1. Một môi giới bất động sản tại New York nhận được khoản đặt cọc $12,000 bằng séc bảo chứng. Hợp đồng mua bán có điều khoản quy định rằng khoản đặt cọc sẽ được "giữ trong tài khoản ký quỹ bởi môi giới niêm yết." Sau đó, luật sư của người mua gửi thư yêu cầu môi giới giữ số tiền này trong tài khoản ký quỹ của luật sư. Theo quy định của DOS New York, môi giới nên:
- A. Ngay lập tức chuyển tiền vào tài khoản ký quỹ của luật sư người mua khi nhận được yêu cầu bằng văn bản
- B. Chỉ chuyển tiền nếu luật sư của người bán cũng đồng ý bằng văn bản về việc thay đổi người giữ ký quỹ
- C. Từ chối việc chuyển tiền và tiếp tục giữ tiền trong tài khoản ký quỹ của môi giới theo các điều khoản hợp đồng, trừ khi tất cả các bên đồng ý bằng văn bản về một thỏa thuận khác ✓
- D. Liên hệ với DOS để xin phán quyết về việc người giữ ký quỹ nào là phù hợp trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào
Thỏa thuận ký quỹ được điều chỉnh bởi hợp đồng mua bán. Nếu hợp đồng chỉ định môi giới niêm yết là người giữ ký quỹ, thì môi giới không thể đơn phương chuyển tiền sang bên khác — kể cả luật sư — chỉ dựa trên yêu cầu đơn phương từ luật sư của người mua. Bất kỳ sự thay đổi nào đối với người giữ ký quỹ đều yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản từ tất cả các bên trong giao dịch. Môi giới phải tiếp tục giữ tiền theo hợp đồng cho đến khi có được sự đồng thuận chung đó.
2. Theo luật của tiểu bang New York, sau khi một giao dịch bất động sản nhà ở đã hoàn tất và quan hệ đại lý đã chấm dứt, nghĩa vụ nào sau đây mà đại lý cũ của bên bán VẪN TIẾP TỤC có đối với bên bán?
- A. Nghĩa vụ tuân thủ (duty of obedience), yêu cầu đại lý phải thực hiện bất kỳ hướng dẫn nào sau khi đóng giao dịch từ phía bên bán cũ
- B. Nghĩa vụ bảo mật (duty of confidentiality), ngăn đại lý tiết lộ thông tin mà bên bán đã chia sẻ trong tin tưởng trong suốt thời gian quan hệ đại lý ✓
- C. Nghĩa vụ trung thành (duty of loyalty), yêu cầu đại lý ưu tiên lợi ích của bên bán hơn lợi ích của các khách hàng trong tương lai
- D. Nghĩa vụ công khai chủ động (duty of active disclosure), yêu cầu đại lý thông báo cho bên bán cũ về bất kỳ thay đổi thị trường nào ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Theo luật đại lý của tiểu bang New York, nghĩa vụ bảo mật vẫn còn hiệu lực sau khi giao dịch hoàn tất và quan hệ đại lý chấm dứt. Đại lý cũ của bên bán không được phép tiết lộ thông tin mà bên bán đã tin tưởng chia sẻ — chẳng hạn như mức giá tối thiểu chấp nhận được của bên bán hoặc hoàn cảnh cá nhân — ngay cả sau khi giao dịch đã kết thúc. Các nghĩa vụ khác như tuân thủ, trung thành chủ động và công khai liên tục sẽ chấm dứt khi quan hệ đại lý kết thúc.
3. Theo Điều 6-l của Luật Ngân hàng New York điều chỉnh các khoản vay nhà ở chi phí cao, hành vi nào sau đây của bên cho vay bị cấm rõ ràng đối với khoản vay nhà ở chi phí cao?
