1. En vertu du droit de l'Ohio, si un acquéreur dans le cadre d'un contrat de vente à tempérament foncier enregistré souhaite vendre ou céder son intérêt d'acquéreur à un tiers, quelle affirmation décrit le mieux les exigences légales prévues par le chapitre 5313 du Code révisé de l'Ohio (ORC) ?
- A. L'acquéreur peut céder librement son intérêt sans en informer le vendeur, car l'intérêt de l'acquéreur est un bien personnel pouvant être transféré librement
- B. L'acquéreur doit obtenir le consentement écrit du vendeur avant que toute cession de son intérêt prenne effet en vertu de l'ORC 5313
- C. L'intérêt de l'acquéreur peut être cédé, mais le cessionnaire le reçoit sous réserve de toutes les conditions du contrat initial, et l'acquéreur d'origine reste généralement responsable à titre subsidiaire, sauf libération expresse par le vendeur ✓
- D. Une fois le contrat de vente à tempérament foncier enregistré, l'intérêt de l'acquéreur se convertit automatiquement en un droit de pleine propriété pouvant être vendu sans restriction
En vertu du droit ohioan relatif aux contrats de vente à tempérament foncier, l'intérêt équitable d'un acquéreur peut généralement être cédé à un tiers, mais le cessionnaire le reçoit sous réserve de toutes les modalités et conditions du contrat initial. À moins que le vendeur ne libère expressément l'acquéreur d'origine de toute responsabilité, celui-ci peut demeurer obligé à titre subsidiaire au titre du contrat. L'acquéreur ne détient pas le titre juridique de propriété et ne peut pas transmettre un droit de pleine propriété ; l'enregistrement ne convertit pas l'intérêt équitable de l'acquéreur en pleine propriété.
2. Un acheteur et un vendeur en Ohio signent un contrat d'achat contenant une clause stipulant que tout litige relatif à l'acompte sera résolu par arbitrage contraignant, et que le courtier est autorisé à décaisser les fonds conformément à toute sentence arbitrale. L'acheteur fait défaut, et un arbitre attribue l'acompte au vendeur. En vertu du droit de l'Ohio, le courtier peut-il effectuer le décaissement sur la seule base de la sentence arbitrale ?
- A. Oui, parce que le contrat a expressément autorisé le courtier à décaisser les fonds conformément à une sentence arbitrale, ce qui constitue une instruction écrite émanant des deux parties. ✓
- B. Non, parce que le droit de l'Ohio interdit les clauses d'arbitrage dans les contrats d'achat immobilier résidentiel.
- C. Non, parce que le courtier ne peut décaisser des fonds fiduciaires qu'en vertu d'une ordonnance judiciaire ou d'un consentement écrit mutuel signé de manière concomitante à la demande de décaissement, et non d'une autorisation contractuelle préalablement signée.
- D. Oui, mais uniquement si l'arbitrage a été conduit par un arbitre agréé par la Division de l'immobilier et des licences professionnelles de l'Ohio.
Lorsque les deux parties ont préalablement autorisé par écrit — au moyen d'une clause contractuelle contraignante — que le courtier décaisse l'acompte conformément à une sentence arbitrale, cette disposition contractuelle constitue l'instruction écrite des deux parties qu'exige le droit de l'Ohio avant qu'un courtier puisse décaisser des fonds fiduciaires litigieux. Une sentence arbitrale rendue en application d'une telle clause confère au courtier une autorité légale claire pour procéder au décaissement sans qu'un consentement écrit supplémentaire soit nécessaire au moment du décaissement. L'Ohio n'interdit pas de telles clauses, et aucune exigence relative à un arbitre agréé par la Division n'existe.
3. En vertu des règles du Code administratif de l'Ohio applicables aux titulaires de licence immobilière, laquelle des propositions suivantes décrit le mieux l'obligation positive de l'agent de l'acheteur concernant le formulaire de divulgation immobilière résidentielle de l'Ohio reçu au nom de l'acheteur ?
