US Real Estate (National) 2026 — मुफ़्त गाइड

30 से अधिक वर्षों तक, संघीय कानून ने TILA और RESPA के अंतर्गत अलग-अलग प्रकटीकरण फॉर्मों की आवश्यकता रखी जो एक-दूसरे से अतिव्यापी और भ्रमित करने वाले थे। डोड-फ्रैंक अधिनियम ने CFPB को निर्देश दिया कि इन बंधक प्रकटीकरणों को दो संयुक्त फॉर्मों में एकीकृत करे: ऋण अनुमान (Loan Estimate) और समापन प्रकटीकरण (Closing Disclosure)। CFPB ने 31 दिसंबर, 2013 को अंतिम TILA-RESPA अंतिम नियम (जिसे आमतौर पर TRID कहा जाता है) प्रकाशित किया।

• ✓संघीय कानून के अंतर्गत, CFPB (उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो) ने डोड-फ्रैंक अधिनियम, धारा 1032(f) के अधिकार के तहत TILA और RESPA प्रकटीकरणों को एकीकृत किया।
• ✓गुड फेथ एस्टिमेट (GFE) और प्रारंभिक Truth-in-Lending प्रकटीकरण को ऋण अनुमान में संयोजित किया गया।
• ✓HUD-1 और अंतिम Truth-in-Lending प्रकटीकरण को समापन प्रकटीकरण में संयोजित किया गया।
• ✓एकीकृत नियम का प्रशासन और प्रवर्तन CFPB द्वारा किया जाता है।

दो TRID फॉर्मों की अलग-अलग डिलीवरी समय-सीमाएँ होती हैं। Loan Estimate उपभोक्ताओं को ऋण की मुख्य विशेषताओं, लागतों और जोखिमों को समझने में मदद करता है और इसे प्रक्रिया में जल्दी दिया जाना चाहिए। Closing Disclosure उपभोक्ताओं को लेन-देन की सभी अंतिम लागतों को समझने में मदद करता है और इसे consummation से पहले दिया जाना चाहिए।

• ✓संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, Loan Estimate को उपभोक्ता द्वारा ऋण आवेदन जमा करने के बाद तीसरे व्यावसायिक दिन तक प्रदान किया जाना चाहिए
• ✓संघीय कानून के अंतर्गत, Closing Disclosure को ऋण की consummation से कम से कम तीन व्यावसायिक दिन पहले उपभोक्ता को प्रदान किया जाना चाहिए
• ✓Consummation तब होता है जब उपभोक्ता ऋण पर संविदात्मक रूप से बाध्य हो जाता है, जो आवश्यक नहीं कि closing या settlement के समान हो

TRID अधिकांश क्लोज़्ड-एंड उपभोक्ता मॉर्गेज ऋणों पर लागू होता है। कुछ ऋण प्रकार विशेष रूप से कवरेज से बाहर रखे गए हैं, और परीक्षा अक्सर यह परखती है कि कौन से ऋण इस नियम के दायरे से बाहर हैं।

• ✓संघीय कानून (CFPB) के अंतर्गत, TRID अधिकांश क्लोज़्ड-एंड उपभोक्ता क्रेडिट लेन-देनों पर लागू होता है जो अचल संपत्ति से सुरक्षित हैं
• ✓TRID होम इक्विटी क्रेडिट लाइनों (HELOCs), रिवर्स मॉर्गेज, या मोबाइल होम अथवा अचल संपत्ति से जुड़े न होने वाले आवास द्वारा सुरक्षित मॉर्गेज पर लागू नहीं होता।
• ✓2017 के संशोधनों ने सहकारी इकाइयों द्वारा सुरक्षित क्लोज़्ड-एंड ऋणों तक कवरेज का विस्तार किया, चाहे राज्य कानून उन्हें अचल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत करे या न करे।
• ✓नियम सामान्यतः उन व्यक्तियों द्वारा दिए गए ऋणों पर लागू नहीं होता जो TILA के अंतर्गत क्रेडिटर नहीं हैं।

संघीय कानून के तहत (विनियम Z § 1026.19(e)(2)), TRID नियम उपभोक्ता को लोन एस्टिमेट मिलने और आगे बढ़ने का इरादा व्यक्त करने से पहले कुछ ऋणदाता गतिविधियों को प्रतिबंधित करता है। ये उपभोक्ता संरक्षण अक्सर परीक्षण में आते हैं।

• ✓एक ऋणदाता उपभोक्ता को लोन एस्टिमेट प्राप्त होने और उपभोक्ता द्वारा आगे बढ़ने का इरादा व्यक्त किए जाने से पहले उपभोक्ता पर शुल्क नहीं लगा सकता (वास्तविक क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क को छोड़कर)।
• ✓एक ऋणदाता लोन एस्टिमेट प्रदान करने से पहले जानकारी सत्यापित करने वाले दस्तावेज़ जमा करने की आवश्यकता नहीं रख सकता।
• ✓उपभोक्ता अपनी पसंद के किसी भी तरीके से आगे बढ़ने का इरादा व्यक्त कर सकता है, जब तक कि ऋणदाता संचार का कोई विशेष तरीका आवश्यक न बनाए।

30 से अधिक वर्षों तक, संघीय कानून ने दो संघीय क़ानूनों के अंतर्गत दो अलग-अलग प्रकटीकरण फ़ॉर्म अनिवार्य किए: ट्रुथ इन लेंडिंग एक्ट (TILA) और रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर्स एक्ट ऑफ़ 1974 (RESPA)। चूँकि ये फ़ॉर्म ओवरलैप करते थे और असंगत भाषा का उपयोग करते थे, डोड-फ्रैंक अधिनियम ने कंज़्यूमर फ़ाइनेंशियल प्रोटेक्शन ब्यूरो (CFPB) को उन्हें एकीकृत करने का निर्देश दिया। परिणाम TILA-RESPA इंटीग्रेटेड डिस्क्लोज़र (TRID) नियम है, जिसने दो नए फ़ॉर्म बनाए: लोन एस्टिमेट और क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र।

• ✓संघीय कानून के अंतर्गत, TRID उन प्रकटीकरणों को एकीकृत करता है जो पहले TILA और RESPA द्वारा अलग-अलग अपेक्षित थे।
• ✓CFPB (एक संघीय एजेंसी) ने डोड-फ्रैंक अधिनियम के अधिकार के तहत TRID नियम जारी किया।
• ✓TRID ने पुराने GFE, प्रारंभिक TIL, और HUD-1 प्रकटीकरणों को लोन एस्टिमेट और क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र से प्रतिस्थापित किया।

अधिकांश क्लोज़्ड-एंड उपभोक्ता मॉर्गेज के लिए Loan Estimate और Closing Disclosure का उपयोग करना आवश्यक है। कुछ ऋण छूट प्राप्त रहते हैं और पुराने TILA/RESPA फॉर्मों का उपयोग जारी रखते हैं: होम इक्विटी लाइन्स ऑफ क्रेडिट (HELOCs), रिवर्स मॉर्गेज, और मोबाइल होम या अचल संपत्ति (भूमि) से जुड़े न होने वाले निवास द्वारा सुरक्षित मॉर्गेज। यह नियम उन लेनदारों पर भी लागू नहीं होता जो प्रति वर्ष पाँच या उससे कम मॉर्गेज करते हैं।

