1. طبق قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، کدام سازمان دولتی مسئول صدور و نظارت بر مجوزهای املاک و مستغلات در ایلینوی است؟
- A. کمیسیون املاک و مستغلات ایلینوی (IREC)
- B. اداره امور مالی و نظارت حرفهای ایلینوی (IDFPR) ✓
- C. اداره بازرگانی و فرصتهای اقتصادی ایلینوی (DCEO)
- D. دبیر ایالت ایلینوی
اداره امور مالی و نظارت حرفهای ایلینوی (IDFPR) سازمان دولتی است که مسئولیت اجرای قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب ۲۰۰۰، صدور مجوزها و رسیدگی انضباطی به دارندگان مجوز را بر عهده دارد. هیچ نهاد مستقلی با عنوان «کمیسیون املاک و مستغلات ایلینوی» که دارای اختیار صدور مجوز باشد وجود ندارد.
2. فردی که میخواهد در ایالت ایلینوی مجوز فروشندگی (بروکر) املاک و مستغلات دریافت کند، باید الزامات آموزشی پیش از صدور مجوز تعیینشده توسط ایالت را تکمیل نماید. بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال 2000، پیش از شرکت در آزمون فروشندگی (بروکر)، چند ساعت دوره آموزشی پیش از مجوز الزامی است؟
- A. 45 ساعت
- B. 60 ساعت
- C. 75 ساعت ✓
- D. 90 ساعت
متقاضیان مجوز بروکر در ایلینوی باید پیش از شرکت در آزمون بروکر، 75 ساعت آموزش پیش از مجوز مورد تأیید را تکمیل کنند. این دوره معمولاً شامل یک دوره 60 ساعته موضوعات پیش از مجوز بروکر و یک دوره 15 ساعته اصول کاربردی املاک و مستغلات پیش از مجوز بروکر میباشد.
3. طبق قوانین ایالت ایلینوی، یک کارگزار تازه دارای مجوز که کمتر از دو سال است مجوز دریافت کرده، باید تحت حمایت چه کسی فعالیت کند؟
- A. کارگزار مدیریتی منصوب
- B. کارگزار مدیریتی ✓
- C. هر کارگزار دارای مجوز با پنج سال یا بیشتر تجربه
- D. ارزیاب املاک مسکونی
قوانین ایالت ایلینوی الزام میکند که یک کارگزار تازه دارای مجوز تحت نظارت یک کارگزار مدیریتی فعالیت کند. کارگزار مدیریتی مسئولیت نظارتی را بر عهده دارد. کارگزار مدیریتی منصوب یک نقش خاص در درون یک بنگاه معاملات ملکی است، اما الزام قانونی نظارت به کارگزار مدیریتی اشاره دارد.
4. در ایلینوی، کدام یک از فعالیتهای زیر نیازمند مجوز املاک و مستغلات است؟
- A. وکیلی که در چارچوب ارائه خدمات حقوقی، ملکی را از طرف موکل خود میفروشد
- B. مالک ملکی که خانه خود را بدون استفاده از نماینده میفروشد
- C. کارمند حقوقبگیر یک شرکت مدیریت املاک که برای اجارهنامههای مسکونی شرکت مذاکره میکند ✓
- D. متولی منصوب شده از سوی دادگاه که تحت دستور دادگاه اقدام به واگذاری ملک میکند
بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، مذاکره برای اجارهنامه به نمایندگی از دیگران در ازای دریافت حقالزحمه یا در قالب رابطه استخدامی، معمولاً نیازمند مجوز است. وکلایی که در محدوده حرفه حقوقی خود فعالیت میکنند، مالکانی که ملک شخص�� خود را میفروشند، و متولیان منصوب دادگاه که تحت دستور قضایی عمل میکنند، از جمله مواردی هستند که از الزام دریافت مجوز معاف میباشند.
5. مجوز کارگزاری املاک و مستغلات ایلینوی باید در چه چرخهای تمدید شود؟
- A. هر سال در ۳۱ دسامبر
- B. هر دو سال یکبار در ۳۰ آوریل سالهای زوج ✓
- C. هر سه سال یکبار در ۳۰ آوریل
- D. هر چهار سال یکبار در روز تولد دارنده مجوز
مجوزهای کارگزاری املاک و مستغلات ایلینوی بر اساس چرخه تمدید دو ساله عمل میکنند و در ۳۰ آوریل سالهای زوج منقضی میشوند. دارندگان مجوز باید پیش از آن تاریخ، آموزش مستمر مورد نیاز را تکمیل کرده و هزینههای تمدید را پرداخت نمایند تا مجوز فعال خود را حفظ کنند.
6. یک کارگزار املاک و مستغلات در ایلینوی باید در هر دوره تمدید دو ساله چند ساعت آموزش مداوم را تکمیل کند؟
- A. ۶ ساعت
- B. ۱۲ ساعت ✓
- C. ۲۴ ساعت
- D. ۳۰ ساعت
کارگزاران املاک و مستغلات در ایلینوی به طور کلی موظفند در هر دوره تمدید دو ساله، ۱۲ ساعت آموزش مداوم را تکمیل کنند که شامل دروس اجباری هستهای و ساعات اختیاری میشود. الزام ۲۴ ساعته مربوط به کارگزاران مدیریتی است، نه کارگزاران عادی.
