1. یک کارگزار نیویورکی چکی تأییدشده به مبلغ ۱۲٬۰۰۰ دلار دریافت میکند. قرارداد فروش شامل بندی است که مقرر میدارد ودیعه «توسط کارگزار فهرستکننده در امانت نگهداری خواهد شد.» متعاقباً وکیل خریدار نامهای ارسال میکند و از کارگزار میخواهد که وجوه را در حساب امانی وکیل نگهداری کند. طبق مقررات DOS نیویورک، کارگزار باید چه اقدامی انجام دهد؟
- A. بلافاصله پس از دریافت درخواست کتبی، وجوه را به حساب امانی وکیل خریدار منتقل کند
- B. وجوه را تنها در صورتی منتقل کند که وکیل فروشنده نیز به تغییر امین بهصورت کتبی رضایت دهد
- C. از انتقال امتناع کند و طبق شرایط قرارداد به نگهداری وجوه در حساب امانی کارگزار ادامه دهد، مگر آنکه همه طرفین بهصورت کتبی با ترتیب دیگری موافقت کنند ✓
- D. پیش از هر اقدامی با DOS تماس بگیرد و نظر آن سازمان را درباره امین مناسب جویا شود
ترتیب امانتداری توسط قرارداد فروش تنظیم میشود. اگر قرارداد، کارگزار فهرستکننده را بهعنوان امین تعیین کرده باشد، کارگزار نمیتواند صرفاً بر اساس درخواست یکجانبه وکیل خریدار، وجوه را به طرف دیگری — از جمله یک وکیل — منتقل کند. هرگونه تغییر در امین مستلزم رضایت کتبی همه طرفین معامله است. کارگزار باید تا زمان حصول چنین توافق متقابلی، وجوه را مطابق قرارداد نگهداری کند.
2. طبق قانون نیویورک، پس از بسته شدن یک معامله مسکونی و پایان رابطه نمایندگی، نماینده سابق فروشنده کدام یک از تعهدات زیر را همچنان نسبت به فروشنده دارد؟
- A. وظیفه اطاعت، که نماینده را ملزم میکند پس از بسته شدن معامله از هر دستورالعمل فروشنده سابق پیروی کند
- B. وظیفه محرمانگی، که نماینده را از افشای اطلاعاتی که فروشنده در طول دوره نمایندگی به صورت محرمانه به اشتراک گذاشته منع میکند ✓
- C. وظیفه وفاداری، که نماینده را ملزم میکند منافع فروشنده را بر منافع مشتریان آینده مقدم بداند
- D. وظیفه افشای فعال، که نماینده را ملزم میکند فروشنده سابق را از هرگونه تغییر بازار که بر ارزش ملک تأثیر میگذارد مطلع کند
طبق قانون نمایندگی نیویورک، وظیفه محرمانگی پس از بسته شدن معامله و پایان رابطه نمایندگی همچنان پابرجاست. نماینده سابق فروشنده نمیتواند اطلاعاتی را که فروشنده به صورت محرمانه در اختیار وی گذاشته — مانند حداقل قیمت مورد قبول فروشنده یا شرایط شخصی او — حتی پس از اتمام معامله فاش کند. سایر تعهدات مانند اطاعت، وفاداری فعال، و افشای مستمر با پایان یافتن رابطه نمایندگی خاتمه مییابند.
3. طبق بخش 6-l قانون بانکداری نیویورک که بر وامهای مسکن پرهزینه حاکم است، کدام یک از اقدامات زیر توسط وامدهنده در رابطه با وام مسکن پرهزینه صریحاً ممنوع است؟
- A. الزام وامگیرنده به نگهداری بیمهنامه صاحبخانه با حداقل پوشش برابر با هزینه جایگزینی ساختمان
- B. تأمین مالی هر نوع بیمه اعتباری زندگی، بیمه اعتباری از کارافتادگی، بیمه اعتباری بیکاری، یا بیمه اعتباری اموال به عنوان بخشی از اصل وام ✓
- C. درج بند سررسید در صورت فروش که در صورت انتقال ملک به شخص ثالث، بازپرداخت فوری وام را الزامی میکند
- D. الزام به ارزیابی مستقل ملک توسط ارزیاب دارای گواهینامه دولتی پیش از صدور وام
بخش 6-l قانون بانکداری نیویورک صریحاً در ارتباط با وامهای مسکن پرهزینه، تأمین مالی بیمههای اعتباری زندگی، از کارافتادگی، بیکاری یا اموال با پرداخت حق بیمه یکجا و ادغام آن در اصل وام را ممنوع میکند. این رویه به صورت مصنوعی مبلغ وام را افزایش میدهد، هزینه اعتبار را بالا میبرد و از مشخصههای وامدهی غارتگرانه است. سایر گزینهها — الزامات نگهداری بیمه، بندهای سررسید در صورت فروش، و ارزیابیهای مستقل — روشهای استاندارد و مجاز وامدهی هستند.