• ✓संघीय कानून के अंतर्गत, TRID अधिकांश क्लोज़्ड-एंड उपभोक्ता मॉर्गेज ऋणों पर लागू होता है
• ✓HELOCs, रिवर्स मॉर्गेज, और मोबाइल होम/भूमि से जुड़े न होने वाले निवास पर मॉर्गेज TRID से छूट प्राप्त हैं
• ✓यह नियम उन व्यक्तियों पर लागू नहीं होता जो प्रति वर्ष पाँच या उससे कम मॉर्गेज करते हैं (लेनदार नहीं)

संघीय कानून के अंतर्गत, लेनदारों को TILA-RESPA नियम के अनुपालन के साक्ष्य निर्दिष्ट अवधियों के लिए प्रतिधारित रखने होते हैं। क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र की अपनी प्रतिधारण आवश्यकता होती है, और जब ऋण हस्तांतरित या बेचे जाते हैं तब भी दायित्व जारी रहते हैं।

• ✓संघीय कानून (विनियम Z, § 1026.25) के अंतर्गत, लेनदारों को प्रकटीकरण आवश्यकताओं के अनुपालन का साक्ष्य देने वाले अभिलेख प्रतिधारित करने होंगे
• ✓क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र और संबंधित दस्तावेज़ों को समापन के बाद पाँच वर्षों तक प्रतिधारित किया जाना चाहिए
• ✓अभिलेख प्रतिधारण दायित्व ऋण के हस्तांतरण या बिक्री के बाद भी बने रहते हैं

संघीय कानून के अंतर्गत, TRID नियम सामान्यतः 3 अक्टूबर, 2015 से प्रभावी हुआ। Integrated Disclosures उन आवेदनों के लिए प्रदान किए जाने चाहिए जो उस तिथि को या उसके बाद प्राप्त हुए; उससे पहले के आवेदनों में पुराने GFE, HUD-1, और TIL फॉर्म उपयोग होते हैं।

• ✓Integrated Disclosures उन आवेदनों पर लागू होते हैं जो 3 अक्टूबर, 2015 को या उसके बाद प्राप्त हुए
• ✓3 अक्टूबर, 2015 से पहले प्राप्त आवेदनों के लिए, लेनदारों को GFE, HUD-1, और Truth-in-Lending फॉर्म उपयोग करने चाहिए
• ✓एक लेनदार 3 अक्टूबर, 2015 से पहले प्राप्त आवेदनों के लिए Integrated Disclosures का उपयोग नहीं कर सकता

संघीय कानून के अंतर्गत, कुछ ऐसे ऋण जो TILA के अधीन हैं परंतु RESPA के अधीन नहीं हैं, फिर भी TRID की एकीकृत प्रकटीकरण आवश्यकताओं के अंतर्गत आते हैं। यह कवरेज को पुराने केवल-RESPA नियमों से अलग करता है।

• ✓केवल-निर्माण ऋण TRID की एकीकृत प्रकटीकरण आवश्यकताओं के अधीन हैं
• ✓रिक्त भूमि या 25 या अधिक एकड़ भूमि द्वारा सुरक्षित ऋण TRID आवश्यकताओं के अधीन हैं
• ✓TRID आम तौर पर उन ऋणों पर लागू नहीं होता जो किसी ऐसे व्यक्ति या इकाई द्वारा दिए गए हैं जिसे Regulation Z के अंतर्गत क्रेडिटर नहीं माना जाता

जब ऋण अनुमान दिए जाने के बाद कोई परिवर्तित परिस्थिति उत्पन्न होती है, तो ऋणदाता संशोधित ऋण अनुमान जारी कर सकता है। संघीय कानून (विनियम Z § 1026.19(e)(4)) के अंतर्गत, ऋणदाता को परिवर्तित परिस्थिति स्थापित करने के लिए पर्याप्त सूचना प्राप्त होने के तीन कारोबारी दिनों के भीतर संशोधित ऋण अनुमान पहुँचाना या मेल करना होगा, और उपभोक्ता को इसे ऋण सम्पन्न होने से कम से कम चार कारोबारी दिन पहले प्राप्त करना होगा। क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र दिए जाने की तारीख को या उसके बाद संशोधित ऋण अनुमान प्रदान नहीं किया जा सकता।

• ✓परिवर्तित परिस्थिति का पता चलने के 3 कारोबारी दिनों के भीतर संशोधित ऋण अनुमान पहुँचाना या मेल करना आवश्यक है
• ✓उपभोक्ता को संशोधित ऋण अनुमान ऋण सम्पन्न होने से कम से कम 4 कारोबारी दिन पहले प्राप्त होना चाहिए
• ✓क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र दिए जाने की तारीख को या उसके बाद संशोधित ऋण अनुमान जारी नहीं किया जा सकता

संघीय कानून (Regulation Z §§ 1026.19(e) और 1026.37) के अंतर्गत, ऋणदाता को अधिकांश क्लोज़्ड-एंड लेनदेनों के लिए, जो रियल प्रॉपर्टी द्वारा सुरक्षित हैं (रिवर्स मॉर्गेज को छोड़कर), उपभोक्ता को सद्भावपूर्ण लोन एस्टिमेट प्रदान करना होता है। यह GFE और प्रारंभिक TIL का स्थान लेता है।

• ✓लोन एस्टिमेट सामान्यतः उपभोक्ता का आवेदन प्राप्त होने के तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर प्रदान किया जाना चाहिए।
• ✓लोन एस्टिमेट में क्रेडिट लागतों और लेनदेन की शर्तों का सद्भावपूर्ण अनुमान होना चाहिए, और यदि सटीक जानकारी अज्ञात हो, तो यह उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी पर आधारित होना चाहिए।
• ✓या तो ऋणदाता या आवेदन प्राप्त करने वाला मॉर्गेज ब्रोकर लोन एस्टिमेट प्रदान कर सकता है।

संघीय कानून (TILA/RESPA, जिसे CFPB द्वारा TRID नियम के तहत लागू किया जाता है) के अंतर्गत, ऋणदाता को उपभोक्ता का आवेदन प्राप्त होने के बाद तीसरे कारोबारी दिन तक या उससे पहले लोन एस्टिमेट डिलीवर करना या मेल में डालना होता है। इसे लेन-देन के समापन से कम से कम सात कारोबारी दिन पहले भी डिलीवर या मेल किया जाना चाहिए।

• ✓लोन एस्टिमेट को आवेदन के 3 कारोबारी दिनों के भीतर डिलीवर या मेल किया जाना चाहिए
• ✓लोन एस्टिमेट को लेन-देन के समापन से कम से कम 7 कारोबारी दिन पहले डिलीवर या मेल किया जाना चाहिए
• ✓7-कारोबारी-दिन की प्रतीक्षा अवधि प्रारंभिक लोन एस्टिमेट पर लागू होती है, लेकिन संशोधित लोन एस्टिमेट पर नहीं

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, उपभोक्ता द्वारा आवेदन गठित करने वाली छह सूचनाएँ प्रस्तुत किए जाने पर ऋण अनुमान (Loan Estimate) प्रदान करने का दायित्व सक्रिय होता है: (1) उपभोक्ता का नाम, (2) आय, (3) क्रेडिट रिपोर्ट के लिए सामाजिक सुरक्षा नंबर, (4) संपत्ति का पता, (5) संपत्ति के मूल्य का अनुमान, और (6) माँग की गई मॉर्गेज ऋण राशि।

