1. Un courtier new-yorkais reçoit un dépôt de 12 000 $ par chèque certifié. Le compromis de vente contient une clause stipulant que le dépôt sera « détenu en fiducie par le courtier mandataire ». L'avocat de l'acheteur envoie ensuite une lettre exigeant que le courtier conserve les fonds dans un compte séquestre géré par un avocat. En vertu des réglementations du DOS de New York, le courtier devrait :
- A. Transférer immédiatement les fonds vers le compte séquestre de l'avocat de l'acheteur dès réception de la demande écrite
- B. Transférer les fonds uniquement si l'avocat du vendeur consent également par écrit au changement de dépositaire fiduciaire
- C. Refuser le transfert et continuer à détenir les fonds dans le compte séquestre du courtier conformément aux termes du contrat, à moins que toutes les parties n'acceptent par écrit un arrangement différent ✓
- D. Contacter le DOS pour obtenir une décision sur le dépositaire fiduciaire approprié avant de prendre toute mesure
Le dispositif de séquestre est régi par le compromis de vente. Si le contrat désigne le courtier mandataire comme dépositaire fiduciaire, le courtier ne peut pas transférer unilatéralement les fonds à une autre partie — y compris un avocat — sur la seule base d'une demande unilatérale de l'avocat de l'acheteur. Tout changement de dépositaire fiduciaire nécessite le consentement écrit de toutes les parties à la transaction. Le courtier doit continuer à détenir les fonds conformément au contrat jusqu'à l'obtention de ce consentement mutuel.
2. En vertu du droit de l'État de New York, une fois qu'une transaction immobilière résidentielle est conclue et que la relation de mandat a pris fin, laquelle des obligations suivantes un ancien agent du vendeur CONTINUE-t-il d'avoir envers le vendeur ?
- A. Le devoir d'obéissance, obligeant l'agent à suivre toute instruction post-clôture de l'ancien vendeur
- B. Le devoir de confidentialité, empêchant l'agent de divulguer des informations que le vendeur lui a confiées durant le mandat ✓
- C. Le devoir de loyauté, obligeant l'agent à faire passer les intérêts du vendeur avant ceux de ses futurs clients
- D. Le devoir de divulgation active, obligeant l'agent à informer l'ancien vendeur de toute évolution du marché affectant la valeur du bien
En vertu du droit de l'agence immobilière de l'État de New York, le devoir de confidentialité survit à la clôture de la transaction et à la fin de la relation de mandat. Un ancien agent du vendeur ne peut pas divulguer des informations qui lui ont été communiquées à titre confidentiel par le vendeur — telles que le prix minimum acceptable ou les circonstances personnelles du vendeur — même après la conclusion de la transaction. Les autres obligations, telles que l'obéissance, la loyauté active et la divulgation continue, prennent fin lorsque le mandat est résilié.
3. En vertu de l'article 6-l de la loi bancaire de New York régissant les prêts immobiliers à coût élevé, laquelle des pratiques suivantes d'un prêteur est expressément interdite à l'égard d'un prêt immobilier à coût élevé ?
- A. Exiger de l'emprunteur qu'il maintienne une police d'assurance habitation avec une couverture minimale égale au coût de remplacement du logement
- B. Financer toute assurance-vie, assurance-invalidité, assurance-chômage ou assurance de biens liée au crédit dans le cadre du capital du prêt ✓
- C. Inclure une clause d'exigibilité à la vente qui accélère le remboursement du prêt lors du transfert du bien à un tiers
- D. Exiger une évaluation immobilière indépendante par un évaluateur certifié par l'État avant la souscription du prêt
L'article 6-l de la loi bancaire de New York interdit expressément, dans le cadre d'un prêt immobilier à coût élevé, le financement d'une assurance-vie, d'une assurance-invalidité, d'une assurance-chômage ou d'une assurance de biens liée au crédit à prime unique dans le capital du prêt. Cette pratique gonfle artificiellement le montant du prêt, augmente le coût du crédit et constitue une caractéristique typique du prêt prédateur. Les autres options mentionnées — les exigences de maintien d'une assurance, les clauses d'exigibilité à la vente et les évaluations indépendantes — sont des pratiques de prêt standard et autorisées.
4. En vertu de la loi de l'État de New York sur la divulgation de l'état des biens immobiliers (Property Condition Disclosure Act), lequel des vendeurs suivants est expressément exempté de l'obligation de fournir une déclaration de l'état du bien (Property Condition Disclosure Statement) à un acheteur ?
- A. Un vendeur cédant une maison unifamiliale dans laquelle il n'a jamais résidé
- B. Un séquestre nommé par un tribunal vendant une maison unifamiliale dans le cadre d'une procédure de forclusion ✓
- C. Un vendeur d'une maison bifamiliale qui occupe l'un des logements
- D. Un vendeur d'une maison trifamiliale dont il est propriétaire depuis moins d'un an
En vertu de l'article 463(2) de la loi sur les biens immobiliers de New York (New York Real Property Law §463(2)), certains transferts sont exemptés du champ d'application de la loi sur la divulgation de l'état des biens immobiliers, notamment les transferts ordonnés par un tribunal, les transferts résultant d'une forclusion, ainsi que les transferts effectués par des fiduciaires tels que des exécuteurs testamentaires, des administrateurs successoraux et des séquestres. Un séquestre nommé par un tribunal qui vend un bien dans le cadre d'une procédure de forclusion bénéficie de cette exemption légale. Un vendeur qui n'a jamais résidé dans une maison unifamiliale, ou les vendeurs de maisons bifamiliales et trifamiliales occupées par leur propriétaire, sont généralement tenus de fournir la déclaration de divulgation.
5. En vertu de la loi sur la propriété immobilière de l'État de New York, si l'acheteur d'une maison unifamiliale à quadrifamiliale ne reçoit jamais la déclaration de l'état du bien (Property Condition Disclosure Statement) de la part du vendeur — même pas lors de la clôture — et que le vendeur n'accorde pas le crédit de 500 $, quelle est la conséquence juridique pour le vendeur ?
- A. La transaction est nulle et le titre de propriété ne se transfère pas tant que la déclaration de l'état du bien n'est pas remise.
- B. Le vendeur est passible d'une pénalité civile de 500 $ payable à l'État.
- C. L'acheteur a droit à un crédit de 500 $ sur le prix d'achat, et le défaut de remise de la déclaration de l'état du bien peut constituer un motif permettant à l'acheteur de demander la résolution du contrat ou des dommages-intérêts pour tout vice non divulgué. ✓
- D. La licence immobilière du vendeur est automatiquement suspendue par le DOS dans l'attente d'une enquête.
Selon l'ancienne version de l'article 465 du NY RPL, si un vendeur omettait de remettre la déclaration de l'état du bien avant que l'acheteur ne signe le contrat, l'acheteur avait droit à un crédit de 500 $ sur le prix d'achat lors de la clôture ; le transfert n'était pas nul et le titre de propriété n'était pas affecté. Toutefois, le simple défaut de remise de la déclaration de l'état du bien ne créait pas automatiquement des recours en résolution ou en dommages-intérêts pour les vices non divulgués ; ceux-ci dépendraient d'une preuve distincte telle que la fraude, la dissimulation active ou une violation délibérée de la loi causant un préjudice réel. En vertu du droit new-yorkais actuel, l'option du crédit de 500 $ a été supprimée, de sorte que les vendeurs sont généralement tenus de fournir la déclaration de divulgation, et les recours dépendent de la loi ainsi que de toute demande indépendante.