1. طبق قوانین ایالت اوهایو، اگر خریدار (vendee) تحت یک قرارداد اقساطی زمین ثبتشده (recorded land installment contract) بخواهد حق و منافع خریدار (vendee interest) خود را به شخص ثالثی بفروشد یا واگذار کند، کدام گزینه الزامات قانونی تحت فصل 5313 ORC را به بهترین شکل توصیف میکند؟
- A. خریدار میتواند بدون اطلاعرسانی به فروشنده (vendor)، منافع خود را آزادانه واگذار کند، زیرا منافع خریدار دارایی شخصی محسوب شده و انتقال آزادانهی آن مجاز است
- B. پیش از آنکه هرگونه واگذاری منافع خریدار طبق ORC 5313 لازمالاجرا شود، خریدار باید رضایت کتبی فروشنده را کسب کند
- C. منافع خریدار قابل واگذاری است، اما منتقلالیه (assignee) آن را با تمام شرایط و مقررات قرارداد اصلی تحویل میگیرد، و خریدار اصلی معمولاً بهصورت ثانویه مسئول باقی میماند، مگر آنکه فروشنده صریحاً او را از مسئولیت مبرا کند ✓
- D. به محض ثبت قرارداد اقساطی زمین، منافع خریدار بهطور خودکار به مالکیت کامل (fee simple estate) تبدیل میشود که میتوان آن را بدون هیچ محدودیتی فروخت
طبق قوانین قرارداد اقساطی زمین در اوهایو، منافع انصافی (equitable interest) خریدار بهطور کلی قابل انتقال به شخص ثالث است، اما منتقلالیه آن را با تمام شروط و مقررات قرارداد اصلی دریافت میکند. مگر آنکه فروشنده صریحاً خریدار اصلی را از مسئولیت مبرا کند، خریدار اصلی ممکن است بهصورت ثانویه نسبت به قرارداد متعهد باقی بماند. خریدار دارای عنوان قانونی (legal title) نیست و نمیتواند مالکیت کامل (fee simple estate) را منتقل کند؛ ثبت قرارداد، منافع انصافی خریدار را به مالکیت کامل تبدیل نمیکند.
2. یک خریدار و فروشنده در اوهایو قراردادی برای خرید امضا میکنند که شامل بندی است مبنی بر اینکه هرگونه اختلاف در مورد پول بیعانه (earnest money) از طریق داوری لازمالاجرا حل و فصل خواهد شد و کارگزار مجاز است وجوه را مطابق با هر رأی داوری پرداخت کند. خریدار از انجام تعهد امتناع میکند و داور بیعانه را به فروشنده میدهد. آیا طبق قانون اوهایو، کارگزار میتواند صرفاً بر اساس رأی داوری وجوه را پرداخت کند؟
- A. بله، زیرا قرارداد به صراحت کارگزار را مجاز دانسته که مطابق رأی داوری وجه را پرداخت کند، که این خود دستورالعمل کتبی از سوی هر دو طرف محسوب میشود. ✓
- B. خیر، زیرا قانون اوهایو بندهای داوری را در قراردادهای خرید مسکونی ممنوع میکند.
- C. خیر، زیرا کارگزار فقط میتواند وجوه امانی را بر اساس دستور دادگاه یا رضایتنامه کتبی مشترکی که همزمان با درخواست پرداخت امضا شده باشد پرداخت کند، نه بر اساس مجوز قراردادی پیشامضاشده.
- D. بله، اما تنها در صورتی که داوری توسط داوری مجاز از سوی اداره املاک و مستغلات و صدور مجوز حرفهای اوهایو انجام شده باشد.
هنگامی که هر دو طرف از طریق یک بند قراردادی لازمالاجرا، از قبل به صورت کتبی مجوز دادهاند که کارگزار بیعانه را مطابق رأی داوری پرداخت کند، آن مقرره قراردادی همان دستورالعمل کتبی از سوی هر دو طرف است که قانون اوهایو پیش از پرداخت وجوه امانی مورد اختلاف توسط کارگزار الزامی میداند. رأی داوری صادره بر اساس چنین بندی، اختیار قانونی روشنی به کارگزار میدهد تا بدون نیاز به رضایت کتبی جداگانه در زمان پرداخت، وجه را پرداخت کند. اوهایو چنین بندهایی را ممنوع نمیکند و هیچ الزامی مبنی بر داور دارای مجوز از اداره مربوطه وجود ندارد.