• ✓आवेदन में छह घटक होते हैं: नाम, आय, एसएसएन, संपत्ति का पता, संपत्ति का अनुमानित मूल्य, और अनुरोधित ऋण राशि
• ✓CFPB ने RESPA की पूर्व परिभाषा से पुराने “कैच-ऑल” सातवें तत्व को हटा दिया
• ✓जानकारी केवल इसलिए “प्रस्तुत” नहीं मानी जाती कि वह ऋणदाता की फाइलों या सिस्टम में मौजूद है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, ऋण अनुमान (Loan Estimate) दिए जाने के बाद उपभोक्ता किसी भी तरीके से (मौखिक, लिखित, ईमेल, या फ़ॉर्म पर हस्ताक्षर करके) संवाद करके आगे बढ़ने की मंशा दर्शाता है, जब तक कि ऋणदाता किसी विशिष्ट तरीके की आवश्यकता न रखता हो। मौन कभी भी आगे बढ़ने की मंशा का संकेत नहीं होता, और ऋणदाता को उस संवाद का दस्तावेजीकरण करना चाहिए।

• ✓आगे बढ़ने की मंशा Loan Estimate दिए जाने के बाद किसी भी तरीके से व्यक्त की जा सकती है, जब तक कि कोई विशिष्ट तरीका आवश्यक न हो
• ✓उपभोक्ता का मौन आगे बढ़ने की मंशा का सूचक नहीं है
• ✓ऋणदाता को § 1026.25 के अंतर्गत रिकॉर्ड प्रतिधारण के लिए आगे बढ़ने की मंशा के संवाद का दस्तावेजीकरण करना चाहिए

संघीय कानून (RESPA धारा 5, 12 U.S.C. 2604, और Regulation Z § 1026.19(g), जिसका प्रवर्तन CFPB करता है) के अंतर्गत, ऋणदाताओं को उन उपभोक्ताओं को विशेष सूचना पुस्तिका (“Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”) प्रदान करनी होती है जो अचल संपत्ति या सहकारी इकाई द्वारा सुरक्षित उपभोक्ता ऋण लेनदेन के लिए आवेदन करते हैं। यह पुस्तिका उपभोक्ताओं को अचल संपत्ति लेनदेन और निपटान लागतों को समझने में मदद करती है। इसे ऋणदाता द्वारा उपभोक्ता का ऋण आवेदन प्राप्त होने के बाद तीन व्यावसायिक दिनों से अधिक देरी नहीं करते हुए वितरित या डाक से भेजा जाना चाहिए।

• ✓ऋण आवेदन प्राप्त होने के 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर विशेष सूचना पुस्तिका वितरित या डाक से भेजी जानी चाहिए (§ 1026.19(g)(1)(i))
• ✓अचल संपत्ति या सहकारी इकाई द्वारा सुरक्षित उपभोक्ता ऋण लेनदेनों के लिए आवश्यक
• ✓वर्तमान पुस्तिका “Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide” है, जिसने HUD की Settlement Cost Booklet का स्थान लिया

पृष्ठ 1 पर ऋण शर्तें तालिका में ऋण राशि, प्रारंभिक ब्याज दर, प्रारंभिक मासिक मूलधन और ब्याज राशि, ऋण के निष्पादन के बाद इन राशियों में किसी भी समायोजन, क्या ऋण में पूर्वभुगतान जुर्माना शामिल है, और क्या ऋण में बैलून भुगतान शामिल है, का प्रकटीकरण किया जाता है। “क्या यह राशि क्लोज़िंग के बाद बढ़ सकती है?” के अंतर्गत, ऋणदाता प्रत्येक मद के लिए हाँ या नहीं का प्रकटीकरण करता है, और यदि हाँ हो तो विवरण देता है।

• ✓ऋण शर्तें तालिका ऋण राशि, ब्याज दर, और मासिक मूलधन व ब्याज का प्रकटीकरण करती है
• ✓यह भी प्रकट करती है कि ऋण में पूर्वभुगतान जुर्माना है या बैलून भुगतान है
• ✓प्रत्येक मद दर्शाती है कि क्या राशि क्लोज़िंग के बाद बढ़ सकती है (हाँ/नहीं)

प्रीपेमेंट पेनल्टी ऐसा शुल्क है जो ऋण के मूलधन का पूरा या कुछ हिस्सा देय होने से पहले चुकाने पर लगाया जाता है; इसमें वह माफ किया गया तीसरे पक्ष का शुल्क शामिल नहीं है जो लेनदार तब लगाता है जब उपभोक्ता क्लोज़िंग के 36 महीनों के भीतर पूरा मूलधन समय से पहले चुका देता है। बैलून पेमेंट ऐसा भुगतान है जो नियमित आवधिक भुगतान से दो गुना से अधिक होता है। जब इनमें से कोई भी विशेषता मौजूद होती है, तो प्रकटीकरण ‘हाँ’ बताता है और अधिकतम राशि तथा संबंधित तिथि/अवधि देता है।

• ✓प्रीपेमेंट पेनल्टी मूलधन को जल्दी चुकाने (देय होने से पहले) पर लगने वाला शुल्क है
• ✓बैलून पेमेंट नियमित आवधिक भुगतान से दो गुना से अधिक का भुगतान है
• ✓यदि मौजूद हो, तो प्रकटीकरण अधिकतम राशि और लागू तिथि या अवधि बताता है

लोन एस्टिमेट की प्रोजेक्टेड पेमेंट्स तालिका ऋण की अवधि में उपभोक्ता द्वारा किए जाने वाले आवधिक भुगतानों के अनुमान दिखाती है। संघीय कानून (TILA/RESPA, जिसे CFPB द्वारा रेगुलेशन Z के अंतर्गत लागू किया जाता है) के तहत, लेनदारों को विशिष्ट आवधिक भुगतान घटकों का खुलासा करना होता है ताकि उधारकर्ता समझ सकें कि भुगतान कैसे बदल सकते हैं।

• ✓प्रोजेक्टेड पेमेंट्स तालिका में मूलधन और ब्याज, बंधक बीमा, अनुमानित एस्क्रो, और अनुमानित कुल मासिक भुगतान का खुलासा किया जाना चाहिए।
• ✓अनुमानित कर, बीमा और एसेसमेंट दिखाए जाने चाहिए, भले ही उनका भुगतान एस्क्रो निधियों से न किया जाए।
• ✓तालिका यह दर्शाती है कि कर, बीमा और एसेसमेंट उपभोक्ता के एस्क्रो खाते से भुगतान किए जाएंगे या नहीं (§ 1026.37(c)(2))।

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट के पृष्ठ 2 पर अधिकतम चार श्रेणियाँ प्रकट की जाती हैं: लोन लागतों और अन्य लागतों का सद्भावना-आधारित मदवार विवरण, क्लोज़ करने हेतु नकद की गणना तालिका, समायोज्य भुगतान (AP) तालिका, और समायोज्य ब्याज दर (AIR) तालिका।

