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मुआवजे के लिए लिखित समझौते आवश्यक
contracts एक दलाल (या दलाल द्वारा नियोजित लाइसेंसधारी) और एक प्रधान/उपभोक्ता के बीच सभी अनुबंध, प्रतिबद्धताएं और समझौते जिन्हें शुल्क, कमीशन या अन्य मूल्यवान विचार का भुगतान करना चाहिए, लिखित रूप में होने चाहिए और §35.331 द्वारा आवश्यक जानकारी रखनी चाहिए। एक लाइसेंसधारी समझौते पर हस्ताक्षर से पहले सेवाएं प्रदान कर सकता है, लेकिन हस्ताक्षरित समझौते के बिना शुल्क/कमीशन की वसूली नहीं कर सकता।
मुख्य नियम
- ✓मुआवजे के समझौते लिखित रूप में होने चाहिए और §35.331 जानकारी रखनी चाहिए
- ✓खुली सूची समझौतों या गैर-एकान्त क्रेता एजेंसी समझौतों को मौखिक रूप से किया जा सकता है यदि पक्ष को शर्तों की लिखित ज्ञापन दी जाए
- ✓लेनदेन लाइसेंसधारी/उप-एजेंट जो सूची दलालों के साथ सहयोग कर रहे हैं उन्हें विक्रेता/मकान मालिक से लिखित समझौता प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है
- ✓कोई शुल्क, कमीशन या विचार हस्ताक्षरित समझौते के बिना वसूली योग्य नहीं है
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हित का प्रकटीकरण और संघर्ष
disclosures एक लाइसेंसधारी को लेनदेन में शामिल संपत्ति में किसी भी स्वामित्व हित का लिखित रूप से सभी पक्षों को भाग लेने से पहले प्रकट करना चाहिए, और लिखित सहमति के बिना एक से अधिक पक्षों का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता। किराये की संपत्ति का प्रबंधन करने वाला दलाल लिखित सहमति के बिना पट्टेदार के खर्चों पर कमीशन/छूट/लाभ स्वीकार नहीं कर सकता। लाइसेंसधारी उपभोक्ताओं को उनकी सहायक सेवाएं (वित्तीय, शीर्षक, बीमा, निर्माण, मरम्मत, निरीक्षण) का उपयोग करने के लिए आवश्यक नहीं कर सकते और अनुशंसित सेवाओं में वित्तीय हित का प्रकटीकरण करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓भाग लेने से पहले सभी पक्षों को लिखित रूप में स्वामित्व हित का प्रकटीकरण करना अनिवार्य है
- ✓सभी पक्षों की लिखित सहमति के बिना एक से अधिक पक्षों का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता
- ✓किराये की संपत्ति का प्रबंधन करने वाला दलाल लिखित सहमति के बिना पट्टेदार के खर्चों पर कमीशन/छूट/लाभ स्वीकार नहीं कर सकता
- ✓उपभोक्ता को लाइसेंसधारी की सहायक सेवाओं का उपयोग करने के लिए आवश्यक नहीं किया जा सकता; उन सेवाओं में वित्तीय हित (जैसे रेफरल शुल्क) का प्रकटीकरण करना चाहिए
- ✓समय पर हित के टकराव का प्रकटीकरण करने की सतत जिम्मेदारी
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व्यावसायिक संबंध प्रकटीकरण का समय (उपभोक्ता नोटिस)
disclosures एक लाइसेंसधारी को उपभोक्ता नोटिस प्रकटीकरण सारांश (§35.336) खरीदारों/विक्रेताओं को प्रारंभिक साक्षात्कार में प्रदान करना चाहिए यदि यह व्यक्तिगत रूप से होता है। यदि प्रारंभिक साक्षात्कार व्यक्तिगत नहीं है, तो लाइसेंसधारी प्रारंभिक साक्षात्कार में मौखिक प्रकटीकरण (§35.339) देता है और लिखित नोटिस पहली व्यक्तिगत बैठक या संपत्ति पहली बार दिखाए जाने के समय से पहले नहीं दिया जाता है। किरायेदारों के लिए काम करने वाले लाइसेंसधारी §35.336 का उपयोग करते हैं; मालिकों के लिए काम करने वाले §35.337 का उपयोग करते हैं; टाइम-शेयर विक्रेता §35.338 प्राप्त करते हैं।
मुख्य नियम
- ✓यदि व्यक्तिगत रूप से प्रारंभिक साक्षात्कार में §35.336 उपभोक्ता नोटिस प्रदान करें
- ✓यदि व्यक्तिगत नहीं है, तो प्रारंभिक साक्षात्कार में मौखिक प्रकटीकरण (§35.339) दें और पहली व्यक्तिगत बैठक या पहली संपत्ति दिखाने के पहले लिखित नोटिस दें
- ✓किरायेदार के लिए लाइसेंसधारी §35.336 का उपयोग करता है; मालिक के लिए §35.337 का उपयोग करता है; टाइम-शेयर §35.338 का उपयोग करता है
- ✓हस्ताक्षरित प्रकटीकरण की प्रति प्रदान करें और स्वीकृति पर किसी भी इनकार को नोट करें
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विक्रेता संपत्ति प्रकटीकरण कर्तव्य विक्रेता प्रकटीकरण कानून के तहत
