1. 오하이오 법률에 따라, 등기된 토지 할부 계약(land installment contract)상의 매수인(vendee)이 자신의 매수인 지분을 제3자에게 매도하거나 양도하고자 할 경우, ORC 제5313장에 따른 법적 요건을 가장 잘 설명하는 것은?
- A. 매수인의 지분은 자유롭게 양도 가능한 동산(personal property)이므로, 매수인은 매도인(vendor)에게 통지하지 않고도 자유롭게 지분을 양도할 수 있다
- B. ORC 제5313조에 따라 매수인의 지분 양도가 효력을 발생하려면 매수인은 사전에 매도인으로부터 서면 동의를 받아야 한다
- C. 매수인의 지분은 양도될 수 있으나, 양수인은 원계약의 모든 조건에 구속되며, 매도인이 명시적으로 면책하지 않는 한 원래의 매수인은 일반적으로 이차적 책임을 계속 부담한다 ✓
- D. 토지 할부 계약이 등기되면, 매수인의 지분은 자동으로 단순 절대 소유권(fee simple estate)으로 전환되어 제한 없이 매도할 수 있다
오하이오 토지 할부 계약법에 따르면, 매수인의 형평법상 지분(equitable interest)은 일반적으로 제3자에게 양도될 수 있으나, 양수인은 원계약의 모든 조건과 조항에 구속됩니다. 매도인이 원래의 매수인을 책임으로부터 명시적으로 면책하지 않는 한, 원래의 매수인은 계약상 이차적 의무를 계속 부담할 수 있습니다. 매수인은 법적 소유권(legal title)을 보유하지 않으므로 단순 절대 소유권을 양도할 수 없으며, 등기가 매수인의 형평법상 지분을 단순 절대 소유권으로 전환하지 않습니다.
2. 오하이오주에서 매수인과 매도인이 체결한 매매계약서에, 계약금 분쟁은 구속력 있는 중재로 해결하며 브로커는 중재 판정에 따라 자금을 지급할 권한을 갖는다는 조항이 포함되어 있습니다. 매수인이 계약을 불이행하고 중재인이 계약금을 매도인에게 지급하도록 판정한 경우, 오하이오주 법률에 따라 브로커는 중재 판정만을 근거로 자금을 지급할 수 있습니까?
- A. 예. 계약서에 브로커가 중재 판정에 따라 자금을 지급할 권한이 명시적으로 부여되어 있으며, 이는 양 당사자의 서면 지시에 해당하기 때문입니다. ✓
- B. 아니요. 오하이오주 법률은 주거용 부동산 매매계약서에 중재 조항을 두는 것을 금지하기 때문입니다.
- C. 아니요. 브로커는 법원 명령 또는 자금 지급 요청과 동시에 서명된 양 당사자의 서면 동의에 의해서만 신탁 자금을 지급할 수 있으며, 사전에 서명된 계약상 권한 부여로는 지급할 수 없기 때문입니다.
- D. 예. 단, 오하이오주 부동산 및 전문 면허 사무국(Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing)이 면허를 부여한 중재인에 의해 중재가 진행된 경우에 한합니다.
양 당사자가 구속력 있는 계약 조항을 통해 브로커가 중재 판정에 따라 계약금을 지급한다는 내용을 서면으로 사전에 승인한 경우, 해당 계약 조항은 오하이오주 법률이 브로커의 분쟁 신탁 자금 지급 전에 요구하는 양 당사자의 서면 지시에 해당합니다. 이러한 조항에 따른 중재 판정은 브로커에게 지급 시점에 추가적인 서면 동의 없이도 자금을 지급할 수 있는 명확한 법적 권한을 부여합니다. 오하이오주는 이러한 조항을 금지하지 않으며, 사무국 면허 중재인 요건도 존재하지 않습니다.
3. 부동산 면허 소지자에게 적용되는 오하이오 행정 규정에 따라, 매수인을 대리하여 수령한 오하이오 주거용 부동산 공개 양식과 관련하여 매수인 대리인의 적극적 의무를 가장 잘 설명한 것은 무엇입니까?
