Ohio 房地产考试学习指南 2026（中文速查表）

当监管官员确定许可持有人违反了不合规条款时，监管官员有两种可能的行动方案。监管官员可以采取正式纪律处分行动或发出带有处罚的传票。

• ✓监管官员可根据第 4735.051 条在第 119 章的规定下启动纪律处分程序
• ✓或者，监管官员可以亲自或通过挂号邮件送达传票并根据本条款施加处罚

每份送达的传票必须通知执照持有人所涉嫌违规行为，并告知其根据第119章请求听证会的权利。每份传票必须注明罚款金额，所收罚款应存入特定基金。每次违规的最高罚款额为两百美元。

• ✓传票必须通知执照持有人所涉嫌违规行为以及根据第119章请求听证会的机会
• ✓罚款为每次违规最高两百美元（200美元）
• ✓所有收取的罚款应存入根据第4735.12条款设立的房地产恢复基金

在十二个月内累积多次引证的执业人员将面临升级的后果。在连续十二个月内被引证三次后，监督员必须对同一时期内的任何后续违规行为启动正式纪律处分程序。

• ✓如果执业人员在连续十二个月内根据本条款被引证三次，监督员应根据第4735.051条启动纪律处分程序
• ✓此强制纪律处分适用于在同一十二个月期间内发生的任何后续违规行为

一旦引用最终确定，被许可人必须在规定的期限内满足所有要求。未能遵守会导致教育官员自动吊销许可证。

• ✓除非另有说明，被许可人必须在最终引用生效后三十天内满足该引用中的所有要求
• ✓如果被许可人未能遵守最终引用要求，教育官员应自动吊销其许可证

根据《俄亥俄修订法典》(ORC) 4735.70 的规定，持证人或经纪公司不得参与双重代理关系，除非卖方和购买方充分了解双重代理并在《俄亥俄修订法典》4735.57 所述的代理披露声明上书面同意。同意必须是知情的——持证人必须在获得同意之前披露所有相关信息，以便各方做出知情决定。

• ✓卖方和购买方必须充分了解双重代理
• ✓同意必须书面记录在《俄亥俄修订法典》4735.57 所述的代理披露声明上
• ✓持证人必须在获得同意之前披露所有相关信息，以便做出知情决定
• ✓未满足这些同意要求的情况下，不得进行双重代理

当一家经纪公司根据《俄亥俄州修订法典》第4735.70条第(C)款参与双重代理关系（同一经纪公司的两名不同持证人代表不同客户）时，该经纪公司必须按照《俄亥俄州修订法典》第4735.54条建立程序，以确保持证人（包括管理级持证人）代表一个客户时无法获取或获得另一个客户的机密信息。此外，每个持证人必须专门履行对其自身客户的责任。

• ✓经纪公司必须建立《俄亥俄州修订法典》4735.54程序以防止访问另一客户的机密信息
• ✓信息隔离措施即使适用于管理级持证人
• ✓每个持证人必须专门履行对其自身客户的责任

销售人员或经纪人不得参与双重代理关系，其中持证人是交易方——无论是个人身份，还是作为对该不动产有利益关系的合伙、协会、有限责任公司、有限合伙企业或公司的官员或成员，或打算购买、租赁或交换该地产的实体。

• ✓个人是交易方的持证人不能充当双重代理
• ✓该禁止条款扩展到充当对该不动产有利益关系的实体的官员或成员的持证人
• ✓它也适用于打算购买、租赁或交换标的地产的实体

根据ORC 4735.62，被特许人在代理人或子代理人关系中代表任何委托人时，被特许人是信义责任人，必须尽最大努力促进委托人的利益。该法规列举了对委托人的具体强制性义务。考试考生应认识到这在俄亥俄州代理法中确立了核心法定信义责任框架。

• ✓在代理人或子代理人关系中代表委托人的被特许人是该委托人的信义责任人
• ✓被特许人必须尽最大努力促进委托人的利益
• ✓列举的义务不是穷尽性的（「包括但不限于」）

执业者必须在代理客户和履行代理关系责任时行使合理的技能和勤勉，并必须以忠于客户利益的方式履行所有第四章义务。这些是信托义务的经典勤勉和忠诚成分。

• ✓必须在代理客户时行使合理的技能和勤勉（第A部分）
• ✓必须以忠于客户利益的方式履行所有第4735章义务（第D部分）
• ✓必须遵守客户的任何合法指示（第C部分）
• ✓必须履行任何书面代理协议的条款（第B部分）

许可证持有人必须遵守第4735章的所有要求和其他适用的法律、规则和规章，包括俄亥俄州公平住房法（ORC 4112.02的第(H)部分）和联邦公平住房法（42 U.S.C.A. 3601，经修订）。这将合规的信义责任直接与公平住房义务联系起来。

• ✓必须遵守俄亥俄州公平住房法（ORC 4112.02(H)）
• ✓必须遵守联邦公平住房法（42 U.S.C.A. 3601，经修订）
• ✓遵守第4735章的所有要求是信义责任（第E部分）

许可证持有人必须向客户披露其知道或在行使合理技能和谨慎标准下应当知道的交易中的任何重要事实，除了根据现有或以前的代理或双重代理关系属于保密信息的事实除外。许可证持有人还必须在必要或适当时建议客户就重要事项寻求专家意见。

• ✓必须披露许可证持有人通过行使合理技能和谨慎标准知道或应当知道的重要事实（第F条）
• ✓根据现有或以前的代理或双重代理关系的保密信息应排除在此披露义务之外
• ✓在必要或适当时，必须建议客户就重要事项寻求专家意见（第G条）

许可证持有人必须保守所有机密信息的秘密，除非获准根据俄亥俄州修订法典第4735.74(B)条披露。此义务特别包括不向任何不是客户代理人的许可证持有人披露机密信息。

• ✓必须保守所有机密信息的秘密（第一部分）
• ✓仅当根据俄亥俄州修订法典第4735.74(B)条获准时，才允许披露
• ✓机密信息不得披露给任何不是客户代理人的许可证持有人