disclosures विक्रेता के लिए एक लाइसेंसधारी/लेनदेन लाइसेंसधारी को विक्रेताओं को ज्ञात भौतिक त्रुटियों को प्रकट करने के अपने कर्तव्य, §35.335a को पूरा करने वाला एक संपत्ति प्रकटीकरण विवरण प्रदान करने, और बिक्री के समझौते को निष्पादित करने से पहले खरीदार पक्ष को पूर्ण (या 'अस्वीकृत') विवरण प्रदान करने की सलाह देनी चाहिए। खरीदारों के लिए एक लाइसेंसधारी को खरीदारों को विक्रेता के कर्तव्य की सलाह देनी चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विवरण निष्पादन से पहले प्रदान किया गया था। सभी को ज्ञात भौतिक त्रुटियों को प्रकट करना चाहिए जो अन्यथा प्रकट नहीं हुई हैं; किसी को भी स्वतंत्र जांच का संचालन नहीं करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓विक्रेता का लाइसेंसधारी विक्रेता को भौतिक त्रुटियों को प्रकट करने के कर्तव्य और एक अनुपालन प्रकटीकरण विवरण प्रदान करने की सलाह देना चाहिए
- ✓पूर्ण या 'अस्वीकृत' प्रकटीकरण विवरण बिक्री के समझौते को निष्पादित करने से पहले खरीदार को प्रदान किया जाना चाहिए
- ✓लाइसेंसधारियों को लिखित रूप में सभी भौतिक त्रुटियों को प्रकट करना चाहिए जिनका वास्तविक ज्ञान है
- ✓लाइसेंसधारियों को विक्रेता के प्रकटीकरण की पुष्टि करने के लिए स्वतंत्र जांच करने की आवश्यकता नहीं है
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सभी उपभोक्ताओं के प्रति कर्तव्य (गैर-माफ़ी योग्य)
agency सभी लाइसेंसधारियों के सभी उपभोक्ताओं के प्रति गैर-माफ़ी योग्य कर्तव्य हैं: उचित पेशेवर कौशल और देखभाल; ईमानदारी और सद्भावना; सभी प्रस्तावों/संचार की समय पर लिखित प्रस्तुति (जब संपत्ति अनुबंध के तहत हो तो लिखित रूप से माफ़ी योग्य); विक्रेता प्रकटीकरण कानून का अनुपालन; उचित एस्क्रो लेखांकन; प्रारंभिक साक्षात्कार में §608 जानकारी प्रदान करना; संघर्षों/वित्तीय हितों का समय पर प्रकटीकरण; विशेषज्ञ सलाह लेने की सलाह देना; सक्षम सेवा; उपभोक्ता को सूचित रखना; दस्तावेज़ तैयारी सहायता; और कानूनी अनुपालन पर सलाह देना बिना कानूनी सलाह दिए। एक लाइसेंसधारी को संपत्ति का स्वतंत्र रूप से निरीक्षण करने या उपभोक्ता प्रतिनिधित्व को सत्यापित करने की आवश्यकता नहीं है जिन पर उचित रूप से विश्वास किया जाता है।
मुख्य नियम
- ✓उचित पेशेवर कौशल और देखभाल का प्रयोग करें; ईमानदारी से और सद्भावना से व्यवहार करें
- ✓सभी प्रस्तावों/संचार को लिखित रूप में उचित समय में प्रस्तुत करें (केवल अनुबंध के तहत होने पर लिखित रूप से माफ़ी योग्य)
- ✓एस्क्रो/जमा राशि के लिए लेखांकन करें और विक्रेता प्रकटीकरण कानून का अनुपालन करें
- ✓प्रारंभिक साक्षात्कार में §608 जानकारी प्रदान करें और हितों के टकराव को समय पर प्रकट करें
- ✓लाइसेंसधारी को स्वतंत्र रूप से संपत्ति का निरीक्षण करने या उपभोक्ता प्रतिनिधित्व को सत्यापित करने की आवश्यकता नहीं है जो उचित रूप से सटीक माने जाते हैं
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अनुमत एजेंसी संबंध – सामान्य नियम
agency एक लाइसेंसधारी और उपभोक्ता अधिनियम में निर्दिष्ट एजेंसी संबंध में प्रवेश कर सकते हैं। एक दलाल प्रधान की लिखित सहमति के बिना एजेंसी संबंध को विस्तारित या प्रत्यायोजित नहीं कर सकता। एक दलाल द्वारा दूसरे दलाल को दिया गया मुआवजा अपने आप में उपभोक्ता के साथ एजेंसी संबंध नहीं बनाता। गोपनीय जानकारी को एजेंसी के दौरान या बाद में सीमित परिस्थितियों में प्रकट किया जा सकता है (सहमति, प्रधान के लिए कार्य करने वाले किसी अन्य लाइसेंसधारी को प्रकटीकरण, सबपीना/न्यायालय आदेश, अपराध को रोकने के लिए, या गलत कार्य के खिलाफ बचाव के लिए)।
मुख्य नियम
- ✓दलाल प्रधान की लिखित सहमति के बिना एजेंसी को विस्तारित या प्रत्यायोजित नहीं कर सकता
- ✓दलालों के बीच मुआवजा उपभोक्ता के साथ एजेंसी संबंध नहीं बनाता
