Pennsylvania 房地产考试全攻略：重点知识、考官常考规则、模拟练习题。
Pennsylvania Real Estate Salesperson License Exam · 80 个考点 · 更新于 2026-10-24
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经纪人是持有标准执照或互惠执照的个人或实体，为他人代理并收取费用、佣金或其他有价代价而从事房地产活动。两部分测试要求代表「他人」和「收取费用」。活动包括协商/协助查找房地产、协商清单/销售/租赁/分时度假权/融资/选择权、管理房地产、代表自己为房地产顾问/咨询师/房屋搜寻人、促进销售/交换/购买/租赁、执行比较市场分析（CMA）或尝试这些活动中的任何一项。
销售人员是持有标准或互惠执照的个人，由经纪人雇佣以执行特定行为。与经纪人不同，销售人员始终在经纪人的雇用下工作。许可活动包括销售/提议销售/挂牌房地产、购买/提议购买、协商购买/销售/交换、协商房地产贷款、租赁/出租或提议租赁、收取租金、协助经纪人管理物业，以及执行比较市场分析。
代理关系是经纪人（或由经纪人雇用的从业人员）与成为委托人的消费者之间的信托关系。委托人是与经纪人或由经纪人雇用的其他从业人员订立代理关系的消费者。消费者是指接收任何房地产服务的任何个人或实体。
宾夕法尼亚州承认多种代理角色。卖方代理与卖方/房东建立代理关系；买方代理与买方/租户建立代理关系。双重代理在同一交易中充当买方/租户和卖方/房东的代理。指定代理是由受聘经纪人指定的一名或多名持证人，经委托人同意，专门为委托人行动，排除经纪人雇用的所有其他持证人。次级代理是不隶属于上市经纪人的持证人，与上市经纪人合作充当卖方/房东的代理，并被视为与卖方有代理关系。
交易执照持有人是指与消费者未建立代理关系的执照持有人，可提供通讯或文件准备服务或执行经纪人/销售员定义中列出的其他行为。这是非代理角色——不存在信托责任，将其与卖方/买方代理人区分开来。
某些人员被豁免于该法案和第35章。房地产业主对其拥有或租赁的财产被豁免——但对于公司或合伙企业，此豁免不适用于超过五名合伙人或高管，也不适用于其他员工。根据已登记授权委托书行事的代理律师如果未被用于规避法案则被豁免（仅为避免使用持证经纪人而向财产管理人授予授权委托书是规避行为）。执业律师在从委托人处收取律师-委托人关系范围内的费用且不以经纪人身份自我介绍时被豁免。
根据第35.204条款，为了考试、执业许可、注册或批准而提交的任何申请、声明、品格参考或其他文件都应受委员会对其准确性和真实性的调查。申请人故意提供不准确/不真实信息是申请被拒绝的理由。许可持有人在与该申请相关的事项中故意失职是受到纪律处分的理由。
标准执照发放给已满足该法规定的教育/经验和考试要求的个人/实体。互惠执照发放给其不动产服务主营业所位于宾夕法尼亚州以外、且持有与宾州委员会签订互惠协议的州或持有资格条件基本相当的州的有效执照的个人/实体。
关联经纪人是受雇于另一经纪人的个人经纪人。记录经纪人是负责持有经纪人执照的合伙企业、协会或公司的房地产交易的个人经纪人。这些区分澄清了持证实体内的监督和责任。
挂牌经纪人与卖方/房东订立了书面协议，以卖方代理、双重代理或交易持证人身份对房产进行营销。开放式挂牌协议是非独家挂牌，卖方保留雇用多个经纪人的权利。非独家买方代理协议允许买方保留雇用多个经纪人进行购买或租赁的权利。
比较市场分析（CMA）是由经纪人、副经纪人或销售员就指定时间内指定地块的可能销售或租赁价格所出具的书面分析/意见/结论，为卖方/买方/出租人/承租人或进行尽职调查的人员编制。经纪人房价意见（BPO）是一份估价，详述可能的销售价格，对条件、市场、社区和可比销售有不同程度的详细说明——但不包括自动估价模型（AVM）。自动估价模型是抵押贷款发起人/次级市场发行人用来确定以消费者主要住宅为担保的抵押贷款的担保品价值的计算机模型。