俄亥俄州修订法典第4735.20(A)条款禁止持证房地产经纪人或持证外国房地产经纪人为第4735.01条款中规定的行为向任何非持证房地产经纪人或房地产销售员（或持证外国房地产经纪人/销售员）的人支付佣金、费用或其他报酬。这是防止向无证人士付款的基础规则。例外情况仅在第(B)、(C)和(G)款下存在。

• ✓经纪人或外国经纪人不能因房地产行为向无证人士支付佣金或报酬
• ✓仅允许向持证经纪人或持证房地产销售员（或外国等同人士）支付报酬
• ✓对禁令的例外仅在第(B)、(C)和(G)款下存在

如果退回的票据由执照持有人提交，监管官员将通知执照持有人，其执照将被暂停，除非在收到通知后的十五天内，执照持有人同时提交原始费用和额外的一百美元费用。未能及时提交两项费用或第二次退回票据将导致立即暂停执照（不进行听证会），执照持有人必须停止活动。

• ✓执照持有人必须提交原始费用加上100美元的额外费用以补救
• ✓补救期为通知邮寄后的15天
• ✓未能补救导致执照立即暂停，不进行听证会
• ✓执照被暂停的持有人必须根据第4735章停止所有执照持有人活动
• ✓用于支付补救费用的退回票据也会触发立即暂停

如果退回的票据由许可证申请人提交，该申请将自动被拒绝或批准被撤销，除非申请人在邮件发出后十五天内提交原始费用加一百美元费用。未能按时提交两笔费用或提交另一张退回的票据，将导致申请被拒绝或批准被撤销。

• ✓持证申请人的退回支票会导致自动拒绝或批准被撤销，除非予以纠正
• ✓纠正需要在邮件发出后15天内支付原始费用加100美元的额外费用
• ✓未能纠正将导致申请被拒绝或批准被撤销

俄亥俄房地产委员会可根据《修订法典》第119章（俄亥俄州行政程序法）采纳合理的规则，以实施许可证法的规定。这是一项自由裁量权，涵盖许可证申请表、考试时间、许可证状态变更和持证活动的说明。

• ✓委员会可根据《修订法典》第119章采纳合理的规则（自由裁量权）
• ✓规则可规范许可证申请的形式和方式，以及考试的时间和形式
• ✓规则可澄清哪些活动需要根据第4735章获得房地产许可证
• ✓经纪人可被允许作为主经纪人代表一个以上的经纪公司

州外商业经纪人可以从事需要俄亥俄州执照的行为——以收费、佣金或其他有价代价的方式——关于商业房地产，但仅限于满足第(A)款的全部七个条件。门槛要求是与具有有效执照的活跃俄亥俄州房地产经纪人合作，并签订书面合作协议。这使非居民经纪人可以在不持有完整俄亥俄州执照的情况下在俄亥俄州从事商业交易，前提是他们与居住在俄亥俄州的经纪人合作。

• ✓州外商业经纪人必须与持有根据第4735章有效和活跃执照的俄亥俄州经纪人合作
• ✓与俄亥俄州经纪人的书面协议必须说明合作和补偿的条款，以及州外经纪人及其代理人将遵守俄亥俄州法律的承诺
• ✓州外经纪人必须向俄亥俄州经纪人提供其在任何保持活跃房地产执照的司法管辖区的当前良好信誉证书
• ✓第(A)款的所有要求仅适用于商业房地产，不适用于住宅房地产

所有第三方托管资金、安全保证金和州外经纪人或俄亥俄州经纪人收取的其他款项必须存入由俄亥俄州经纪人维护的信托账户或专项账户。俄亥俄州经纪人——而非非居民——控制信托账户，确保俄亥俄州消费者保护标准适用于客户资金。

• ✓所有第三方托管资金、安全保证金和其他款项必须存入由俄亥俄州经纪人维护的信托账户或专项账户
• ✓这适用于由州外经纪人或俄亥俄州经纪人收取的款项

根据俄亥俄州修订法 (ORC) 4735.74，一旦持证人已完成所有义务或代理合同已终止或过期，持证人通常对客户不再有任何进一步的义务。但是，除非双方以书面形式另有协议，否则有两项特定义务在关系结束后继续存在：提供所有资金和财产的会计说明，以及对交易中获得的信息保持保密。考试考生必须理解，这些是交易结束后唯一的持续义务。

• ✓除非以书面形式另有协议，否则持证人在完成所有义务或合同终止或过期后，对客户不再有任何进一步的义务
• ✓两项义务在终止后继续存在：(A) 对交易中所有资金和财产的会计说明，以及 (B) 对信息保持保密
• ✓「两项」一词意味着两项存续义务（会计说明和保密性）都继续，而不仅仅是其中一项

在交易过程中收到的所有信息的保密义务在交割后无限期地继续存在。但是，俄亥俄州修订法典（ORC）4735.74(B)列出了六个允许或要求披露的例外情况。考生应该记住这些例外情况，因为它们经常在测试中出现，考查执业人员何时可以合法地打破保密。

• ✓保密义务在交易交割/终止后继续存在
• ✓例外1：客户允许披露
• ✓例外2：法律或法院命令要求披露
• ✓例外3：信息从执业人员以外的来源变成公开信息
• ✓例外4：披露信息是为了阻止客户计划实施的犯罪
• ✓例外5：披露信息是为了保护房地产经纪公司或其执业人员免受不当行为指控，或为建立或维护房地产经纪公司享有或应获得佣金的权利
• ✓例外6：根据第4763章为进行评估而由注册/执业/认证房地产评估师请求的销售信息的披露

俄亥俄州修正法典§4735.70规定了在房地产交易中被视为双重代理人的人员和实体的类别。当同一执照持有人或经纪公司代表交易双方作为委托人，或管理级别的执照持有人监督公司内部交易时，就会产生双重代理。理解这些定义至关重要，因为双重代理会根据俄亥俄州许可法触发特定的披露和同意义务。

• ✓在同一房地产交易中同时代表购买者和卖方作为委托人的执照持有人是双重代理人（§4735.70(A)）
• ✓在同一房地产交易中同时代表购买者和卖方作为委托人的经纪公司是双重代理人（§4735.70(B)）
• ✓双重代理仅在双方都是同一交易中的「委托人」时适用

