New York املاک آزمون تمرینی فارسی

1. در نیویورک، کدام سازمان دولتی مسئول صدور و نظارت بر مجوزهای فروشندگان املاک و مستغلات است؟

مجوزهای املاک و مستغلات در نیویورک توسط وزارت امور خارجی ایالت (DOS)، بخش خدمات صدور مجوز، و بر اساس اختیارات ماده 12-A قانون اموال غیرمنقول نیویورک صادر و نظارت می‌شوند. برخلاف برخی ایالت‌های دیگر، نیویورک دارای «کمیسیون مستقل املاک و مستغلات» جداگانه‌ای نیست.

2. طبق ماده 12-A قانون اموال غیرمنقول نیویورک، حداقل سن برای دریافت مجوز فروشندگی املاک و مستغلات چقدر است?

بر اساس بخش §440-a قانون اموال غیرمنقول نیویورک، متقاضی دریافت مجوز فروشندگی املاک و مستغلات باید حداقل 18 سال سن داشته باشد. این یک الزام قانونی حداقلی است که صرف‌نظر از تحصیلات یا سابقه کاری اعمال می‌شود.

3. مجوز فروشندگی املاک و مستغلات نیویورک قبل از تمدید، چه مدت اعتبار دارد؟

طبق بخش §441-a قانون اموال غیرمنقول نیویورک، مجوز فروشندگی املاک و مستغلات برای یک دوره دوساله صادر می‌شود و باید هر دو سال یک بار تمدید گردد. تمدید مجوز مستلزم گذراندن دوره‌های آموزش مستمر است.

4. طبق قوانین نیویورک، یک فروشنده املاک و مستغلات تنها در صورتی می‌تواند فعالیت‌های دارای مجوز را انجام دهد که با چه کسی همکاری داشته باشد:

طبق بخش §440-a قانون اموال غیرمنقول نیویورک، یک فروشنده باید با یک کارگزار دارای مجوز در حوزه املاک و مستغلات همکاری داشته و تحت نظارت او فعالیت کند. فروشنده نمی‌تواند به‌صورت مستقل فعالیت کند؛ تمام فعالیت‌های دارای مجوز باید از طرف کارگزار حامی آن‌ها انجام شود.

5. هنگامی که یک فروشنده املاک و مستغلات نیویورک، یک کارگزار را ترک می‌کند تا برای کارگزار دیگری کار کند، چه اتفاقی باید برای مجوز فروشنده بیفتد؟

طبق بخش §441-a قانون اموال واقعی نیویورک، هنگامی که یک فروشنده کارگزار خود را تغییر می‌دهد، کارگزار اولیه موظف است گواهی مجوز را به DOS بازگرداند و کارگزار حامی جدید باید برای انتقال مجوز به دفتر خود درخواست دهد. فروشنده در دوره انتقال، بدون انجام صحیح فرآیند انتقال، نمی‌تواند به‌طور قانونی فعالیت کند.

6. یک فروشنده املاک و مستغلات در ایالت نیویورک برای تمدید پروانه کاری خود باید چند ساعت آموزش مداوم را تکمیل کند؟

فروشندگان املاک و مستغلات در نیویورک موظفند در هر دوره دو ساله تمدید پروانه کاری، ۲۲.۵ ساعت آموزش مداوم مورد تأیید را تکمیل کنند. الزامات فعلی ایالت نیویورک شامل موضوعات مشخصی مانند مسکن منصفانه و منع تبعیض، نمایندگی، اصول اخلاق حرفه‌ای، مسائل حقوقی اخیر، تعصب ضمنی و شایستگی فرهنگی می‌شود و برای اولین تمدید، الزامات متفاوتی در زمینه ساعات نمایندگی وجود دارد.

7. طبق قانون اموال غیرمنقول نیویورک، کدام یک از فعالیت‌های زیر نیازی به مجوز املاک و مستغلات ندارد؟

بخش 442-f قانون اموال غیرمنقول نیویورک، برای وکلا معافیتی از الزامات اخذ مجوز پیش‌بینی کرده است، به شرطی که فعالیت‌های آن‌ها در راستای انجام وظایف حرفه حقوقی‌شان و در جریان یک معامله مشخص املاک و مستغلات باشد. این یک معافیت قانونی است که از اشتغال عمومی بدون مجوز متمایز می‌باشد.

8. یک کارگزار املاک در ایالت نیویورک مبلغ ۲۰,۰۰۰ دلار سپرده قرارداد را از خریدار دریافت می‌کند، آن را در حساب عملیاتی عمومی کارگزاری واریز می‌کند و پیش از تکمیل معامله بخشی از آن را برای پرداخت اجاره دفتر استفاده می‌کند. طبق ماده ۱۲-A قانون املاک (Real Property Law)، کدام گزینه بهترین توصیف از اختیارات وزارت امور خارجه (Department of State) در این موقعیت است؟

ماده §441-c قانون املاک به وزارت امور خارجه اجازه می‌دهد پس از اطلاع‌رسانی و فرصت استماع، پروانه هر دارنده مجوزی را که ماده ۱۲-A را نقض کند، مرتکب کلاهبرداری یا اقدامات متقلبانه شود، در تبلیغات نادرست یا گمراه‌کننده شرکت کند، یا عدم قابلیت اعتماد یا بی‌کفایتی نشان دهد، لغو، معلق، جریمه (تا ۱,۰۰۰ دلار برای هر تخلف) یا توبیخ کند. واریز وجوه امانی مشتری به حساب عملیاتی (مخلوط کردن وجوه) و خرج کردن آن (برداشت غیرمجاز) ناقض مقررات 19 NYCRR 175.1 است که مقرر می‌دارد وجوه امانی باید در حساب ویژه جداگانه‌ای نگهداری شوند، و این نمونه‌ای کلاسیک از عدم قابلیت اعتماد است. برای اقدام وزارت، هیچ محکومیت کیفری یا حکم مدنی قبلی لازم نیست؛ فرآیند انضباطی اداری مستقل از جبران‌های کیفری و مدنی است.

9. طبق قوانین ایالت نیویورک، کدام گزینه الزامات مربوط به صداقت و شخصیت متقاضی مجوز فروش املاک را به درستی توصیف می‌کند؟

طبق بخش §441-a قانون اموال غیرمنقول نیویورک و مطابق با ماده 23-A قانون اصلاح و تربیت نیویورک، محکومیت کیفری پیشین به‌طور خودکار موجب رد صلاحیت متقاضی مجوز نمی‌شود. DOS موظف است عواملی مانند ماهیت جرم، مدت زمان سپری‌شده و شواهد اصلاح و بازتوانی را در نظر بگیرد. هر درخواست به‌صورت جداگانه و موردی بررسی می‌شود.

10. یک کارگزار (broker) املاک و مستغلات نیویورک یک دفتر شعبه اداره می‌کند. طبق قانون اموال غیرمنقول نیویورک، چه کسی باید مسئول آن دفتر شعبه باشد؟

طبق بخش §441-b قانون اموال غیرمنقول نیویورک، هر دفتر شعبه باید تحت نظارت یک کارگزار دارای مجوز قرار داشته باشد. یک فروشنده، صرف نظر از میزان تجربه‌اش، نمی‌تواند به صورت قانونی مسئول دفتر شعبه باشد؛ برای مدیریت دفتر شعبه، داشتن مجوز در سطح کارگزار الزامی است.