- ✓गोपनीय जानकारी केवल सहमति के साथ, सबपीना/न्यायालय आदेश के तहत, अपराध को रोकने के लिए, या गलत कार्य के आरोप से बचाव के लिए ही प्रकट की जा सकती है
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विक्रेता के एजेंट के कर्तव्य
agency §35.292 के कर्तव्यों के अतिरिक्त, विक्रेता के एजेंट का विक्रेता/मकान मालिक के प्रति आনुगत्य, गोपनीयता (ज्ञात भौतिक त्रुटियों को प्रकट करना अनिवार्य है), खरीदार खोजने का निरंतर सद्भावना प्रयास (जब तक अनुबंध में न हो), और दूसरों को विक्रेता के एजेंट होने की जानकारी देना है। वैकल्पिक या प्रतिस्पर्धी संपत्तियां दिखाना कोई उल्लंघन नहीं है। विक्रेता का एजेंट उप-एजेंटों को मुआवजा दे सकता है (जो समान कर्तव्य साझा करते हैं) और खरीदार के एजेंटों और लेनदेन लाइसेंसधारियों को भी (जो नहीं करते)। लिखित समझौते पर, प्रत्येक लाइसेंसधारी विक्रेता का एजेंट कार्य करता है जब तक कि नामित एजेंसी लागू न हो।
मुख्य नियम
- ✓विक्रेता का एजेंट आनुगत्य, गोपनीयता (ज्ञात भौतिक त्रुटियों को छोड़कर), निरंतर सद्भावना प्रयास, और भूमिका की जानकारी देने का कर्तव्य रखता है
- ✓उप-एजेंट विक्रेता एजेंट के कर्तव्य साझा करते हैं; विक्रेता द्वारा मुआवजा दिए जाने वाले खरीदार एजेंट और लेनदेन लाइसेंसधारी नहीं करते
- ✓नामित एजेंसी की अनुपस्थिति में, लिखित विक्रेता समझौते के तहत ब्रोकर के सभी लाइसेंसधारी विक्रेता के एजेंट के रूप में कार्य करते हैं
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क्रेता के एजेंट के कर्तव्य
agency §35.292 के कर्तव्यों से परे, एक क्रेता के एजेंट को क्रेता/किरायेदार के प्रति आनुगत्य, गोपनीयता, संपत्ति खोजने के लिए निरंतर सद्भावना प्रयास (जब तक अनुबंध के तहत न हों), और क्रेता के एजेंट होने का प्रकटीकरण देना होता है। एक क्रेता के एजेंट क्रेता के हितों का प्रतिनिधित्व करते हैं भले ही विक्रेता/मकान मालिक द्वारा भुगतान किया जाए। संपत्ति को अन्य क्रेताओं को दिखाना कोई उल्लंघन नहीं है। लिखित क्रेता समझौते पर, प्रत्येक लाइसेंसधारी क्रेता के एजेंट के रूप में कार्य करता है जब तक कि निर्धारित एजेंसी लागू न हो।
मुख्य नियम
- ✓क्रेता के एजेंट को आनुगत्य, गोपनीयता, निरंतर सद्भावना प्रयास, और भूमिका का प्रकटीकरण देना होता है
- ✓क्रेता के एजेंट का प्रतिनिधित्व क्रेता के हितों के लिए होता है भले ही विक्रेता/मकान मालिक द्वारा मुआवजा दिया जाए
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द्वैध एजेंट के कर्तव्य
agency एक लाइसेंसधारी केवल दोनों पक्षों की लिखित सहमति से द्वैध एजेंट के रूप में कार्य कर सकता है। एक द्वैध एजेंट को किसी भी पक्ष के विरुद्ध कोई भी प्रतिकूल या हानिकारक कार्रवाई नहीं करनी चाहिए, दोनों के लिए निरंतर सद्भावनापूर्ण प्रयास करने चाहिए (जब तक अन्यथा सहमत न हो या कोई पक्ष अनुबंध के अधीन न हो), और गोपनीयता बनाए रखनी चाहिए सिवाय ज्ञात भौतिक खामियों का प्रकटीकरण करना होगा। प्रतिस्पर्धी या अन्य संपत्तियों को दिखाना उल्लंघन नहीं है।
मुख्य नियम
- ✓द्वैध एजेंसी के लिए दोनों पक्षों की लिखित सहमति आवश्यक है
- ✓द्वैध एजेंट किसी भी पक्ष के विरुद्ध प्रतिकूल या हानिकारक कार्रवाई नहीं कर सकता है लेकिन ज्ञात भौतिक खामियों का प्रकटीकरण करना अनिवार्य है
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नामित एजेंट के कर्तव्य
agency प्राचलकार की लिखित सहमति के साथ, एक ब्रोकर एक ही लेनदेन में विक्रेता/जमींदार के लिए एकमात्र रूप से कार्य करने के लिए लाइसेंसधारियों को नामित कर सकता है और खरीदार/किरायेदार के लिए अन्य को नामित कर सकता है; ब्रोकर स्वचालित रूप से एक दोहरा एजेंट बन जाता है। नामांकन कभी भी हो सकता है लेकिन बाद का नामांकन लिखित सहमति की आवश्यकता है और जहां लागू हो, पिछली एजेंसी का त्याग आवश्यक है। गैर-नामित लाइसेंसधारियों का किसी भी पक्ष के साथ कोई एजेंसी नहीं है। नामित एजेंट वफादारी, सद्भावना प्रयास, प्रकटीकरण कि दूसरे पक्ष के पास उसी ब्रोकर से एक नामित एजेंट है, और ब्रोकर की दोहरी एजेंसी की पुष्टि का कर्तव्य ऋणी हैं; ब्रोकर को गोपनीय जानकारी की रक्षा करनी चाहिए और किसी भी पक्ष के प्रतिकूल कार्य किए बिना पर्यवेक्षण करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓नामित एजेंसी के लिए प्राचलकार की लिखित सहमति आवश्यक है; ब्रोकर स्वचालित रूप से एक दोहरा एजेंट बन जाता है