根据§ 35.336(a)的消费者通知（购买/出售住宅或商业房地产的披露摘要，或当持证人代表租户时的租赁），「持证人」一词是指经纪人或房地产经纪人。这将持证人的定义与强制性消费者通知披露义务相关联。
对于继续教育/考前培训：一个「学分」等于15小时的教学，一「小时教学」是至少50分钟的时间段。远程教育是在学生和教学因距离或时间而分离的情况下进行的。自主学习不涉及讲师接触；讲师主导的学习提供重要的持续讲师接触。
其他豁免类别包括：能源或矿产资源企业的高管/员工（当房地产交易是主要业务的常见/必要部分）；根据法院令/遗嘱/信托文件行动的破产受托人、管理人、执行人、受托人或监护人；银行/储蓄/信用机构的高管/董事（仅涉及该机构自身房地产）；特定墓地公司的高管/员工（无偿地附带展示家族墓地）；由真正的教会/宗教/互济组织拥有的墓地公司；真正拍卖会上的持证拍卖师；以及某些管理多户住宅的员工（无权订立租赁合同/协商条款/持有租户资金）。
第35.203条规定了佣金费用。主要示例：经纪人/墓地经纪人考试资格审查40美元；标准/互惠经纪人/墓地经纪人/出租房源转介代理执照申请75美元；分支办公室申请65美元；副经纪人/销售人员申请25美元；经纪人/分支/出租房源转介代理两年期续期126美元；销售人员/副经纪人/墓地销售人员两年期续期96美元（后来列出64美元变体）。逾期续期在续期日期之后的每个月或部分月份增加5美元，加上规定的续期费用。
第35.221条规定了适用于每位标准或互惠房地产执业许可申请人的基本提交要求，此外还包括所申请执业许可的具体要求。申请人必须提交执业许可费、披露所有犯罪历史，并同意接收诉讼文书。
第 35.222(a) 条款规定了寻求获得标准经纪人执照的个人的要求。申请人必须通过经纪人考试、满足办公室要求，并提交证明声誉良好的推荐书。
第 35.222(b) 条款允许州外经纪人获得宾夕法尼亚州互惠经纪人执照。申请人必须持有有效的州外执照，符合办公室规则，提交经过验证的声明，并提供其他州许可证颁发机构的认证。
宾夕法尼亚州第 35.223(a) 条规定了标准房地产销售人员执照的要求，包括通过考试、提交经纪人宣誓声明和提供所需教育课程的成绩单。
第35.222(c)条涵盖寻求标准或互惠经纪人执照的合伙企业、协会或公司。该实体必须确保其活跃成员/管理人员持有执照，并必须指定一名记录经纪人。
第 35.223(b) 条规定了州外执照持有人的互惠销售人员执照颁发，要求持有现行州外执照、核实声明、权限证书和经纪人宣誓声明。
第35.224条规定了个人和实体的标准和互惠墓地经纪人执照。要求与经纪人规则相似，但使用墓地经纪人考试和实体成员的墓地经纪人凭证。
第35.225条规定了标准和互惠墓地销售员执照。标准执照无需参加考试，但申请人必须至少18岁并有一名关联经纪人。
第35.241条要求经纪人、墓地经纪人和租赁列表转介代理人在宾夕法尼亚州维持主办公室,对于其他地点需要分支办公室执照。
第35.242条规定了经纪人或墓地经纪人办公室的物理和标志标准，以确保房地产业务的专业和私密进行。
第35.243条规定，开设任何额外的经纪人/墓地经纪人办公室前，需要获得单独的分公司执照，该执照以经纪人获得许可的商业名称颁发。
第35.244条要求每个办公室在持证经纪人的正当指导下运营,并要求销售人员和副经纪人与经纪人有从属关系执业。
第35.246条授权委员会对执业人员办公室进行例行和特殊检查，以验证合规性，具有明确的范围和通知要求。
宾夕法尼亚州第35.251条规定了被撤销执照的个人何时可以寻求重新获得执照。在委员会审议请愿书之前，适用最短等待期。
第 35.252 条规定了已故独资经纪人业务的清算程序，包括及时任命监管经纪人以及限制终止期间的活动。
