प्रश्न 1
शिकागो आवासीय मकान मालिक और किरायेदार अध्यादेश (RLTO) के तहत, एक मकान मालिक उस किरायेदार की महीने-दर-महीने किरायेदारी समाप्त करना चाहता है जो ठीक 18 महीनों से उस इकाई में रह रहा है। RLTO के तहत मकान मालिक को न्यूनतम कितने दिन पहले लिखित नोटिस देना आवश्यक है?
- A. 30 दिन का लिखित नोटिस।
- B. 60 दिन का लिखित नोटिस। ✓ उत्तर
- C. 90 दिन का लिखित नोटिस।
- D. 120 दिन का लिखित नोटिस।
स्पष्टीकरण: शिकागो आवासीय मकान मालिक और किरायेदार अध्यादेश के तहत, किरायेदारी समाप्त करने या नवीनीकरण न करने के लिए मकान मालिक द्वारा दिया जाने वाला अग्रिम लिखित नोटिस किरायेदार के निवास की अवधि पर निर्भर करता है: सामान्यतः 6 महीने से कम के लिए 30 दिन, कम से कम 6 महीने लेकिन 3 साल से कम के लिए 60 दिन, और 3 साल या उससे अधिक के लिए 120 दिन। जो किरायेदार ठीक 18 महीनों से इकाई में रह रहा है, वह मध्य श्रेणी में आता है, इसलिए मकान मालिक को कम से कम 60 दिन का लिखित नोटिस देना होगा।
प्रश्न 2
इलिनॉय में एक प्रायोजित ब्रोकर, संपत्ति के मालिक और उसकी प्रायोजक ब्रोकरेज के बीच लिखित प्रबंधन समझौते के तहत 16-यूनिट वाली अपार्टमेंट इमारत का दैनिक प्रबंधन करती है। यदि वह अपने प्रायोजक/प्रबंधक ब्रोकर के नियंत्रण से बाहर, स्वयं इनमें से कोई कार्य करे, तो इनमें से कौन-सा कार्य इलिनॉय रियल एस्टेट लाइसेंस एक्ट ऑफ़ 2000 का उल्लंघन होगा?
- A. संभावित किरायेदारों को खाली यूनिट दिखाना और भरे हुए किराया आवेदन एकत्र करना
- B. प्रबंधन समझौते में निर्धारित सीमाओं के भीतर आवेदकों के साथ पट्टे की शर्तों पर बातचीत करना
- C. अपने नाम पर एक ट्रस्ट खाता खोलना और किरायेदारों की सुरक्षा जमा राशि तथा किराया उसमें जमा करना ✓ उत्तर
- D. मालिक द्वारा अनुमोदित रखरखाव विक्रेताओं के साथ नियमित मरम्मत की व्यवस्था करना
स्पष्टीकरण: 225 ILCS 454 के अंतर्गत, एक प्रायोजित ब्रोकर (वह लाइसेंस जिसने पूर्व सेल्सपर्सन लाइसेंस का स्थान लिया) द्वारा की जाने वाली सभी लाइसेंस प्राप्त गतिविधि प्रायोजक ब्रोकर के माध्यम से और उसकी देखरेख में ही की जानी चाहिए, और धारा 10-5 में प्रावधान है कि एक लाइसेंसी लाइसेंस प्राप्त गतिविधियों के लिए मुआवज़ा केवल अपने प्रायोजक ब्रोकर से ही स्वीकार कर सकता है। 68 Ill. Adm. Code 1450.750 पर IDFPR नियमों की आवश्यकता है कि एस्क्रो धन (जिसमें किरायेदारों की सुरक्षा जमा राशि और मालिक की ओर से एकत्र किया गया किराया शामिल है) प्रायोजक ब्रोकर द्वारा स्थापित और बनाए रखे जाने वाले एस्क्रो खाते में जमा किया जाए, जो खाते के लिए ज़िम्मेदार होता है; एक प्रायोजित ब्रोकर ग्राहक के धन के लिए अपना स्वयं का एस्क्रो या ट्रस्ट खाता नहीं रख सकती। यूनिट दिखाना, आवेदन लेना, प्रबंधन समझौते के भीतर पट्टों पर बातचीत करना, और अनुमोदित मरम्मत का समन्वय करना सामान्य संपत्ति प्रबंधन कार्य हैं जो एक प्रायोजित ब्रोकर प्रायोजक ब्रोकर की देखरेख में कर सकती है।
प्रश्न 3
एक लाइसेंस प्राप्त प्रॉपर्टी मैनेजर इलिनॉयस में 12-यूनिट की आवासीय अपार्टमेंट इमारत की देखरेख करता है। एक किरायेदार जिसने $1,200 की सिक्योरिटी डिपॉज़िट का भुगतान किया था, 10 अप्रैल को घर खाली करके चाबियाँ लौटा देता है। मैनेजर यूनिट का निरीक्षण करता है लेकिन किरायेदार को नुकसान का कोई आइटमाइज़्ड स्टेटमेंट कभी नहीं भेजता। इलिनॉयस सिक्योरिटी डिपॉज़िट रिटर्न एक्ट (765 ILCS 710) के अंतर्गत, वह अंतिम दिन कौन-सा है जिस दिन पूरी डिपॉज़िट एक्ट का उल्लंघन किए बिना किरायेदार को वापस की जा सकती है?
