1. Sa ilalim ng batas ng Ohio, kung ang isang vendee na nasa ilalim ng nakatalaang land installment contract ay nais na ibenta o italaga ang kanyang interes bilang vendee sa ikatlong partido, alin sa mga pahayag na ito ang pinakamahusay na naglalarawan ng mga legal na kinakailangan sa ilalim ng ORC Kabanata 5313?
- A. Maaaring malayang italaga ng vendee ang kanyang interes nang hindi inaabisuhan ang vendor, dahil ang interes ng vendee ay personal na ari-arian na maaaring malayang ilipat
- B. Dapat makakuha ng nakasulat na pahintulot mula sa vendor ang vendee bago maging epektibo ang anumang pagtatalaga ng interes ng vendee sa ilalim ng ORC 5313
- C. Maaaring italaga ang interes ng vendee, ngunit ang assignee ay sumasailalim sa lahat ng kondisyon ng orihinal na kontrata, at ang orihinal na vendee ay karaniwang nananatiling pangalawang may pananagutan maliban kung hayagang pinakawalan ng vendor ✓
- D. Kapag naitala na ang land installment contract, ang interes ng vendee ay awtomatikong nagiging fee simple estate na maaaring ibenta nang walang paghihigpit
Sa ilalim ng batas ng Ohio ukol sa land installment contract, ang equitable interest ng isang vendee ay maaaring sa pangkalahatan ay italaga sa ikatlong partido, ngunit ang assignee ay sumasailalim sa lahat ng tuntunin at kondisyon ng orihinal na kontrata. Maliban kung hayagang pinakawalan ng vendor ang orihinal na vendee mula sa pananagutan, ang orihinal na vendee ay maaaring manatiling pangalawang may obligasyon sa kontrata. Ang vendee ay hindi nagtataglay ng legal na titulo at hindi maaaring maglipat ng fee simple estate; ang pagtatala ay hindi nagko-convert ng equitable interest ng vendee sa fee simple na pagmamay-ari.
2. Ang isang mamimili at nagbebenta sa Ohio ay pumirma ng kontrata sa pagbili na naglalaman ng sugnay na nagsasaad na ang anumang hindi pagkakaunawaan tungkol sa earnest money ay malulutas sa pamamagitan ng binding arbitration, at na ang broker ay awtorisadong mag-disbursement ng mga pondo alinsunod sa anumang arbitration award. Nag-default ang mamimili, at iginawad ng arbitrator ang earnest money sa nagbebenta. Sa ilalim ng batas ng Ohio, maaari bang mag-disburse ang broker batay lamang sa arbitration award?
- A. Oo, dahil ang kontrata ay hayagang nagbigay-awtorisasyon sa broker na mag-disburse alinsunod sa isang arbitration award, na bumubuo ng nakasulat na direksyon mula sa magkabilang partido. ✓
- B. Hindi, dahil ipinagbabawal ng batas ng Ohio ang mga arbitration clause sa mga kontrata sa pagbili ng residential real estate.
- C. Hindi, dahil maaari lamang mag-disburse ang broker ng mga trust fund alinsunod sa isang court order o mutual na nakasulat na pahintulot na pinirmahan nang sabay-sabay sa kahilingan ng disbursement, hindi isang pre-signed na kontraktwal na awtorisasyon.
- D. Oo, ngunit tanging kung ang arbitration ay isinagawa ng isang arbitrator na lisensyado ng Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing.
Kapag parehong partido ay nag-pre-authorize nang nakasulat — sa pamamagitan ng isang binding na sugnay ng kontrata — na ang broker ay mag-di-disburse ng earnest money alinsunod sa isang arbitration award, ang probisyong kontraktwal na iyon ay bumubuo ng nakasulat na direksyon mula sa magkabilang partido na kinakailangan ng batas ng Ohio bago maaaring mag-disburse ang broker ng mga disputadong trust fund. Ang isang arbitration award alinsunod sa naturang sugnay ay nagbibigay sa broker ng malinaw na legal na awtoridad na mag-disburse nang walang karagdagang nakasulat na pahintulot sa oras ng disbursement. Hindi ipinagbabawal ng Ohio ang mga naturang sugnay, at walang kinakailangan para sa isang arbitrator na lisensyado ng Division.
3. Sa ilalim ng mga patakaran ng Ohio Administrative Code na naaangkop sa mga lisensyadong propesyonal sa real estate, alin sa mga sumusunod ang pinakamahusay na naglalarawan ng tungkuling afirmatibo ng ahente ng mamimili (buyer's agent) kaugnay ng Ohio Residential Property Disclosure Form na natanggap para sa kapakanan ng mamimili?
