प्रश्न 1
पेनसिल्वेनिया लैंडलॉर्ड एंड टेनेंट एक्ट 1951 के तहत, एक मकान मालिक एक आवासीय मकान किराए पर देता है और दोनों पक्ष एक लिखित एक-वर्षीय लीज़ पर हस्ताक्षर करते हैं। लीज़ में कोई नवीनीकरण खंड नहीं है। लीज़ समाप्त होने के बाद किरायेदार कब्जे में बना रहता है और एक और महीने का किराया देता है, जिसे मकान मालिक स्वीकार कर लेता है। पेनसिल्वेनिया कानून के अनुसार, किस प्रकार की किरायेदारी बनती है?
- A. मूल लीज़ की समान शर्तों पर एक नई एक-वर्षीय किरायेदारी
- B. बेदखली से पहले नोटिस के किसी अधिकार के बिना सहनशीलता पर किरायेदारी
- C. महीना-दर-महीना किरायेदारी ✓ उत्तर
- D. इच्छानुसार किरायेदारी जिसे कोई भी पक्ष बिना नोटिस के समाप्त कर सकता है
स्पष्टीकरण: पेनसिल्वेनिया लैंडलॉर्ड एंड टेनेंट एक्ट 1951 के तहत, जब एक किरायेदार वर्ष-दर-वर्ष लीज़ समाप्त होने के बाद भी कब्जे में बना रहता है और मकान मालिक किसी नए लिखित समझौते के बिना किराया स्वीकार करता है, तो पेनसिल्वेनिया की अदालतें आमतौर पर यह मानती हैं कि एक महीना-दर-महीना किरायेदारी बनती है, न कि कोई नई वार्षिक अवधि। मकान मालिक द्वारा मासिक किराया स्वीकार करना नई किरायेदारी की अवधि को एक माह निर्धारित करता है, जो समाप्ति के लिए उचित नोटिस के अधीन होती है।
प्रश्न 2
पेनसिल्वेनिया का एक आवासीय किरायेदार किराए के भुगतान में चूक नहीं कर रहा है, लेकिन संपत्ति को रेंट विदहोल्डिंग अधिनियम के अंतर्गत मानव निवास के लिए अनुपयुक्त प्रमाणित किया जा चुका है। किरायेदार रोके गए किराए को एस्क्रो में जमा करता है। पेनसिल्वेनिया कानून के अनुसार, यदि मकान मालिक वैधानिक अवधि के भीतर स्थितियों को ठीक करने में विफल रहता है और न्यायालय संपत्ति को ध्वस्त करने का आदेश देता है, तो एस्क्रो में जमा किराए की राशि का क्या होता है?
- A. एस्क्रो में जमा राशि किरायेदार को पूरी तरह वापस कर दी जाती है ✓ उत्तर
- B. एस्क्रो में जमा राशि मकान मालिक को आवश्यक मरम्मत के लिए दी जाती है
- C. एस्क्रो में जमा राशि का उपयोग न्यायालय के निर्देशानुसार किरायेदार के स्थानांतरण खर्च या मरम्मत के लिए किया जा सकता है
- D. एस्क्रो में जमा राशि उस नगर पालिका को जब्त हो जाती है जिसने प्रमाणीकरण जारी किया था
स्पष्टीकरण: पेनसिल्वेनिया के रेंट विदहोल्डिंग अधिनियम के अंतर्गत, जब किसी आवास को मानव निवास के लिए अनुपयुक्त प्रमाणित किया जाता है, तो किराया रोककर एस्क्रो में जमा किया जा सकता है। यदि वैधानिक अवधि के भीतर अनुपयुक्तता की स्थिति ठीक नहीं की जाती, तो एस्क्रो में जमा किराया सामान्यतः किरायेदार/जमाकर्ता को वापस किया जाता है, जहाँ लागू हो वहाँ परिसर को उपयुक्त बनाने हेतु न्यायालय द्वारा निर्देशित किसी भी वैध उपयोग के अधीन। यह अधिनियम कोई सामान्य नियम स्थापित नहीं करता कि संपत्ति के ध्वस्त होने पर एस्क्रो में जमा किराए का उपयो��� किरायेदार के स्थानांतरण खर्च के लिए किया जा सकता है।
प्रश्न 3
पेनसिल्वेनिया के ऋण ब्याज और संरक्षण कानून तथा मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1951 के अंतर्गत, जब कोई मकान मालिक आवासीय सुरक्षा जमा को ब्याज-युक्त खाते में रखता है, तो उस जमा पर अर्जित ब्याज का हकदार कौन होता है?