4. طبق قانون افشای وضعیت ملک ایالت نیویورک، کدامیک از فروشندگان زیر بهصراحت از الزام ارائه بیانیه افشای وضعیت ملک به خریدار معاف است؟
- A. فروشندهای که یک خانه تکخانواری را منتقل میکند و هرگز در آن ملک سکونت نداشته است
- B. امین منصوبشده توسط دادگاه که یک خانه تکخانواری را در قالب اقدام توقیف ملک میفروشد ✓
- C. فروشنده یک خانه دو خانواری که خود در یکی از واحدها سکونت دارد
- D. فروشنده یک خانه سهخانواری که کمتر از یک سال مالکیت آن را داشته است
طبق بخش §463(2) قانون اموال غیرمنقول نیویورک، برخی انتقالها از قانون افشای وضعیت ملک معاف هستند، از جمله انتقالهای ناشی از حکم دادگاه، انتقالهای ناشی از توقیف ملک، و انتقالهای توسط امناء قانونی نظیر مجریان وصیت، مدیران ترکه و امینان منصوب دادگاه. امین منصوبشده توسط دادگاه که ملک را در قالب اقدام توقیف میفروشد، در چارچوب معافیت قانونی قرار میگیرد. فروشندهای که هرگز در خانه تکخانواری سکونت نداشته، یا فروشندگان خانههای دو و سه خانواری که در ملک مورد نظر ساکن هستند، بهطور کلی موظف به ارائه بیانیه افشا میباشند.
5. طبق قانون مالکیت واقعی نیویورک، اگر خریدار یک خانهی یک تا چهار خانواری هرگز بیانیهی افشای وضعیت ملک را از فروشنده دریافت نکند — حتی در زمان بستن قرارداد — و فروشنده نیز اعتبار ۵۰۰ دلاری را پرداخت نکند، پیامد قانونی برای فروشنده چیست؟
- A. معامله باطل است و انتقال سند تا زمان تحویل PCDS صورت نمیگیرد.
- B. فروشنده مشمول جریمهی مدنی ۵۰۰ دلاری قابل پرداخت به دولت ایالتی میشود.
- C. خریدار مستحق اعتبار ۵۰۰ دلاری در برابر قیمت خرید است، و عدم تحویل PCDS میتواند مبنایی برای خریدار جهت درخواست فسخ قرارداد یا مطالبهی خسارت برای عیوب افشانشده باشد. ✓
- D. پروانهی مشاور املاک فروشنده تا پایان بررسی توسط DOS بهطور خودکار تعلیق میشود.
طبق نسخهی پیشین مادهی ۴۶۵ قانون مالکیت واقعی نیویورک، اگر فروشندهای پیش از امضای قرارداد توسط خریدار، بیانیهی افشای وضعیت ملک را تحویل نمیداد، خریدار در زمان بستن قرارداد مستحق اعتبار ۵۰۰ دلاری در برابر قیمت خرید بود؛ انتقال باطل نمیشد و سند تحت تأثیر قرار نمیگرفت. با این حال، صرف عدم تحویل PCDS بهخودیخود موجب ایجاد حق فسخ یا جبران خسارت برای عیوب افشانشده نمیشد؛ این موارد به اثبات جداگانهای چون تقلب، پنهانکاری فعال، یا نقض عمدی قانون که موجب خسارت واقعی شده باشد، بستگی داشت. طبق قانون فعلی نیویورک، گزینهی اعتبار ۵۰۰ دلاری حذف شده است، بنابراین فروشندگان بهطور کلی ملزم به ارائهی بیانیهی افشا هستند و راههای جبران به قانون و هرگونه ادعای مستقل بستگی دارد.