1. يتلقى وسيط عقاري في نيويورك وديعةً بقيمة 12,000 دولار عبر شيك مُعتمَد. يتضمن عقد البيع بنداً ينص على أن الوديعة ستُحفَظ "في حساب الضمان لدى وسيط الإدراج." وبعد ذلك، يُرسل محامي المشتري خطاباً يطلب فيه من الوسيط إيداع الأموال في حساب ضمان خاص بمحامٍ عوضاً عن ذلك. وفقاً للوائح DOS في نيويورك، يجب على الوسيط:
- A. تحويل الأموال فوراً إلى حساب الضمان الخاص بمحامي المشتري فور استلام الطلب الكتابي
- B. تحويل الأموال فقط إذا وافق محامي البائع كتابياً على تغيير حارس الضمان
- C. رفض التحويل والاستمرار في الاحتفاظ بالأموال في حساب الضمان الخاص بالوسيط وفقاً لشروط العقد، ما لم يوافق جميع الأطراف كتابياً على ترتيب مختلف ✓
- D. التواصل مع DOS للحصول على قرار بشأن حارس الضمان المناسب قبل اتخاذ أي إجراء
يخضع ترتيب الضمان لأحكام عقد البيع. إذا عيّن العقد وسيط الإدراج بوصفه حارساً للضمان، فلا يحق للوسيط نقل الأموال من جانب واحد إلى طرف آخر — بما في ذلك المحامي — استناداً فقط إلى طلب أحادي الجانب صادر عن محامي المشتري. إن أي تغيير في حارس الضمان يستلزم الحصول على موافقة خطية من جميع أطراف الصفقة. ويتعين على الوسيط الاستمرار في الاحتفاظ بالأموال وفقاً للعقد إلى حين الحصول على تلك الموافقة المشتركة.
2. بموجب قانون ولاية نيويورك، بعد إتم��م صفقة عقارية سكنية وانتهاء علاقة الوكالة، أيٌّ من الالتزامات التالية يظل وكيل البائع السابق مُلزَمًا بها تجاه البائع؟
- A. واجب الطاعة (duty of obedience)، الذي يُلزم الوكيل باتباع أي تعليمات صادرة عن البائع السابق بعد إتمام الصفقة
- B. واجب السرية (duty of confidentiality)، الذي يمنع الوكيل من الإفصاح عن المعلومات التي شاركها البائع بصفة سرية خلال فترة الوكالة ✓
- C. واجب الولاء (duty of loyalty)، الذي يُلزم الوكيل بتقديم مصالح البائع على مصالح العملاء المستقبليين
- D. واجب الإفصاح النشط (duty of active disclosure)، الذي يُلزم الوكيل بإخطار البائع السابق بأي تغيرات في السوق تؤثر على قيمة العقار
بموجب قانون الوكالة في ولاية نيويورك، يظل واجب السرية سارياً حتى بعد إتمام الصفقة وانتهاء علاقة الوكالة. لا يحق لوكيل البائع السابق الإفصاح عن المعلومات التي أطلعه عليها البائع بصفة سرية — كالحد الأدنى للسعر المقبول لدى البائع أو ظروفه الشخصية — حتى بعد اكتمال الصفقة. أما الواجبات الأخرى كالطاعة والولاء النشط والإفصاح المستمر، فتنتهي بانتهاء علاقة الوكالة.
3. بموجب القسم 6-l من قانون البنوك في نيويورك الذي يحكم قروض المساكن مرتفعة التكلفة، أي من الممارسات التالية من قِبَل المُقرض محظور صراحةً فيما يتعلق بقرض المسكن مرتفع التك��فة؟
- A. إلزام المقترض بالحفاظ على وثيقة تأمين لمالك المنزل بحد أدنى من التغطية يساوي تكلفة استبدال المسكن
- B. تمويل أي تأمين ائتماني على الحياة أو العجز الائتماني أو البطالة الائتمانية أو التأمين الائتماني على الممتلكات ضمن أصل القرض ✓
- C. تضمين شرط الاستحقاق عند البيع الذي يُعجِّل بسداد القرض عند نقل ملكية العقار إلى طرف ثالث
- D. اشتراط إجراء تقييم عقاري مستقل من قِبَل مُقيِّم معتمد من الولاية قبل الاكتتاب في القرض
يحظر القسم 6-l من قانون البنوك في نيويورك صراحةً، فيما يتعلق بقروض المساكن مرتفعة التكلفة، تمويل التأمين الائتماني على الحياة أو العجز الائتماني أو البطالة الائتمانية أو التأمين الائتماني على الممتلكات بقسط واحد ضمن أصل القرض. تُضخِّم هذه الممارسة مبلغ القرض بشكل مصطنع، وترفع تكلفة الائتمان، وهي سمة مميزة للإقراض الجشع. أما الخيارات الأخرى المذكورة — متطلبات الحفاظ على التأمين، وشروط الاستحقاق عند البيع، والتقييمات المستقلة — فهي ممارسات إقراض قياسية مسموح بها.