在同一经纪公司内部进行的交易中（买方和卖方均由同一经纪公司内的代理人代理），代表客户的管理级执照持有人通常根据俄亥俄州法律§4735.70(C)被视为双方代理人。这反映了管理级执照持有人对交易双方代理人的监督职责。

• ✓在同一经纪公司内部交易中代表客户的管理级执照持有人是双方代理人（§4735.70(C)）
• ✓同一经纪公司内部交易是指同一经纪公司同时代理买方和卖方的交易

俄亥俄州的每个房地产经纪公司必须制定并维持一份书面公司政策，该政策确定其成员（从属许可证持有人）被允许与客户建立的代理关系类型。此政策是强制性的经纪公司级要求，而非可选要求。

• ✓每个经纪公司应制定并维持一份书面公司政策，阐述成员可以建立的代理关系类型
• ✓该政策必须符合房地产监管员根据俄亥俄州房地产委员会的批准制定的规则所确立的最低标准

公司书面政策必须规定俄亥俄州修订法典（ORC）第 4735.70 条款下的双重代理关系是否在经纪公司内允许。政策还必须建立保护机密信息的程序，并确保保密义务适用于经纪公司的所有附属执业者。

• ✓政策必须说明是否允许根据第 4735.70 条款建立双重代理关系
• ✓政策必须制定保护机密信息的程序，并确保保密义务适用于经纪公司的所有附属执业者

根据书面独家代理协议、独家销售权协议或独家购买人代理协议而拥有独家代表客户权限的经纪人可以授权其他执照持有人直接与该客户进行协商。该授权必须以书面形式出具，经纪人必须遵守俄亥俄州修订法典第4735.621条的要求。这允许合作执照持有人直接与已有代表的客户进行互动，而不违反执照法。

• ✓独家经纪人可以授权其他执照持有人直接与经纪人的客户协商
• ✓直接协商的授权必须以书面形式出具
• ✓适用的独家协议包括：独家代理、独家销售权或独家购买人代理协议
• ✓经纪人在授予授权时必须遵守俄亥俄州修订法典第4735.621条的要求

按照第(A)项书面授权直接与卖方、买方、出租人或承租人进行谈判的执业者不违反俄亥俄修订法典第4735.18(A)(19)条（该条款通常禁止与已获独家代理的当事人谈判）。重要的是，根据此授权进行的谈判不会在该执业者与独家经纪人的客户之间创建或暗示代理关系。

• ✓按照书面授权进行的谈判不违反俄亥俄修订法典第4735.18(A)(19)条
• ✓此类授权谈判不会与独家经纪人的客户之间创建或暗示代理关系
• ✓该保护适用于与卖方、买方、出租人或承租人的谈判

在代理购买者时，持证人必须为购买者寻找价格和购买或租赁条款都可接受的物业。但是，除非客户另有指示，否则一旦购买者已成为购买合同的一方、已签订租约或已发出租赁意向书，持证人无需继续寻求其他购买或租赁可能性。

• ✓买方代理人必须为购买者寻找价格和条款都可接受的物业
• ✓一旦购买者受合同、租约约束或已发出意向书，代理人无需寻求其他可能性，除非客户要求

买方代理人必须协助购买者制定、沟通和呈递要约或反要约。代理人必须以及时方式向卖方或卖方代理人呈递任何购买或租赁要约——即使该房产已受买卖合同、租赁合同或租赁意向书约束——并必须接受交付并以及时方式向购买者呈递任何反要约。

• ✓代理人必须以及时方式呈递所有要约/反要约，即使房产已受合同、租赁或意向书约束
• ✓代理人必须协助购买者制定、沟通和呈递要约与反要约

除非该人已向不动产主管部门取得外国房地产资格证明并符合许可条件之一，否则任何人不得在俄亥俄州内销售、租赁或以其他方式处理外国房地产。这是管理俄亥俄州州外房地产销售的核心规则。

• ✓外国房地产在俄亥俄州内销售、租赁或处理之前，必须根据俄亥俄州修订法典第4735.25条取得资格认定
• ✓该人必须在1969年10月14日之前根据第1707.15或1707.16条获得许可，或根据第4735.27或4735.28条获得许可
• ✓根据原第1707.331条曾获得外国房地产经纪人或销售员许可的人，仅可在该许可失效前继续从事相关业务

俄亥俄州房地产委员会在行政上属于商业部。商业部主任当然地担任委员会的执行官，但主任可以指定一名部门员工担任房地产和专业执照总监，代理执行官职责。

• ✓俄亥俄州房地产委员会在行政上属于商业部
• ✓商业部主任当然地是委员会的执行官
• ✓主任可以指定一名部门员工担任房地产和专业执照总监

根据俄亥俄州修正法典第4735.53(A)条，房地产交易中的许可证持有人只能建立四种特定类型的代理关系。不允许其他代理安排。考生必须了解这四种规定的关系，并能够识别卖方代理、买方代理、双重代理和次级代理等例子。

• ✓许可证持有人可以代理卖方（卖方代理）。
• ✓许可证持有人可以代理购买人（买方代理）。
• ✓许可证持有人可以同时代理卖方和购买人作为双重代理。
• ✓许可证持有人可以作为另一许可证持有人的客户的次级代理。
• ✓列出的四种关系是唯一允许的类型。

根据俄亥俄州修订法典第 4735.53(B) 条，当持证人与客户建立代理关系时，某些其他个人自动也被视为该客户的代理人。这定义了谁对客户负有义务以及谁在经纪公司内被认定为具有代理关系的范围。

• ✓持证人隶属的经纪公司也是客户的代理人，以及具有直接监督责任的管理级持证人（俄亥俄州修订法典第 4735.70(C) 条另有规定除外）。
• ✓经纪公司中任何从客户代理人处获得机密信息的持证人都成为该客户的代理人。
• ✓任何协助建立代理关系的其他持证人是该客户的代理人。
• ✓任何经客户同意而明确指定代表客户的持证人是该客户的代理人。

根据《俄亥俄州修正法典》(ORC) 4735.53(C)，默认规则是与同一经纪公司关联的其他持证人不是该客户的代理。这是指定（特定）代理的基础，允许同一经纪公司中的不同代理代表不同当事人。只有满足(B)(1)–(4)条件的人才是代理。

