1. Theo luật Ohio, nếu một người mua (vendee) trong hợp đồng trả góp bất động sản đã được ghi công khai muốn bán hoặc chuyển nhượng quyền lợi của người mua cho bên thứ ba, phát biểu nào sau đây mô tả chính xác nhất các yêu cầu pháp lý theo Chương 5313 của ORC?
- A. Người mua có thể tự do chuyển nhượng quyền lợi của mình mà không cần thông báo cho người bán, vì quyền lợi của người mua là tài sản cá nhân có thể chuyển nhượng tự do
- B. Người mua phải có được sự đồng ý bằng văn bản từ người bán trước khi bất kỳ việc chuyển nhượng quyền lợi nào của người mua có hiệu lực theo ORC 5313
- C. Quyền lợi của người mua có thể được chuyển nhượng, nhưng người nhận chuyển nhượng chịu ràng buộc bởi tất cả các điều kiện của hợp đồng gốc, và người mua ban đầu thường vẫn chịu trách nhiệm thứ cấp trừ khi được người bán miễn trừ một cách rõ ràng ✓
- D. Sau khi hợp đồng trả góp bất động sản được ghi công khai, quyền lợi của người mua tự động chuyển thành quyền sở hữu tuyệt đối (fee simple estate) và có thể được bán mà không có hạn chế
Theo luật hợp đồng trả góp bất động sản của Ohio, quyền lợi công bằng (equitable interest) của người mua thường có thể được chuyển nhượng cho bên thứ ba, nhưng người nhận chuyển nhượng phải chịu ràng buộc bởi tất cả các điều khoản và điều kiện của hợp đồng gốc. Trừ khi người bán miễn trừ rõ ràng cho người mua ban đầu khỏi trách nhiệm pháp lý, người mua ban đầu có thể vẫn còn nghĩa vụ thứ cấp đối với hợp đồng. Người mua không nắm giữ danh nghĩa pháp lý (legal title) và không thể chuyển giao quyền sở hữu tuyệt đối; việc ghi công khai không chuyển đổi quyền lợi công bằng của người mua thành quyền sở hữu tuyệt đối.
2. Một người mua và người bán tại Ohio ký hợp đồng mua bán có điều khoản quy định rằng mọi tranh chấp về tiền đặt cọc (earnest money) sẽ được giải quyết bằng trọng tài ràng buộc (binding arbitration), và rằng môi giới được ủy quyền giải ngân tiền theo phán quyết trọng tài. Người mua vi phạm hợp đồng, và trọng tài viên trao tiền đặt cọc cho người bán. Theo luật Ohio, môi giới có thể giải ngân chỉ dựa trên phán quyết trọng tài không?
- A. Có, vì hợp đồng đã minh thị ủy quyền cho môi giới giải ngân theo phán quyết trọng tài, điều này cấu thành chỉ thị bằng văn bản từ cả hai bên. ✓
- B. Không, vì luật Ohio cấm các điều khoản trọng tài trong hợp đồng mua bán bất động sản nhà ở.
- C. Không, vì môi giới chỉ được giải ngân tiền quỹ ủy thác (trust funds) theo lệnh của tòa án hoặc sự đồng ý bằng văn bản của hai bên được ký đồng thời với yêu cầu giải ngân, không phải ủy quyền hợp đồng được ký trước.
- D. Có, nhưng chỉ khi trọng tài được tiến hành bởi trọng tài viên có giấy phép do Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing cấp.
Khi cả hai bên đã ủy quyền trước bằng văn bản — thông qua điều khoản hợp đồng ràng buộc — rằng môi giới sẽ giải ngân tiền đặt cọc theo phán quyết trọng tài, thì điều khoản hợp đồng đó cấu thành chỉ thị bằng văn bản từ cả hai bên mà luật Ohio yêu cầu trước khi môi giới được giải ngân các quỹ ủy thác đang tranh chấp. Phán quyết trọng tài theo điều khoản đó cung cấp cho môi giới cơ sở pháp lý rõ ràng để giải ngân mà không cần thêm sự đồng ý bằng văn bản tại thời điểm giải ngân. Ohio không cấm các điều khoản như vậy, và không có yêu cầu về trọng tài viên được Division cấp phép.
3. Theo các quy định của Bộ luật Hành chính Ohio áp dụng cho người được cấp phép hành nghề bất động sản, điều nào sau đây mô tả chính xác nhất nghĩa vụ chủ động của đại lý bên mua (buyer’s agent) liên quan đến Mẫu Công bố Tài sản Nhà ở Ohio (Ohio Residential Property Disclosure Form) nhận được thay mặt cho bên mua?