- A. Dapat suriin ng ahente ng mamimili ang disclosure form at payuhan ang mamimili tungkol sa anumang impormasyon na maaaring may kaugnayan sa desisyon ng mamimili na bumili ✓
- B. Walang tungkulin ang ahente ng mamimili kaugnay ng disclosure form ng nagbebenta dahil ito ay legal na dokumento ng nagbebenta
- C. Dapat independyenteng beripikahin ng ahente ng mamimili ang bawat aytem sa disclosure form bago maaaring pumirma ang mamimili sa kontrata ng pagbili
- D. Ang tanging tungkulin ng ahente ng mamimili ay ibigay ang form sa mamimili; ang pagsusuri ay ganap na iniiwan sa abogado ng mamimili
Sa ilalim ng Ohio Administrative Code Section 1301:5-1-02 at ng mga tungkulin ng ahente ng mamimili sa ilalim ng ORC Chapter 4735, ang lisensyadong propesyonal na kumakatawan sa mamimili ay dapat itaguyod ang mga interes ng mamimili, na kinabibilangan ng pagsusuri sa disclosure form at pagpapayo sa mamimili tungkol sa mga nilalaman at implikasyon nito. Bagama't hindi kinakailangan ng ahente na independyenteng beripikahin ang bawat aytem, dapat gumamit ang ahente ng makatwirang kasanayan upang tulungan ang mamimili na maunawaan ang mga naisiwalat at matukoy ang mga isyung nangangailangan ng karagdagang imbestigasyon.
4. Sa ilalim ng batas ng Ohio, alin sa mga sumusunod na pahayag ang TOTOO tungkol sa pagwawakas ng kasunduan sa ahensya ng nagbebenta (listing agreement) bago mag-expire ang petsa nito?
- A. Maaaring wakasan ng alinmang partido ang listing agreement sa anumang oras nang walang kahihinatnan, dahil ipinagbabawal ng batas ng Ohio ang mga parusa para sa maagang pagwawakas.
- B. Maaaring wakasan ng nagbebenta ang listing agreement, ngunit maaaring mapanatili ng broker ang karapatang makatanggap ng kabayaran kung ang isang benta na dulot ng kanyang pagsisikap ay mangyayari sa loob ng panahon ng proteksyon na nakasaad sa kasunduan. ✓
- C. Maaaring unilateral na wakasan ng broker ang listing agreement at agad itong ilipat sa ibang brokerage upang protektahan ang kanyang interes sa komisyon.
- D. Kapag napirmahan na, ang isang listing agreement sa Ohio ay hindi maaaring bawiin hanggang sa natural nitong petsa ng pagwawakas sa ilalim ng ORC Chapter 4735.
Pinapayagan ng batas ng Ohio ang nagbebenta na wakasan nang maaga ang isang listing agreement, ngunit karaniwang naglalaman ang kasunduan ng isang “panahon ng proteksyon” (tinatawag din na extender o carryover clause). Kung ang isang bumibili na naipakita sa ari-arian sa panahon ng listing ay bumili nito sa loob ng naturang panahon ng proteksyon pagkatapos ng pagwawakas, maaari pa ring may karapatang makatanggap ng kabayaran ang broker. Hindi ginagawang hindi mababawi ng batas ng Ohio ang mga listing agreement, at hindi rin pinapayagan ang mga broker na ilipat ang mga kasunduan nang mag-isa.
5. Sa ilalim ng batas ng Ohio, alin sa mga sumusunod ang may awtoridad na gawin ng Superintendente ng Dibisyon ng Real Estate at Propesyonal na Paglilisensya NANG HINDI muna inirereperensya ang bagay sa Ohio Real Estate Commission?
- A. Bawiin ang lisensya ng isang broker dahil sa paulit-ulit na mapanlinlang na maling representasyon.
- B. Mag-isyu ng sibil na parusa laban sa isang salesperson para sa unang pagkakataong paglabag sa advertising.
- C. Suspindihin ang anumang lisensya dahil sa agarang at seryosong panganib sa publiko sa ilalim ng isang emergency na utos ng adjudikasyon. ✓
- D. Permanenteng ipagbawal ang isang lisensyado na mag-aplay muli pagkatapos ng pangalawang pagkakataong parusang pandisiplina.
Sa ilalim ng ORC 4735.051 at ng balangkas ng pamamaraang pang-administratibo ng Ohio, maaaring mag-isyu ang Superintendente ng emergency na utos ng adjudikasyon upang agad na suspindihin ang isang lisensya kung ang patuloy na pagtataglay ng lisensya ay nagdudulot ng agarang at seryosong panganib sa publiko. Hindi nangangailangan ng naunang pagdinig ng Komisyon ang hakbang na ito, bagaman may karapatang makatanggap ang lisensyado ng mabilis na pagdinig pagkatapos ng suspensyon. Ang pagbabawi, mga sibil na parusa, at permanenteng pagbabawal ay mga gawain ng Komisyon kasunod ng isang pormal na pagdinig.