1. بموجب قانون ولاية أوهايو، إذا أراد المشتري (vendee) في عقد تقسيط عقاري مسجَّل بيع حقه أو التنازل عنه إلى طرف ثالث، فأيٌّ من العبارات التالية يصف بشكل أدق المتطلبات القانونية بموجب الفصل 5313 من القانون المُراجَع لأوهايو (ORC)؟
- A. يجوز للمشتري التنازل عن حقه بحرية دون إخطار البائع، لأن حق المشتري يُعدّ ملكية شخصية يمكن نقلها بحرية
- B. يجب على المشتري الحصول على موافقة خطية من البائع قبل أن يصبح أي تنازل عن حق المشتري نافذاً بموجب المادة 5313 من ORC
- C. يجوز التنازل عن حق المشتري، غير أن المتنازَل إليه يخضع لجميع شروط العقد الأصلي، ويظل المشتري الأصلي مسؤولاً مسؤولية ثانوية في الغالب ما لم يُعفِه البائع صراحةً ✓
- D. بمجرد تسجيل عقد التقسيط العقاري، يتحول حق المشتري تلقائياً إلى ملكية تامة (fee simple estate) يمكن بيعها دون قيود
بموجب قانون عقود التقسيط العقاري في ولاية أوهايو، يجوز بوجه عام التنازل عن الحق التقديري (equitable interest) للمشتري إلى طرف ثالث، إلا أن المتنازَل إليه يخضع لجميع بنود وشروط العقد الأصلي. وما لم يُعفِ البائع المشتريَ الأصلي صراحةً من المسؤولية، فقد يظل هذا الأخير ملتزماً بالعقد التزاماً ثانوياً. ولا يمتلك المشتري السند القانوني للملكية (legal title)، ومن ثَمَّ لا يستطيع نقل ملكية تامة؛ كما أن التسجيل لا يحوّل الحق التقديري للمشتري إلى ملكية تامة.
2. وقّع مشترٍ وبائع في ولاية أوهايو عقد شراء يتضمن بندًا ينص على أن أي نزاع يتعلق بمبلغ العربون (earnest money) يُحسم عن طريق التحكيم الملزم (binding arbitration)، وأن السمسار مخوّل بصرف الأموال وفقًا لأي حكم تحكيمي. أخلّ المشتري بالعقد، وأصدر المحكّم حكمًا بمنح العربون للبائع. وفقًا لقانون أوهايو، هل يجوز للسمسار الصرف استنادًا إلى حكم التحكيم وحده؟
- A. نعم، لأن العقد خوّل صراحةً السمسارَ بالصرف وفقًا لحكم التحكيم، وهو ما يُعدّ توجيهًا خطيًا من كلا الطرفين. ✓
- B. لا، لأن قانون أوهايو يحظر بنود التحكيم في عقود شراء العقارات السكنية.
- C. لا، لأن السمسار لا يجوز له صرف أموال الحساب الائتماني (trust funds) إلا بموجب أمر قضائي أو موافقة خطية مشتركة موقّعة في الوقت ذاته مع طلب الصرف، وليس بموجب تفويض تعاقدي موقّع مسبقًا.
- D. نعم، ولكن فقط إذا أجرى التحكيمَ محكِّمٌ مرخَّص من قِبل Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing.
عندما يُفوّض كلا الطرفين مسبقًا وخطيًا — من خلال بند تعاقدي ملزم — السمسارَ بصرف مبلغ العربون وفقًا لحكم التحكيم، فإن ذلك البند التعاقدي يُشكّل التوجيه الخطي من كلا الطرفين الذي يستلزمه قانون أوهايو قبل أن يتمكن السمسار من صرف أموال الحساب الائتماني المتنازع عليها. إن حكم التحكيم الصادر بموجب هذا البند يمنح السمسار سلطة قانونية واضحة للصرف دون الحاجة إلى موافقة خطية إضافية وقت الصرف. لا يحظر قانون أوهايو مثل هذه البنود، ولا يوجد اشتراط بأن يكون المحكّم مرخَّصًا من الجهة المختصة.
3. بموجب قواعد القانون الإداري لولاية أوهايو المطبّقة على المرخّص لهم في مجال العقارات، أيٌّ مما يلي يصف على أفضل وجه الواجب الإيجابي لوكيل المشتري (buyer’s agent) فيما يتعلق بنموذج الإفصاح عن العقارات السكنية في أوهايو (Ohio Residential Property Disclosure Form) المستلَم نيابةً عن المشتري?
