प्रश्न 1
न्यू जर्सी भेदभाव विरोधी कानून (LAD) के अंतर्गत, संभावित किरायेदारों के संबंध में आवासीय मकान मालिक द्वारा निम्नलिखित में से कौन सी कार्रवाई सबसे स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित है?
- A. सभी आवेदकों से किसी राष्ट्रीय स्तर पर मान्यता प्राप्त रिपोर्टिंग एजेंसी की क्रेडिट रिपोर्ट जमा करने की अनिवार्यता।
- B. दो-इकाई वाली इमारत में, जहाँ मकान मालिक स्वयं एक इकाई में रहता हो, नाबालिग बच्चों वाले परिवार को किराए पर देने से इनकार करना।
- C. ऐसे आवेदक को किराए पर देने से मना करना जो कानूनी रूप से अनुबंध करने की क्षमता प्रमाणित नहीं कर सकता।
- D. किसी संभावित किरायेदार को केवल इसलिए किराए पर देने से इनकार करना क्योंकि उसके पास हाउसिंग चॉइस वाउचर (सेक्शन 8) है। ✓ उत्तर
स्पष्टीकरण: न्यू जर्सी LAD (N.J.S.A. 10:5-1 et seq.) “वैध आय के स्रोत” के आधार पर भेदभाव को प्रतिबंधित करता है, जिसे न्यायालयों और न्यू जर्सी नागरिक अधिकार प्रभाग ने सेक्शन 8 हाउसिंग चॉइस वाउचर को शामिल करने के रूप में व्याख्यायित किया है। केवल इस आधार पर किराए पर देने से इनकार करना न्यू जर्सी कानून के तहत अवैध है — यह सुरक्षा संघीय फेयर हाउसिंग एक्ट में नहीं पाई जाती। दो-इकाई मालिक-अधिकृत छूट पारिवारिक स्थिति के दावों के लिए एक सीमित अपवाद प्रदान करती है, न कि आय-स्रोत भेदभाव के लिए।
प्रश्न 2
न्यू जर्सी के किराया सुरक्षा जमा कानून (N.J.S.A. 46:8-19 et seq.) के तहत, यदि कोई मकान मालिक किसी किरायेदार की सुरक्षा जमा राशि को ब्याज-अर्जित खाते में निवेश करता है, तो उस जमा पर अर्जित ब्याज के साथ मकान मालिक को क्या करना चाहिए?
- A. सुरक्षा जमा खाते के प्रबंधन के लिए अतिरिक्त मुआवजे के रूप में ब्याज को अपने पास रखें।
- B. ब्याज को प्रतिवर्ष किरायेदार के खाते में जमा करें या किरायेदार के अनुरोध पर नकद में भुगतान करें। ✓ उत्तर
- C. ब्याज को प्रतिवर्ष न्यू जर्सी सामुदायिक मामलों के विभाग को भेजें।
- D. ब्याज को स्वतः किरायेदार के अगले महीने के किराए में लागू करें।
स्पष्टीकरण: N.J.S.A. 46:8-19 के अनुसार, ब्याज-अर्जित खाते में रखी गई सुरक्षा जमा पर अर्जित ब्याज को प्रतिवर्ष किरायेदार के खाते में जमा किया जाना चाहिए या, यदि किरायेदार अनुरोध करे, तो नकद में भुगतान किया जाना चाहिए। मकान मालिक ब्याज को व्यक्तिगत आय के रूप में नहीं रख सकता, किसी राज्य एजेंसी को नहीं भेज सकता, और किरायेदार के निर्देश के बिना किराए में नहीं लगा सकता।
प्रश्न 3
न्यू जर्सी में एक आवासीय किरायेदार को रचनात्मक रूप से बेदखल किया जाता है क्योंकि मकान मालिक ने लंबे समय तक आवश्यक सेवाओं — हीटिंग और गर्म पानी — को बंद रहने दिया। न्यू जर्सी के सामान्य कानून और निवास-योग्यता की निहित वारंटी के अंतर्गत, किरायेदार का सबसे अधिक कानूनी रूप से महत्वपूर्ण उपाय क्या है?
- A. किरायेदार पूरा किराया रोक सकता है और जब तक सेवाएं बहाल नहीं हो जातीं, मकान मालिक को बेदखली की कार्यवाही करने का अधिकार नहीं है।
- B. किरायेदार परिसर खाली कर सकता है, पट्टा समाप्त कर सकता है, और भविष्य के किराए के लिए उत्तरदायी हुए बिना हर्जाने के लिए मुकदमा कर सकता है। ✓ उत्तर
- C. किरायेदार को परिसर खाली करने से पहले अदालत से रचनात्मक बेदखली घोषित करवाना अनिवार्य है।
- D. किरायेदार का एकमात्र उपाय आवास निरीक्षण ब्यूरो में शिकायत दर्ज करना है।
स्पष्टीकरण: न्यू जर्सी की अदालतों में मान्यता प्राप्त रचनात्मक बेदखली के सिद्धांत के अंतर्गत, जब मकान मालिक की आवश्यक सेवाएं न देने की विफलता परिसर को रहने के अयोग्य बना देती है, तो किरायेदार परिसर खाली कर सकता है, पट्टे को समाप्त मान सकता है, और निवास-योग्यता की निहित वारंटी के उल्लंघन के लिए हर्जाना प्राप्त करने हेतु मुकदमा कर सकता है — बिना किराए के भविष्य के दायित्व के। किरायेदार को परिसर खाली करने से पहले अदालती आदेश लेना आवश्यक नहीं है और वह केवल प्रशासनिक उपायों तक सीमित नहीं है।
प्रश्न 4
न्यू जर्सी के होटल और मल्टीपल ड्वेलिंग कानून (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.) के तहत, कौन सी राज्य एजेंसी सीधे तौर पर मल्टीपल ड्वेलिंग का निरीक्षण करने और निरीक्षण प्रमाणपत्र जारी करने के लिए जिम्मेदार है?