• ✓除(B)(1)至(4)条所述的人员外，与同一经纪公司关联的其他持证人不是该客户的代理。
• ✓本规定支持经纪公司内的指定代理。

俄亥俄州修订法典第 4735.80 条要求房地产管理员采取规则，要求许可证持有人在出售、交换或购买住宅房地产之前，向卖方提供由房地产部开发和维护的披露表格。该表格概述了适用于购房过程的联邦和州反歧视法律（包括第 4735.55 条第 (C)(2) 和 (3) 款中列出的法律）以及违反这些法律的处罚。这将许可证持有人的公平住房义务与卖方义务联系起来。

• ✓许可证持有人必须在出售、交换或购买住宅房地产之前向卖方提供房地产部的反歧视披露表格
• ✓该表格必须概述适用的联邦和州反歧视（公平住房）法律以及违反这些法律的处罚
• ✓列出的法律包括俄亥俄州修订法典第 4735.55 条第 (C)(2) 和 (3) 款中引用的法律

根据§4735.80(B)，房地产执业人员在以下两项均完成之前，禁止营销或展示卖方的住宅房产：(1) 房地产执业人员向卖方提供所需的反歧视披露，和 (2) 房地产执业人员收到由卖方签署和签注日期的该披露副本。房地产执业人员必须保留签署和签注日期的副本规定期限。

• ✓任何房地产执业人员不得在提供所需披露和收到由卖方签署和签注日期的副本之前，营销或展示卖方的住宅房产。
• ✓房地产执业人员必须保留签署和签注日期的披露副本，保留期限不少于自该房产成交之日起的三年。

根据俄亥俄州第4735章获得执照的每位房地产经纪人必须在营业场所竖立或维护一个招牌，明确说明许可证持有人是房地产经纪人。如果经纪人拥有一个或多个分支机构，必须在每个分支机构竖立或维护类似的招牌。

• ✓每位获得执照的经纪人必须在营业场所显示招牌，明确标识许可证持有人为房地产经纪人
• ✓必须在每个分支机构维护单独的标识招牌

房地产部门的管理员可以调查任何涉嫌违反俄亥俄州律法第4735.02条（无证经营/禁止行为）、4735.023条或4735.25条的人员。调查可由书面投诉或管理员主动启动。但是，管理员不得根据本条款对在涉嫌违规之日持有第4735章下暂停或无效执照的任何人员启动调查。

• ✓调查可来自书面投诉或管理员的主动行动
• ✓适用于涉嫌违反俄亥俄州律法4735.02、4735.023或4735.25的情况
• ✓管理员不能对在涉嫌违规之日持有暂停或无效执照的人员进行调查

如果在调查后，管理官员发现有合理证据表明存在违规，管理官员必须在做出该确定后的十四个工作日内，以普通邮件方式向被调查方发送书面通知。通知必须描述涉嫌违规的活动，引用涉嫌被违反的适用法律，并告知该方有权根据第119章的规定在其请求下获得听证官的听证会。

• ✓通知必须在合理证据认定后的十四（14）个工作日内发送
• ✓通知以普通邮件方式发送
• ✓通知必须包括对活动的描述、涉嫌被违反的法律以及根据第119章获得听证会的权利声明

俄亥俄州房地产委员会决定是否对第4735.02或4735.023条款的违规行为实施纪律处分。如果发现违规行为，委员会可以评定民事处罚金额，由委员会自行决定，但每次违规不超过一千美元。违规行为发生或继续的每一天均计为单独的一次违规。委员会规定支付条款，保存诉讼记录，并发布书面意见，说明其行动的调查结果和理由。

• ✓民事处罚金额每次违规不超过1,000美元
• ✓违规行为发生或继续的每一天均计为单独的一次违规
• ✓委员会确定处罚金额和支付条款
• ✓委员会必须发布书面意见，说明调查结果和理由

俄亥俄州房地产监督官在俄亥俄州房地产委员会的批准下，需要通过规则建立房地产代理披露声明。该标准化表格必须包括持证人和交易各方签署和注明日期的位置，并且必须包含有关交易中代理关系的特定必需信息的披露或说明部分。

• ✓俄亥俄州房地产监督官通过规则建立房地产代理披露声明，需获得俄亥俄州房地产委员会的批准
• ✓该声明必须包含持证人和交易各方签署和注明日期的位置

代理披露声明必须识别所涉及的当事人和财产。它必须列出交易中所有当事人的名称（除非保密）、被出售或出租的不动产地址、每个持证人的名称及其所属的经纪公司，以及每个持证人在交易中代表的当事人。

• ✓除非保密，否则必须披露所有当事人的名称
• ✓声明必须包括财产地址、每个持证人的名称、所属经纪公司以及每个持证人代表的当事人

该声明必须阐明在各种情景中的代理安排。如果代表购买者的许可证持有人和代表卖方的许可证持有人隶属于同一房地产经纪公司，必须说明他们是否作为双重代理人行动或分别代表其客户。如果只涉及一名许可证持有人，必须说明该许可证持有人是否是双重代理人或仅代表一方。如果购买者和卖方均由同一房地产经纪公司的许可证持有人代表，则该房地产经纪公司是双重代理人。

• ✓同一房地产经纪公司的两名许可证持有人代表购买者和卖方必须披露他们是否作为双重代理人行动或分别代表各方
• ✓许可证持有人必须披露其是否为双重代理人或仅代表一方
• ✓当购买者和卖方均由隶属于同一房地产经纪公司的许可证持有人代表时，该房地产经纪公司为双重代理人

当房地产经纪人或销售人员向房地产购买者或卖方提供房屋检验员的名字时，他们被要求提供至少三个房屋检验员的名字，而不仅仅是一个。这可以防止向单一检验员进行引导的外观。此外，由执证人命名的任何房屋检验员必须根据《修订法典》第4764章获得许可。

• ✓如果经纪人或销售人员提供房屋检验员的名字，他们必须向买方或卖方提供至少三个房屋检验员的名字
• ✓任何命名的房屋检验员必须根据《修订法典》第4764章获得许可
• ✓该要求仅在执证人选择提供房屋检验员名字时才被触发