- A. يجب على وكيل المشتري مراجعة نموذج الإفصاح وإرشاد المشتري بشأن أي معلومات قد تكون ذات صلة بقراره بالشراء ✓
- B. لا يقع على وكيل المشتري أي واجب فيما يخص نموذج الإفصاح الخاص بالبائع لأنه وثيقة قانونية تعود للبائع
- C. يجب على وكيل المشتري التحقق بصورة مستقلة من كل بند في نموذج الإفصاح قبل أن يتمكن المشتري من التوقيع على عقد الشراء
- D. الواجب الوحيد لوكيل المشتري هو تسليم النموذج للمشتري، وتُترك عملية التحليل بالكامل لمحامي المشتري
بموجب القسم 1301:5-1-02 من القانون الإداري لولاية أوهايو وواجبات وكيل المشتري وفق الفصل 4735 من القانون المُنقَّح لأوهايو (ORC)، يتعيّن على المرخَّص له الذي يمثّل المشتري أن يعزّز مصالح المشتري، ويشمل ذلك مراجعة نموذج الإفصاح وتقديم المشورة للمشتري بشأن محتوياته وتداعياته. وعلى الرغم من أن الوكيل غير مُلزَم بالتحقق المستقل من كل بند، إلا أنه يجب عليه توظيف المهارة المعقولة لمساعدة المشتري على فهم ما تم الإفصاح عنه وتحديد المسائل التي تستوجب إجراء مزيد من التحقيق.
4. بموجب قانون ولاية أوهايو، أيٌّ من العبارات التالية صحيحة فيما يتعلق بإنهاء اتفاقية وكالة البائع (اتفاقية الإدراج) قبل تاريخ انتهائها؟
- A. يحق لأي من الطرفين إنهاء اتفاقية الإدراج في أي وقت دون أي تبعات، إذ يحظر قانون أوهايو فرض عقوبات على الإنهاء المبكر.
- B. يجوز للبائع إنهاء اتفاقية الإدراج، غير أن الوسيط قد يحتفظ بحقه في الحصول على العمولة إذا تمت صفقة بيع كان هو السبب المباشر فيها خلال فترة الحماية المنصوص عليها في الاتفاقية. ✓
- C. يجوز للوسيط إنهاء اتفاقية الإدراج بصورة منفردة ونقلها فوراً إلى شركة وساطة أخرى لحماية حقه في العمولة.
- D. بمجرد توقيع اتفاقية الإدراج في أوهايو، تصبح غير قابلة للإلغاء حتى تاريخ انتهائها الطبيعي بموجب الفصل 4735 من القانون المُنقَّح لأوهايو.
يُجيز قانون أوهايو للبائع إنهاء اتفاقية الإدراج قبل موعدها، إلا أن الاتفاقية تتضمن في العادة “فترة حماية” (تُعرف أيضاً بشرط التمديد أو الترحيل). فإذا أقدم مشترٍ سبق تعريفه بالعقار خلال فترة الإدراج على شراء العقار ضمن نافذة الحماية هذه بعد إنهاء الاتفاقية، فقد يظل الوسيط مستحقاً للعمولة. ولا يجعل قانون أوهايو اتفاقيات الإدراج غير قابلة للإلغاء، كما لا يُجيز للوسطاء نقلها بصورة منفردة.
5. بموجب قانون ولاية أوهايو، أيٌّ مما يلي يحق لمدير إدارة العقارات والترخيص المهني القيام به دون إحالة الأمر أولاً إلى لجنة العقارات في أوهايو؟
- A. إلغاء ترخيص وسيط عقاري بسبب نمط متكرر من التضليل الاحتيالي.
- B. فرض غرامة مدنية على بائع عقارات بسبب مخالفة إعلانية في المرة الأولى.
- C. تعليق أي ترخيص بسبب خطر فوري وجدي يتهدد الجمهور بموجب أمر تقاضٍ طارئ. ✓
- D. حرمان صاحب الترخيص بصفة دائمة من إعادة التقدم بطلب ترخيص بعد المخالفة التأديبية الثانية.
بموجب المادة ORC 4735.051 وإطار الإجراءات الإدارية في أوهايو، يحق للمدير إصدار أمر تقاضٍ طارئ لتعليق الترخيص فوراً حين يُشكّل الإبقاء على الترخيص خطراً فورياً وجدياً على الجمهور. لا يستلزم هذا الإجراء إجراء جلسة استماع مسبقة أمام اللجنة، وإن كان صاحب الترخيص يحق له الحصول على جلسة استماع سريعة عقب التعليق. أما إلغاء التراخيص وفرض الغرامات المدنية والحرمان الدائم فهي صلاحيات تختص بها اللجنة عقب إجراء جلسة استماع رسمية.