प्रश्न 1
ओहायो में एक आवासीय किरायेदार ने निष्पक्ष आवास शिकायत दर्ज की है, जिसमें आरोप है कि मकान मालिक ने पारिवारिक स्थिति के आधार पर भेदभाव किया। ओहायो कानून के तहत, आवासीय किराये से संबंधित राज्य-कानून निष्पक्ष आवास शिकायतों की जांच करने का प्राथमिक अधिकार किस एजेंसी के पास है?
- A. ओहायो डिवीजन ऑफ रियल एस्टेट एंड प्रोफेशनल लाइसेंसिंग
- B. ओहायो सिविल राइट्स कमीशन (OCRC) ✓ उत्तर
- C. ओहायो अटॉर्नी जनरल का उपभोक्ता संरक्षण अनुभाग
- D. स्थानीय REALTORS® बोर्ड की नैतिकता समिति
स्पष्टीकरण: ओहायो का निष्पक्ष आवास कानून ORC अध्याय 4112 में संहिताबद्ध है, जिसे ओहायो सिविल राइट्स कमीशन (OCRC) द्वारा प्रशासित और लागू किया जाता है। OCRC पारिवारिक स्थिति सहित राज्य कानून के तहत संरक्षित वर्गों के आधार पर आवास भेदभाव की शिकायतों की जांच करता है। ओहायो डिवीजन ऑफ रियल एस्टेट एंड प्रोफेशनल लाइसेंसिंग लाइसेंसधारी के आचरण को संभालती है, न कि किरायेदार की निष्पक्ष आवास शिकायतों को। अटॉर्नी जनरल और REALTORS® बोर्ड की ORC अध्याय 4112 के तहत व्यक्तिगत निष्पक्ष आवास शिकायतों के निर्णय में कोई प्राथमिक भूमिका नहीं है।
प्रश्न 2
ओहायो प्रशासनिक संहिता के उन नियमों के अंतर्गत जो लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकरों को नियंत्रित करते हैं, निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प ब्रोकर की उस दायित्व को सबसे अच्छी तरह वर्णित करता है जब एक संपत्ति प्रबंधन ट्रस्ट खाते में कई ग्राहकों से संबंधित सुरक्षा जमा राशि और अग्रिम किराया भुगतान दोनों शामिल हों?
- A. ब्रोकर को एक एकल पूल्ड ट्रस्ट खाता बनाए रखना होगा और व्यक्तिगत ग्राहक बहीखाते के बिना मालिकों को मासिक आधार पर धनराशि वितरित करनी होगी
- B. ब्रोकर को प्रत्येक व्यक्तिगत संपत्ति मालिक के लिए अलग-अलग नामित बैंक खाते बनाए रखने होंगे
- C. ब्रोकर को प्रत्येक मालिक के लिए व्यक्तिगत बहीखाते सहित एक ट्रस्ट खाता बनाए रखना होगा ताकि किसी भी समय प्रत्येक ग्राहक की धनराशि की पहचान और समाधान किया जा सके ✓ उत्तर
- D. ब्रोकर सुरक्षा जमा राशि और अग्रिम किराए को परिचालन निधि के साथ मिला सकता है, जब तक कि तिमाही आधार पर समाधान किया जाए
स्पष्टीकरण: ओहायो प्रशासनिक संहिता नियम 1301:5-6-14 के अनुसार ब्रोकर को संपत्ति प्रबंधन निधि के लिए एक ट्रस्ट खाता बनाए रखना आवश्यक है और ऐसे अभिलेख रखने होंगे जो प्रत्येक ग्राहक की धनराशि की पहचान करने के लिए पर्याप्त हों। व्यक्तिगत बहीखाते आवश्यक हैं ताकि किसी भी ग्राहक की शेष राशि किसी भी समय निर्धारित की जा सके। व्यक्तिगत अभिलेखों के बिना एकल पूल्ड खाता, प्रति मालिक अलग खाते, या परिचालन निधि के साथ मिश्रण — ये सभी ओहायो रियल एस्टेट विभाग के नियमों के तहत ब्रोकर की ट्रस्ट खाता और अभिल���ख-रखरखाव संबंधी बाध्यताओं का उल्लंघन करते हैं।
प्रश्न 3
ORC 5321.11 के अंतर्गत, जब ओहायो में एक लिखित आवासीय पट्टा (residential lease) अपनी निश्चित अवधि समाप्त होने पर क्या होगा इस बारे में मौन हो और किरायेदार मकान मालिक की सहमति से कब्जे में बना रहे, तो वह किरायेदारी किस प्रकार में परिवर्तित हो जाती है?