- A. 25 अप्रैल
- B. 10 मई
- C. 25 मई ✓ उत्तर
- D. 9 जून
स्पष्टीकरण: इलिनॉयस सिक्योरिटी डिपॉज़िट रिटर्न एक्ट (765 ILCS 710/1) उन आवासीय संपत्तियों पर लागू होता है जिनमें 5 या अधिक यूनिट हों, इसलिए 12-यूनिट की इमारत कवर होती है। यदि लेसर डिपॉज़िट का कोई भी हिस्सा रोकना चाहता है, तो किरायेदार के खाली करने के 30 दिनों के भीतर नुकसान का आइटमाइज़्ड स्टेटमेंट (भुगतान की गई रसीदों या लिखित अनुमानों सहित) देना अनिवार्य है। यदि उस 30-दिन की अवधि में ऐसा कोई स्टेटमेंट नहीं दिया जाता, तो लेसर को किरायेदार के खाली करने की तारीख से 45 दिनों के भीतर पूरी डिपॉज़िट वापस करनी होगी। 10 अप्रैल से 45 दिन गिनने पर 25 मई आती है। 25 अप्रैल (15 दिन) और 10 मई (30 दिन) आवश्यक समय से पहले हैं; 10 मई आइटमाइज़्ड स्टेटमेंट की समय-सीमा है, पूरी वापसी की नहीं। 9 जून (60 दिन) बहुत देर है। जो लेसर बुरी नीयत से अनुपालन नहीं करता, वह डिपॉज़िट की दोगुनी राशि के साथ-साथ अदालती खर्च और उचित वकील फीस का उत्तरदायी होता है।
प्रश्न 4
इलिनॉय रेंट कंट्रोल प्रीएम्पशन एक्ट (50 ILCS 825) के अंतर्गत, इलिनॉय में आवासीय किराया नियंत्रण लागू करने के लिए होम-रूल नगर पालिका के अधिकार के संबंध में निम्नलिखित में से कौन सा कथन सही है?
- A. होम-रूल नगर पालिकाएं किराया नियंत्रण अध्यादेश केवल तभी लागू कर सकती हैं जब स्थानीय मतदाताओं के जनमत संग्रह द्वारा अनुमोदित हो।
- B. इलिनॉय रेंट कंट्रोल प्रीएम्पशन एक्ट स्थानीय सरकार की किसी भी इकाई को — जिसमें होम-रूल नगर पालिकाएं भी शामिल हैं — किराया नियंत्रण अध्यादेश लागू करने से प्रतिबंधित करता है। ✓ उत्तर
- C. नॉन-होम-रूल नगर पालिकाएं किराया नियंत्रण लागू कर सकती हैं, लेकिन होम-रूल नगर पालिकाओं को ऐसा करने से रोका गया है।
- D. IDFPR विनियमों के तहत राज्यव्यापी किराया नियंत्रण की अनुमति है, लेकिन इसे प्रत्येक संपत्ति के मैनेजिंग ब्रोकर द्वारा प्रशासित किया जाना चाहिए।
स्पष्टीकरण: इलिनॉय रेंट कंट्रोल प्रीएम्पशन एक्ट (50 ILCS 825/5) स्पष्ट रूप से स्थानीय सरकार की किसी भी इकाई को — जिसमें होम-रूल नगर पालिकाएं भी शामिल हैं — किसी भी ऐसे अध्यादेश या प्रस्ताव को लागू करने, बनाए रखने या लागू करने से प्रतिबंधित करता है, जिसका प्रभाव निजी आवासीय या वाणिज्यिक संपत्ति के पट्टे के लिए लिए जाने वाले किराए की राशि को नियंत्रित करना हो। इसलिए इलिनॉय एक ऐसा राज्य है जो स्थानीय किराया नियंत्रण कानूनों को पूरी तरह से निरस्त कर देता है, और इलिनॉय की कोई भी नगर पालिका अपनी होम-रूल स्थिति की परवाह किए बिना किराया विनियमन नहीं लगा सकती।
प्रश्न 5
इलिनॉय के एक रियल एस्टेट अनुबंध में वित्तपोषण की शर्त (financing contingency) शामिल है। खरीदार वित्तपोषण प्राप्त करने में विफल रहता है और ऋणदाता के सहायक दस्तावेज़ों के साथ समय पर प्रायोजक ब्रोकर को समाप्ति की लिखित सूचना देता है। विक्रेता अर्नेस्ट मनी की रिलीज़ पर हस्ताक्षर करने से इनकार करता है। इलिनॉय कानून के तहत, निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प ब्रोकर की उचित कार्रवाई को सर्वोत्तम रूप से दर्शाता है?