第35.253条规定，当实体的现任记录经纪人死亡时，必须迅速指定新的记录经纪人。
要参加标准经纪人考试，考生必须满足年龄、教育和经验要求。考生必须至少21岁、高中毕业（或获得GED），并具有3年的持证销售员经验（或同等经验/教育）。考生还必须获得16个学分（240小时）的专业房地产教育。需注意Bhala判例：仅持有销售员执照3年本身不足以使一个人有资格参加经纪人考试——经验资格必须足以从事经纪人实践。
委员会接受某些学位作为满足16学分教育要求的资格：具有房地产专业的学士学位、具有相当于房地产专业课程的学士学位，或来自认可法学院的法律博士学位。没有此类学位的候选人必须完成16学分，其中包括房地产办公室管理课程的2学分和法律课程的2学分，剩余12学分中至少6学分必须来自3门或以上委员会开发的课程。用于销售员考试的学分不能重新用于经纪人教育要求。
标准房地产经纪人考试的考生必须年满18岁，并成功完成4个学分（60小时）的房地产基础课程。申请与考试费用一起提交。学位豁免（房地产学士学位、同等学士学位或法学博士）适用。可接受的课程包括由经认证的学院或批准的教育提供者提供的《房地产基础知识》和《房地产实践》课程，必须在通过执照考试前的10年内完成。
经纪人考试考生必须提交完整的申请表及相关支持文件：课程学分的官方成绩单；房地产活动详细简历及受聘经纪人的宣誓声明（如为持证销售人员）；相关工作和教育经历的说明（如非销售人员）；许可证颁发机构对所声称的经纪业经验作为教育资格的认证；以及根据 35.203 条款所需的资格审查费和考试管理费。
墓园经纪人候选人必须至少21岁，具有3年的执业房地产销售人员或墓园销售人员经验（或同等资格），并完成4个学分（60小时）的基础房地产课程。申请需要提交成绩单、简历及雇用经纪人的宣誓声明（如已获得执照），以及根据§35.203规定的费用。房地产基本原理、房地产实践和墓园课程可获得学分，包括州外墓园协会课程，如果等同于经批准的英联邦课程。
建筑商-业主销售员候选人必须年满18岁，且必须受雇于具有良好诚实、可信赖、正直和能力声誉的建筑商-业主。申请与考试费一并提交。值得注意的是，此执照类型不适用基础房地产课程要求——声誉就业标准替代了教育要求。
出租房产推荐代理考生必须年满18岁，完成4个学分（60小时）的基础房地产课程，并随申请表提交考试费用。学位豁免适用于此，来自认证学院或批准提供商的房地产基础和房地产实践课程学分可被认可，且必须在通过考试前10年内完成。
互惠执照持有人转换为宾夕法尼亚州标准执照通常免除教育和经验要求，仅需通过考试的州部分。此豁免适用于经纪人、房产代理人、墓地经纪人和建筑商-业主房产代理人执照转换。
相互许可证要求在执业人员主要营业地所在州保持良好信誉。续期时，执业人员必须证明其本州许可证是最新的且信誉良好。如果执业人员在本州持有有效的同等标准许可证，则可以在不重新考试的情况下重新激活失效的相互许可证。如果执业人员将宾夕法尼亚州指定为主要营业地或失去其本州标准许可证，必须在30天内通知委员会并获得宾夕法尼亚州标准许可证，然后满足标准要求，包括继续教育。
如果独资经纪人或记录经纪人因疾病或伤害而无法行使职能，指定代表（律师/授权代理持有人、公司高管或合伙人）必须在15天内通知委员会，已任命临时持证经纪人代理，直到原经纪人能够恢复职责。
经纪人（或由经纪人雇用的执照持有人）与必须支付费用、佣金或其他有价考虑的委托人/消费者之间的所有合同、承诺和协议必须以书面形式进行，并包含§35.331所要求的信息。执照持有人可以在协议签署前提供服务，但未经签署协议不能收取费用/佣金。
持证人必须在参与交易前以书面形式向所有参与方披露其在交易中涉及的任何房产所有权利益，且未经所有参与方的书面同意不得代表多于一方。管理出租房产的经纪人未经书面同意，不得接受出租人支出的佣金/折扣/利润。持证人不得要求消费者使用其辅助服务（财务、产权、保险、建筑、维修、检验），并在推荐此类服务时必须披露财务利益。
