1. طبق قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، کدام سازمان دولتی مسئول صدور و نظارت بر مجوزهای املاک و مستغلات در ایلینوی است؟
- A. کمیسیون املاک و مستغلات ایلینوی (IREC)
- B. اداره امور مالی و نظارت حرفه‌ای ایلینوی (IDFPR) ✓
- C. اداره بازرگانی و فرصت‌های اقتصادی ایلینوی (DCEO)
- D. دبیر ایالت ایلینوی
اداره امور مالی و نظارت حرفه‌ای ایلینوی (IDFPR) سازمان دولتی است که مسئولیت اجرای قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب ۲۰۰۰، صدور مجوزها و رسیدگی انضباطی به دارندگان مجوز را بر عهده دارد. هیچ نهاد مستقلی با عنوان «کمیسیون املاک و مستغلات ایلینوی» که دارای اختیار صدور مجوز باشد وجود ندارد.
2. فردی که می‌خواهد در ایالت ایلینوی مجوز فروشندگی (بروکر) املاک و مستغلات دریافت کند، باید الزامات آموزشی پیش از صدور مجوز تعیین‌شده توسط ایالت را تکمیل نماید. بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال 2000، پیش از شرکت در آزمون فروشندگی (بروکر)، چند ساعت دوره آموزشی پیش از مجوز الزامی است؟
- A. 45 ساعت
- B. 60 ساعت
- C. 75 ساعت ✓
- D. 90 ساعت
متقاضیان مجوز بروکر در ایلینوی باید پیش از شرکت در آزمون بروکر، 75 ساعت آموزش پیش از مجوز مورد تأیید را تکمیل کنند. این دوره معمولاً شامل یک دوره 60 ساعته موضوعات پیش از مجوز بروکر و یک دوره 15 ساعته اصول کاربردی املاک و مستغلات پیش از مجوز بروکر می‌باشد.
3. یک بروکر (broker) در ایلینوی که کمی بیش از سه سال است مجوز دارد، اکنون می‌خواهد بروکر حامی (sponsoring broker) خود را ترک کند، دفتر خودش را باز کند و بدون حمایت هیچ‌کس فعالیت کند. طبق قانون مجوز املاک ایلینوی سال 2000، او ابتدا باید چه کاری انجام دهد؟
- A. دریافت مجوز مدیر بروکر (managing broker)، که مستلزم داشتن مجوز بروکر برای حداقل 2 سال از 3 سال گذشته، تکمیل آموزش پیش از مجوز مدیر بروکر، و قبولی در آزمون مدیر بروکر است ✓
- B. هیچ کار دیگری نیاز نیست؛ هر بروکری که بیش از دو سال مجوز داشته باشد پس از اطلاع دادن به IDFPR در مورد این تغییر، به طور خودکار می‌تواند به طور مستقل فعالیت کند
- C. تکمیل الزام 12 ساعته آموزش مستمر بروکر و ثبت فرم تغییر آدرس نزد IDFPR
- D. صبر کردن تا زمانی که او مجوز بروکر خود را حداقل پنج سال حفظ کرده باشد، که پس از آن دیگر حمایت لازم نیست
بر اساس 225 ILCS 454/5-40، هر بروکر باید صرف نظر از مدت زمان دارا بودن مجوز، توسط یک بروکر حامی حمایت شود؛ هیچ نقطه‌ای وجود ندارد که تنها مجوز بروکر به فعالیت مستقل اجازه دهد. فقط یک مدیر بروکر (managing broker) می‌تواند خودحمایتی داشته باشد و یک شرکت واسطه‌گری را اداره کند. برای واجد شرایط بودن برای مجوز مدیر بروکر طبق 225 ILCS 454/5-27، متقاضی باید حداقل 2 سال از 3 سال بلافاصله پیش از درخواست را به عنوان بروکر (یا در سمتی معادل) مجوز داشته باشد، دوره آموزشی پیش از مجوز مدیر بروکر لازم (45 ساعت) را تکمیل کند، و در آزمون مدیر بروکر قبول شود. صرفاً اطلاع دادن به IDFPR، تکمیل آموزش مستمر، یا داشتن مجوز بروکر برای تعداد معینی از سال‌ها، الزام حمایت را از بین نمی‌برد.