- A. न्यू जर्सी रियल एस्टेट कमीशन (NJREC)
- B. न्यू जर्सी डिवीजन ऑफ कंज्यूमर अफेयर्स
- C. डिपार्टमेंट ऑफ कम्युनिटी अफेयर्स के अंतर्गत ब्यूरो ऑफ हाउसिंग इंस्पेक्शन ✓ उत्तर
- D. न्यू जर्सी डिवीजन ऑफ फायर सेफ्टी
स्पष्टीकरण: ब्यूरो ऑफ हाउसिंग इंस्पेक्शन (BHI), जो न्यू जर्सी डिपार्टमेंट ऑफ कम्युनिटी अफेयर्स (DCA) की एक इकाई है, वह एजेंसी है जिसे होटल और मल्टीपल ड्वेलिंग कानून के तहत मल्टीपल ड्वेलिंग का निरीक्षण करने और संपत्तियों के न्यूनतम रहने योग्यता मानकों का पालन करने पर निरीक्षण प्रमाणपत्र जारी करने का अधिकार दिया गया है।
प्रश्न 5
न्यू जर्सी एंटी-इविक्शन एक्ट के तहत, यदि कोई मकान मालिक किसी आवासीय इमारत को ध्वस्त करना या उसमें इस हद तक महत्वपूर्ण बदलाव करना चाहता है कि इकाइयाँ रहने योग्य न रहें, तो उसे किरायेदार को प्रस्तावित विस्थापन से कितने समय पहले लिखित नोटिस देना अनिवार्य है?
- A. 30 दिन
- B. 60 दिन
- C. 3 महीने ✓ उत्तर
- D. 18 महीने
स्पष्टीकरण: न्यू जर्सी एंटी-इविक्शन एक्ट के नोटिस प्रावधानों के अनुसार, जब कोई मकान मालिक इस आधार पर बेदखली की मांग करता है कि परिसर को स्थायी रूप से बंद किया जाएगा, ध्वस्त किया जाएगा, या इस तरह से महत्वपूर्ण रूप से बदला जाएगा कि इकाई रहने योग्य न रहे, तो किरायेदार को प्रस्तावित विस्थापन से 18 महीने पहले लंबा अग्रिम लिखित नोटिस देना आवश्यक है। इस ध्वस्तीकरण या महत्वपूर्ण परिवर्तन के आधार पर विस्थापन के लिए 3 महीने की अवधि सही नोटिस अवधि नहीं है।
प्रश्न 6
न्यू जर्सी का एक ब्रोकर ट्रस्ट में $20,000 की अर्नेस्ट मनी डिपॉज़िट रख रहा है। खरीदार के वकील ने मॉर्गेज कंटिंजेंसी का हवाला देते हुए डिपॉज़िट वापस करने की लिखित मांग भेजी है। विक्रेता के वकील ने इस मांग का विरोध किया है और दावा किया है कि खरीदार ने कंटिंजेंसी छोड़ दी थी। ब्रोकर को कोई म्यूचुअल रिलीज़ या कोर्ट ऑर्डर नहीं मिला है। NJREC नियमों के तहत, विवाद सुलझने तक ब्रोकर कितने समय तक धनराशि को ट्रस्ट में रखने का अधिकार रखता है?
- A. पहली लिखित मांग मिलने के 30 दिनों से अधिक नहीं
- B. 90 दिनों से अधिक नहीं, जिसके बाद ब्रोकर को इंटरप्लीडर दाखिल करना होगा
- C. ब्रोकर सभी पक्षों की आपसी लिखित सहमति या कोर्ट ऑर्डर मिलने तक धनराशि को ट्रस्ट में अनिश्चित काल तक रख सकता है, जब तक कि खाता उचित रूप से संधारित हो ✓ उत्तर
- D. 60 दिनों के विवाद के बाद बिना समाधान के ब्रोकर को धनराशि विक्रेता को जारी करनी होगी
स्पष्टीकरण: न्यू जर्सी कानून और NJREC विनियमों के तहत, जो ब्रोकर ट्रस्ट फंड पर परस्पर विरोधी दावों का सामना कर रहा हो, उसे कानूनी रूप से सुरक्षा प्राप्त है — और यह उसकी बाध्यता भी है — कि वह तब तक धनराशि ट्रस्ट खाते में बनाए रखे जब तक सभी पक्ष वितरण के लिए आपसी लिखित सहमति न दें या कोर्ट का आदेश न मिल जाए। ब्रोकर के लिए इंटरप्लीडर दाखिल करने की कोई अनिवार्य समय-सीमा नहीं है; ब्रोकर जब तक विवाद विधिवत रूप से लंबित हो, तब तक धनराशि को उचित रूप से रख और उसका मिलान कर सकता है।