许可证持有人必须在初次面试时向买方/卖方提供消费者通知披露摘要（§35.336），如果初次面试是面对面进行的。如果初次面试不是面对面进行的，许可证持有人在初次面试时提供口头披露（§35.339），并在首次面对面会议或首次展示房产时间较早的时刻之前提供书面通知。为租户工作的许可证持有人使用§35.336；为业主工作的许可证持有人使用§35.337；分时度假卖方获得§35.338。
卖方的执业人士/交易执业人士必须告知卖方其披露已知重大缺陷的义务，提供符合第35.335a条的产权披露声明，并在签订购销协议前将完成的（或「拒绝」的）声明交付给买方一方。买方的执业人士必须告知买方卖方的义务，并确保在签订协议前已交付声明。所有人必须以书面形式披露他们实际了解的所有重大缺陷，但无需进行独立调查；任何人都不必进行独立调查。
所有持证人对每位消费者都负有不可放弃的责任：合理的专业技能和勤勉；诚实和善意；在合理实行的时间内以书面形式呈现所有报价/沟通（仅当财产处于合同下时可以书面形式放弃）；遵守卖方披露法；适当的托管账户处理；在初次面谈时提供第608条信息；及时披露利益冲突/财务利益；建议寻求专家意见；胜任的服务；保持消费者知情；文件准备协助；以及在不提供法律意见的情况下就法律合规性提出建议。持证人无需独立检查财产或核实消费者的合理认为准确的陈述。
持证人和消费者可以建立法案中规定的代理关系。经纪人不得在未获得委托人书面同意的情况下延伸或委托代理关系。一个经纪人向另一个经纪人支付的补偿本身不创建与消费者的代理关系。机密信息不得在代理期间或之后披露，除非在特定情况下（获得同意、向代表委托人的另一持证人披露、传票/法院命令、防止犯罪或为自己辩护）。
除了第35.292条的义务外，卖方代理对卖方/房东负有忠诚义务、保密义务（除必须披露已知的重大缺陷外）、持续尽力寻找买方的义务（除非已签订合同），以及向他人披露其为卖方代理的身份。显示替代或竞争物业不构成违反。卖方代理可以补偿共同代理人（其承担相同义务）、买方代理和交易执照持有人（其不承担相同义务）。根据书面协议，除指定代理适用外，每位执照持有人均为卖方代理。
除第§35.292条规定的义务外，买方代理人对买方/租户负有忠诚责任、保密责任、寻找房产的持续善意努力责任（除非已签订合同），以及披露其为买方代理人的责任。买方代理人代表买方的利益，即使由卖方/房东支付费用。将房产展示给其他买方不构成违反。根据书面买方协议，每位执业者都充当买方代理人，除非适用指定代理。
持证人只有在双方书面同意的情况下才能担任双重代理人。双重代理人不得采取任何对任何一方不利或有害的行动，必须对双方做出持续的诚信努力（除非另有约定或一方已签订合同），并保持保密，除非必须披露已知的重大缺陷。展示竞争性或其他房产不构成违反。
在委托人的书面同意下，经纪人可以指定执业人员在同一交易中专门代表卖方/房东，而其他人代表买方/承租人；经纪人自动成为双重代理人。指定可以随时发生，但后期指定需要书面同意，必要时需放弃之前的代理关系。非指定的执业人员与任何一方都没有代理关系。指定代理人应尽到忠诚义务、尽力履职、披露另一方有来自同一经纪人的指定代理人，并确认经纪人的双重代理身份；经纪人必须保护机密信息，进行监督且不得对任何一方采取不利行动。
交易型执照持有人提供服务时不代表任何一方，必须告知消费者该执照持有人不是代理人/倡导者，不应接收机密信息。交易型执照持有人承担有限的保密义务：不得披露卖方/房东愿意接受低于要价的价格、买方/租户愿意支付高于书面报价的价格，或任何一方愿意接受所提议条款以外融资条件的信息。与所有执照持有人一样，必须披露已知的重大缺陷。