• ✓लोन लागतें ऋणदाता और ऋण सृजन के दौरान ऋणदाता द्वारा आवश्यक तृतीय-पक्ष प्रदाताओं को भुगतान की जाती हैं (§ 1026.37(f))
• ✓अन्य लागतों में कर, सरकारी रिकॉर्डिंग शुल्क, और अन्य अचल संपत्ति क्लोज़िंग भुगतान शामिल हैं (§ 1026.37(g))
• ✓AP तालिका समायोज्य मासिक भुगतान वाले ऋणों पर लागू होती है; AIR तालिका समायोज्य ब्याज दर वाले ऋणों पर लागू होती है
• ✓लोन लागतों और अन्य लागतों की राशियाँ निकटतम पूर्ण डॉलर तक पूर्णांकित की जाती हैं

लोन एस्टिमेट पर ऋण लागतों का खुलासा तीन उप-योग वाले उपशीर्षकों के अंतर्गत किया जाता है, और उनका योग कुल ऋण लागत होता है। यह संरचना उधारकर्ताओं को यह देखने में मदद करती है कि कौन-से शुल्क शॉपेबल हैं।

• ✓तीन उपशीर्षक हैं: ओरिजिनेशन शुल्क, वे सेवाएँ जिनके लिए आप शॉप नहीं कर सकते, और वे सेवाएँ जिनके लिए आप शॉप कर सकते हैं
• ✓कुल ऋण लागत = तीनों उप-योगों का योग (§ 1026.37(f)(4))
• ✓मदों का खुलासा ऐसी शब्दावली का उपयोग करके किया जाना चाहिए जो सेवा का स्पष्ट वर्णन करे और, सेवाओं के मामले में, वर्णानुक्रम में हों।

लोन एस्टिमेट पर, कुल क्लोज़िंग लागत, कुल ऋण लागत, कुल अन्य लागत और ऋणदाता क्रेडिट का योग है। संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, यह आंकड़ा इस बात का सारांश देता है कि उधारकर्ता ऋण के संबंध में क्या भुगतान करेगा।

• ✓कुल क्लोज़िंग लागत = कुल ऋण लागत + कुल अन्य लागत + ऋणदाता क्रेडिट (§ 1026.37(g)(6))
• ✓ऋणदाता क्रेडिट को ऋणात्मक संख्या के रूप में प्रकट किया जाता है क्योंकि वे उधारकर्ता की लागतों को कम करते हैं

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, Loan Estimate की Calculating Cash to Close तालिका दर्शाती है कि अनुमानित कैश टू क्लोज़ (Estimated Cash to Close) कैसे निकाला जाता है। अनुमानित कैश टू क्लोज़ तालिका में प्रकट की गई अन्य सात राशियों का योग है: कुल क्लोज़िंग लागतें (Total Closing Costs), वित्तपोषित क्लोज़िंग लागतें (Closing Costs Financed), डाउन पेमेंट/उधारकर्ता से धन (Down Payment/Funds from Borrower), जमा (Deposit), उधारकर्ता के लिए धन (Funds for Borrower), विक्रेता क्रेडिट (Seller Credits), और समायोजन एवं अन्य क्रेडिट (Adjustments and Other Credits)।

• ✓इस तालिका में कुल क्लोज़िंग लागतें (Total Closing Costs) एक धनात्मक संख्या के रूप में प्रकट की जाती हैं और Other Costs तालिका के कुल के बराबर होती हैं (§ 1026.37(h)(1)(i))
• ✓अनुमानित कैश टू क्लोज़ (Estimated Cash to Close) इस तालिका में अन्य सात राशियों का योग है (§ 1026.37(h)(1)(viii))

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट के पृष्ठ 3 की तुलना तालिका उपभोक्ताओं को ऋणों की तुलना करने में सहायता करती है। यह 5 वर्षों में (60वें महीने तक कुल भुगतान और भुगतान किया गया मूलधन), वार्षिक प्रतिशत दर (APR), और कुल ब्याज प्रतिशत (TIP) का खुलासा करती है। APR ऋण अवधि में लागतों को एक दर के रूप में व्यक्त करता है और ब्याज दर नहीं है।

• ✓APR ऋण अवधि में लागतों को एक दर के रूप में व्यक्त करता है और ब्याज दर के समान नहीं है (§ 1026.37(l)(2))
• ✓TIP ऋण अवधि में भुगतान किया गया कुल ब्याज है जिसे ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है (§ 1026.37(l)(3))

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, उपभोक्ता के लिए लोन एस्टिमेट पर हस्ताक्षर करना आवश्यक नहीं है। एक ऋणदाता केवल प्राप्ति की पुष्टि के लिए हस्ताक्षर रेखा जोड़ सकता है, और उसे ठीक मॉडल-फॉर्म की भाषा का उपयोग करना चाहिए। हस्ताक्षर करना केवल प्राप्ति की पुष्टि करता है और उपभोक्ता को ऋण स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं करता।

• ✓उपभोक्ता के लिए लोन एस्टिमेट पर हस्ताक्षर करना आवश्यक नहीं है (§ 1026.37(n)(1))
• ✓यदि कोई Confirm Receipt तालिका का उपयोग नहीं किया जाता है, तो एक Loan Acceptance कथन अवश्य दिखाई देना चाहिए जिसमें कहा गया हो कि उपभोक्ता को ऋण स्वीकार करने की आवश्यकता नहीं है क्योंकि उसने फॉर्म प्राप्त किया या आवेदन पर हस्ताक्षर किए (§ 1026.37(n)(2))

संघीय कानून के अंतर्गत, CFPB मानक और मॉडल लोन एस्टिमेट फ़ॉर्म उपलब्ध कराता है। उपयोग अनिवार्य है या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि ऋण संघीय रूप से संबंधित बंधक ऋण है या नहीं।

• ✓संघीय रूप से संबंधित बंधक ऋणों (अधिकांश बंधकों) के लिए, लोन एस्टिमेट एक मानक फ़ॉर्म है जिसका उपयोग लेनदारों को सभी तत्वों (फ़ॉन्ट आकार, बोल्डिंग, शेडिंग, अंडरस्कोरिंग) के साथ करना होता है
• ✓जो ऋण संघीय रूप से संबंधित नहीं हैं, उनके लिए यह फ़ॉर्म एक मॉडल फ़ॉर्म है जिसका ठीक वैसा ही उपयोग आवश्यक नहीं है, लेकिन प्रकटीकरण सामग्री और प्रारूप में पर्याप्त रूप से समान होने चाहिए
• ✓उचित रूप से भरे गए और सटीक सामग्री वाले उपयुक्त लोन एस्टिमेट नमूना फ़ॉर्म का उपयोग सुरक्षित पनाह (सेफ हार्बर) प्रदान करता है

संघीय कानून (Regulation Z §§ 1026.37(f) और (g)) के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट के पृष्ठ 2 पर शुल्कों को दो सामान्य श्रेणियों में मदवार सूचीबद्ध किया जाता है। इस अंतर को समझना परीक्षा में पूछे जाने योग्य है।

• ✓Loan Costs का भुगतान उपभोक्ता द्वारा क्रेडिटर और उन सेवाओं के तृतीय-पक्ष प्रदाताओं को किया जाता है जिन्हें क्रेडिटर आवश्यक ठहराता है, सामान्यतः ऋण ऑरिजिनेशन के दौरान।
• ✓Other Costs में कर, सरकारी रिकॉर्डिंग शुल्क, और रियल एस्टेट क्लोज़िंग प्रक्रिया में शामिल कुछ अन्य भुगतान शामिल होते हैं।
• ✓Loan Estimate पर N/A पदनाम का उपयोग नहीं किया जा सकता; लागू न होने वाले प्रकटीकरणों को छोड़ दिया जाता है या रिक्त छोड़ दिया जाता है।