作为购买者代理人或与购买者合作的卖方子代理人的许可证持有人必须向购买者呈递机构披露声明（如ORC 4735.57所述），并要求购买者在准备购买或租赁要约或书面租赁提案请求时或之前对其进行签署和标注日期。这确保买方在承诺要约之前了解机构关系。

• ✓购买者代理人或卖方子代理人必须在准备购买/租赁要约或书面租赁提案请求时或之前向购买者呈递机构披露声明
• ✓必须要求购买者对声明进行签署和标注日期
• ✓所引用的披露声明是ORC 4735.57中所述的声明

购买者签署代理披露声明后，许可证持有人必须将签署的声明书交付给卖方代理人，或者如果卖方没有代理人则直接交付给卖方。在向卖方呈交书面要约、租赁协议或书面租赁提议请求之前，卖方代理人（或者如果卖方没有代理人则为购买者的代理人）必须向卖方出示代理披露声明，并要求卖方签署并注明日期。

• ✓签署的声明书必须交付给卖方代理人，或者如果卖方无代理人则直接交付给卖方
• ✓在呈交书面要约或租赁提议之前，必须向卖方出示披露声明，并要求卖方签署并注明日期
• ✓如果卖方无代理人，购买者的代理人必须向卖方出示该声明书

执照持有人必须在代理披露声明中说明准确的代理关系。这确保所有当事人了解每个执照持有人在交易中代表谁。

• ✓执照持有人必须在披露声明中说明准确的代理关系
• ✓歪曲代理关系的行为违反了该要求

本条款的披露要求在以下四种情况下不适用：(1) 住宅用地的租赁或租赁协议（如ORC 5321.01中定义的），如该租赁/租赁协议可在十八个月或更短时间内履行；(2) 将潜在购买人或卖方转介给另一名持证代理人；(3) 涉及外国不动产的销售、租赁或交换的交易（如ORC 4735.01(E)中定义的）；以及(4) 涉及墓地地块或墓地埋葬权销售的交易。

• ✓住宅租赁/租赁协议可在18个月或更短时间内履行的情况下，无需披露
• ✓将潜在购买人或卖方转介给另一名持证代理人的情况下，无需披露
• ✓涉及外国不动产的销售、租赁或交换的交易情况下，无需披露
• ✓涉及墓地地块或墓地埋葬权销售的交易情况下，无需披露

当在代理关系中代表卖方时，执照持有人必须积极寻求以卖方可接受的价格和条款的购买报价。但是，一旦财产受到销售合同、租赁或租赁意向书的约束，除非卖方特别指示，否则执照持有人无需寻求其他报价。

• ✓卖方代理人必须寻求以卖方可接受的价格和条款的购买报价
• ✓一旦财产受合同、租赁或意向书约束，执照持有人无需寻求其他报价，除非卖方另行指示

卖方代理人必须接受并及时向卖方呈递任何购买要约。即使该房产已受买卖合同、租赁或租赁意向函的约束，此义务仍然继续有效。无论该房产的合同状态如何，呈递要约的义务都是强制性的。

• ✓所有购买要约必须被接受并及时呈递给卖方
• ✓即使房产已被列入合同、租赁或意向函约束，呈递要约的义务也适用

房地产经纪人执照申请必须向房地产监督官提交，并使用监督官提供的表格。申请必须由申请人签署，或如果申请人是一个实体，则由其成员或管理人员签署。申请必须注明申请人的姓名和希望获得执照的营业地点位置，以及监督官要求的任何其他信息。

• ✓申请向房地产监督官提交，使用监督官提供的表格
• ✓申请必须由申请人或其成员或管理人员签署
• ✓申请必须注明申请人的姓名和希望获得执照的营业地点位置
• ✓申请人必须提供监督官要求的任何其他信息

俄亥俄州的每个经纪公司都必须制定关于代理的书面经纪政策。根据俄亥俄州修订法典（ORC）4735.56的要求，该政策必须提供给潜在卖方、租户和购买者。

• ✓每个经纪公司应当制定关于代理的书面经纪政策
• ✓该政策必须提供给潜在卖方、租户和购买者
• ✓该政策必须符合本条款的披露时间和交付规则

经纪公司的代理政策必须包括具体的强制披露，解释代理关系、经纪公司代理政策、双重代理可能性、同一公司内对双方的代理、合作和报酬政策，以及通过签署的确认。

• ✓必须解释根据ORC 4735.53允许的代理关系以及代理人对客户的义务
• ✓必须说明经纪公司关于代表购买者或卖家的政策
• ✓必须披露经纪公司/持证人是否可以充当双重代理，以及客户的选择和后果，包括终止关系和寻求其他代理的权利
• ✓必须披露同一经纪公司内的另一名持证人是否可以成为另一方的独家代理，以及每名持证人是否仅代表该客户的利益
• ✓必须说明经纪公司与其他经纪公司合作的政策，包括是否向其他经纪公司提供或寻求报酬
• ✓必须说明代表购买者的经纪公司即使卖家的代理或卖家向购买者的经纪公司支付报酬，也代表购买者的利益
• ✓必须说明购买者或卖家的签署仅确认收到该政策

与卖方直接合作的持证人必须在订立代理协议时（如果根据俄亥俄州法典第4735.55条要求签订协议）或如果不需要协议，则在刊登广告或展示卖方房地产之前，提供经纪公司的代理政策。持证人必须获得卖方的签名以确认收据。

• ✓如果《俄亥俄州法典》第4735.55条要求，在订立代理协议时提供该政策
• ✓如果不需要代理协议，则在刊登广告或展示卖方房地产之前提供该政策
• ✓获得卖方的签名确认收据，除非卖方拒绝
• ✓如果卖方拒绝签署，持证人必须在政策上注明此拒绝

直接与购买者合作的许可人员——无论是作为购买者的代理、卖方代理或卖方子代理——必须提供经纪公司的代理政策，并获得确认收到的签名。该政策必须在若干指定行为中最早发生之前提供。