4. در ایلینوی، کدام یک از فعالیت‌های زیر نیازمند مجوز املاک و مستغلات است؟
- A. وکیلی که در چارچوب ارائه خدمات حقوقی، ملکی را از طرف موکل خود می‌فروشد
- B. مالک ملکی که خانه خود را بدون استفاده از نماینده می‌فروشد
- C. کارمند حقوق‌بگیر یک شرکت مدیریت املاک که برای اجاره‌نامه‌های مسکونی شرکت مذاکره میکند ✓
- D. متولی منصوب شده از سوی دادگاه که تحت دستور دادگاه اقدام به واگذاری ملک میکند
بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، مذاکره برای اجاره‌نامه به نمایندگی از دیگران در ازای دریافت حق‌الزحمه یا در قالب رابطه استخدامی، معمولاً نیازمند مجوز است. وکلایی که در محدوده حرفه حقوقی خود فعالیت می‌کنند، مالکانی که ملک شخص�� خود را می‌فروشند، و متولیان منصوب دادگاه که تحت دستور قضایی عمل می‌کنند، از جمله مواردی هستند که از الزام دریافت مجوز معاف می‌باشند.
5. مجوز کارگزاری املاک و مستغلات ایلینوی باید در چه چرخه‌ای تمدید شود؟
- A. هر سال در ۳۱ دسامبر
- B. هر دو سال یک‌بار در ۳۰ آوریل سال‌های زوج ✓
- C. هر سه سال یک‌بار در ۳۰ آوریل
- D. هر چهار سال یک‌بار در روز تولد دارنده مجوز
مجوزهای کارگزاری املاک و مستغلات ایلینوی بر اساس چرخه تمدید دو ساله عمل می‌کنند و در ۳۰ آوریل سال‌های زوج منقضی می‌شوند. دارندگان مجوز باید پیش از آن تاریخ، آموزش مستمر مورد نیاز را تکمیل کرده و هزینه‌های تمدید را پرداخت نمایند تا مجوز فعال خود را حفظ کنند.
6. یک کارگزار املاک و مستغلات در ایلینوی باید در هر دوره تمدید دو ساله چند ساعت آموزش مداوم را تکمیل کند؟
- A. ۶ ساعت
- B. ۱۲ ساعت ✓
- C. ۲۴ ساعت
- D. ۳۰ ساعت
کارگزاران املاک و مستغلات در ایلینوی به طور کلی موظفند در هر دوره تمدید دو ساله، ۱۲ ساعت آموزش مداوم را تکمیل کنند که شامل دروس اجباری هسته‌ای و ساعات اختیاری می‌شود. الزام ۲۴ ساعته مربوط به کارگزاران مدیریتی است، نه کارگزاران عادی.
7. طبق قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، حداکثر مدت زمانی که یک مجوز کارگزاری (broker) می‌تواند در وضعیت «غیرفعال» (inactive) باقی بماند چقدر است؟
- A. دو دوره تمدید متوالی (چهار سال)
- B. یک دوره تمدید (دو سال)
- C. هیچ حداکثری وجود ندارد؛ مجوز می‌تواند تا زمانی که هزینه‌های تمدید پرداخت شود، به‌طور نامحدود غیرفعال بماند ✓
- D. شش ماه
طبق رویه ایلینوی، یک کارگزار می‌تواند با پرداخت هزینه‌های تمدید مقرر، مجوز خود را در وضعیت غیرفعال تمدید کند و دارندگان مجوز غیرفعال تا زمانی که مجوزشان به‌درستی مجدداً فعال نشده، مجاز به فعالیت نیستند. این قانون حداکثر دو دوره تمدید متوالی را برای وضعیت غیرفعال تعیین نمی‌کند؛ با این حال، فعال‌سازی مجدد ممکن است مستلزم احراز الزامات جاری از جمله آموزش مستمر باشد.