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, एक उपभोक्ता सात व्यावसायिक दिवसों की प्रतीक्षा अवधि को संशोधित कर सकता है या उससे छूट ले सकता है, यदि कोई वास्तविक व्यक्तिगत वित्तीय आपातकाल हो (उदाहरण के लिए, आसन्न बंधक-जब्ती बिक्री)। उपभोक्ता को आपातकाल का वर्णन करने वाला तिथि अंकित लिखित वक्तव्य प्रदान करना होगा, जिस पर सभी मुख्य रूप से उत्तरदायी उपभोक्ताओं के हस्ताक्षर हों। लेनदार पूर्व-मुद्रित छूट फॉर्म प्रदान नहीं कर सकता।

• ✓छूट के लिए वास्तविक व्यक्तिगत वित्तीय आपातकाल आवश्यक है
• ✓उपभोक्ता को आपातकाल का वर्णन करने वाला तिथि अंकित लिखित वक्तव्य प्रदान करना होगा, जिस पर सभी मुख्य रूप से उत्तरदायी उपभोक्ताओं के हस्ताक्षर हों
• ✓लेनदार पूर्व-मुद्रित छूट फॉर्म प्रदान नहीं कर सकता

संघीय कानून (TILA/RESPA) के तहत, एक मॉर्गेज ब्रोकर जो उपभोक्ता का आवेदन प्राप्त करता है, ऋणदाता की ओर से लोन एस्टिमेट प्रदान कर सकता है, जिससे ऋणदाता का दायित्व पूरा होता है। हालाँकि, त्रुटियों या दोषों के लिए ऋणदाता कानूनी रूप से जिम्मेदार बना रहता है, और रिकॉर्ड प्रतिधारण आवश्यकताएँ लागू होती हैं।

• ✓मॉर्गेज ब्रोकर ऋणदाता की ओर से लोन एस्टिमेट प्रदान कर सकता है
• ✓भले ही ब्रोकर इसे प्रदान करे, त्रुटियों या दोषों के लिए ऋणदाता कानूनी रूप से जिम्मेदार है
• ✓ब्रोकर को 3-वर्षीय रिकॉर्ड प्रतिधारण आवश्यकता का पालन करना होगा

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, यदि ऋण अनुमान (Loan Estimate) व्यक्तिगत रूप से वितरित नहीं किया जाता है, तो उपभोक्ता को यह डाक द्वारा भेजे जाने या वितरित किए जाने के तीन व्यावसायिक दिनों बाद प्राप्त माना जाता है। ऋण अनुमान व्यक्तिगत रूप से, डाक द्वारा, या इलेक्ट्रॉनिक वितरण द्वारा दिया जा सकता है (E-SIGN अधिनियम की सहमति संबंधी आवश्यकताओं के अधीन)।

• ✓यदि व्यक्तिगत रूप से वितरित नहीं किया गया हो, तो उपभोक्ता को डाक द्वारा भेजे जाने के 3 व्यावसायिक दिनों बाद ऋण अनुमान प्राप्त माना जाता है
• ✓वितरण व्यक्तिगत रूप से, डाक द्वारा, या इलेक्ट्रॉनिक रूप से हो सकता है
• ✓इलेक्ट्रॉनिक वितरण को E-SIGN अधिनियम के उपभोक्ता सहमति प्रावधानों का पालन करना चाहिए

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, कोई लेनदार लोन एस्टिमेट प्रदान करने को उपभोक्ता द्वारा सूचना सत्यापित करने वाले दस्तावेज़ जमा करने पर शर्त नहीं बना सकता। लेनदार मौखिक रूप से जानकारी मांग सकता है, लेकिन लोन एस्टिमेट जारी करने से पहले सहायक दस्तावेज़ (जैसे, खरीद समझौता, बैंक विवरण) की मांग नहीं कर सकता।

• ✓लेनदार लोन एस्टिमेट प्रदान करने से पहले सत्यापन दस्तावेज़ों की मांग नहीं कर सकता
• ✓लेनदार यह नहीं कह सकता कि सत्यापन दस्तावेज़ों के बिना वह लोन एस्टिमेट प्रदान नहीं करेगा
• ✓एक ऑनलाइन प्रणाली उन आवेदनों को, जिनमें छह तत्व मौजूद हैं, केवल इस आधार पर अस्वीकार नहीं कर सकती कि पसंदीदा अतिरिक्त जानकारी गायब है

संघीय कानून (TILA/RESPA) के तहत, यदि उपभोक्ता छह में से केवल पाँच तत्व प्रदान करता है (उदाहरण के लिए, संपत्ति का पता नहीं), तो लोन एस्टिमेट आवश्यक नहीं होता और प्री-अप्रूवल जारी किया जा सकता है। एक बार सभी छह तत्व प्रदान कर दिए जाएँ, तो लोन एस्टिमेट आवश्यक होता है। यदि उपभोक्ता आवेदन वापस ले लेता है या आवेदन 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर स्वीकृत नहीं हो सकता, तो लोन एस्टिमेट आवश्यक नहीं होता — लेकिन यदि लेन-देन बाद में मूल शर्तों पर पूरा होता है, तो यह आवश्यक होता है।

• ✓छह में से केवल 5 तत्व प्रदान करने से लोन एस्टिमेट का दायित्व उत्पन्न नहीं होता
• ✓सभी छह तत्व लोन एस्टिमेट को ट्रिगर करते हैं, चाहे प्री-अप्रूवल/प्री-क्वालिफिकेशन अनुरोध ही क्यों न हों
• ✓यदि उपभोक्ता 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर आवेदन वापस ले लेता है, तो लोन एस्टिमेट आवश्यक नहीं होता, लेकिन यदि मूल शर्तों पर पूरा हो जाए तो इसे प्रदान करना आवश्यक होता है

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट देने के लिए, व्यावसायिक दिवस का अर्थ कोई भी ऐसा दिन है जिस दिन लेनदार के कार्यालय अपने लगभग सभी व्यावसायिक कार्यों को करने के लिए जनता के लिए खुले हों। एक भिन्न, अधिक सटीक परिभाषा (रविवार और संघीय अवकाशों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन) क्लोजिंग डिस्क्लोज़र की प्राप्ति के लिए दिनों की गणना पर लागू होती है।

• ✓लोन एस्टिमेट की डिलीवरी के लिए, व्यावसायिक दिवस = वह दिन जब लेनदार के कार्यालय लगभग सभी व्यावसायिक कार्यों के लिए खुले हों
• ✓क्लोजिंग डिस्क्लोज़र के लिए, व्यावसायिक दिवस = रविवार और कानूनी संघीय अवकाशों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन
• ✓इन दो व्यावसायिक-दिवस परिभाषाओं को आपस में भ्रमित नहीं किया जाना चाहिए