• ✓适用于作为购买者代理、卖方代理或卖方子代理直接与购买者合作的许可人员
• ✓必须获得购买者确认收到的签名，除非购买者拒绝；在政策上注明任何拒绝
• ✓必须在以下最早情况之前提供政策：启动预资格评估；请求具体财务信息以确定价格范围能力；展示不在公开屋的房地产；讨论提交要约；代表购买者提交要约；或根据俄亥俄州修正法典第4735.55条达成代理协议
• ✓在公开屋展示房产不会触发提供要求

俄亥俄州房地产委员会或房地产监督官只能在指控违规行为发生之日起三年内，对被许可人（房地产经纪人、销售员、外国房地产经纪人或外国房地产销售员）或无证人士/实体的行为启动调查。本诉讼时效条款管辖《俄亥俄修订法典》第4735章及相关条款下的纪律调查。

• ✓调查必须在指控违规行为发生之日起三年内启动
• ✓俄亥俄州房地产委员会或房地产监督官均可启动调查
• ✓调查可根据第1349.11、4735.051、4735.052、4735.18条或修订法典的任何其他条款进行授权

如果未在三年期限内启动调查，该调查则被禁止。委员会和监督官不得以任何可能成为被禁止调查对象的指控违规为由，对任何持证人、无证人或无证实体进行暂停执照、撤销执照或采取其他纪律处分。

• ✓未在三年内启动调查将完全禁止该调查
• ✓不得对被禁止的指控违规进行任何暂停、撤销或其他纪律处分
• ✓禁止条款适用于持证人、无证人和无证实体

房地产监管员可根据其自身判断，对任何执证人的行为进行调查。俄亥俄州房地产委员会必须对任何被判犯有重罪或道德败坏犯罪的执证人处以纪律处罚——无论该执证人是否在房地产能力范围内行动或处理其自有财产。对于其他列举的禁止行为，当执证人在其房地产经纪人/销售人员能力范围内行动或处理其自有财产时，委员会可自行决定是否处以处罚。

• ✓因重罪或道德败坏犯罪被判有罪的执证人必须受到纪律处罚，无论其是否与房地产执业相关。
• ✓对列举的禁止行为的纪律处罚系裁量性的，适用于执证人在房地产能力范围内的行为或处理其自有财产的情况。
• ✓房地产监管员可根据其自身判断对任何执证人进行调查。

许可证持有人可能因故意进行任何虚假陈述、意图影响、劝诱或诱导他人的虚假承诺，或通过代理人、销售人员、广告或其他方式进行持续的虚假陈述或虚假承诺过程而受到纪律处分。

• ✓故意进行任何虚假陈述是禁止行为（A）（1）。
• ✓意图影响、劝诱或诱导他人的虚假承诺是禁止的（A）（2）。
• ✓通过任何手段进行虚假陈述或虚假承诺的持续过程是禁止的（A）（3）。

执证人在交易中不得为多方代理，除非根据§4735.71（双重代理规则）许可。他们必须对进入其掌控的属于他人的任何资金进行核算，并在合理时间内汇款。

• ✓为多方代理是禁止的，除非符合§4735.71 (A)(4)的许可和要求。
• ✓在合理时间内未能对他人资金进行核算或汇款是违规行为 (A)(5)。
• ✓禁止不诚实或非法交易、重大过失、不合格或不当行为 (A)(6)。

根据最终法院判决，违反市或联邦民权法或在第4112章下涉及房地产买卖的非法歧视行为是禁止行为，但须以真诚努力购买、出售或租赁房地产为前提。第二次或随后的违规行为无需最终法院判决即可触发纪律处分，并承担逐级强制处罚。

• ✓首次民权/歧视违规需要最终法院判决，且必须源于真诚的房地产努力(A)(7)(a)。
• ✓第二次或随后的违规行为无需最终法院判决(A)(7)(b)。
• ✓对于第二次违规，委员会应当暂停执照至少两个月或予以撤销。
• ✓对于随后的违规行为(第三次及以上)，委员会应当撤销执照。

经纪人/销售人员必须在各方签署时向所有各方提供真实的房源清单和协议副本。经纪人必须维持一个不计息的特殊/信托银行账户，该账户应与个人账户分离，在州内的存款机构中用于收存资金、押金和其他受信责任资金；房产管理基金（租金、押金）需要单独的计息信托账户，利息应按比例支付给业主。

• ✓各方必须在签署时收到房源清单/协议的真实副本 (A)(25)。
• ✓一般信托账户必须不计息，与个人账户分离，在位于俄亥俄州的州级或联邦特许存款机构中开立 (A)(26)。
• ✓房产管理信托账户 (A)(27) 可以计息，利息必须按比例支付给房产所有者。
• ✓房产管理账户要求 (A)(27) 不适用于未从事为业主管理房产的经纪人。
• ✓信托账户的名称、账号和存款机构位置必须以书面形式提交给监管官。

俄亥俄州房地产委员会根据俄亥俄州修订法典（ORC）第4735.03条设立。委员会由州长任命的五名成员组成，需要经参议院建议同意。其中四名成员在其任命前的紧邻十年内必须以俄亥俄州持证房地产经纪人身份从事房地产业务，一名成员必须代表公众。这种组成确保委员会既具有行业专业知识，又有公众代表。

• ✓委员会由州长任命的五名成员组成，需要经参议院建议同意
• ✓四名成员在其任命前的紧邻十年内必须是俄亥俄州持证房地产经纪人
• ✓一名成员必须代表公众
• ✓任何一个政党的成员不得超过三名
• ✓任何成员不得同时在委员会和房地产评估员委员会任职（ORC 4763.02）

从事推荐潜在租户到可能的租赁单位或地点业务的执照持有人，如果向潜在租户收取费用，必须与潜在租户订立书面合同，并向租户提供一份副本。该合同必须披露如何获得租赁单位的列表。

• ✓收取租户转介费的执照持有人必须使用书面合同
• ✓执照持有人必须向潜在租户提供合同的副本
• ✓合同必须披露如何获得租赁单位列表的方式

每份合同必须规定，如果租户未能通过提供的房源列表获得符合租户规格的租赁物业，则任何超过十美元的费用将根据要求退款或偿还给准租户。退款要求可在合同订立后不少于30天且不超过60天内提出。