- A. 매수인 대리인은 공개 양식을 검토하고 매수인의 구매 결정에 관련될 수 있는 정보를 매수인에게 조언해야 한다 ✓
- B. 공개 양식은 매도인의 법적 문서이므로 매수인 대리인은 매도인의 공개 양식에 대해 어떠한 의무도 없다
- C. 매수인이 매매 계약서에 서명하기 전에 매수인 대리인은 공개 양식의 모든 항목을 독립적으로 검증해야 한다
- D. 매수인 대리인의 유일한 의무는 양식을 매수인에게 전달하는 것이며, 분석은 전적으로 매수인의 변호사에게 맡긴다
오하이오 행정 규정 제1301:5-1-02조 및 오하이오 개정 법령(ORC) 제4735장에 따른 매수인 대리인의 의무에 의거하여, 매수인을 대리하는 면허 소지자는 매수인의 이익을 증진해야 하며, 이는 공개 양식을 검토하고 그 내용과 의미에 대해 매수인에게 조언하는 것을 포함합니다. 대리인이 모든 항목을 독립적으로 검증할 의무는 없지만, 합리적인 전문성을 발휘하여 매수인이 공개된 내용을 이해하고 추가 조사가 필요한 사항을 파악할 수 있도록 도와야 합니다.
4. 오하이오 법에 따르면, 매도인의 대리 계약(매물 등록 계약)을 만료일 이전에 해지하는 것에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?
- A. 오하이오 법은 조기 해지에 대한 위약금을 금지하고 있으므로, 어느 당사자든 아무런 불이익 없이 언제든지 매물 등록 계약을 해지할 수 있다.
- B. 매도인은 매물 등록 계약을 해지할 수 있으나, 계약서에 명시된 보호 기간 내에 조달 원인에 의한 매매가 성사될 경우 중개사는 보수를 받을 권리를 보유할 수 있다. ✓
- C. 중개사는 일방적으로 매물 등록 계약을 해지하고 수수료 이익을 보호하기 위해 즉시 다른 중개 회사로 이전할 수 있다.
- D. 오하이오 ORC 제4735장에 따라 매물 등록 계약은 일단 서명되면 자연 만료일까지 취소 불가능하다.
오하이오 법은 매도인이 매물 등록 계약을 조기에 해지하는 것을 허용하지만, 계약서에는 일반적으로 '보호 기간'(연장 조항 또는 이월 조항이라고도 함)이 포함되어 있습니다. 매물 등록 기간 중 해당 부동산을 소개받은 매수인이 계약 해지 후 그 보호 기간 내에 부동산을 구매하는 경우, 중개사는 여전히 보수를 받을 권리가 있을 수 있습니다. 오하이오 법은 매물 등록 계약을 취소 불가능하게 만들지 않으며, 중개사가 계약을 일방적으로 이전하는 것도 허용하지 않습니다.
5. 오하이오 주법에 따라, 부동산 및 전문 면허 분과의 감독관은 오하이오 부동산 위원회에 먼저 사안을 회부하지 않고도 다음 중 어느 것을 할 수 있는 권한을 가지고 있습니까?
- A. 반복적인 사기적 허위 진술을 이유로 중개인 면허를 취소한다.
- B. 최초 광고 위반을 이유로 영업사원에게 민사 제재금을 부과한다.
- C. 긴급 재결 명령에 따라 공공에 즉각적이고 심각한 위험을 초래하는 경우 면허를 즉시 정지한다. ✓
- D. 두 번째 징계 위반 후 면허 신청자를 영구적으로 재신청에서 배제한다.
오하이오 개정법전(ORC) 4735.051 및 오하이오 행정절차 체계에 따르면, 감독관은 면허 유지가 공공에 즉각적이고 심각한 위험을 초래할 경우 긴급 재결 명령을 발령하여 면허를 즉시 정지할 수 있습니다. 이 조치는 위원회의 사전 청문을 필요로 하지 않으나, 면허 소지자는 정지 후 신속한 청문을 받을 권리가 있습니다. 면허 취소, 민사 제재금 부과, 영구 배제는 정식 청문 이후 위원회의 권한에 해당합니다.