- ✓ब्रोकर के गैर-नामित लाइसेंसधारियों का किसी भी पक्ष के साथ कोई एजेंसी संबंध नहीं है
- ✓ब्रोकर/नामित एजेंटों को गोपनीय जानकारी की रक्षा करने के लिए उचित देखभाल का उपयोग करना चाहिए
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लेनदेन लाइसेंसधारी के कर्तव्य
agency एक लेनदेन लाइसेंसधारी एजेंसी संबंध के बिना सेवाएं प्रदान करता है और उपभोक्ता को सलाह देना चाहिए कि लाइसेंसधारी एजेंट/वकील नहीं है और गोपनीय जानकारी नहीं प्राप्त करनी चाहिए। लेनदेन लाइसेंसधारी सीमित गोपनीयता का पालन करता है: विक्रेता/जमींदार की माँग मूल्य से कम स्वीकार करने की इच्छा, खरीदार/किरायेदार द्वारा लिखित प्रस्ताव से अधिक भुगतान करने की इच्छा, या दोनों द्वारा दिए गए शर्तों के अलावा अन्य वित्तपोषण शर्तों को स्वीकार करने का खुलासा नहीं कर सकते। सभी लाइसेंसधारियों की तरह, ज्ञात भौतिक दोषों का खुलासा करना अनिवार्य है।
मुख्य नियम
- ✓लेनदेन लाइसेंसधारी एजेंट/वकील नहीं है और गोपनीय जानकारी प्राप्त नहीं करनी चाहिए
- ✓विक्रेता की माँग मूल्य से कम स्वीकार करने की इच्छा, खरीदार की अधिक भुगतान करने की इच्छा, या अन्य वित्तपोषण शर्तों को स्वीकार करने का खुलासा नहीं कर सकते
- ✓ज्ञात भौतिक दोषों का खुलासा करना अनिवार्य है
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एस्क्रो पैसा जमा करने का कर्तव्य
escrow एक ब्रोकर को किसी अन्य के स्वामित्व वाले पैसे को एक संघीय या राज्य-बीमाकृत बैंक/डिपोजिटरी में एस्क्रो खाते में जमा करना चाहिए, समापन या विवादित न होने वाली पूर्व समाप्ति तक प्रतीक्षारत, फिर इसे हकदार पक्ष को भुगतान करना चाहिए। संपत्ति प्रबंधक के रूप में प्राप्त किराए एक अलग किराया प्रबंधन खाते में जाते हैं, एस्क्रो में नहीं। सुरक्षा जमा राशि पट्टे की समाप्ति पर भुगतान की जाती है; बिक्री/प्रबंधन परिवर्तन पर जमा राशि को पट्टाधारक/पट्टाधारक के ब्रोकर के एस्क्रो में प्रत्येक किरायेदार को लिखित सूचना के साथ स्थानांतरित किया जा सकता है। साझेदारी/निगमों के लिए, रिकॉर्ड के ब्रोकर यह सुनिश्चित करते हैं कि एस्क्रो कर्तव्य निष्पादित किया जाता है।
मुख्य नियम
- ✓किसी अन्य के स्वामित्व वाले पैसे को एक बीमाकृत एस्क्रो खाते में जमा करना चाहिए और समापन या विवादित न होने वाली समाप्ति पर हकदार पक्ष को भुगतान करना चाहिए
- ✓संपत्ति प्रबंधक के रूप में प्राप्त किराए एक अलग किराया प्रबंधन खाते में जाते हैं, एस्क्रो में नहीं
- ✓एक इकाई ब्रोकरेज में रिकॉर्ड का ब्रोकर एस्क्रो कर्तव्य के लिए जिम्मेदार है
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एस्क्रो धन जमा करने की समय सीमा
escrow एक दलाल को किसी अन्य व्यक्ति के धन को एस्क्रो में कार्यालय में प्राप्ति के अगले व्यावसायिक दिन के अंत तक जमा करना चाहिए जो एस्क्रो रिकॉर्ड बनाए रखता है। यदि एक चेक प्रस्ताव के तहत प्रस्तुत किया जाता है, दोनों पक्षों की लिखित अनुमति के साथ दलाल स्वीकृति के लिए प्रतीक्षा करते हुए इसे रख सकता है, फिर विक्रेता/पट्टेदार की स्वीकृति के 1 व्यावसायिक दिन के भीतर जमा करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓प्राप्ति के अगले व्यावसायिक दिन के अंत तक एस्क्रो धन जमा करें
- ✓दोनों पक्षों की लिखित अनुमति के साथ, एक चेक स्वीकृति के लिए प्रतीक्षा करते हुए रखा जा सकता है, फिर स्वीकृति के 1 व्यावसायिक दिन के भीतर जमा किया जाए
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एस्क्रो खाता आवश्यकताएं
