1. بر اساس قانون نیوجرسی، کدام آژانس دولتی مسئول صدور مجوز و تنظیم مقررات برای دلالان و فروشندگان املاک است؟
- A. وزارت بانکداری و بیمه نیوجرسی
- B. کمیسیون املاک و مستغلات نیوجرسی ✓
- C. بخش امور مصرفکنندگان نیوجرسی
- D. وزارت امور اجتماعی نیوجرسی
کمیسیون املاک و مستغلات نیوجرسی (NJREC) که تحت N.J.S.A. 45:15-1 و پس از آن تأسیس شده است، نهاد دولتی مسئول صدور و تنظیم مجوزهای دلال و فروشنده املاک در نیوجرسی است.
2. مجوز فروشنده املاک نیوجرسی قبل از تمدید، برای چه مدت معتبر است؟
- A. یک سال
- B. دو سال ✓
- C. سه سال
- D. چهار سال
مجوزهای فروشنده و کارگزار املاک نیوجرسی بر اساس چرخه دو ساله صادر میشوند. دارندگان مجوز باید هر دو سال یکبار تمدید کنند و به عنوان شرط تمدید، آموزش مداوم مورد نیاز را تکمیل نمایند.
3. در نیوجرسی، یک داوطلب باید پیش از شرکت در آزمون صدور پروانه فروشندگی، چند ساعت آموزش کلاسی پیش از صدور پروانه را گذرانده باشد؟
- A. ۴۰ ساعت
- B. ۶۰ ساعت
- C. ۷۵ ساعت ✓
- D. ۹۰ ساعت
داوطلبان پروانه فروشندگی در نیوجرسی موظفند پیش از شرکت در آزمون صدور پروانه فروشندگی، ۷۵ ساعت آموزش پیش از صدور پروانه مورد تأیید را تکمیل کنند. عدد ۹۰ ساعت، شرط فعلی پیش از صدور پروانه فروشندگی در نیوجرسی نیست.
4. طبق قانون مجوز املاک و مستغلات نیوجرسی، یک فروشنده املاک و مستغلات باید تحت نظارت کدام یک از موارد زیر فعالیت کند؟
- A. هر کارگزار یا فروشنده دارای مجوز املاک و مستغلات
- B. فقط یک کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات ✓
- C. یک کارگزار-فروشنده دارای مجوز یا فروشندهای با پنج سال سابقه کار
- D. مستقیماً تحت نظر کمیسیون املاک و مستغلات نیوجرسی
طبق N.J.S.A. 45:15-9، مجوز فروشندگی به فردی صادر میشود که توسط یک کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات معرفی شده و تحت نظارت مستقیم او فعالیت میکند. فروشندگان مجاز نیستند بهطور مستقل یا تحت نظارت فروشنده دیگری کار کنند.
5. یک کارگزار-فروشنده در نیوجرسی که میخواهد به عنوان کارگزار دارای مجوز مستقل فعالیت کند، باید حداقل چند سال تجربه تماموقت به عنوان فروشنده یا کارگزار-فروشنده داشته باشد؟
- A. یک سال
- B. دو سال
- C. سه سال ✓
- D. پنج سال
متقاضی مجوز کارگزاری در نیوجرسی باید بلافاصله پیش از ارائه درخواست مجوز کارگزاری، حداقل سه سال تجربه تماموقت و فعال به عنوان فروشنده یا کارگزار-فروشنده دارای مجوز در نیوجرسی داشته باشد؛ بنابراین پاسخ صحیح سه سال است.
6. کدام یک از فعالیتهای زیر در نیوجرسی نیازمند دریافت مجوز املاک و مستغلات است؟
- A. وکیلی که صرفاً در راستای امور حقوقی خود، در مذاکرات یک معامله ملکی شرکت میکند
- B. مالکی که ملک خود را بدون هیچگونه کمکی به فروش میرساند
- C. حراجگزاری دارای مجوز که در ازای دریافت حقالزحمه، حراج ملک را برگزار میکند ✓
- D. کارمندی حقوقبگیر که ملک متعلق به کارفرمای خود را مدیریت میکند
بر اساس N.J.S.A. 45:15-3، حراجگزار دارای مجوزی که در ازای دریافت حقالزحمه، ملک دیگران را به فروش میرساند، در فعالیتی مشغول است که مستلزم داشتن مجوز املاک و مستغلات است. وکلایی که در چارچوب وظایف حقوقی خود عمل میکنند، مالکانی که ملک شخصی خود را میفروشند، و کارمندان حقوقبگیری که ملک کارفرمای خود را مدیریت میکنند، از جمله افرادی هستند که بهطور خاص از الزام اخذ مجوز معاف شدهاند.
