1. Theo luật của New Jersey, cơ quan tiểu bang nào chịu trách nhiệm cấp phép và quản lý các nhà môi giới bất động sản và nhân viên bán hàng?
- A. Sở Ngân hàng và Bảo hiểm New Jersey
- B. Ủy ban Bất động sản New Jersey ✓
- C. Phân khu Bảo vệ Người tiêu dùng New Jersey
- D. Sở Cộng đồng New Jersey
Ủy ban Bất động sản New Jersey (NJREC), được thành lập theo N.J.S.A. 45:15-1 et seq., là cơ quan tiểu bang chịu trách nhiệm cấp và quản lý giấy phép môi giới bất động sản và nhân viên bán hàng tại New Jersey.
2. Giấy phép môi giới bất động sản New Jersey có giá trị trong bao lâu trước khi phải gia hạn?
- A. Một năm
- B. Hai năm ✓
- C. Ba năm
- D. Bốn năm
Giấy phép môi giới bất động sản và nhà môi giới New Jersey được cấp theo chu kỳ hai năm. Người có giấy phép phải gia hạn mỗi hai năm và hoàn thành giáo dục liên tục bắt buộc như điều kiện để gia hạn.
3. Tại New Jersey, thí sinh phải hoàn thành bao nhiêu giờ học tiền cấp phép trên lớp trước khi tham dự kỳ thi cấp phép môi giới bất động sản?
- A. 40 giờ
- B. 60 giờ
- C. 75 giờ ✓
- D. 90 giờ
Thí sinh xin cấp phép môi giới bất động sản tại New Jersey phải hoàn thành 75 giờ học tiền cấp phép được phê duyệt trước khi tham dự kỳ thi cấp phép môi giới. Con số 90 giờ không phải là yêu cầu tiền cấp phép hiện hành dành cho môi giới bất động sản tại New Jersey.
4. Theo Đạo luật Cấp phép Bất động sản New Jersey, một nhân viên kinh doanh bất động sản BẮT BUỘC phải hoạt động dưới sự giám sát của ai trong số những người sau đây?
- A. Bất kỳ môi giới hoặc nhân viên kinh doanh bất động sản có giấy phép nào
- B. Chỉ một môi giới bất động sản có giấy phép ✓
- C. Một broker-salesperson có giấy phép hoặc nhân viên kinh doanh có năm năm kinh nghiệm
- D. Ủy ban Bất động sản New Jersey trực tiếp
Theo N.J.S.A. 45:15-9, giấy phép nhân viên kinh doanh được cấp cho một cá nhân được bảo lãnh và làm việc dưới sự giám sát trực tiếp của một môi giới bất động sản có giấy phép. Nhân viên kinh doanh không được phép hoạt động độc lập hoặc dưới quyền một nhân viên kinh doanh khác.
5. Một broker-salesperson ở New Jersey muốn trở thành broker được cấp phép độc lập phải có ít nhất bao nhiêu năm kinh nghiệm làm việc toàn thời gian với tư cách là salesperson hoặc broker-salesperson?
- A. Một năm
- B. Hai năm
- C. Ba năm ✓
- D. Năm năm
Người nộp đơn xin cấp phép broker tại New Jersey phải có ít nhất ba năm kinh nghiệm làm việc toàn thời gian và tích cực với tư cách là salesperson hoặc broker-salesperson được cấp phép tại New Jersey ngay trước thời điểm nộp đơn xin cấp phép broker, vì vậy câu trả lời đúng là ba năm.
6. Hoạt động nào sau đây đòi hỏi phải có giấy phép bất động sản tại New Jersey?
- A. Một luật sư thương lượng giao dịch bất động sản chỉ như một phần phụ trong việc hành nghề luật
- B. Một chủ sở hữu bất động sản tự bán nhà của mình mà không cần sự hỗ trợ
- C. Một đấu giá viên có giấy phép tổ chức đấu giá bất động sản để nhận thù lao ✓
- D. Một nhân viên hưởng lương quản lý tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng lao động
Theo N.J.S.A. 45:15-3, một đấu giá viên có giấy phép bán bất động sản cho người khác để nhận thù lao là đang thực hiện một hành vi đòi hỏi phải có giấy phép bất động sản. Các luật sư hành động trong phạm vi hành nghề luật, chủ sở hữu tự bán tài sản của mình, và nhân viên hưởng lương quản lý tài sản của người sử dụng lao động là những đối tượng được miễn trừ cụ thể khỏi yêu cầu cấp phép.