经纪人必须将属于他人的资金存入联邦或州保险银行/存管机构的托管账户，待交割或无异议终止后，支付给有权获得该资金的当事人。作为物业经理收取的租金应存入单独的租赁管理账户，而非托管账户。租赁期结束时应支付安全押金；在出售或管理权变更时，押金可在书面通知每个租户的情况下转入出租人或出租人经纪人的托管账户。对于合伙企业或公司，记录在案的经纪人应确保托管义务得以履行。
经纪人必须在办公室收到属于他人的资金后的下一个营业日结束前将其存入托管账户。如果支票是作为要约的一部分提交的，经过双方的书面同意，经纪人可以暂扣该支票等待接受，然后必须在卖方/出租人接受后的1个营业日内存入。
第三方托管账户必须开立在联邦或州保险的银行/存管机构，指定经纪人为受信人，允许无需提前通知即可提取资金，并仅用于第三方托管。如果资金持有超过6个月，建议经纪人使用计息账户；利息按照与本金相同的比例方式持有/支付，除非双方另有约定；经纪人不得申领利息（房东根据《房东与租户法》的情况除外）。经纪人必须应委托者要求或检查时向委托者提供银行授权信。
经纪人不得将客户资金或利息与业务、个人或其他资金混合，除非为了支付银行服务费或保持所需的最低余额而存入业务/个人资金。经纪人不得为了业务、个人或其他目的而挪用客户资金或利息。
承诺消费者支付款项的书面经纪人-消费者协议必须包括：房地产回收基金通知；支付款项由代管账户持有的通知；佣金和期限已协商的通知；服务和费用的描述；可能存在多方代理及相关义务/费用的通知；持续披露利益冲突的义务；以及卖方协议的角色特定披露（次级代理/买方代理合作、双重代理的可能性）和买方协议（补偿基础、合作政策、双重代理的可能性）。披露摘要中的信息可通过引用方式纳入。
独家挂牌可以是独家代理或独家销售/租赁权。除了§35.331的规定外，必须说明销售/租赁价格、佣金、期限，以及（对于独家销售/租赁权）必须以加粗字体说明代理人在挂牌期间通过任何方式（包括由业主自己）进行的任何销售/租赁都可获得佣金。不得包含：超过1年的挂牌期限；自动续期条款；要求在挂牌期结束时发出取消通知；代理人代表业主执行销售/租赁的权力；代理人购买该物业的选择权；或代理人代表业主认可判决的权力。
销售协议（非墓地）必须包含：日期；买方和卖方的姓名；房产描述和所转让的权益；销售价格；付款和产权转让日期；分区分类（单一家庭除外，含可撤销声明）；关于经纪人能力及向他人提供服务的声明；第三方托管条款；房地产恢复基金声明；说明公共道路通行可能需要宾州交通部公路占用许可证的声明；以及分时度假／露营地购买时，显著的5天取消通知。与抵押贷款相关的协议必须说明抵押贷款类型、本金、最高利率、最短期限、截止日期和经纪人协助。某些卖方保护条款和建筑商样板房条款必须以粗体显示。墓地协议仅需要第(a)(1)-(5)和(9)项。
持证人必须在初始访谈时提供消费者通知（标题为「消费者通知」、「本文件非合同」），并保留已签署或拒绝的确认书6个月。它描述卖方代理、买方代理、双重代理、指定代理和交易持证人之间的关系，列出对所有消费者应尽的义务，说明可协商的合同条款（期限、费用、范围、合作），记录分区分类要求，描述恢复基金，并警告未经书面协议签署，不得推定存在商业关系。
执业者不得就房地产交易提供执业者知道或应合理知道是不正确、不准确或不可能的保证或建议，也不得在以代理身份行动时故意参与任何物质性虚假或不准确的书面陈述。
经纪人或墓地经纪人必须保留与交易相关的记录至少3年，自交易完成之日起计算。但消费者通知的某些确认部分和转代理/交易执照持有人的书面披露声明仅保留6个月。应美国宾州地产委员会的书面要求或在办公室检查时，必须出示这些记录。
销售员只有在受聘用经纪人监督和控制的情况下才可协助房产管理，不得独立谈判租赁条款或代表出租人执行租赁协议。
出售或出租自有房地产的经纪人或销售员必须遵守该法和本章，并必须在潜在买家/承租人订立销售或租赁协议之前向其披露许可证持有人身份。