escrow एस्क्रो खाता एक संघीय या राज्य-बीमित बैंक/डिपोजिटरी में होना चाहिए, ब्रोकर को ट्रस्टी के रूप में नामित करना चाहिए, पूर्व सूचना के बिना निकासी की अनुमति देनी चाहिए, और एस्क्रो के लिए विशेष रूप से उपयोग किया जाना चाहिए। यदि धन 6 महीने से अधिक समय के लिए रखा जाता है, तो ब्रोकर को ब्याज-असर वाले खाते का उपयोग करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है; ब्याज को मूलधन की तरह समान रूप से रखा/वितरित किया जाता है जब तक कि पक्ष अन्यथा सहमत न हों, और ब्रोकर ब्याज का दावा नहीं कर सकता (भूस्वामी और किरायेदार अधिनियम के अंतर्गत भूस्वामी को छोड़कर)। ब्रोकर को अनुरोध या निरीक्षण पर आयोग को बैंक प्राधिकरण पत्र प्रदान करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓एस्क्रो खाता बीमित होना चाहिए, ब्रोकर को ट्रस्टी के रूप में नामित करना चाहिए, पूर्व सूचना के बिना निकासी की अनुमति देनी चाहिए, और एस्क्रो के लिए विशेष रूप से उपयोग किया जाना चाहिए
- ✓एस्क्रो पर ब्याज को मूलधन की तरह समान रूप से वितरित किया जाता है; ब्रोकर इसका दावा नहीं कर सकता (भूस्वामी और किरायेदार अधिनियम के अंतर्गत भूस्वामी को छोड़कर)
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मिश्रण या दुरुपयोग के खिलाफ प्रतिबंध
escrow एक ब्रोकर एस्क्रो धन या ब्याज को व्यावसायिक, व्यक्तिगत या अन्य धन के साथ मिश्रित नहीं कर सकता, सिवाय बैंक सेवा शुल्क को कवर करने या आवश्यक न्यूनतम शेष राशि बनाए रखने के लिए व्यावसायिक/व्यक्तिगत धन जमा करने के। एक ब्रोकर किसी भी व्यावसायिक, व्यक्तिगत या अन्य उद्देश्य के लिए एस्क्रो धन या ब्याज का दुरुपयोग नहीं कर सकता।
मुख्य नियम
- ✓सेवा शुल्क को कवर करने या आवश्यक न्यूनतम शेष राशि बनाए रखने के लिए को छोड़कर एस्क्रो धन का कोई मिश्रण नहीं
- ✓किसी भी उद्देश्य के लिए एस्क्रो धन या ब्याज का कोई दुरुपयोग नहीं
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लिखित समझौतों की आवश्यक सामग्री (§35.331)
contracts एक लिखित दलाल-उपभोक्ता समझौता जो उपभोक्ता को भुगतान के लिए प्रतिबद्ध करता है, में शामिल होना चाहिए: रियल एस्टेट रिकवरी फंड नोटिस; इस सूचना के साथ कि भुगतान एस्क्रो में रखा जाता है; इस सूचना के साथ कि कमीशन और अवधि पर बातचीत की गई थी; सेवाओं और शुल्कों का विवरण; बहु-पक्ष प्रतिनिधित्व की संभावना और कर्तव्यों/शुल्कों की सूचना; संघर्षों का प्रकट करने का निरंतर कर्तव्य; और विक्रेता समझौतों के लिए भूमिका-विशिष्ट प्रकटीकरण (उप-एजेंट/क्रेता-एजेंट सहयोग, दोहरी एजेंसी की संभावना) और क्रेता समझौते (मुआवजे का आधार, सहयोग नीति, दोहरी एजेंसी की संभावना)। प्रकटीकरण सारांश में जानकारी संदर्भ द्वारा शामिल की जा सकती है।
मुख्य नियम
- ✓लिखित समझौतों में रिकवरी फंड नोटिस, एस्क्रो नोटिस, सहमत कमीशन नोटिस, सेवाएं/शुल्क, बहु-प्रतिनिधित्व नोटिस, और निरंतर संघर्ष-प्रकटीकरण नोटिस शामिल होना चाहिए
- ✓विक्रेता और क्रेता समझौतों को सहयोग शर्तों और दोहरी एजेंसी की किसी भी संभावना को प्रकट करना चाहिए
- ✓प्रकटीकरण सारांश जानकारी संदर्भ द्वारा शामिल की जा सकती है
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विशेष सूची समझौते की आवश्यकताएं और प्रतिबंध
contracts एक विशेष सूची एक विशेष एजेंसी या विशेष बिक्री/पट्टे का अधिकार हो सकती है। §35.331 के अलावा, इसमें बिक्री/पट्टे की कीमत, कमीशन, अवधि, और (विशेष बिक्री/पट्टे के अधिकार के लिए) एक बोल्ड-फेस कथन होना चाहिए कि ब्रोकर सूचीबद्ध अवधि के दौरान किसी भी व्यक्ति द्वारा बिक्री/पट्टे से कमीशन अर्जित करता है, जिसमें मालिक भी शामिल है। इसमें निम्नलिखित नहीं हो सकते: 1 वर्ष से अधिक की सूची अवधि; एक स्वचालित नवीनीकरण खंड; सूची अवधि के अंत में समाप्त करने के लिए एक रद्दीकरण-सूचना आवश्यकता; मालिक के लिए एक बिक्री/पट्टे को निष्पादित करने का अधिकार; संपत्ति खरीदने के लिए एक ब्रोकर विकल्प; या मालिक के खिलाफ निर्णय स्वीकार करने का अधिकार।
मुख्य नियम