4. بموجب قانون الإفصاح عن حالة العقارات في نيويورك، أيٌّ من البائعين التاليين معفى صراحةً من متطلب تقديم بيان الإفصاح عن حالة العقار إلى المشتري؟
- A. بائع ينقل ملكية منزل لعائلة واحدة ولم يسكن فيه قط
- B. حارس قضائي معيَّن من قِبَل المحكمة يبيع منزلاً لعائلة واحدة في إطار دعوى حبس رهن عقاري ✓
- C. بائع منزل لعائلتين يقطن في إحدى الوحدتين
- D. بائع منزل لثلاث عائلات يمتلكه منذ أقل من سنة واحدة
بموجب قانون العقارات في نيويورك §463(2)، تُعفى بعض عمليات نقل الملكية من أحكام قانون الإفصاح عن حالة العقار، بما فيها عمليات النقل بموجب أمر قضائي، وعمليات نقل الملكية عبر حبس الرهن، وعمليات نقل الملكية التي يجريها الأمناء كالمنفذين للوصايا والمديرين والحراس القضائيين. ويقع الحارس القضائي المعيَّن من قِبَل المحكمة والذي يبيع عقاراً في إطار دعوى حبس رهن عقاري ضمن نطاق الإعفاء القانوني. أما البائع الذي لم يسكن قط في منزل لعائلة واحدة، أو بائعو المنازل المخصصة لعائلتين أو ثلاث عائلات التي يقطنها المالك، فيلتزمون بصفة عامة بتقديم بيان الإفصاح.
5. بموجب قانون العقارات في نيويورك، إذا لم يتلقَّ مشتري منزل من فئة أسرة واحدة إلى أربع أسر بيان الإفصاح عن حالة العقار (Property Condition Disclosure Statement) من البائع — حتى في جلسة الإغلاق — ولم يقدم البائع الائتمان البالغ $500، فما هي التبعة القانونية على البائع؟
- A. تكون الصفقة باطلة ولا ينتقل سند الملكية إلى حين تسليم بيان PCDS.
- B. يخضع البائع لغرامة مدنية قدرها $500 تُدفع للولاية.
- C. يحق للمشتري الحصول على ائتمان بقيمة $500 من ثمن الشراء، وقد يُشكّل الإخفاق في تسليم بيان PCDS أساساً للمشتري للمطالبة بفسخ العقد أو التعويض عن أي عيوب لم يُفصح عنها. ✓
- D. تُعلّق إدارة الخدمات (DOS) ترخيص البائع العقاري تلقائياً ريثما تُجرى التحقيقات.
بموجب النسخة السابقة من NY RPL § 465، إذا أخفق البائع في تسليم بيان الإفصاح عن حالة العقار قبل توقيع المشتري على العقد، كان يحق للمشتري الحصول على ائتمان بقيمة $500 من ثمن الشراء عند الإغلاق؛ ولم يكن نقل الملكية باطلاً ولم يتأثر سند الملكية. غير أن عدم تسليم بيان PCDS في حد ذاته لم يكن يُنشئ تلقائياً حقاً في فسخ العقد أو التعويض عن العيوب غير المُفصح عنها؛ إذ كان ذلك يستلزم إثباتاً مستقلاً كالغش أو الإخفاء المتعمد أو المخالفة القانونية المقصودة التي تسببت في أضرار فعلية. وبموجب القانون الساري في نيويورك حالياً، أُلغي خيار الائتمان البالغ $500، وبات على البائعين في الغالب تقديم بيان الإفصاح، وتترتب على ذلك حلول قانونية وفقاً للنظام وأي مطالبات مستقلة.