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, लेनदार उपभोक्ताओं को लोन एस्टिमेट से पहले अनुमान दे सकते हैं, लेकिन उपभोक्ता-विशिष्ट शर्तों/लागतों का कोई भी लिखित अनुमान पहले पृष्ठ के शीर्ष पर आवश्यक डिस्क्लेमर अवश्य दर्शाए: “आपकी वास्तविक ब्याज दर, भुगतान और लागतें अधिक हो सकती हैं। ऋण चुनने से पहले एक आधिकारिक लोन एस्टिमेट प्राप्त करें।” यह कम से कम 12-पॉइंट फ़ॉन्ट में होना चाहिए और लोन एस्टिमेट या क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र से मिलता-जुलता नहीं हो सकता।

• ✓लोन एस्टिमेट से पहले का लिखित अनुमान पहले पृष्ठ के शीर्ष पर आवश्यक डिस्क्लेमर अवश्य दर्शाए।
• ✓डिस्क्लेमर 12-पॉइंट फ़ॉन्ट से छोटा नहीं होना चाहिए।
• ✓अनुमान में लोन एस्टिमेट या क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र (मॉडल फ़ॉर्म H-26) से काफ़ी हद तक मिलते-जुलते शीर्षक, सामग्री या प्रारूप नहीं होने चाहिए।

संघीय कानून (रेगुलेशन Z, CFPB) के अंतर्गत, विशेष सूचना बुकलेट कुछ लेन-देनों में आवश्यक नहीं है। § 1026.40 के अधीन HELOC के लिए, लेनदार या मॉर्गेज ब्रोकर इसके बजाय “When Your Home is On the Line” ब्रोशर प्रदान कर सकता है। यह बुकलेट उन लेन-देनों के लिए आवश्यक नहीं है जिनका उद्देश्य एक से चार परिवारों वाली आवासीय संपत्ति की खरीद नहीं है, जैसे रीफाइनेंसिंग, क्लोज्ड-एंड अधीनस्थ-लियेन ऋण, या रिवर्स मॉर्गेज।

• ✓§ 1026.40 के अधीन HELOC के लिए, “When Your Home is On the Line” ब्रोशर इसके बजाय प्रदान किया जा सकता है (§ 1026.19(g)(1)(ii))
• ✓रीफाइनेंसिंग, क्लोज्ड-एंड अधीनस्थ-लियेन ऋण, या रिवर्स मॉर्गेज के लिए आवश्यक नहीं (§ 1026.19(g)(1)(iii))
• ✓बुकलेट की आवश्यकता एक से चार परिवारों वाली आवासीय संपत्ति की खरीद पर लागू होती है

संघीय कानून (विनियम Z, CFPB) के अंतर्गत, जब दो या अधिक व्यक्ति किसी ऋण के लिए एक साथ आवेदन करते हैं, तो ऋणदाता विशेष सूचना पुस्तिका की एक ही प्रति उनमें से केवल एक को दे सकता है। यदि उपभोक्ता किसी मॉर्टगेज ब्रोकर का उपयोग करता है, तो मॉर्टगेज ब्रोकर को वह पुस्तिका प्रदान करनी होगी और ऋणदाता को ऐसा करने की आवश्यकता नहीं होगी।

• ✓जब कई व्यक्ति संयुक्त रूप से आवेदन करते हैं, तो केवल एक पुस्तिका प्रदान की जानी चाहिए (टिप्पणी 19(g)(1)-2)
• ✓जब किसी मॉर्टगेज ब्रोकर का उपयोग किया जाता है, तो ब्रोकर को पुस्तिका प्रदान करनी होगी और ऋणदाता उस कर्तव्य से मुक्त हो जाता है (§ 1026.19(g)(1)(i))

संघीय कानून (रेगुलेशन Z, CFPB) के तहत, विशेष सूचना पुस्तिका को ऋणदाता की वेबसाइट पर उपलब्ध कराना डिलीवरी की आवश्यकता को पूरा नहीं करता। ऋणदाता को उपभोक्ता का आवेदन प्राप्त होने के बाद अधिकतम तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर पुस्तिका वास्तव में डिलीवर करनी होगी या डाक से भेजनी होगी।

• ✓पुस्तिका को वेबसाइट पर पोस्ट करना TILA-RESPA नियम की डिलीवरी आवश्यकता को पूरा नहीं करता।
• ✓वास्तविक डिलीवरी या 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर डाक से भेजना आवश्यक है।

पर्चेज़ मनी मॉर्गेज के लिए, लेनदार संपत्ति का विक्रय मूल्य प्रकट करता है। यदि विक्रय मूल्य में चल संपत्ति शामिल है, तो चल संपत्ति के मूल्य के लिए कटौती किए बिना वह पूरा मूल्य उपयोग किया जाता है। विक्रेता रहित लेनदेन (जैसे रीफाइनेंस या नए निर्माण) के लिए, लेनदार इसके बजाय संपत्ति का मूल्यांकित मूल्य या अनुमानित मूल्य प्रकट करता है।

• ✓खरीद लेनदेन संपत्ति का विक्रय मूल्य प्रकट करते हैं
• ✓विक्रेता रहित लेनदेन मूल्यांकित मूल्य या अनुमानित मूल्य प्रकट करते हैं
• ✓संपत्ति में ज़िप कोड शामिल होना चाहिए; यदि कोई पता उपलब्ध नहीं है, तो स्थान का विवरण उपयोग किया जाता है

लोन एस्टिमेट उपभोक्ता के ऋण के अभिप्रेत उपयोग का खुलासा चार उद्देश्यों में से किसी एक का उपयोग करके करता है: खरीद (संपत्ति के अधिग्रहण का वित्तपोषण), पुनर्वित्त (संपत्ति द्वारा सुरक्षित मौजूदा दायित्व का पुनर्वित्त, भले ही ऋणदाता मूल धारक या सेवा प्रदाता न हो), निर्माण (संपत्ति पर आवास के प्रारंभिक निर्माण का वित्तपोषण), या गृह इक्विटी ऋण (कोई अन्य उद्देश्य)।

• ✓संघीय कानून के अंतर्गत, ऋण का उद्देश्य खरीद, पुनर्वित्त, निर्माण, या गृह इक्विटी ऋण के रूप में खुलासा किया जाता है
• ✓पुनर्वित्त तब भी लागू होता है जब ऋणदाता मूल दायित्व का धारक या सेवा प्रदाता न हो
• ✓गृह इक्विटी ऋण किसी भी अन्य उद्देश्य के लिए खुलासा की जाने वाली व्यापक श्रेणी है

Loan Estimate में ऋण प्रकार निम्नलिखित में से एक के रूप में बताया जाता है: पारंपरिक (Conventional) यदि ऋण किसी संघीय या राज्य सरकारी एजेंसी द्वारा गारंटीकृत या बीमित नहीं है; FHA यदि Federal Housing Administration द्वारा बीमित है; VA यदि U.S. Department of Veterans Affairs द्वारा गारंटीकृत है; या अन्य (संक्षिप्त विवरण के साथ) यदि किसी अन्य संघीय या राज्य एजेंसी द्वारा बीमित या गारंटीकृत है।

• ✓पारंपरिक (Conventional) का अर्थ है कि ऋण सरकारी बीमित या गारंटीकृत नहीं है
• ✓FHA का अर्थ है Federal Housing Administration द्वारा बीमित; VA का अर्थ है Dept. of Veterans Affairs द्वारा गारंटीकृत
• ✓“अन्य” का उपयोग संक्षिप्त विवरण के साथ उन ऋणों के लिए किया जाता है जिन्हें अन्य संघीय या राज्य एजेंसियों द्वारा समर्थित किया जाता है