8. کدام یک از افراد زیر از الزام دریافت مجوز املاک ایلینوی تحت قانون مجوز املاک ایلینوی سال 2000 معاف است؟
- A. یک حراج‌کننده دارای مجوز که به طور منظم در ازای دریافت حق‌الزحمه، حراج‌های املاک برگزار میکند
- B. یک مدیر مقیم در یک آپارتمان که حق‌الزحمه‌اش صرفاً به صورت کاهش اجاره‌بها برای مدیریت ملکی است که در آن زندگی میکند ✓
- C. یک عامل ارجاع که با معرفی مشتریان به کارگزاران فعال، کارمزد ارجاع دریافت میکند
- D. یک دستیار فاقد مجوز که به نمایندگی از مالک ملک، مذاکرات تمدید اجاره را انجام میدهد
قانون مجوز املاک ایلینوی سا�� 2000 مدیران مقیم در محل را که حق‌الزحمه‌شان صرفاً به شکل کاهش اجاره‌بهای واحدی است که در آن سکونت دارند، معاف میکند. این معافیت محدود شامل عوامل ارجاع، مذاکره‌کنندگان فاقد مجوز، یا حراج‌کنندگانی که به طور منظم در ازای دریافت حق‌الزحمه حراج‌های املاک برگزار می‌کنند، نمی‌شود.
9. صندوق بازیابی املاک و مستغلات در ایلینوی برای جبران خسارت چه کسانی طراحی شده است؟
- A. دارندگان مجوز که به دلیل عدم پرداخت کمیسیون توسط مشتریان متحمل زیان مالی شده‌اند
- B. اعضای عموم مردم که به دلیل اعمال متقلبانه یا غیرامانتدارانه یک دلال دارای مجوز، زیان مالی واقعی متحمل شده‌اند ✓
- C. دارندگان مجوزی که بیمه خطاها و کوتاهی‌های آن‌ها منقضی شده است
- D. بنگاه‌های مشاور املاکی که به دلیل سرقت کارمندان متحمل زیان شده‌اند
صندوق بازیابی املاک و مستغلات ایلینوی برای اعضای عموم مردم (نه دارندگان مجوز) که در نتیجه تقلب، اظهارات خلاف واقع یا رفتار غیرامانتدارانه یک دلال دارای مجوز دچار زیان مالی واقعی شده‌اند و حکم صادره علیه دارنده مجوز به روش دیگری قابل وصو�� نیست، چاره‌ای فراهم میکند. زیان‌های دارندگان مجوز و زیان‌های تجاری بنگاه‌های مشاور املاک تحت پوشش این صندوق نیستند.
10. ماریا یک بروکر در ایلینوی است که وکیل دارای مجوز نیز می‌باشد. او به عنوان بروکر لیسینگ در یک فروش مسکونی نمایندگی فروشنده را بر عهده دارد. در زمان بستن قرارداد (Closing)، فروشنده از ماریا می‌خواهد که به عنوان وکیل او نیز برای بررسی قرارداد و اسناد بستن قرارداد خدمت کند و ماریا موافقت میکند. طبق قانون مجوز املاک ایلینوی ۲۰۰۰، IDFPR به احتمال زیاد رفتار ماریا را چگونه ارزیابی میکند؟
- A. این زمینه اقدام انضباطی است، زیرا یک دارنده مجوز که وکیل نیز هست، نمی‌تواند در همان معامله‌ای که به عنوان بروکر عمل کرده است، وکیل یکی از طرفین باشد. ✓
- B. این مجاز است، زیرا وکلای ایلینوی از مقررات انضباطی قانون مجوز املاک معاف هستند.
- C. این مجاز است، به شرطی که ماریا نقش دوگانه خود را قبل از بستن قرارداد به صورت کتبی به خریدار و فروشنده اعلام کند.
- D. این تخلف نیست، زیرا یک عمل واحد نمی‌تواند تخلف از قانون محسوب شود مگر اینکه بخشی از الگوی رفتاری باشد.
قانون مجوز املاک ایلینوی ۲۰۰۰ به عنوان زمینه انضباطی وضعیتی را ذکر میکند که در آن یک دارنده مجوز که وکیل نیز هست، در همان معامله‌ای که به عنوان بروکر مدیریت یا بروکر عمل میکند یا کرده است، به عنوان وکیل خریدار یا فروشنده عمل کند. افشای این موضوع تعارض را برطرف نمی‌کند، وکلایی که مجوز املاک دارند از انضباط معاف نیستند، و قانون صراحتاً مقرر می‌دارد که حتی انجام یک عمل ممنوعه تخلف محسوب می‌شود؛ الگوی رفتاری لازم نیست. IDFPR می‌تواند انضباط اعمال کند و تا سقف ۲۵,۰۰۰ دلار برای هر تخلف جریمه تعیین کند.