3. طبق مقررات آییننامه اداری اوهایو که بر دارندگان پروانه املاک و مستغلات اعمال میشود، کدام گزینه زیر به بهترین شکل وظیفه اثباتی نماینده خریدار را در قبال فرم افشای اطلاعات ملک مسکونی اوهایو که از طرف خریدار دریافت شده توصیف میکند؟
- A. نماینده خریدار باید فرم افشا را بررسی کند و خریدار را در مورد هر اطلاعاتی که ممکن است برای تصمیم خرید او مرتبط باشد راهنمایی نماید ✓
- B. نماینده خریدار هیچ وظیفهای در قبال فرم افشای فروشنده ندارد، زیرا این سند قانونی فروشنده است
- C. نماینده خریدار باید تمام موارد مندرج در فرم افشا را به طور مستقل تأیید کند، پیش از آنکه خریدار قرارداد خرید را امضا نماید
- D. تنها وظیفه نماینده خریدار تحویل فرم به خریدار است؛ تحلیل آن کاملاً بر عهده وکیل خریدار گذاشته میشود
بر اساس بخش 1301:5-1-02 آییننامه اداری اوهایو و وظایف نماینده خریدار طبق فصل 4735 قانون بازنگریشده اوهایو (ORC)، دارنده پروانهای که خریدار را نمایندگی میکند موظف است منافع خریدار را ارتقا دهد، که این امر شامل بررسی فرم افشا و مشاوره به خریدار درباره محتوا و پیامدهای آن میشود. هرچند نماینده ملزم نیست هر مورد را به طور مستقل تأیید کند، اما باید با مهارت معقول به خریدار کمک کند تا آنچه افشا شده را درک نماید و مسائلی را که مستلزم بررسی بیشتر هستند شناسایی کند.
4. طبق قانون اوهایو، کدام یک از گزینههای زیر درباره فسخ قرارد��د نمایندگی فروشنده (قرارداد لیستینگ) پیش از تاریخ انقضا صحیح است؟
- A. هر یک از طرفین میتوانند در هر زمان و بدون هیچ پیامدی قرارداد لیستینگ را فسخ کنند، زیرا قانون اوهایو جریمه فسخ زودهنگام را ممنوع کرده است.
- B. فروشنده میتواند قرارداد لیستینگ را فسخ کند، اما بروکر ممکن است در صورت وقوع فروش ناشی از «علت تدارک» در دوره حفاظتی مندرج در قرارداد، همچنان حق دریافت کارمزد داشته باشد. ✓
- C. بروکر میتواند بهطور یکجانبه قرارداد لیستینگ را فسخ کرده و آن را فوری به بروکری دیگر منتقل کند تا منافع کارمزد خود را حفظ نماید.
- D. پس از امضا، قرارداد لیستینگ در اوهایو طبق فصل 4735 قانون اصلاحشده اوهایو (ORC) تا تاریخ انقضای طبیعی آن غیرقابل فسخ است.
قانون اوهایو به فروشنده اجازه میدهد قرارداد لیستینگ را زودتر از موعد فسخ کند، اما این قرارداد معمولاً حاوی یک «دوره حفاظتی» (که به آن بند تمدید یا انتقالی نیز گفته میشود) است. اگر خریداری که در طول دوره لیستینگ با ملک آشنا شده، پس از فسخ قرارداد و در طول این پنجره حفاظتی اقدام به خرید کند، بروکر همچنان ممکن است مستحق دریافت کارمزد باشد. قانون اوهایو قراردادهای لیستینگ را غیرقابل فسخ نمیداند و به بروکرها اجازه نمیدهد قراردادها را بهصورت یکجانبه منتقل کنند.
5. طبق قوانین اوهایو، سرپرست اداره املاک و مستغلات و صدور مجوز حرفهای مجاز است کدام یک از موارد زیر را بدون ارجاع قبلی موضوع به کمیسیون املاک و مستغلات اوهایو انجام دهد؟
- A. ابطال مجوز یک کارگزار به دلیل الگوی تقلب و ارائه اطلاعات نادرست.
- B. صدور جریمه مدنی علیه یک فروشنده به دلیل اولین تخلف تبلیغاتی.
- C. تعلیق هر مجوزی در صورت وجود خطر فوری و جدی برای ع��وم مردم، بر اساس دستور رسیدگی اضطراری. ✓
- D. ممنوعیت دائمی یک دارنده مجوز از درخواست مجدد پس از دومین تخلف انضباطی.
طبق ماده ORC 4735.051 و چارچوب آیین دادرسی اداری اوهایو، سرپرست میتواند دستور رسیدگی اضطراری صادر کند تا در صورتی که ادامه فعالیت دارنده مجوز خطر فوری و جدی برای عموم مردم ایجاد کند، مجوز را بلافاصله تعلیق نماید. این اقدام نیازی به برگزاری جلسه قبلی کمیسیون ندارد، اگرچه دارنده مجوز حق دارد پس از تعلیق، به سرعت جلسه رسیدگی داشته باشد. ابطال مجوز، جریمههای مدنی و ممنوعیت دائمی، از وظایف کمیسیون پس از برگزاری جلسه رسمی هستند.