- A. Đại lý bên mua phải xem xét mẫu công bố và tư vấn cho bên mua về bất kỳ thông tin nào có thể liên quan đến quyết định mua của bên mua ✓
- B. Đại lý bên mua không có nghĩa vụ gì đối với mẫu công bố của bên bán vì đó là tài liệu pháp lý của bên bán
- C. Đại lý bên mua phải tự xác minh độc lập từng hạng mục trong mẫu công bố trước khi bên mua được phép ký hợp đồng mua bán
- D. Nhiệm vụ duy nhất của đại lý bên mua là giao mẫu cho bên mua; việc phân tích hoàn toàn do luật sư của bên mua đảm nhiệm
Theo Điều 1301:5-1-02 của Bộ luật Hành chính Ohio và các nghĩa vụ của đại lý bên mua theo Chương 4735 của Bộ luật Ohio (ORC), người được cấp phép đại diện cho bên mua phải thúc đẩy quyền lợi của bên mua, bao gồm việc xem xét mẫu công bố và tư vấn cho bên mua về nội dung cũng như hàm ý của mẫu đó. Mặc dù đại lý không bắt buộc phải tự xác minh độc lập từng hạng mục, đại lý phải sử dụng kỹ năng hợp lý để giúp bên mua hiểu những gì đã được công bố và xác định các vấn đề c���n điều tra thêm.
4. Theo luật Ohio, phát biểu nào sau đây là ĐÚNG về việc chấm dứt hợp đồng đại lý bán hàng (listing agreement) trước ngày hết hạn?
- A. Bất kỳ bên nào cũng có thể chấm dứt hợp đồng niêm yết vào bất kỳ lúc nào mà không có hậu quả, vì luật Ohio cấm các hình phạt đối với việc chấm dứt sớm.
- B. Người bán có thể chấm dứt hợp đồng niêm yết, nhưng môi giới có thể vẫn giữ quyền được hưởng thù lao nếu một giao dịch bán mà môi giới là nguyên nhân trực tiếp xảy ra trong thời gian bảo vệ được quy định trong hợp đồng. ✓
- C. Môi giới có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng niêm yết và chuyển ngay cho một công ty môi giới khác để bảo vệ quyền lợi hoa hồng của mình.
- D. Sau khi đã ký, hợp đồng niêm yết tại Ohio không thể hủy bỏ cho đến ngày hết hạn tự nhiên của nó theo ORC Chương 4735.
Luật Ohio cho phép người bán chấm dứt sớm hợp đồng niêm yết, nhưng hợp đồng thường có “thời gian bảo vệ” (còn gọi là điều khoản gia hạn hoặc carryover). Nếu một người mua đã được giới thiệu về bất động sản trong thời gian niêm yết mua bất động sản đó trong khoảng thời gian bảo vệ sau khi chấm dứt hợp đồng, môi giới vẫn có thể được hưởng thù lao. Luật Ohio không làm cho các hợp đồng niêm yết trở nên không thể hủy bỏ, và cũng không cho phép môi giới đơn phương chuyển nhượng hợp đồng.
5. Theo luật Ohio, Tổng Giám đốc của Bộ Bất động sản và Cấp phép Chuyên nghiệp có thẩm quyền thực hiện điều nào sau đây MÀ KHÔNG cần phải chuyển vấn đề đến Ủy ban Bất động sản Ohio trước?
- A. Thu hồi giấy phép của một môi giới do có hành vi gian lận xuyên suốt.
- B. Ban hành hình phạt dân sự đối với một nhân viên kinh doanh vì vi phạm quảng cáo lần đầu.
- C. Đình chỉ bất kỳ giấy phép nào vì gây nguy hiểm nghiêm trọng và tức thời đối với công chúng theo lệnh phán quyết khẩn cấp. ✓
- D. Cấm vĩnh viễn người được cấp phép nộp đơn xin cấp phép lại sau lần vi phạm kỷ luật thứ hai.
Theo ORC 4735.051 và khung thủ tục hành chính của Ohio, Tổng Giám đốc có thể ban hành lệnh phán quyết khẩn cấp để đình chỉ ngay lập tức một giấy phép khi việc tiếp tục duy trì giấy phép đó gây ra nguy hiểm nghiêm trọng và tức thời cho công chúng. Hành động này không yêu cầu phải có phiên điều trần trước của Ủy ban, mặc dù người được cấp phép có quyền được tổ chức phiên điều trần sau khi đình chỉ một cách kịp thời. Việc thu hồi giấy phép, phạt dân sự và cấm vĩnh viễn là chức năng của Ủy ban sau khi tổ chức phiên điều trần chính thức.