- A. पीड़ा-आधारित किरायेदारी (tenancy at sufferance), जिसमें तत्काल बेदखली की कार्यवाही आवश्यक है
- B. मूल पट्टे के समान अवधि की नई निश्चित-अवधि किरायेदारी, जो स्वतः नवीनीकृत हो जाती है
- C. समाप्त हो चुके पट्टे के समान शर्तों और नियमों पर मासिक-से-मासिक (month-to-month) किरायेदारी ✓ उत्तर
- D. साप्ताहिक-से-साप्ताहिक (week-to-week) किरायेदारी, जिसे कोई भी पक्ष सात दिन की नोटिस देकर समाप्त कर सकता है
स्पष्टीकरण: चयनित उत्तर सामान्यतः ओहायो का आवासीय होल्डओवर नियम है — जब कोई निश्चित-अवधि का आवासीय किरायेदार मकान मालिक की सहमति से कब्जे में बना रहता है और पट्टा मौन हो, तो किरायेदारी उसी शर्तों पर मासिक-से-मासिक किरायेदारी के रूप में जारी रहती है, न कि पीड़ा-आधारित किरायेदारी या मूल निश्चित अवधि के लिए स्वतः नवीनीकरण के रूप में। हालांकि, इसे ORC 5321.11 से सही ढंग से नहीं जोड़ा गया है, क्योंकि वह धारा किरायेदार की अनुपालन-हीनता के लिए मकान मालिक के उपचारों से संबंधित है।
प्रश्न 4
ओहायो लाइसेंस प्राप्त एक ब्रोकर एक आवासीय किराया परिसर का प्रबंधन करता है और एक अनलाइसेंस्ड स्वतंत्र ठेकेदार को लीज नवीनीकरण पर बातचीत करने और संभावित किरायेदारों को खाली इकाइयां दिखाने के लिए नियुक्त करना चाहता है। ओहायो रियल एस्टेट लाइसेंसिंग कानून के तहत, कौन सा कथन सही है?
- A. एक अनलाइसेंस्ड स्वतंत्र ठेकेदार इकाइयां दिखा सकता है और लीज पर बातचीत कर सकता है, जब तक ब्रोकर सभी अंतिम अनुबंधों की समीक्षा करे और उन पर हस्ताक्षर करे
- B. इकाइयां दिखाना और लीज की शर्तों पर बातचीत करना ORC अध्याय 4735 के तहत लाइसेंस प्राप्त गतिविधियां हैं; ब्रोकर इन्हें किसी अनलाइसेंस्ड व्यक्ति को नहीं सौंप सकता, चाहे कर्मचारी का वर्गीकरण कुछ भी हो ✓ उत्तर
- C. एक अनलाइसेंस्ड व्यक्ति इकाइयां दिखा सकता है लेकिन संभावित किरायेदारों के साथ किराया राशि या लीज की शर्तों पर चर्चा नहीं कर सकता
- D. ओहायो संपत्ति प्रबंधन कार्यों को लाइसेंसिंग आवश्यकताओं से छूट देता है जब ठेकेदार विशेष रूप से एक ही संपत्ति मालिक के लिए काम करता है
स्पष्टीकरण: ORC 4735.01 'रियल एस्टेट ब्रोकर' और 'सेल्सपर्सन' को उन व्यक्तियों के रूप में परिभाषित करता है जो मुआवजे के लिए लीज पर बातचीत करते हैं या संपत्ति दिखाते हैं। बिना लाइसेंस के ये कार्य करना ORC 4735.02 का उल्लंघन है। स्वतंत्र ठेकेदार का लेबल कोई लाइसेंसिंग छूट नहीं बनाता; स्वयं गतिविधियां लाइसेंस की आवश्यकता को जन्म देती हैं। ORC 4735.01(A)(6) के तहत एकल-मालिक छूट केवल मालिक के वेतनभोगी कर्मचारी पर लागू होती है, स्वतंत्र ठेकेदार पर नहीं, और इसके लिए आवश्यक है कि कर्मचारी केवल साइट पर नियमित प्रबंधकीय कार्य करे, न कि लीज पर बातचीत।
प्रश्न 5
ओहायो कानून के तहत, कौन सा कानून उस आवासीय किरायेदार की रक्षा करता है जो योग्य सैन्य सेवा के कारण एक निश्चित अवधि के पट्टे को जल्दी समाप्त करना चाहता है?