• ✓超过10美元的任何费用，如果未获得符合条件的租赁物业，则必须根据要求退款
• ✓退款要求可在合同订立后不少于30天内提出
• ✓退款要求必须在合同订立后不超过60天内提出
• ✓如果提供的租赁信息不是最新的或不准确的，则必须根据要求全额退款

持证人不得在未获得业主同意的情况下向任何潜在租户推介任何房产，也不得向潜在租户推介任何不存在的地址。

• ✓持证人不得在未获得业主同意的情况下向潜在租户推介任何房产
• ✓持证人不得向潜在租户推介任何不存在的地址

根据第4735.07条（销售员）或4735.09条（经纪人）获得执照的每个人必须向不动产总监提交令人满意的证明，证明其已完成俄亥俄州房地产委员会规定的30小时继续教育课程。证明必须在取得初始执照后三年内的执照人生日或之前提交，之后每三年的执照人生日或之前提交。已辞职状态执照人和残疾执照人适用例外情况。

• ✓每三年报告期内需要30小时继续教育
• ✓截止日期是取得初始执照后三年内的执照人生日，之后每隔三个生日截止
• ✓继续教育必须由俄亥俄州房地产委员会根据第4735.10条规定
• ✓已辞职状态执照人（第4735.142条）和残疾执照人（第E部分）免于此要求

如果一个人持有经纪人或存款经纪人执照，或担任管理级执照持有人，则所需的继续教育必须包括一门关于主经纪人职责和房地产经纪公司运营涉及的其他问题的三小时课程。

• ✓经纪人、存款经纪人和管理级执照持有人必须完成三小时的主经纪人职责课程
• ✓该课程包含在30个必需的继续教育小时内

当与房地产购买协议相关的定金存入经纪人的信托或特殊账户时，经纪人必须根据购买协议的条款将其保存在该账户中，直到特定的触发事件允许支付。这是关于信托资金的核心许可证法律受信责任。

• ✓经纪人必须根据购买协议的条款在信托或特殊账户中维持定金
• ✓定金只能在第(A)部分列出的事件之一发生时支付

经纪人只有在发生五种法定事件之一时，才能从信托账户中释放定金：(1)交易成交，经纪人向结算/托管代理人支付或按协议条款支付；(2)双方分别提供签署的书面指示说明支付方式；(3)经纪人收到指定定金受款人的最终法院命令；(4)住宅产权所有人根据《俄亥俄州修订法典》第5301.95(C)(1)条取消交易，经纪人向产权所有人支付；或(5)款项成为无人认领资金，需上报并汇至商务局局长。

• ✓结算时的支付应按托管代理人或购买协议条款进行
• ✓分别的书面指示必须由双方签署
• ✓指定受款人的最终法院命令授权支付
• ✓无人认领的定金必须根据《俄亥俄州修订法典》第169.03条报告并汇至商务局局长

每个外国房地产经纪人和销售人员的许可证在每年12月31日过期。要续期，许可证持有人必须向房地产管理员提交续期申请，并支付俄亥俄州修订法典第4735.15条规定的费用。续期申请和费用必须在旧许可证过期前至少15天但不超过60天内提交。房地产管理员有权接受在日历年过期前少于15天提交的续期申请。房地产管理员必须在合理的期限内通知申请人其对任何续期申请的处理结果。

• ✓外国房地产经纪人和销售人员许可证在每年12月31日过期
• ✓续期申请和费用必须在过期前至少15天但不超过60天内提交
• ✓房地产管理员可以接受在过期前少于15天提交的续期申请
• ✓房地产管理员必须在合理的期限内通知申请人其对续期申请的处理结果
• ✓续期费用是俄亥俄州修订法典第4735.15条规定的费用

根据4735.07取得经纪人执照或根据4735.09取得销售员执照的人员，可以向不动产和职业执照监督员申请将其执照置于永久注销状态。该申请必须在执照持有人需要根据第4735.14条第(B)款提交续期通知的日期之前提出。

• ✓仅根据4735.07（经纪人）或4735.09（销售员）取得执照的人员可以申请永久注销状态
• ✓申请必须在执照持有人根据4735.14(B)需要提交续期通知的截止日期之前提交
• ✓申请应向不动产和职业执照监督员提出

执照处于永久辞职状态的人如果后来希望获得有效或无效执照，必须重新申请。他们必须按照第4735.07节（经纪人）或第4735.09节（销售员）的完整要求申请，或按照第4735.10(A)条由委员会采纳的规则申请。没有简单的重新颁发——该人必须重新获得资格。

• ✓辞职执照不能简单地重新颁发；申请人必须重新申请执照
• ✓重新申请必须符合第4735.07或第4735.09条的要求（视情况而定），或第4735.10(A)条下委员会规则的要求
• ✓无论申请人寻求有效还是无效执照，均适用

俄亥俄州法律规定了执业人员对客户负有的某些核心受信责任，这些责任是强制性的，不能被放弃。根据《修订法典》第4735.62条对执业人员要求的责任不能在任何情况下被客户放弃。这些代表了始终适用于代理关系的基本代理义务。

• ✓根据ORC 4735.62要求的责任不能被客户放弃
• ✓第4735.62条规定了对所有执业人员的受信责任
• ✓任何协议或签署的声明都不能放弃4735.62条下的责任

与第4735.62条的核心义务不同，第4735.63或4735.65条规定的义务可以豁免，但仅当满足具体要求时才可以。除非客户既同意豁免这些义务，又签署符合第(C)部分的书面义务豁免声明，否则许可证持有人必须履行这些义务。在没有适当签署的豁免书的情况下，许可证持有人仍有义务履行所有4735.63/4735.65义务。

• ✓许可证持有人必须履行第4735.63和4735.65条的义务，除非得到适当豁免
• ✓豁免要求客户同意并签署义务豁免声明
• ✓签署的豁免声明必须符合该条第(C)部分的规定

根据ORC 4735.55(B)，执证人必须在代表委托人进行涉及住宅房地产的某些活动之前签订书面代理协议。这确保了代理关系在代理开始前得到书面记录。《住宅房地产》的含义见ORC 5302.30，《住宅场所》和《承租人》的含义见ORC 5321.01。