持证人必须在被判犯重罪或轻罪或认罪/不予否认后30天内通知委员会，以及在收到另一司法管辖区房地产许可证颁发机构采取纪律处分后30天内通知委员会。
执证人不得在未获得卖方/出租人或其代理人授权的情况下宣传房地产的销售/出租或招揽买方/租户。出租列表转介代理人不得在出租人/物业经理明确表示不应列出该房产时发布有关该房产的信息。
许可证持有人不得以足以构成明显骚扰的频率征求房地产的销售或处置。试图引发恐慌性抛售以获利属于该法下的恶意行为；恐慌性抛售是指基于与内在价值无关的价值下降恐惧而在社区内频繁进行的销售努力。系统性地征求挂牌可能是试图引发恐慌性抛售的证据。
出售或出租自有房地产的执业者必须在广告中披露其为房地产执业者的身份；如果该房产已由房地产公司代理上市，则此要求不适用。
房地产经纪公司（包括独资企业）、公墓公司和租赁名单转介代理必须仅以其执照上指定的营业名称刊登广告。副经纪人/销售人员的广告必须包含雇用经纪人的营业名称和电话号码，字体大小相等。使用昵称的执照持有人必须在许可证申请或续期申请中包含该昵称。
经纪人的第三方托管责任不能通过任何协议（包括各方之间、经纪人与各方之间或经纪人之间的协议）而被弃权或改变。（判例法：当定金从未被托付给代理人，且买方明知直接向建筑商支付时，不产生第三方托管责任。）
如果买方将定金交付给挂牌经纪人，挂牌经纪人承担第三方保管责任。如果交付给销售经纪人，并事先通知该定金将转交给挂牌经纪人，则挂牌经纪人承担该责任（买方必须书面确认所需通知事项）。如果交付给销售经纪人但未事先通知，则销售经纪人承担第三方保管责任。
持有标准执照的经纪人或销售人员如果希望更新当前执照，必须在前一个执照期间内完成委员会批准的14小时继续教育，这是更新执照的先决条件。必须在5月31日的更新截止日期前完成。该要求与两年一次的执照期限相关联。
持有标准执照的经纪人或销售员若要重新激活和更新非现行执照，必须在提交重新激活申请之日前的2年期间内完成14小时的委员会批准的继续教育课程。同一课程不能同时用于满足重新激活要求和现行执照更新要求。
每份经纪人价格意见（BPO）必须包含一份特定的免责声明，该声明应以显著方式显示，且不得进行任何更改。该声明阐明该分析并非根据《统一专业评估实践标准》（USPAP）编制，不是评估，也不能用作任何目的的评估。这将BPO与正式评估区分开来。
BPO必须由准备人手动或电子方式签署，并且必须包含九项特定信息，包括预期使用者/用途的标识、对房产和房产权益的描述、价格结论的基础、假设/限制条件、准备人的现有/预期权益、生效日期、签署日期和许可证号码。
销售人员只有在经纪人价格意见生效日期前的3年内持续保持有效执业证书，并满足第35.503条规定的教育要求，才能准备经纪人价格意见。此外，销售人员准备的经纪人价格意见必须由销售人员签署，然后由其所属经纪人或指定的合伙经纪人审核并签署。
经纪人、副经纪人或销售人员只能为以下特定批准情况准备BPO：贷款人所有的房产在未成功的止赎拍卖后、首/次级抵押贷款或信用额度的修改、财产短售，或房产组合的评估或监控。
房产评估意见书(BPO)不得作为为抵押贷款发放(首次/次级抵押贷款、再融资或信用额度)确定房产价值的基础。它也不得为征地、联邦/州/地方税务上诉、破产或无偿付能力诉讼、离婚或财产分割事项、任何法院诉讼或死者遗产分配而编制。
经纪人、副经纪人或销售员未完成委员会批准的BPO准备初始教育课程，不得准备BPO。同样，经纪人或副经纪人未完成同一批准的初始教育课程，不得签署销售员准备的BPO。
持证人只有在当前或紧接着的2年执照期间内完成至少3小时的委员会批准的BPO主题继续教育后，才能准备BPO。持证人必须保留所有必需BPO课程的成绩单或证书，并根据委员会要求提供副本。
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