1. ニューヨーク州の不動産ブローカーが、保証小切手で12,000ドルの手付金を受領しました。売買契約書には、手付金を「売出しブローカーがエスクローとして保管する」旨の条項が含まれています。その後、買主の弁護士から、当該資金を弁護士のエスクロー口座で保管するよう求める書面が届きました。ニューヨーク州DOS規則に基づき、ブローカーはどのように対応すべきですか？
- A. 書面による要求を受領次第、直ちに買主の弁護士のエスクロー口座へ資金を移転する
- B. 売主の弁護士もエスクロー保管者の変更に書面で同意した場合にのみ、資金を移転する
- C. 移転を拒否し、すべての当事者が別の取り決めに書面で合意しない限り、契約条件に従いブローカーのエスクロー口座で資金の保管を継続する ✓
- D. いかなる行動を取る前に、適切なエスクロー保管者を判断するためDOSに照会する
エスクローの取り決めは売買契約書によって規律されます。契約書に売出しブローカーがエスクロー保管者として指定されている場合、ブローカーは買主の弁護士からの一方的な要求のみを根拠として、弁護士を含む他の当事者へ資金を一方的に移転することはできません。エスクロー保管者の変更には、取引のすべての当事者による書面での同意が必要です。ブローカーは、そのような相互合意が得られるまで、契約書に従い資金の保管を継続��べきです。
2. ニューヨーク州法において、住宅用不動産取引のクロージングが完了し、代理関係が終了した後も、元売主の代理人が売主に対して引き続き負う義務はどれですか？
- A. 服従義務 — クロージング後に元売主から受けた指示に従うことを代理人に求める義務
- B. 守秘義務 — 代理関係中に売主が秘密裏に共有した情報を代理人が開示することを禁じる義務 ✓
- C. 忠実義務 — 将来の依頼人よりも売主の利益を優先することを代理人に求める義務
- D. 積極的開示義務 — 物件の価値に影響する市場の変化を元売主に通知することを代理人に求める義務
ニューヨーク州の代理法において、守秘義務はクロージングおよび代理関係の終了後も存続します。元売主の代理人は、取引が完了した後であっても、売主が秘密裏に伝えた情報 — たとえば売主が受け入れ可能な最低価格や個人的な事情など — を開示してはなりません。服従義務、積極的な忠実義務、継続的な開示義務などのその他の義務は、代理関係の終了とともに消滅します。
3. 高コスト住宅ローンを規律するニューヨーク州銀行法第6-l条に基づき、高コスト住宅ローンに関して貸付業者に対して明示的に禁止されている行為は次のうちどれですか？
- A. 建物の再調達価額と同等の最低補償額を持つ住宅所有者保険への加入を借主に義務付けること
- B. 信用生命保険、信用障害保険、信用失業保険、または信用財産保険をローン元本の一部として融資すること ✓
- C. 第三者への不動産譲渡時にローンを期限前返済させる譲渡時返済条項を含めること
- D. ローンの引受審査前に州認定鑑定士による独立した不動産鑑定を義務付けること
ニューヨーク州銀行法第6-l条は、高コスト住宅ローンに関連して、一括払いの信用生命保険・信用障害保険・信用失業保険・信用財産保険をローン元本に組み込んで融資する行為を明示的に禁止しています。この慣行はローン残高を人為的に膨らませ、信用コストを増大させるものであり、略奪的融資の典型的な特徴です。その他の選択肢、すなわち保険維持要件・譲渡時返済条項・独立鑑定は、いずれも標準的かつ適法な融資慣行に該当します。
4. ニューヨーク州不動産状態開示法（New York Property Condition Disclosure Act）のもとで、買主に対して不動産状態開示書（Property Condition Disclosure Statement）を提供する義務が明示的に免除される売主はどれですか？
- A. その物件に一度も居住したことのない一戸建て住宅の売主
- B. 差押え手続きの一環として一戸建て住宅を売却する裁判所任命の管財人 ✓
- C. 一方の住戸に自ら居住している二世帯住宅の売主
- D. 所有期間が1年未満の三世帯住宅の売主
ニューヨーク州不動産法（Real Property Law）§463(2)により、裁判所命令による売却、差押えによる移転、および遺言執行者・管理者・管財人などの受任者による移転を含む特定の移転取引は、不動産状態開示法の適用が免除されます。差押え手続きに基づき不動産を売却する裁判所任命の管財人は、この法定免除の対象に該当します。一戸建て住宅に一度も居住したことのない売主や、所有者が自ら居住する二世帯・三世帯住宅の売主は、原則として開示書を提供する義務があります。
5. ニューヨーク州不動産法(Real Property Law)のもと、1~4戸建て住宅の買主が売主から物件状況告知書(Property Condition Disclosure Statement)をクロージング時点まで一度も受け取らず、売主が$500のクレジットも提供しなかった場合、売主に対する法的な結果はどれですか?
- A. 取引は無効となり、物件状況告知書が交付されるまで所有権は移転しない。
- B. 売主は州に支払うべき$500の民事制裁金を科される。
- C. 買主は購入価格から$500のクレジットを受ける権利を有し、物件状況告知書の不交付は、買主が未告知の瑕疵について契約解除または損害賠償を求める根拠となり得る。 ✓
- D. 売主の不動産免許は、調査が行われる間、国務省(DOS)によって自動的に停止される。
旧ニューヨーク州不動産法(NY RPL)第465条によれば、売主が買主の契約署名前に物件状況告知書を交付しなかった場合、買主はクロージング時に購入価格から$500のクレジットを受ける権利を有しており、その不交付によって所有権移転が無効になったり所有権に影響が生じたりすることはありませんでした。ただし、物件状況告知書の不交付それ自体が、自動的に契約解除権や未告知の瑕疵に関する損害賠償請求権を生じさせるわけではなく、そのような救済手段は詐欺、積極的な隠蔽、または実際の損害を引き起こした故意の法令違反など、別途の立証を必要としました。現行のニューヨーク州法では$500クレジットの選択肢は廃止されており、売主は原則として告知書を提供しなければならず、救済手段は当該法令および独立した請求権に基づいて判断されます。