• ✓代表卖方对住宅房地产进行广告宣传或展示前，必须签署书面代理协议
• ✓代表购买方提出购买住宅房地产的要约前，必须签署书面代理协议
• ✓代表承租人对住宅场所提出租赁要约前（租赁期限超过十八个月）必须签署书面代理协议
• ✓十八个月或更短期限的租赁不需要书面代理协议

根据第4735章获得执照的每位房地产经纪人必须在俄亥俄州拥有并维持固定的营业地址。邮政信箱地址不符合固定营业地址的要求。经纪人执照仅授权在执照上指定的地址进行业务。

• ✓每位持证经纪人必须在俄亥俄州维持固定的营业地址
• ✓邮政信箱地址不符合固定营业地址的要求
• ✓任何执照仅授权持证人在执照上指定的地址进行业务

经纪人的执照必须在经纪人的办公室或营业地点显著展示。如果经纪人在俄亥俄州维持多个地点，经纪人必须为每个分支机构申请并获得复制执照，且每个分支机构执照必须在该分支机构地点显著展示。

• ✓经纪人的执照必须在办公室或营业地点显著展示
• ✓为俄亥俄州维持的每个分支机构必须获得复制执照
• ✓分支机构执照必须在分支机构地点显著展示

石油和天然气地产专业人士如果在其他情况下不被允许从事ORC 4735.01(A)中所述的活动（通常需要房地产执照的活动），如果他们满足§4735.023的注册和披露要求，可以在没有房地产执照的情况下执行这些活动。这是向不动产监督员申请的另一种注册途径，而非完整的执照颁发。

• ✓石油和天然气地产专业人士如果遵守§4735.023，可以在没有房地产执照的情况下执行ORC 4735.01(A)中所述的活动
• ✓这是由不动产监督员管理的基于注册的豁免

为了获得资格，石油和天然气地产专业人士必须在指定日期之前按照房地产监督官批准的表格向房地产监督官进行年度注册。该表格必须包括专业人士的姓名和地址，以及其在全国、州或地方专业组织中保持良好会员身份的证明，该组织必须存在至少三年，并将石油和天然气地产专业人士的性能和道德标准开发作为其使命的一部分。由房地产监督官设定的年费不得超过100美元，必须随注册一起提交。

• ✓必须每年向房地产监督官更新注册
• ✓注册表格需要姓名、地址和符合条件的专业组织中的良好会员身份证明
• ✓符合条件的组织必须存在至少三年，并制定了性能和道德标准
• ✓年费不能超过一百美元（100美元）

在首次与任何地主或其他对房地产有利益的人进行接触或在接触之前，出于从事石油和天然气地产专业活动的目的，该专业人士必须披露（在由监管官批准的表格上）：其注册姓名和地址；其已向监管官注册并是合格专业组织的成员；其不是第4735章下持证的房地产经纪人或销售人员；地主可以就任何交易寻求法律咨询；以及该专业人士不代理地主或其他人的利益。

• ✓披露必须在与地主或利益相关人首次接触时或之前进行
• ✓必须披露该专业人士不是持证的房地产经纪人或销售人员
• ✓必须披露该专业人士不代理地主或其他人的利益
• ✓必须告知地主可以就与任何交易相关的事项寻求法律咨询
• ✓披露必须在监管官批准的表格上进行

• A. 俄亥俄州房地产与职业许可司
• B. 俄亥俄州公民权利委员会（OCRC） ✓ 答案
• C. 俄亥俄州总检察长消费者保护部门
• D. 当地REALTORS®协会伦理委员会

• A. 经纪人须维持一个统一的汇集信托账户，每月向业主分配资金，无需为每位客户单独建立分类账
• B. 经纪人须为每位受管业主分别开立以其名义命名的独立银行账户
• C. 经纪人须维持一个信托账户，并为每位业主单独建立分类账，以便随时识别和核对每位客户的资金 ✓ 答案
• D. 只要每季度进行一次对账，经纪人可以将押金和预付租金与运营资金混合存放

• A. 按月计算的定期租户，任何一方均可在定期租金到期日前至少30天发出通知以终止租赁关系 ✓ 答案
• B. 根据与已到期租约相同条款自动续签的新一年期租约下的租户
• C. 属于容忍占有租户，房东可通过强行进入与扣押程序立即将其迁出，无需任何通知
• D. 属于任意租户，由于不存在任何租期，房东可随时发出3天通知予以终止

• A. 无牌独立承包商可以展示单元并协商租约，只要经纪人审查并签署所有最终协议即可
• B. 展示单元和协商租约条款属于《俄亥俄州修订法典》第4735章规定的需持牌方可从事的活动；无论工作人员的分类如何，经纪人均不得将这些活动委托给无牌人员 ✓ 答案
• C. 无牌人员可以展示单元，但不得与潜在租户讨论租金金额或租约条款
• D. 当承包商仅为单一物业所有人工作时，俄亥俄州豁免其物业管理任务的许可要求

• A. 根据联邦《军人民事救济法》（SCRA），租约在通知送达后的下一个租金到期日起30天后终止（本例中为4月30日），且不得收取提前解约罚金。 ✓ 答案
• B. 根据《俄亥俄州修订法典》第5321章，租客可在送达通知后立即终止租约，但须没收押金作为违约金。
• C. 租客仍须承担至12月的租金责任，因为俄亥俄州《房东租客法》不含军人例外条款，且固定期限租约未经房东同意不得解除。
• D. 租约在通知送达后60天终止，且根据俄亥俄州法律，房东可保留一个月租金作为提前解约费。

• A. 可以，因为合同明确授权经纪人依据仲裁裁决拨付资金，这构成双方当事人的书面指示。 ✓ 答案
• B. 不可以，因为俄亥俄州法律禁止在住宅房地产购房合同中设置仲裁条款。
• C. 不可以，因为经纪人只能依据法院命令或在提出拨付申请时双方同步签署的书面共同同意书来拨付信托资金，而非依据事先签署的合同授权。
• D. 可以，但仅限于仲裁由俄亥俄州房地产及职业许可司认证的仲裁员主持进行的情形。