7. اگر کارگزار حامی یک فروشنده املاک و مستغلات نیوجرسی فوت کند یا فعالیت خود را متوقف کند، مجوز فروشنده به طور خودکار:
- A. به طور دائم لغو میشود
- B. تا زمان انتقال به کارگزار جدید در وضعیت غیرفعال قرار میگیرد ✓
- C. به مدت ۹۰ روز به ماترک کارگزار منتقل میشود
- D. به مجوز کارگزار-فروشنده تبدیل میشود
هنگامی که مجوز کارگزار حامی فسخ یا تسلیم شود یا کارگزار فوت کند، مجوز فروشنده در وضعیت غیرفعال قرار میگیرد. فروشنده باید پیش از از سرگیری فعالیتهای دارای مجوز، با یک کارگزار دارای مجوز جدید وابستگی برقرار کرده و مجوز را منتقل نماید.
8. طبق قانون مجوز نیوجرسی، کدام یک از موارد زیر میتواند دلیلی برای تعلیق یا ابطال مجوز املاک توسط NJREC باشد؟
- A. عدم بازرسی شخصی از هر ملک فهرستشده
- B. آمیختن وجوه امانی مشتری با وجوه عملیاتی کارگزار ✓
- C. امتناع از نمایندگی خریداری که درخواست نمایندگی دوگانه دارد
- D. تبلیغ یک فهرست ملکی بدون درج قیمت فهرستشده
کامینگلینگ — یعنی آمیختن وجوه امانی یا تراست مشتری با وجوه شخصی یا عملیاتی کارگزار — طبق N.J.A.C. 11:5-1.12 به صراحت ممنوع است و یک تخلف جدی محسوب میشود که میتواند مبنای تعلیق یا ابطال مجوز توسط NJREC باشد.
9. یک فروشنده ملک در نیوجرسی که میخواهد کارگزار استخدامکننده خود را تغییر دهد، باید:
- A. تا دوره تمدید مجوز بعدی صبر کند تا مجوز منتقل شود
- B. ظرف ۳۰ روز از تغییر، به صورت کتبی به NJREC اطلاع دهد
- C. کارگزار جدید باید قبل از اینکه فروشنده بتواند تحت نظر کارگزار جدید فعالیت کند، درخواست انتقال را به NJREC ارائه دهد ✓
- D. قبل از پیوستن به کارگزار جدید، در آزمون مجدد قبول شود
طبق N.J.A.C. 11:5-1.10، مجوز فروشنده باید از طریق NJREC به طور رسمی به کارگزار جدید منتقل شود، پیش از آنکه فروشنده بتواند به صورت قانونی تحت نظر آن کارگزار جدید فعالیت کند. تا زمانی که انتقال تأیید نشده باشد، فروشنده نمیتواند به طور قانونی فعالیتهای دارای مجوز را تحت نظر کارگزار جدید انجام دهد.
10. قانون مجوز نیوجرسی مقرر میکند که تمامی حسابهای امانی (اسکرو) املاک و مستغلات باید در کدام نوع موسسه مالی نگهداری شوند؟
- A. هر موسسه دارای منشور فدرال، صرف نظر از موقعیت مکانی
- B. یک بانک یا موسسه پسانداز بیمهشده که مجاز به فعالیت در نیوجرسی باشد ✓
- C. صرفاً یک بانک دارای منشور ایالتی نیوجرسی
- D. یک حساب کارگزاری نزد یک معاملهگر اوراق بهادار دارای مجوز
بر اساس N.J.A.C. 11:5-1.12، یک کارگزار موظف است تمامی وجوه امانی را در یک حساب اسکرو جداگانه نزد یک بانک یا موسسه پسانداز بیمهشده که مجاز به انجام فعالیت در نیوجرسی است، واریز و نگهداری کند. موسسات فدرال یا موسساتی که تنها خارج از ایالت فعالیت دارند و مجاز به انجام کسبوکار در نیوجرسی نیستند، مجاز نمیباشند.