- A. ORC 5321.17, जो किसी भी किरायेदार को पट्टे की अवधि की परवाह किए बिना 30 दिनों की लिखित सूचना पर समाप्ति की अनुमति देता है ✓ उत्तर
- B. केवल संघीय सर्विसमेंबर्स सिविल रिलीफ एक्ट (SCRA); ओहायो के पास कोई अलग राज्य-कानून सुरक्षा नहीं है
- C. ORC 5321.05, जो किरायेदार को किराए के दायित्वों से मुक्त करता है जब भी इकाई रहने योग्य नहीं रहती
- D. ORC 5321.16, जो मकान मालिक को सैन्य समाप्ति सूचना मिलने पर तुरंत सुरक्षा जमा वापस करने की आवश्यकता करता है
स्पष्टीकरण: ओहायो ORC 5321.17(C) में राज्य-कानून के अंतर्गत सैन्य पट्टा समाप्ति सुरक्षा प्रदान करता है। यह प्रावधान विशेष रूप से योग्य सैन्य सेवा पर लागू होता है और इसका अर्थ यह नहीं है कि कोई भी किरायेदार 30 दिनों की सूचना पर निश्चित अवधि का पट्टा समाप्त कर सकता है। ORC 5321.05 किरायेदार के दायित्वों से संबंधित है, और ORC 5321.16 सुरक्षा जमा से संबंधित है।
प्रश्न 6
ओहायो में एक खरीदार और विक्रेता एक क्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं जिसमें एक खंड है जिसमें कहा गया है कि अर्नेस्ट मनी (बयाना राशि) से संबंधित किसी भी विवाद का समाधान बाध्यकारी मध्यस्थता द्वारा किया जाएगा, और यह कि ब्रोकर किसी भी मध्यस्थता पुरस्कार के अनुसार धनराशि वितरित करने के लिए अधिकृत है। खरीदार डिफ़ॉल्ट करता है, और एक मध्यस्थ विक्रेता को अर्नेस्ट मनी प्रदान करता है। ओहायो कानून के तहत, क्या ब्रोकर केवल मध्यस्थता पुरस्कार के आधार पर धनराशि वितरित कर सकता है?
- A. हाँ, क्योंकि अनुबंध ने स्पष्ट रूप से ब्रोकर को मध्यस्थता पुरस्कार के अनुसार वितरित करने के लिए अधिकृत किया था, जो दोनों पक्षों से लिखित निर्देश का गठन करता है। ✓ उत्तर
- B. नहीं, क्योंकि ओहायो कानून आवासीय रियल एस्टेट क्रय अनुबंधों में मध्यस्थता खंडों को प्रतिबंधित करता है।
- C. नहीं, क्योंकि ब्रोकर केवल न्यायालय के आदेश या वितरण अनुरोध के समय हस्ताक्षरित पारस्परिक लिखित सहमति के अनुसार ट्रस्ट फंड वितरित कर सकता है, न कि पूर्व-हस्ताक्षरित संविदात्मक प्राधिकरण के आधार पर।
- D. हाँ, लेकिन केवल तभी जब मध्यस्थता ओहायो डिवीजन ऑफ रियल एस्टेट एंड प्रोफेशनल लाइसेंसिंग द्वारा लाइसेंस प्राप्त मध्यस्थ द्वारा आयोजित की गई हो।
स्पष्टीकरण: जब दोनों पक्षों ने लिखित रूप में — एक बाध्यकारी अनुबंध खंड के माध्यम से — पूर्व-अधिकृत किया हो कि ब्रोकर मध्यस्थता पुरस्कार के अनुसार अर्नेस्ट मनी वितरित करेगा, तो वह संविदात्मक प्रावधान दोनों पक्षों से वह लिखित निर्देश माना जाता है जिसकी ओहायो कानून को ब्रोकर द्वारा विवादित ट्रस्ट फंड वितरित करने से पहले आवश्यकता होती है। ऐसे खंड के अनुसार मध्यस्थता पुरस्कार ब्रोकर को वितरण के समय अतिरिक्त लिखित सहमति के बिना वितरित करने का स्पष्ट कानूनी अधिकार प्रदान करता है। ओहायो ऐसे खंडों को प्रतिबंधित नहीं करता, और डिवीजन-लाइसेंस प्राप्त मध्यस्थ की कोई आवश्यकता भी नहीं है।