7. طبق قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، حداکثر مدت زمانی که یک مجوز کارگزاری (broker) میتواند در وضعیت «غیرفعال» (inactive) باقی بماند چقدر است؟
- A. دو دوره تمدید متوالی (چهار سال)
- B. یک دوره تمدید (دو سال)
- C. هیچ حداکثری وجود ندارد؛ مجوز میتواند تا زمانی که هزینههای تمدید پرداخت شود، بهطور نامحدود غیرفعال بماند ✓
- D. شش ماه
طبق رویه ایلینوی، یک کارگزار میتواند با پرداخت هزینههای تمدید مقرر، مجوز خود را در وضعیت غیرفعال تمدید کند و دارندگان مجوز غیرفعال تا زمانی که مجوزشان بهدرستی مجدداً فعال نشده، مجاز به فعالیت نیستند. این قانون حداکثر دو دوره تمدید متوالی را برای وضعیت غیرفعال تعیین نمیکند؛ با این حال، فعالسازی مجدد ممکن است مستلزم احراز الزامات جاری از جمله آموزش مستمر باشد.
8. کدام یک از افراد زیر از الزام دریافت مجوز املاک ایلینوی تحت قانون مجوز املاک ایلینوی سال 2000 معاف است؟
- A. یک حراجکننده دارای مجوز که به طور منظم در ازای دریافت حقالزحمه، حراجهای املاک برگزار میکند
- B. یک مدیر مقیم در یک آپارتمان که حقالزحمهاش صرفاً به صورت کاهش اجارهبها برای مدیریت ملکی است که در آن زندگی میکند ✓
- C. یک عامل ارجاع که با معرفی مشتریان به کارگزاران فعال، کارمزد ارجاع دریافت میکند
- D. یک دستیار فاقد مجوز که به نمایندگی از مالک ملک، مذاکرات تمدید اجاره را انجام میدهد
قانون مجوز املاک ایلینوی سا�� 2000 مدیران مقیم در محل را که حقالزحمهشان صرفاً به شکل کاهش اجارهبهای واحدی است که در آن سکونت دارند، معاف میکند. این معافیت محدود شامل عوامل ارجاع، مذاکرهکنندگان فاقد مجوز، یا حراجکنندگانی که به طور منظم در ازای دریافت حقالزحمه حراجهای املاک برگزار میکنند، نمیشود.
9. صندوق بازیابی املاک و مستغلات در ایلینوی برای جبران خسارت چه کسانی طراحی شده است؟
- A. دارندگان مجوز که به دلیل عدم پرداخت کمیسیون توسط مشتریان متحمل زیان مالی شدهاند
- B. اعضای عموم مردم که به دلیل اعمال متقلبانه یا غیرامانتدارانه یک دلال دارای مجوز، زیان مالی واقعی متحمل شدهاند ✓
- C. دارندگان مجوزی که بیمه خطاها و کوتاهیهای آنها منقضی شده است
- D. بنگاههای مشاور املاکی که به دلیل سرقت کارمندان متحمل زیان شدهاند
صندوق بازیابی املاک و مستغلات ایلینوی برای اعضای عموم مردم (نه دارندگان مجوز) که در نتیجه تقلب، اظهارات خلاف واقع یا رفتار غیرامانتدارانه یک دلال دارای مجوز دچار زیان مالی واقعی شدهاند و حکم صادره علیه دارنده مجوز به روش دیگری قابل وصو�� نیست، چارهای فراهم میکند. زیانهای دارندگان مجوز و زیانهای تجاری بنگاههای مشاور املاک تحت پوشش این صندوق نیستند.
10. بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، کدام یک از موارد زیر میتواند مبنای اقدام انضباطی IDFPR علیه یک دارنده مجوز باشد؟
- A. نمایندگی همزمان خریدار و فروشنده در یک معامله واحد با رضایت کتبی و آگاهانه هر دو طرف
- B. تبلیغ ملک فهرستشده توسط خود دارنده مجوز بدون ذکر نام کارگزاری، مشروط بر اینکه نام دارنده مجوز درج شده باشد
- C. مخلوط کردن سپرده بیعانه مشتری با وجوه شخصی و عملیاتی کارگزار ✓
- D. معرفی مشتری به یک وامدهنده رهنی که کارگزار در آن هیچ منافع مالی افشانشدهای ندارد
مخلوط کردن وجوه مشتری، از جمله بیعانه، با وجوه شخصی یا عملیاتی کارگزار (commingling) بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰ ممنوع است و مبنای اقدام انضباطی محسوب میشود. وجوه مشتری باید در یک حساب امانی یا سپردهگذاری (escrow) که به درستی مشخص شده است، نگهداری شود. با این حال، قوانین تبلیغات ایلینوی بهطور کلی الزام میکنند که تبلیغات دارنده مجوز برای ملک فهرستشده باید شامل نام تجاری کارگزار حامی باشد؛ بنابراین گزینه B نیز به عنوان گزینهای کاملاً بیاشکال تلقی نمیشود.