New York العقارات اختبار تدريبي العربية

1. في نيويورك، أي جهة حكومية مسؤولة عن إصدار تراخيص وسطاء العقارات وتنظيمها؟

تُصدر تراخيص العقارات في نيويورك وتُنظَّم من قِبل وزارة الخارجية (DOS)، قسم خدمات الترخيص، استناداً إلى صلاحيات المادة 12-A من قانون الملكية العقارية في نيويورك. لا توجد في نيويورك 'لجنة عقارات' مستقلة كما هو الحال في بعض الولايات الأخرى.

2. بموجب المادة 12-أ من قانون الملكية العقارية في نيويورك، ما هو الحد الأدنى لسن الحصول على رخصة بائع عقارات؟

تشترط المادة §440-أ من قانون الملكية العقارية في نيويورك أن يكون عمر مقدم طلب رخصة بائع العقارات 18 عامًا على الأقل. وهذا حد أدنى قانوني ثابت بصرف النظر عن المؤهل التعليمي أو الخبرة.

3. ما هي مدة صلاحية رخصة وكيل العقارات في ولاية نيويورك قبل الحاجة إلى تجديدها؟

بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك §441-a، تُصدر رخصة وكيل العقارات لمدة سنتين ويجب تجديدها كل سنتين. ويستلزم التجديد استيفاء متطلبات التعليم المستمر.

4. بموجب قانون ولاية نيويورك، لا يجوز لوكيل العقارات المرخص ممارسة الأنشطة التي تستلزم الترخيص إلا إذا كان منتسباً إلى:

بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك §440-a، يجب أن يكون الوكيل العقاري منتسباً إلى وسيط عقاري مرخص وخاضعاً لإشرافه. لا يحق للوكيل ممارسة العمل بصورة مستقلة؛ إذ يتعين تنفيذ جميع الأنشطة التي تستلزم الترخيص باسم الوسيط الراعي.

5. عندما ينتقل وكيل عقارات مرخص في نيويورك من وسيط إلى آخر، ماذا يجب أن يحدث مع رخصة الوكيل؟

بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك §441-a، عندما يغير الوكيل وسيطه الراعي، يتعين على الوسيط الأصلي إعادة شهادة الرخصة إلى DOS، ويتعين على الوسيط الراعي الجديد تقديم طلب لنقل الرخصة إلى مكتبه. لا يحق للوكيل ممارسة النشاط العقاري بصورة قانونية خلال فترة الانتقال دون إتمام إجراءات النقل الرسمية بشكل صحيح.

6. كم عدد ساعات التعليم المستمر التي يجب على وكيل العقارات في ولاية نيويورك إتمامها لتجديد رخصته؟

يتعين على وكلاء العقارات في ولاية نيويورك إتمام 22.5 ساعة من التعليم المستمر المعتمد خلال كل فترة تجديد رخصة مدتها سنتان. تشمل المتطلبات الحالية في نيويورك موضوعات محددة مثل الإسكان العادل ومكافحة التمييز، والوكالة، والممارسات التجارية الأخلاقية، والمستجدات القانونية، والتحيز الضمني، والكفاءة الثقافية، مع اشتراطات مختلفة لساعات الوكالة عند التجديد الأول.

7. بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك، أيٌّ من الأنشطة التالية لا يستلزم الحصول على ترخيص عقاري؟

تنص المادة §442-f من قانون الملكية العقارية في نيويورك على إعفاء المحامين من اشتراطات الترخيص عند ممارستهم أنشطة تُعدّ جزءاً لا يتجزأ من مزاولتهم لمهنة القانون خلال معاملة عقارية بعينها. ويُعدّ هذا إعفاءً قانونياً مستقلاً يختلف عن الممارسة العامة دون ترخيص.

8. تلقى وسيط عقاري في ولاية نيويورك وديعة عقد بقيمة 20,000 دولار من مشترٍ، وأودعها في الحساب التشغيلي العام للوساطة، واستخدم جزءًا منها لتغطية إيجار المكتب قبل إتمام الصفقة. بموجب المادة 12-A من قانون الملكية العقارية (Real Property Law)، أي عبارة تصف بشكل أفضل سلطة وزارة الخارجية (Department of State) في هذا الموقف؟

تخوّل المادة §441-c من قانون الملكية العقارية وزارة الخارجية، بعد الإخطار وإتاحة فرصة الاستماع، إلغاء أو تعليق أو تغريم (حتى 1,000 دولار عن كل مخالفة) أو توبيخ المرخص له الذي يخالف المادة 12-A، أو يرتكب احتيالًا أو ممارسات احتيالية، أو يقوم بإعلانات غير أمينة أو مضللة، أو يظهر عدم جدارة بالثقة أو عدم كفاءة. إن إيداع أموال الضمان الخاصة بالعميل في حساب تشغيلي (خلط الأموال) وإنفاقها (اختلاس) يخالف اللائحة 19 NYCRR 175.1، التي تشترط الاحتفاظ بأموال الضمان في حساب خاص منفصل، وهذا مثال كلاسيكي على عدم الجدارة بالثقة. لا يشترط وجود إدانة جنائية أو حكم مدني سابق قبل أن تتمكن الوزارة من التصرف؛ فالإجراء التأديبي الإداري مستقل عن سبل الانتصاف الجنائية والمدنية.

9. بموجب قانون ولاية نيويورك، أي من العبارات التالية تصف بشكل صحيح متطلبات الأمانة والشخصية لمقدم طلب الحصول على ترخيص وسيط عقاري؟

بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك §441-a وبما يتوافق مع المادة 23-A من قانون الإصلاح في نيويورك، لا تُسقط الإدانة الجنائية السابقة تلقائياً أهلية مقدم طلب الترخيص. يتعين على DOS مراعاة عوامل من بينها طبيعة الجريمة، والمدة الزمنية المنقضية، وأدلة إعادة التأهيل. ويُقيَّم كل طلب بصورة فردية.

10. يدير وسيط عقاري في نيويورك مكتبًا فرعيًا. بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك، من يجب أن يكون مسؤولًا عن هذا المكتب الفرعي؟

بموجب قانون الملكية العقارية في نيويورك §441-b، يجب أن يخضع كل مكتب فرعي لإشراف وسيط مرخَّص. لا يجوز قانونًا تعيين وكيل عقاري مسؤولًا عن مكتب فرعي بصرف النظر عن خبرته، إذ يُشترط الحصول على ترخيص بمستوى الوسيط لإدارة المكاتب الفرعية.