लोन एस्टिमेट बताता है कि ब्याज दर लॉक है या नहीं (हाँ या नहीं)। यदि वितरण के समय दर लॉक है, तो लॉक अवधि समाप्त होने की तारीख और समय (समय क्षेत्र सहित) प्रकट किया जाना चाहिए। प्रत्येक लोन एस्टिमेट पर, अनुमानित क्लोजिंग लागत समाप्त होने की तारीख और समय (समय क्षेत्र सहित) प्रकट किया जाना चाहिए।

• ✓लोन एस्टिमेट बताता है कि ब्याज दर लॉक है या नहीं (हाँ/नहीं)
• ✓यदि लॉक है, तो लॉक समाप्त होने की तारीख और समय (समय क्षेत्र सहित) प्रकट किया जाना चाहिए
• ✓प्रत्येक लोन एस्टिमेट पर अनुमानित क्लोजिंग लागत समाप्त होने की तारीख और समय प्रकट किया जाना चाहिए

यदि ऋण पूर्ण होने के समय प्रारंभिक ब्याज दर ज्ञात न हो (जैसे समायोज्य-दर ऋण में), तो ऋणदाता पूर्ण-सूचकांकित दर प्रकट करता है — यह ब्याज दर ऋण पूर्ण होने के समय सूचकांक मूल्य और मार्जिन का उपयोग करके गणना की जाती है। प्रारंभिक मूलधन और ब्याज भुगतान की गणना उसी पूर्ण-सूचकांकित दर का उपयोग करके की जाती है।

• ✓जब प्रारंभिक दर ज्ञात न हो, तो पूर्ण-सूचकांकित दर (ऋण पूर्ण होने के समय सूचकांक + मार्जिन) प्रकट की जाती है
• ✓प्रारंभिक मूलधन और ब्याज भुगतान की गणना पूर्ण-सूचकांकित दर का उपयोग करके की जाती है
• ✓यह उन समायोज्य-दर ऋणों पर लागू होता है जिनमें प्रारंभिक दर अभी तय नहीं हुई है

जब ऋण के जीवनकाल के दौरान कुछ ट्रिगरिंग घटनाएँ हो सकती हैं, तो घटना के बाद भुगतान की राशियाँ दिखाने के लिए अतिरिक्त स्तंभ जोड़े जाने चाहिए। यह उधारकर्ताओं को समायोज्य-दर, केवल-ब्याज, नकारात्मक परिशोधन और बैलून ऋणों पर भविष्य में भुगतान में होने वाले परिवर्तनों के बारे में सचेत करता है।

• ✓ट्रिगरिंग घटनाओं में मूलधन और ब्याज (Principal & Interest) में परिवर्तन (जैसे, समायोज्य-दर ऋण), एक निर्धारित बैलून भुगतान, और बंधक बीमा की स्वचालित समाप्ति शामिल हैं।
• ✓प्रक्षेपित भुगतान तालिका में अधिकतम चार स्तंभ हो सकते हैं।
• ✓अंतिम भुगतान के रूप में निर्धारित बैलून भुगतान के लिए हमेशा अपना अलग स्तंभ आवश्यक होता है जिसका शीर्षक “अंतिम भुगतान” होता है।

प्रत्येक कॉलम के लिए, अनुमानित कुल मासिक भुगतान को मूलधन एवं ब्याज, बंधक बीमा, और अनुमानित एस्क्रो के योग के रूप में प्रकट किया जाता है। यह उधारकर्ता को मासिक आवास भुगतान का पूर्ण अनुमान प्रदान करता है।

• ✓अनुमानित कुल मासिक भुगतान = मूलधन एवं ब्याज + बंधक बीमा + अनुमानित एस्क्रो (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓यदि बंधक बीमा आवश्यक नहीं है, तो “0” प्रकट करें; यदि कोई एस्क्रो खाता स्थापित नहीं किया जाएगा, तो अनुमानित एस्क्रो के लिए “0” प्रकट करें

लोन एस्टिमेट का पृष्ठ 1 अनुमानित क्लोजिंग लागतों और क्लोजिंग के लिए अनुमानित नकद राशि का सारांश देता है। अनुमानित क्लोजिंग लागतें पृष्ठ 2 की कुल क्लोजिंग लागतें हैं, जिन्हें कुल ऋण लागतें, कुल अन्य लागतें और ऋणदाता क्रेडिट दर्शाने के लिए मदवार बनाया गया है।

• ✓अनुमानित क्लोजिंग लागतों में कुल ऋण लागतें प्लस कुल अन्य लागतें माइनस ऋणदाता क्रेडिट शामिल होती हैं (§ 1026.37(d)(1)(i))
• ✓पृष्ठ 1 पर क्लोजिंग के लिए अनुमानित नकद राशि पृष्ठ 2 की क्लोजिंग के लिए नकद की गणना तालिका में दी गई राशि से मेल खाती है (§ 1026.37(d)(1)(ii))
• ✓बिना विक्रेता वाले लेन-देन के लिए, उधारकर्ता से/उधारकर्ता को चेकबॉक्स सहित वैकल्पिक क्लोजिंग लागत तालिका का उपयोग किया जा सकता है

ओरिजिनेशन शुल्क वे मदें हैं जो उपभोक्ता प्रत्येक ऋणदाता और लोन ओरिजिनेटर को ऋण/क्रेडिट उत्पन्न करने और बढ़ाने के लिए भुगतान करता है। ब्याज दर कम करने के लिए भुगतान किए गए पॉइंट्स को ऋण राशि के प्रतिशत और डॉलर राशि दोनों के रूप में दिखाया जाता है।

• ✓पॉइंट्स को ऋण राशि के प्रतिशत और डॉलर राशि के रूप में प्रकट किया जाता है; यदि कोई पॉइंट्स नहीं लिए जाते हैं, तो दोनों को खाली छोड़ दें (§ 1026.37(f)(1)(i))
• ✓ब्याज दर के माध्यम से लोन ओरिजिनेटर को अप्रत्यक्ष रूप से दिया गया मुआवज़ा ओरिजिनेशन शुल्क के रूप में प्रकट नहीं किया जाता है
• ✓अधिकतम 13 मदों को मदवार सूचीबद्ध किया जा सकता है; 12 से अधिक की अतिरिक्त मदों को अतिरिक्त शुल्क के रूप में दिखाया जाता है

जिन सेवाओं के लिए आप शॉप नहीं कर सकते, वे ऋणदाता द्वारा चुने गए तीसरे पक्षों द्वारा प्रदान की जाती हैं; जिन सेवाओं के लिए आप शॉप कर सकते हैं, वे उपभोक्ता को सेवा प्रदाता चुनने की अनुमति देती हैं। ऋणदाता तब शॉपिंग की अनुमति देता है जब उपभोक्ता उचित आवश्यकताओं के अधीन सेवा प्रदाता चुन सकता है।