- A. L'agent de l'acheteur doit examiner le formulaire de divulgation et informer l'acheteur de toute information susceptible d'être pertinente pour sa décision d'achat ✓
- B. L'agent de l'acheteur n'a aucune obligation à l'égard du formulaire de divulgation du vendeur, car il s'agit d'un document légal propre au vendeur
- C. L'agent de l'acheteur doit vérifier indépendamment chaque élément du formulaire de divulgation avant que l'acheteur puisse signer le contrat d'achat
- D. La seule obligation de l'agent de l'acheteur est de remettre le formulaire à l'acheteur ; l'analyse est entièrement laissée à l'avocat de l'acheteur
En vertu de l'article 1301:5-1-02 du Code administratif de l'Ohio et des obligations d'un agent de l'acheteur prévues au chapitre 4735 du Code révisé de l'Ohio (ORC), le titulaire de licence représentant un acheteur doit défendre les intérêts de celui-ci, ce qui comprend l'examen du formulaire de divulgation et le conseil à l'acheteur sur son contenu et ses implications. Bien que l'agent ne soit pas tenu de vérifier indépendamment chaque élément, il doit faire preuve d'une compétence raisonnable pour aider l'acheteur à comprendre ce qui a été divulgué et à identifier les problèmes justifiant un examen approfondi.
4. En vertu du droit de l'Ohio, laquelle des affirmations suivantes est VRAIE concernant la résiliation d'un contrat d'agence vendeur (mandat de vente) avant sa date d'expiration ?
- A. L'une ou l'autre des parties peut résilier le mandat de vente à tout moment sans conséquence, car le droit de l'Ohio interdit toute pénalité pour résiliation anticipée.
- B. Le vendeur peut résilier le mandat de vente, mais le courtier peut conserver ses droits à une rémunération si une vente par cause déterminante survient dans le délai de protection stipulé dans le contrat. ✓
- C. Le courtier peut résilier unilatéralement le mandat de vente et le transférer immédiatement à une autre agence afin de protéger son droit à commission.
- D. Une fois signé, un mandat de vente dans l'Ohio est irrévocable jusqu'à sa date d'expiration naturelle en vertu du chapitre 4735 de l'ORC.
Le droit de l'Ohio permet à un vendeur de résilier un mandat de vente de manière anticipée, mais le contrat contient généralement une « période de protection » (également appelée clause de prolongation ou de report). Si un acheteur présenté au bien pendant la période de mandat l'acquiert durant cette fenêtre de protection après la résiliation, le courtier peut toujours avoir droit à une rémunération. Le droit de l'Ohio ne rend pas les mandats de vente irrévocables et n'autorise pas les courtiers à les transférer unilatéralement.
5. En vertu du droit de l'Ohio, le Superintendent de la Division de l'Immobilier et des Licences Professionnelles est autorisé à effectuer laquelle des actions suivantes SANS avoir à soumettre au préalable la question à la Commission Immobilière de l'Ohio ?
- A. Révoquer la licence d'un courtier en raison d'un schéma répété de fausses déclarations frauduleuses.
- B. Émettre une sanction civile à l'encontre d'un agent commercial pour une première infraction publicitaire.
- C. Suspendre toute licence en cas de danger immédiat et grave pour le public, dans le cadre d'une ordonnance d'adjudication d'urgence. ✓
- D. Interdire définitivement à un titulaire de licence de soumettre une nouvelle demande après une deuxième infraction disciplinaire.
En vertu de l'ORC 4735.051 et du cadre de procédure administrative de l'Ohio, le Superintendent peut émettre une ordonnance d'adjudication d'urgence pour suspendre immédiatement une licence lorsque le maintien de celle-ci représente un danger immédiat et grave pour le public. Cette mesure ne nécessite pas d'audience préalable de la Commission, bien que le titulaire de licence ait droit à une audience rapide après la suspension. La révocation, les sanctions civiles et les interdictions permanentes relèvent de la Commission à l'issue d'une audience formelle.