1. Conforme a la ley de Ohio, si un comprador en virtud de un contrato de compraventa de terreno a plazos debidamente registrado desea vender o ceder su interés como comprador a un tercero, ¿cuál de los siguientes enunciados describe mejor los requisitos legales establecidos en el Capítulo 5313 del Código Revisado de Ohio (ORC)?
- A. El comprador puede ceder libremente su interés sin notificar al vendedor, ya que el interés del comprador es propiedad personal que puede transferirse libremente
- B. El comprador debe obtener el consentimiento por escrito del vendedor antes de que cualquier cesión de su interés sea efectiva conforme al ORC 5313
- C. El interés del comprador puede cederse, pero el cesionario lo recibe sujeto a todas las condiciones del contrato original, y el comprador original generalmente sigue siendo responsable de manera subsidiaria, salvo que el vendedor lo libere expresamente ✓
- D. Una vez registrado el contrato de compraventa de terreno a plazos, el interés del comprador se convierte automáticamente en un título de pleno dominio que puede venderse sin restricciones
Conforme a la legislación de Ohio sobre contratos de compraventa de terreno a plazos, el interés equitativo de un comprador generalmente puede cederse a un tercero, pero el cesionario lo recibe sujeto a todos los términos y condiciones del contrato original. A menos que el vendedor libere expresamente al comprador original de su responsabilidad, dicho comprador puede continuar obligado de manera subsidiaria en virtud del contrato. El comprador no ostenta el título legal de propiedad y no puede transmitir un título de pleno dominio; el registro no convierte el interés equitativo del comprador en un título de pleno dominio.
2. Un comprador y un vendedor en Ohio firman un contrato de compraventa que contiene una cláusula que establece que cualquier disputa sobre el depósito en garantía será resuelta mediante arbitraje vinculante, y que el corredor está autorizado a desembolsar los fondos conforme al laudo arbitral correspondiente. El comprador incumple el contrato y un árbitro adjudica el depósito en garantía al vendedor. Conforme a la ley de Ohio, ¿puede el corredor realizar el desembolso basándose únicamente en el laudo arbitral?
- A. Sí, porque el contrato autorizó expresamente al corredor a desembolsar fondos conforme a un laudo arbitral, lo que constituye una instrucción escrita de ambas partes. ✓
- B. No, porque la ley de Ohio prohíbe las cláusulas de arbitraje en los contratos de compraventa de bienes inmuebles residenciales.
- C. No, porque el corredor solo puede desembolsar fondos fiduciarios en virtud de una orden judicial o de un consentimiento mutuo por escrito firmado de manera contemporánea a la solicitud de desembolso, y no mediante una autorización contractual firmada con anterioridad.
- D. Sí, pero únicamente si el arbitraje fue conducido por un árbitro con licencia otorgada por la División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales de Ohio.
Cuando ambas partes han preautorizado por escrito —mediante una cláusula contractual vinculante— que el corredor desembolse el depósito en garantía conforme a un laudo arbitral, dicha disposición contractual constituye la instrucción escrita de ambas partes que la ley de Ohio exige antes de que un corredor pueda desembolsar fondos fiduciarios en disputa. Un laudo arbitral emitido al amparo de dicha cláusula otorga al corredor autoridad legal clara para proceder al desembolso sin necesidad de obtener un consentimiento escrito adicional en el momento del desembolso. Ohio no prohíbe tales cláusulas y no existe ningún requisito que exija que el arbitraje sea conducido por un árbitro con licencia de la División.
3. Según las normas del Código Administrativo de Ohio aplicables a los titulares de licencias de bienes raíces, ¿cuál de las siguientes opciones describe mejor la obligación afirmativa del agente del comprador con respecto al Formulario de Divulgación de Propiedad Residencial de Ohio recibido en nombre del comprador?
- A. El agente del comprador debe revisar el formulario de divulgación y asesorar al comprador sobre cualquier información que pueda ser relevante para su decisión de compra ✓
- B. El agente del comprador no tiene ninguna obligación respecto al formulario de divulgación del vendedor, ya que se trata de un documento legal del vendedor
- C. El agente del comprador debe verificar de forma independiente cada elemento del formulario de divulgación antes de que el comprador pueda firmar el contrato de compra
- D. La única obligación del agente del comprador es entregar el formulario al comprador; el análisis queda enteramente a cargo del abogado del comprador
Conforme al Artículo 1301:5-1-02 del Código Administrativo de Ohio y las obligaciones del agente del comprador establecidas en el Capítulo 4735 del Código Revisado de Ohio (ORC), el titular de licencia que representa a un comprador debe promover los intereses de este, lo que incluye revisar el formulario de divulgación y asesorar al comprador sobre su contenido e implicaciones. Si bien el agente no está obligado a verificar de forma independiente cada elemento, debe emplear habilidad razonable para ayudar al comprador a comprender lo que ha sido divulgado e identificar los aspectos que ameriten una investigación adicional.
4. Según la ley de Ohio, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es VERDADERA respecto a la rescisión de un contrato de agencia del vendedor (contrato de listado) antes de su fecha de vencimiento?
- A. Cualquiera de las partes puede rescindir el contrato de listado en cualquier momento sin consecuencias, ya que la ley de Ohio prohíbe las penalidades por rescisión anticipada.
- B. El vendedor puede rescindir el contrato de listado, pero el corredor puede conservar el derecho a una compensación si se produce una venta por causa determinante dentro del período de protección estipulado en el contrato. ✓
- C. El corredor puede rescindir unilateralmente el contrato de listado y transferirlo de inmediato a otra correduría para proteger su derecho a comisión.
- D. Una vez firmado, un contrato de listado en Ohio es irrevocable hasta su fecha de vencimiento natural conforme al Capítulo 4735 del Código Revisado de Ohio.
La ley de Ohio permite al vendedor rescindir anticipadamente un contrato de listado, pero el contrato generalmente contiene un «período de protección» (también denominado cláusula de extensión o de arrastre). Si un comprador que fue presentado al inmueble durante el período de listado lo adquiere dentro de esa ventana de protección tras la rescisión, el corredor aún puede tener derecho a una compensación. La ley de Ohio no hace que los contratos de listado sean irrevocables, ni permite que los corredores los transfieran de manera unilateral.
5. Conforme a la ley de Ohio, ¿cuál de las siguientes acciones puede llevar a cabo el Superintendente de la División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales SIN necesidad de remitir previamente el asunto a la Comisión de Bienes Raíces de Ohio?
- A. Revocar la licencia de un corredor por un patrón reiterado de tergiversación fraudulenta.
- B. Imponer una sanción civil a un vendedor por una primera infracción publicitaria.
- C. Suspender cualquier licencia ante un peligro inmediato y grave para el público mediante una orden de adjudicación de emergencia. ✓
- D. Prohibir permanentemente a un licenciatario volver a presentar una solicitud tras una segunda infracción disciplinaria.
De conformidad con el ORC 4735.051 y el marco de procedimiento administrativo de Ohio, el Superintendente puede emitir una orden de adjudicación de emergencia para suspender de inmediato una licencia cuando su vigencia represente un peligro inmediato y grave para el público. Esta acción no requiere una audiencia previa ante la Comisión, aunque el licenciatario tiene derecho a una audiencia posterior a la suspensión en un plazo razonable. La revocación, las sanciones civiles y las prohibiciones permanentes son funciones de la Comisión y se realizan tras una audiencia formal.