- A. मकान मालिक खाते के प्रबंधन के मुआवजे के रूप में सारा ब्याज अपने पास रखता है
- B. प्रत्येक पट्टा वर्ष के अंत में मकान मालिक और किरायेदार के बीच ब्याज समान रूप से विभाजित किया जाता है
- C. किरायेदार ब्याज का हकदार है, जिसमें से मकान मालिक 1% वार्षिक प्रशासनिक शुल्क रख सकता है ✓ उत्तर
- D. ब्याज प्रति वर्ष पेनसिल्वेनिया हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी को भेजा जाता है
स्पष्टीकरण: पेनसिल्वेनिया मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1951 (68 P.S. § 250.511b) के अंतर्गत, एस्क्रो खाते में रखी गई सुरक्षा जमा पर अर्जित ब्याज किरायेदार का होता है, लेकिन मकान मालिक को प्रशासनिक शुल्क के रूप में प्रति वर्ष 1% रखने की अनुमति है। यह विशेष आवंटन — किरायेदार को ब्याज मिलता है जिसमें से मकान मालिक का 1% प्रशासनिक शुल्क घटाया जाता है — पेनसिल्वेनिया-विशिष्ट एक ऐसा नियम है जो परीक्षा में बार-बार पूछा जाता है।
प्रश्न 4
पेनसिल्वेनिया का एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर एक आवासीय अपार्टमेंट परिसर का प्रबंधन करता है और किराया वसूल करता है। पेनसिल्वेनिया रियल एस्टेट कमीशन के नियमों के अनुसार, निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प सबसे सटीक रूप से यह बताता है कि एक ब्रोकर कब अपने व्यक्तिगत धन को संपत्ति प्रबंधन एस्क्रो फंड के साथ मिला सकता है?
- A. एक ब्रोकर बैंक सेवा शुल्क को पूरा करने के लिए एस्क्रो खाते में अधिकतम $500 तक के व्यक्तिगत धन जमा कर सकता है ✓ उत्तर
- B. एक ब्रोकर किसी भी परिस्थिति में एस्क्रो खाते में कोई भी व्यक्तिगत धन कभी जमा नहीं कर सकता
- C. एक ब्रोकर तब धन मिला सकता है जब संपत्ति के मालिक ने लिखित प्राधिकरण प्रदान किया हो
- D. एक ब्रोकर अस्थायी रूप से व्यक्तिगत धन जमा कर सकता है यदि किसी किरायेदार का चेक अभी तक क्लियर नहीं हुआ हो
स्पष्टीकरण: पेनसिल्वेनिया रियल एस्टेट कमीशन के नियमों (49 Pa. Code § 35.326) के तहत, एक ब्रोकर केवल बैंक सेवा शुल्क को पूरा करने के उद्देश्य से एस्क्रो खाते में न्यूनतम मात्रा में व्यक्तिगत या व्यावसायिक परिचालन धन जमा कर सकता है। इस संकीर्ण अपवाद को छोड़कर, व्यक्तिगत या परिचालन धन को एस्क्रो धन के साथ मिलाना (commingling) प्रतिबंधित है। शुल्क को पूरा करने के लिए एक नाममात्र राशि की अनुमति एक विशिष्ट नियामक प्रावधान है जिसे परीक्षार्थियों को जानना आवश्यक है।
प्रश्न 5
पेनसिल्वेनिया लैंडलॉर्ड एंड टेनेंट एक्ट 1951 के अंतर्गत, एक मकान मालिक को आवासीय किरायेदार को वर्ष-दर-वर्ष किरायेदारी समाप्त करने के लिए कितने समय की नोटिस देनी आवश्यक है?