- A. समाप्ति सूचना प्राप्त होते ही खरीदार को तुरंत अर्नेस्ट मनी वापस कर दें, क्योंकि वित्तपोषण शर्त की विफलता कानूनी रूप से खरीदार को धनवापसी का अधिकार देती है।
- B. धनराशि को अपने पास रोके रखें और किसी भी पक्ष को तब तक वितरित न करें जब तक सभी पक्षों की लिखित आपसी सहमति या न्यायालय का आदेश न हो, भले ही ब्रोकर को लगे कि खरीदार कानूनी रूप से धनवापसी का हकदार है। ✓ उत्तर
- C. विक्रेता को अर्नेस्ट मनी वापस करें, क्योंकि रिलीज़ पर हस्ताक्षर करने से विक्रेता का इनकार एक प्रतिमांग (counter-demand) मानी जाती है जो खरीदार की समाप्ति सूचना को निरस्त कर देती है।
- D. 60 दिनों तक धनराशि अपने पास रखें और यदि इस अवधि में विक्रेता ने मुकदमा दायर नहीं किया तो स्वतः ही खरीदार को वापस कर दें।
स्पष्टीकरण: इलिनॉय रियल एस्टेट लाइसेंस अधिनियम 2000 के तहत, एक प्रायोजक ब्रोकर केवल अपनी व्यक्तिगत कानूनी व्याख्या के आधार पर अर्नेस्ट मनी का वितरण नहीं कर सकता कि कौन सा पक्ष उस राशि का हकदार है। यहां तक कि जब किसी शर्त की विफलता स्पष्ट प्रतीत होती हो, तब भी सभी पक्षों की लि���ित आपसी सहमति या न्यायालय के आदेश के बिना ब्रोकर को धनराशि रोके रखनी होगी। ब्रोकर की भूमिका विवादों का निर्णय करने की नहीं है। खरीदार का उपाय यह है कि वह विक्रेता का सहयोग प्राप्त करे या कानूनी कार्रवाई करे।
प्रश्न 6
IDFPR नियमों के तहत, एक इलिनोइस स्पॉन्सरिंग ब्रोकर जो प्रॉपर्टी मैनेजमेंट गतिविधियाँ संचालित करता है, आवासीय किरायेदारों से सिक्योरिटी डिपॉजिट प्राप्त करता है। निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प सही ढंग से वर्णन करता है कि इन सिक्योरिटी डिपॉजिट को ब्रोकर के सेल्स ट्रस्ट अकाउंट के संबंध में कैसे संभाला जाना चाहिए?
- A. सिक्योरिटी डिपॉजिट को अर्नेस्ट मनी के समान ट्रस्ट अकाउंट में रखा जा सकता है, बशर्ते कि उन्हें अलग-अलग लेजर एंट्री में ट्रैक किया जाए।
- B. सिक्योरिटी डिपॉजिट और सेल्स अर्नेस्ट मनी को पूर्णतः अलग-अलग ट्रस्ट अकाउंट में रखा जाना चाहिए। ✓ उत्तर
- C. सिक्योरिटी डिपॉजिट को ट्रस्ट अकाउंट में रखने की आवश्यकता नहीं है क्योंकि वे विशेष रूप से इलिनोइस रेजिडेंशियल लैंडलॉर्ड एंड टेनेंट एक्ट द्वारा शासित होते हैं, न कि IDFPR नियमों द्वारा।
- D. सिक्योरिटी डिपॉजिट को ब्रोकर के ऑपरेटिंग अकाउंट में रखा जा सकता है क्योंकि वे अर्नेस्ट मनी डिपॉजिट नहीं हैं।
स्पष्टीकरण: IDFPR नियमों के अनुसार, विभिन्न उद्देश्यों के लिए रखी गई राशि को अलग-अलग ट्रस्ट अकाउंट में रखा जाना अनिवार्य है। प्रॉपर्टी मैनेजमेंट गतिविधियों से प्राप्त सिक्योरिटी डिपॉजिट और सेल्स लेनदेन से प्राप्त अर्नेस्ट मनी को एक ही अकाउंट में नहीं मिलाया जाना चाहिए, भले ही अलग-अलग लेजर रखे गए हों। प्रत्येक श्रेणी की राशि के लिए अपना एक अलग ट्रस्ट अकाउंट आवश्यक है।