- ✓विशेष बिक्री/पट्टे के अधिकार में एक बोल्ड कथन होना चाहिए कि सूचीबद्ध अवधि के दौरान किसी भी बिक्री/पट्टे से कमीशन अर्जित होता है, जिसमें मालिक द्वारा भी शामिल है
- ✓1 वर्ष से अधिक की सूची अवधि नहीं हो सकती या एक स्वचालित नवीनीकरण खंड नहीं हो सकता
- ✓ब्रोकर को संपत्ति खरीदने का विकल्प, समझौतों को निष्पादित करने का अधिकार, या मालिक के खिलाफ निर्णय स्वीकार करने का अधिकार नहीं दे सकता
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विक्रय समझौतों की आवश्यक सामग्री
contracts एक विक्रय समझौता (गैर-कब्रिस्तान) में निम्नलिखित होना चाहिए: तारीख; क्रेता और विक्रेता के नाम; संपत्ति विवरण और हित हस्तांतरित; विक्रय मूल्य; भुगतान और हस्तांतरण की तारीखें; जोनिंग वर्गीकरण (एकल-परिवार को छोड़कर, शून्यता कथन सहित); दलाल की क्षमता/अन्य को सेवाओं का कथन; एस्क्रो प्रावधान; रियल एस्टेट रिकवरी फंड विवरण; एक कथन कि सार्वजनिक सड़क पहुंच के लिए PennDOT राजमार्ग कब्जा परमिट की आवश्यकता हो सकती है; और, समय-साझा/कैम्पग्राउंड खरीद के लिए, एक सुस्पष्ट 5-दिन की रद्दीकरण सूचना। बंधक-आकस्मिक समझौतों में बंधक प्रकार, मूलधन, अधिकतम ब्याज दर, न्यूनतम अवधि, समय सीमा और दलाल सहायता का कथन होना चाहिए। कुछ विक्रेता-सुरक्षात्मक और निर्माता-विशेष प्रावधान बोल्डफेस में होने चाहिए। कब्रिस्तान समझौतों को केवल आइटम (a)(1)-(5) और (9) की आवश्यकता है।
मुख्य नियम
- ✓विक्रय समझौते में तारीख, पक्ष, संपत्ति विवरण, मूल्य, भुगतान/हस्तांतरण तारीखें, जोनिंग वर्गीकरण, एस्क्रो प्रावधान और रिकवरी फंड विवरण शामिल होना चाहिए
- ✓समय-साझा/कैम्पग्राउंड खरीद के लिए बोल्डफेस में एक सुस्पष्ट 5-दिन का रद्दीकरण अधिकार सूचना आवश्यक है
- ✓बंधक-आकस्मिक समझौतों में प्रकार, मूलधन, अधिकतम ब्याज दर, न्यूनतम अवधि, समय सीमा और दलाल सहायता का कथन होना चाहिए
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उपभोक्ता सूचना सामग्री और एजेंसी विवरण (§35.336)
disclosures लाइसेंसधारियों को प्रारंभिक साक्षात्कार में उपभोक्ता सूचना (शीर्षक 'उपभोक्ता सूचना', 'यह एक अनुबंध नहीं है') देनी चाहिए और हस्ताक्षरित/अस्वीकृत स्वीकृति 6 महीने तक रखनी चाहिए। यह विक्रेता एजेंट, खरीदार एजेंट, दोहरे एजेंट, नामित एजेंट और लेनदेन लाइसेंसधारी संबंधों का वर्णन करता है, सभी उपभोक्ताओं के लिए दी गई जिम्मेदारियों को सूचीबद्ध करता है, वार्तायोग्य अनुबंध शर्तें (अवधि, शुल्क, गुंजाइश, सहयोग) बताता है, क्षेत्रीकरण-वर्गीकरण आवश्यकता का उल्लेख करता है, पुनर्प्राप्ति निधि का वर्णन करता है, और चेतावनी देता है कि जब तक एक लिखित समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए जाते तब तक कोई व्यावसायिक संबंध माना नहीं जाता।
मुख्य नियम
- ✓उपभोक्ता सूचना प्रारंभिक साक्षात्कार में दी जानी चाहिए और स्वीकृति 6 महीने तक रखी जानी चाहिए
- ✓इसमें सभी एजेंसी विकल्प का वर्णन होना चाहिए और चेतावनी देनी चाहिए कि व्यावसायिक संबंध तब तक माना नहीं जाता जब तक एक लिखित समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए जाते
- ✓वार्तायोग्य शर्तें (अवधि, शुल्क, गतिविधियों की गुंजाइश, दलाल सहयोग) एक समझौते/प्रकटीकरण विवरण में संबोधित होनी चाहिए
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भ्रामक सलाह और झूठे प्रतिनिधित्व प्रतिबंधित
disclosures एक लाइसेंसधारक रियल एस्टेट लेनदेन के बारे में आश्वासन या सलाह नहीं दे सकता जो वह जानता है या यथोचित रूप से जानना चाहिए कि यह गलत, गलत या असंभव है, और प्रतिनिधि क्षमता में कार्य करते समय जानबूझकर भौतिक झूठे या गलत लिखित प्रतिनिधित्व का पक्ष नहीं ले सकता।
मुख्य नियम
- ✓ऐसी कोई सलाह/आश्वासन नहीं जो ज्ञात हो या यथोचित रूप से गलत, गलत या असंभव होने की अपेक्षा की जाए
- ✓लिखित रूप में भौतिक झूठे या गलत प्रतिनिधित्व का जानबूझकर पक्ष नहीं लेना
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रिकॉर्ड का संरक्षण और उत्पादन