7. Nếu môi giới bảo lãnh của một nhân viên kinh doanh bất động sản tại New Jersey qua đời hoặc ngừng hoạt động, giấy phép của nhân viên đó sẽ tự động:
- A. Bị thu hồi vĩnh viễn
- B. Được đặt vào trạng thái không hoạt động cho đến khi được chuyển sang môi giới mới ✓
- C. Được chuyển cho di sản của môi giới trong 90 ngày
- D. Được chuyển đổi thành giấy phép môi giới kiêm nhân viên kinh doanh
Khi giấy phép của môi giới bảo lãnh bị chấm dứt, bị nộp lại hoặc môi giới qua đời, giấy phép của nhân viên kinh doanh sẽ được đặt vào trạng thái không hoạt động. Nhân viên đó phải liên kết với một môi giới có giấy phép mới và hoàn tất thủ tục chuyển giấy phép trước khi tiếp tục các hoạt động cần giấy phép.
8. Theo luật cấp phép của New Jersey, điều nào sau đây là căn cứ để NJREC đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép bất động sản?
- A. Không trực tiếp kiểm tra từng bất động sản được niêm yết
- B. Trộn lẫn tiền ký quỹ của khách hàng với quỹ hoạt động của môi giới ✓
- C. Từ chối đại diện cho người mua yêu cầu đại lý kép
- D. Quảng cáo một bất động sản niêm yết mà không ghi giá niêm yết
Commingling — tức là việc trộn lẫn tiền ký quỹ hoặc tiền tín thác của khách hàng với tiền cá nhân hoặc quỹ hoạt động kinh doanh của môi giới — bị cấm rõ ràng theo N.J.A.C. 11:5-1.12 và cấu thành một vi phạm nghiêm trọng, là căn cứ để NJREC đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép.
9. Một nhân viên bán hàng bất động sản ở New Jersey muốn thay đổi môi giới chủ quản phải:
- A. Chờ đến kỳ gia hạn giấy phép tiếp theo để chuyển giấy phép
- B. Thông báo cho NJREC bằng văn bản trong vòng 30 ngày kể từ khi thay đổi
- C. Yêu cầu môi giới mới nộp đơn xin chuyển giấy phép lên NJREC trước khi nhân viên bán hàng có thể hoạt động dưới sự quản lý của môi giới mới ✓
- D. Thi lại và đạt yêu cầu trước khi gia nhập với môi giới mới
Theo N.J.A.C. 11:5-1.10, giấy phép của nhân viên bán hàng phải được chính thức chuyển sang môi giới mới thông qua NJREC trước khi nhân viên đó được phép hành nghề hợp pháp dưới sự quản lý của môi giới mới. Nhân viên bán hàng không được thực hiện các hoạt động được cấp phép dưới sự quản lý của môi giới mới cho đến khi việc chuyển giấy phép được chấp thuận.
10. Luật cấp phép của New Jersey yêu cầu tất cả các tài khoản ủy thác bất động sản (escrow) phải được duy trì tại loại tổ chức tài chính nào?
- A. Bất kỳ tổ chức nào được cấp phép liên bang, bất kể địa điểm
- B. Một ngân hàng hoặc tổ chức tiết kiệm có bảo hiểm được phép hoạt động tại New Jersey ✓
- C. Chỉ một ngân hàng được cấp phép bởi tiểu bang New Jersey
- D. Một tài khoản môi giới tại một đại lý chứng khoán có giấy phép
Theo N.J.A.C. 11:5-1.12, một nhà môi giới phải ký gửi và duy trì toàn bộ quỹ ủy thác trong một tài khoản escrow riêng biệt tại một ngân hàng hoặc tổ chức tiết kiệm có bảo hiểm được phép thực hiện hoạt động kinh doanh tại New Jersey. Các tổ chức liên bang hoặc chỉ hoạt động ngoài tiểu bang mà không được phép kinh doanh tại New Jersey đều không được chấp nhận.