- A. Yêu cầu người vay duy trì hợp đồng bảo hiểm cho chủ nhà với mức bảo hiểm tối thiểu bằng chi phí thay thế căn nhà
- B. Tài trợ bất kỳ khoản bảo hiểm tín dụng nhân thọ, tín dụng khuyết tật, tín dụng thất nghiệp hoặc bảo hiểm tài sản tín dụng nào vào khoản gốc của khoản vay ✓
- C. Bao gồm điều khoản due-on-sale tăng tốc việc trả nợ khi chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba
- D. Yêu cầu thẩm định tài sản độc lập bởi thẩm định viên được nhà nước chứng nhận trước khi bảo lãnh phát hành khoản vay
Điều 6-l của Luật Ngân hàng New York cấm rõ ràng, liên quan đến khoản vay nhà ở chi phí cao, việc tài trợ bảo hiểm tín dụng nhân thọ, tín dụng khuyết tật, tín dụng thất nghiệp hoặc bảo hiểm tài sản tín dụng phí một lần vào khoản gốc của khoản vay. Hành vi này làm tăng giả tạo số tiền vay, tăng chi phí tín dụng và là đặc điểm của cho vay nặng lãi. Các lựa chọn còn lại — yêu cầu duy trì bảo hiểm, điều khoản due-on-sale và thẩm định độc lập — là các thông lệ cho vay tiêu chuẩn, được phép.
4. Theo Đạo luật Công bố Tình trạng Tài sản của New York, người bán nào dưới đây được miễn trừ rõ ràng khỏi yêu cầu cung cấp Bản Công bố Tình trạng Tài sản cho người mua?
- A. Người bán chuyển nhượng một ngôi nhà một gia đình nhưng chưa từng sinh sống tại tài sản đó
- B. Người quản lý tài sản do tòa án chỉ định đang bán một ngôi nhà một gia đình trong khuôn khổ một vụ kiện tịch thu tài sản thế chấp ✓
- C. Người bán một ngôi nhà hai gia đình đang sinh sống tại một căn hộ trong đó
- D. Người bán một ngôi nhà ba gia đình đã sở hữu dưới một năm
Theo Luật Bất động sản New York §463(2), một số giao dịch chuyển nhượng nhất định được miễn trừ khỏi Đạo luật Công bố Tình trạng Tài sản, bao gồm các giao dịch theo lệnh của tòa án, các giao dịch thông qua tịch thu tài sản thế chấp, và các giao dịch do người được ủy thác thực hiện như người thi hành di chúc, người quản lý di sản và người quản lý tài sản do tòa án chỉ định. Người quản lý tài sản do tòa án chỉ định bán tài sản theo một vụ kiện tịch thu tài sản thế chấp thuộc phạm vi miễn trừ theo luật định. Người bán chưa từng sinh sống trong ngôi nhà một gia đình, hoặc người bán nhà hai và ba gia đình mà chủ sở hữu đang cư trú, nói chung vẫn phải cung cấp bản công bố thông tin.
5. Theo Luật Bất động sản New York, nếu người mua một ngôi nhà dành cho một đến bốn gia đình không bao giờ nhận được Bản Khai Báo Tình Trạng Tài Sản (Property Condition Disclosure Statement) từ người bán — kể cả tại buổi hoàn tất giao dịch — và người bán không cung cấp khoản tín dụng $500, thì hậu quả pháp lý đối với người bán là gì?
- A. Giao dịch vô hiệu và quyền sở hữu không được chuyển nhượng cho đến khi PCDS được giao.
- B. Người bán phải chịu khoản phạt dân sự $500 nộp cho nhà nước.
- C. Người mua có quyền được hưởng khoản tín dụng $500 trừ vào giá mua, và việc không giao PCDS có thể là căn cứ để người mua yêu cầu hủy hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại đối với các khiếm khuyết không được tiết lộ. ✓
- D. Giấy phép bất động sản của người bán bị DOS tự động đình chỉ trong thời gian điều tra.
Theo phiên bản trước của NY RPL § 465, nếu người bán không giao Bản Khai Báo Tình Trạng Tài Sản trước khi người mua ký hợp đồng, người mua có quyền được hưởng khoản tín dụng $500 trừ vào giá mua tại buổi hoàn tất giao dịch; việc chuyển nhượng không bị vô hiệu và quyền sở hữu không bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, việc không giao PCDS tự nó không tự động tạo ra các biện pháp khắc phục về hủy hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại đối với các khiếm khuyết không được tiết lộ; những điều đó phụ thuộc vào bằng chứng riêng biệt như gian lận, che giấu tích cực hoặc vi phạm pháp luật có chủ ý gây ra thiệt hại thực tế. Theo luật hiện hành của New York, tùy chọn tín dụng $500 đã bị xóa bỏ, do đó người bán thường phải cung cấp bản khai báo tiết lộ, và các biện pháp khắc phục phụ thuộc vào luật định và bất kỳ khiếu nại độc lập nào.