licensing एक ब्रोकर या कब्रिस्तान ब्रोकर को लेनदेन के समापन के बाद कम से कम 3 वर्षों के लिए लेनदेन से संबंधित रिकॉर्ड बनाए रखना चाहिए, सिवाय उपभोक्ता नोटिस के कुछ स्वीकृति भागों और उप-एजेंट/लेनदेन लाइसेंसधारी लिखित प्रकटीकरण विवरण के जो 6 महीने के लिए बनाए रखे जाते हैं। रिकॉर्ड को आयोग को लिखित अनुरोध या कार्यालय निरीक्षण पर प्रस्तुत किया जाना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓लेनदेन रिकॉर्ड समापन के बाद कम से कम 3 वर्षों के लिए बनाए रखे जाते हैं
- ✓कुछ स्वीकृति/प्रकटीकरण आइटम केवल 6 महीने के लिए बनाए रखे जाते हैं
- ✓रिकॉर्ड को §35.246 के तहत लिखित अनुरोध या कार्यालय निरीक्षण पर प्रस्तुत किया जाना चाहिए
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विक्रय प्रतिनिधि संपत्ति प्रबंधन सीमाएं
propmgmt एक विक्रय प्रतिनिधि संपत्ति प्रबंधन में सहायता केवल तभी कर सकता है जब नियोक्ता दलाल द्वारा पर्यवेक्षण और नियंत्रण किया जाए, और पट्टा शर्तों पर स्वतंत्र रूप से बातचीत नहीं कर सकता है या पट्टेदार की ओर से पट्टा निष्पादित नहीं कर सकता है।
मुख्य नियम
- ✓संपत्ति प्रबंधन सहायता को नियोक्ता दलाल द्वारा पर्यवेक्षण और नियंत्रित किया जाना चाहिए
- ✓विक्रय प्रतिनिधि पट्टेदार के लिए पट्टा शर्तों पर स्वतंत्र रूप से बातचीत नहीं कर सकता है या पट्टा निष्पादित नहीं कर सकता है
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अपनी अचल संपत्ति बेचते या पट्टे पर देते समय कर्तव्य
disclosures एक दलाल या विक्रय व्यक्ति जो अपनी अचल संपत्ति बेच रहा है या पट्टे पर दे रहा है, उसे अधिनियम और इस अध्याय का पालन करना चाहिए और संभावित खरीदार/पट्टेदार को विक्रय या पट्टे के समझौते में प्रवेश करने से पहले अपनी लाइसेंसधारक स्थिति का खुलासा करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓लाइसेंसधारक जो अपनी संपत्ति बेच या पट्टे पर दे रहा है, उसे अधिनियम और अध्याय का पालन करना चाहिए
- ✓खरीदार/पट्टेदार विक्रय या पट्टे के समझौते में प्रवेश करने से पहले लाइसेंसधारक स्थिति का खुलासा करना चाहिए
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अपराधों और अनुशासनात्मक कार्यों की रिपोर्टिंग
licensing एक लाइसेंसधारक को किसी गंभीर अपराध या हल्के अपराध के लिए दोषी पाए जाने या दोषी/नोलो प्लेयर पर अमल करने के 30 दिनों के भीतर आयोग को सूचित करना चाहिए, और किसी अन्य क्षेत्राधिकार के रियल एस्टेट लाइसेंसिंग प्राधिकरण द्वारा की गई अनुशासनात्मक कार्रवाई के 30 दिनों के भीतर सूचित करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓30 दिनों के भीतर गंभीर अपराध/हल्के अपराध के दोष या अपील के लिए आयोग को सूचित करें
- ✓नोटिस प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर राज्य के बाहर अनुशासनात्मक कार्रवाई के लिए आयोग को सूचित करें
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अनधिकृत विज्ञापन और संपर्क
agency एक लाइसेंसधारी बिक्री/पट्टे के लिए अचल संपत्ति का विज्ञापन नहीं दे सकता या विक्रेता/पट्टेदार या उनके एजेंट की अनुमति के बिना खरीदारों/किरायेदारों को आमंत्रित नहीं कर सकता। एक किराये की सूची रेफरल एजेंट किसी संपत्ति के बारे में जानकारी प्रकाशित नहीं कर सकता यदि पट्टेदार/संपत्ति प्रबंधक स्पष्ट रूप से कहता है कि इसे सूचीबद्ध नहीं किया जाना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓विक्रेता/पट्टेदार या उनके एजेंट की अनुमति के बिना कोई विज्ञापन या संपर्क नहीं
- ✓किराये की सूची रेफरल एजेंट उस संपत्ति को प्रकाशित नहीं कर सकता जिसे पट्टेदार/प्रबंधक स्पष्ट रूप से बाहर रखा है
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उत्पीड़न और आतंक विक्रय प्रतिषिद्ध