- A. लीज वर्ष समाप्त होने से कम से कम 30 दिन पहले लिखित नोटिस ✓ उत्तर
- B. लीज वर्ष समाप्त होने से कम से कम 3 महीने पहले लिखित नोटिस
- C. लीज वर्ष समाप्त होने से कम से कम 60 दिन पहले लिखित नोटिस
- D. कोई नोटिस आवश्यक नहीं है क्योंकि किरायेदारी लीज वर्ष की समाप्ति पर स्वतः समाप्त हो जाती है
स्पष्टीकरण: पेनसिल्वेनिया लैंडलॉर्ड एंड टेनेंट एक्ट की वर्तमान नोटिस-टू-क्विट नियम, 68 P.S. § 250.501 के अनुसार, नोटिस अवधि तीन महीने नहीं है। अवधि की समाप्ति या उल्लंघन के मामले में, एक वर्ष या उससे कम अवधि की अथवा अनिश्चित अवधि की लीज के लिए 15 दिन की नोटिस आवश्यक है, जबकि एक वर्ष से अधिक अवधि की लीज के लिए 30 दिन की नोटिस आवश्यक है। इस प्रकार, तीन महीने का उल्लिखित नियम वर्तमान वैधानिक नोटिस अवधि का सही विवरण नहीं है।
प्रश्न 6
पेन्सिलवेनिया में एक रियल एस्टेट लेनदेन इसलिए पूरा नहीं हो पाता क्योंकि बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर होने के बाद लेकिन सेटलमेंट से पहले नगर पालिका द्वारा संपत्ति को अधिगृहीत (condemned) कर लिया जाता है। बिक्री समझौते में अधिग्रहण के बारे में कोई उल्लेख नहीं है। खरीदार अर्नेस्ट मनी की वापसी की मांग करता है और विक्रेता का तर्क है कि जमा राशि उसके पास रखी जानी चाहिए। पेन्सिलवेनिया रियल एस्टेट कमीशन एस्क्रो नियमों के तहत, ब्रोकर की उचित कार्रवाई क्या है?
- A. अर्नेस्ट मनी खरीदार को वापस करें क्योंकि अधिग्रहण एक ऐसी असंभवता है जो स्वतः अनुबंध को शून्य कर देती है और खरीदार को धनवापसी का अधिकार देती है
- B. अर्नेस्ट मनी विक्रेता को दे दें क्योंकि विक्रेता का अधिग्रहण पर कोई नियंत्रण नहीं था और उसे नुकसान नहीं उठाना चाहिए
- C. राशि को एस्क्रो में रोकें और दोनों पक्षों को कानूनी सलाह लेने की सलाह दें, क्योंकि अनुबंध के दौरान हुआ अधिग्रहण एक विवादित कानूनी प्रश्न उत्पन्न करता है जिसे ब्रोकर एकतरफा हल नहीं कर सकता ✓ उत्तर
- D. विवाद के समाधान तक अर्नेस्ट मनी को ब्रोकरेज से बाहर किसी तटस्थ तृतीय पक्ष एस्क्रो एजेंट को दान कर दें
स्पष्टीकरण: ब्रोकर को यह कानूनी निर्णय लेने का अधिकार नहीं है कि अधिग्रहण बिक्री समझौते को शून्य करता है या नहीं, या जब अनुबंध में इस विषय पर कुछ नहीं कहा गया हो तो जमा राशि किस पक्ष को मिलनी चाहिए। यह एक विवादित कानूनी प्रश्न है जिसके लिए न्यायिक निर्णय या पारस्परिक सहमति आवश्यक है। 49 Pa. Code § 35.327 के तहत, ब्रोकर को राशि रोककर रखनी होगी, दोनों पक्षों को विवाद की जानकारी देनी होगी, और भुगतान करने से पहले या तो सभी पक्षों से हस्ताक्षरित लिखित रिलीज या अदालत का आदेश प्राप्त करना होगा। ब्रोकर को दोनों पक्षों को कानूनी सलाह लेने की सिफारिश करनी चाहिए।