fairhousing एक लाइसेंसधारक अचल संपत्ति की बिक्री या निपटान के लिए इतनी बार अनुरोध नहीं कर सकता जो स्पष्ट उत्पीड़न के बराबर हो। लाभ के लिए आतंक विक्रय लाने का प्रयास अधिनियम के तहत बुरे विश्वास का संकेत है; आतंक विक्रय मूल्य में गिरावट के भय के आधार पर किसी पड़ोस में बिक्री के लगातार प्रयास हैं जो आंतरिक मूल्य से संबंधित नहीं हैं। सूचियों की व्यवस्थित अनुरोध आतंक विक्रय का कारण बनने के प्रयास का सबूत हो सकता है।
मुख्य नियम
- ✓अनुरोध मालिक/नियंत्रक का स्पष्ट उत्पीड़न नहीं हो सकता
- ✓लाभ के लिए आतंक विक्रय लाने का प्रयास §604(a)(20) के तहत बुरे विश्वास का संकेत है
- ✓आतंक विक्रय मूल्य में गिरावट के भय के आधार पर बिक्री के लगातार प्रयास हैं जो आंतरिक मूल्य से असंबंधित हैं
- ✓सूचियों की व्यवस्थित अनुरोध आतंक विक्रय का कारण बनने के प्रयास का सबूत है (निर्णायक नहीं)
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स्वयं की संपत्ति के विज्ञापन में लाइसेंस प्राप्ति का प्रकटीकरण
disclosures एक लाइसेंसधारी जो अपनी स्वयं की अचल संपत्ति को बेचता या पट्टे पर देता है, तो उसे विज्ञापनों में यह प्रकट करना चाहिए कि वह एक अचल संपत्ति लाइसेंसधारी है; यह आवश्यकता लागू नहीं होती है यदि संपत्ति एक अचल संपत्ति कंपनी के साथ सूचीबद्ध है।
मुख्य नियम
- ✓अपनी संपत्ति के विज्ञापनों में लाइसेंसधारी स्थिति का प्रकटीकरण अनिवार्य है
- ✓यदि संपत्ति एक अचल संपत्ति कंपनी के साथ सूचीबद्ध है तो यह आवश्यकता लागू नहीं होती
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विज्ञापनों में व्यावसायिक नाम और रोजगार देने वाले ब्रोकर
licensing ब्रोकरेज कंपनियां (एकल मालिकाना सहित), कब्रिस्तान कंपनियां और किराये की सूची रेफरल एजेंसियों को केवल अपने लाइसेंस पर दिए गए व्यावसायिक नाम के तहत विज्ञापन देना चाहिए। सहयोगी ब्रोकर/विक्रेताओं द्वारा विज्ञापनों में रोजगार देने वाले ब्रोकर का व्यावसायिक नाम और टेलीफोन नंबर समान आकार में होना चाहिए। लाइसेंसधारियों जो उपनाम का उपयोग करते हैं, उन्हें इसे लाइसेंसिंग या नवीनीकरण आवेदनों में शामिल करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓केवल लाइसेंस पर निर्दिष्ट व्यावसायिक नाम के तहत विज्ञापन दें
- ✓विक्रेता/सहयोगी ब्रोकर विज्ञापनों में रोजगार देने वाले ब्रोकर का नाम और फोन नंबर समान आकार में दिखाना चाहिए
- ✓उपनाम को लाइसेंसिंग या द्विवार्षिक नवीनीकरण आवेदनों में शामिल करना चाहिए
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एस्क्रो ड्यूटी का परित्याग नहीं
escrow एक ब्रोकर की एस्क्रो ड्यूटी को पक्षों के बीच, ब्रोकर और पक्षों के बीच, या ब्रोकरों के बीच किसी भी समझौते द्वारा माफ नहीं किया जा सकता या बदला नहीं जा सकता। (केस लॉ: कोई एस्क्रो ड्यूटी उत्पन्न नहीं होती जहाँ एक जमा राशि कभी एजेंट को सौंपी नहीं गई थी और खरीदार जानबूझकर निर्माता को सीधे भुगतान करता है।)
मुख्य नियम
- ✓एस्क्रो ड्यूटी को किसी भी समझौते द्वारा माफ या परिवर्तित नहीं किया जा सकता
- ✓एस्क्रो ड्यूटी केवल उस धन पर लागू होती है जो वास्तव में ब्रोकर को सौंपा गया है
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सह-ब्रोकरेज लेनदेन में एस्क्रो जिम्मेदारी
escrow यदि खरीदार जमा राशि सूचीबद्ध ब्रोकर को प्रदान करता है, तो सूचीबद्ध ब्रोकर एस्क्रो कर्तव्य ग्रहण करता है। यदि विक्रय ब्रोकर को पूर्व सूचना के साथ कि यह सूचीबद्ध ब्रोकर को जाएगा, प्रदान की जाती है, तो सूचीबद्ध ब्रोकर इसे ग्रहण करता है (खरीदार को आवश्यक सूचना आइटम की लिखित स्वीकृति देनी चाहिए)। यदि पूर्व सूचना के बिना विक्रय ब्रोकर को प्रदान की जाती है, तो विक्रय ब्रोकर एस्क्रो कर्तव्य ग्रहण करता है।
मुख्य नियम
- ✓सूचीबद्ध ब्रोकर को जमा राशि का अर्थ है कि सूचीबद्ध ब्रोकर एस्क्रो रखता है
- ✓विक्रय ब्रोकर को उचित पूर्व सूचना के साथ जमा राशि का अर्थ है कि सूचीबद्ध ब्रोकर एस्क्रो रखता है (लिखित खरीदार स्वीकृति के साथ)
- ✓पूर्व सूचना के बिना विक्रय ब्रोकर को जमा राशि का अर्थ है कि विक्रय ब्रोकर एस्क्रो कर्तव्य रखता है