• ✓जिन सेवाओं के लिए आप शॉप नहीं कर सकते (जैसे, मूल्यांकन, क्रेडिट रिपोर्ट, बाढ़ क्षेत्र निर्धारण, ऋणदाता का टाइटल बीमा) — 13 से अधिक मदें प्रकट न करें; अतिरिक्त मदों को ‘Additional Charges’ के रूप में दिखाया जाए और कोई परिशिष्ट (addendum) अनुमत नहीं है।
• ✓जिन सेवाओं के लिए आप शॉप कर सकते हैं (जैसे, कीट निरीक्षण, सर्वेक्षण, टाइटल क्लोज़िंग एजेंट) — 14 से अधिक मदें प्रकट न करें, और अतिरिक्त मदों के लिए Loan Estimate में परिशिष्ट (addendum) का उपयोग किया जा सकता है।
• ✓टाइटल से संबंधित मदें ‘Title –’ से शुरू होनी चाहिए; ऋणदाता के टाइटल बीमा प्रीमियम को किसी भी समवर्ती-खरीद छूट के बिना प्रकट किया जाता है।

अन्य लागतें चार उप-योग वाले उपशीर्षकों के अंतर्गत प्रकट की जाती हैं, जिनका योग कुल अन्य लागतें होता है। ये लागतें मुख्यतः सरकारी कार्रवाई या ऋणदाता से स्वतंत्र उधारकर्ता के दायित्वों द्वारा निर्धारित होती हैं।

• ✓चार उपशीर्षक हैं कर और अन्य सरकारी शुल्क, पूर्व-भुगतान, क्लोज़िंग पर प्रारंभिक एस्क्रो भुगतान, और अन्य
• ✓कुल अन्य लागतें = चार उप-योगों का योग (§ 1026.37(g)(5))
• ✓अन्य लागतों के लिए किसी परिशिष्ट का उपयोग नहीं किया जा सकता; अतिरिक्त मदें उपशीर्षक की अंतिम पंक्ति पर “अतिरिक्त शुल्क” के रूप में दर्शाई जाती हैं

कर और अन्य सरकारी शुल्क के अंतर्गत, रिकॉर्डिंग शुल्क और अन्य कर पहले और हस्तांतरण कर दूसरे स्थान पर प्रकट किए जाते हैं। यह अंतर महत्वपूर्ण है क्योंकि इनकी गणना अलग-अलग तरीके से की जाती है।

• ✓रिकॉर्डिंग शुल्क और अन्य कर दस्तावेज़ों को रिकॉर्ड/इंडेक्स करने के लिए सरकारी शुल्क हैं और बिक्री मूल्य या ऋण राशि पर निर्भर नहीं करते।
• ✓हस्तांतरण कर ऋण राशि या संपत्ति के बिक्री मूल्य पर आधारित होते हैं; राज्य/स्थानीय कानून के तहत प्रयुक्त नाम निर्णायक नहीं है।
• ✓लोन एस्टिमेट पर केवल उपभोक्ता द्वारा भुगतान किए गए हस्तांतरण कर प्रकट किए जाते हैं; विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए कर नहीं दिखाए जाते।

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, लेंडर क्रेडिट ऋणदाता की ओर से उपभोक्ता को किए जाने वाले भुगतान हैं जो किसी विशिष्ट शुल्क का भुगतान नहीं करते और ऋणात्मक संख्या के रूप में दर्शाए जाते हैं। “नो कॉस्ट” ऋणों में, क्लोज़िंग लागतों की भरपाई करने वाला क्रेडिट या रिबेट लेंडर क्रेडिट के रूप में प्रकट किया जाता है, और उन मदों को कवर करने के लिए पर्याप्त होना चाहिए जिनके बारे में ऋणदाता ने बताया था कि उपभोक्ता उनका भुगतान नहीं करेगा।

• ✓लेंडर क्रेडिट को ऋणात्मक संख्या के रूप में प्रकट किया जाता है (टिप्पणी 37(g)(6)(ii)-1)
• ✓“नो कॉस्ट” ऋणों में, ऋणदाता के क्रेडिट या रिबेट को लेंडर क्रेडिट के रूप में प्रकट किया जाना चाहिए और ऋणदाता द्वारा बिना शुल्क बताई गई मदों को कवर करने के लिए पर्याप्त होना चाहिए (टिप्पणी 37(g)(6)(ii)-2)

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के तहत, AIR तालिका केवल तब प्रकट की जाती है जब ऋण की ब्याज दर समापन के बाद बढ़ सकती हो; यदि दर नहीं बढ़ेगी तो इसे नहीं दिखाया जाता। यह सूचकांक + मार्जिन, प्रारंभिक ब्याज दर, न्यूनतम/अधिकतम ब्याज दर, परिवर्तन की आवृत्ति, और ब्याज दर परिवर्तनों की सीमाएँ प्रकट करती है।

• ✓AIR तालिका केवल तब प्रकट की जाती है जब ब्याज दर समापन के बाद बढ़ सकती है (§ 1026.37(j))
• ✓मार्जिन को प्रतिशत के रूप में प्रकट किया जाता है (उदा., LIBOR में 4.25 जोड़ना 4.25% के रूप में दिखाया जाता है) (टिप्पणी 37(j)(1)-1)

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, TIP, ऋण अवधि में भुगतान किया गया कुल ब्याज ÷ ऋण राशि के बराबर होता है, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। उदाहरण: $100,000 का ऋण जिस पर कुल $50,000 ब्याज हो, उसका TIP 50% होता है।

• ✓TIP = (ऋण अवधि में कुल ब्याज ÷ ऋण राशि) × 100
• ✓In 5 Years में पहले भुगतान की देय तिथि के बाद 60वें महीने के अंत तक भुगतान की गई राशियों का खुलासा करता है (§ 1026.37(l)(1))

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट की अन्य विचारणीय बातें तालिका में मूल्यांकन, ऋण ग्रहण (क्या बाद में खरीदार ऋण को ग्रहण कर सकता है), वैकल्पिक गृहस्वामी बीमा विवरण, विलंब भुगतान शुल्क, पुनर्वित्त की प्रकृति, सर्विसिंग का इरादा, और (पुनर्वित्त के लिए) फॉरक्लोज़र के बाद दायित्व से संरक्षण का खुलासा करती है।

• ✓यह तालिका मूल्यांकन, ऋण ग्रहण, गृहस्वामी बीमा, विलंब भुगतान, पुनर्वित्त और सर्विसिंग की जानकारी का खुलासा करती है (§ 1026.37(m))
• ✓पुनर्वित्त लेनदेनों के लिए राज्य-कानून के तहत फॉरक्लोज़र के बाद दायित्व से संरक्षण के बारे में एक विवरण शामिल किया जाता है (§ 1026.37(m))

संघीय कानून के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट एक तीन-पृष्ठ का फॉर्म है जिसमें पंक्तियों की निर्धारित संख्या होती है। ऋणदाता पंक्ति संरचना को बदल नहीं सकते।

• ✓ऋणदाता लागतों के लिए पंक्तियों की संख्या नहीं बदल सकता; अधिक शुल्कों को एकत्रित किया जाता है और “अतिरिक्त शुल्क” के रूप में वर्णित किया जाता है
• ✓पृष्ठ 1 सामान्य जानकारी, ऋण की शर्तें, अनुमानित भुगतान और क्लोज़िंग पर लागत दिखाता है; पृष्ठ 3 संपर्क जानकारी, तुलनाएँ और अन्य विचार दिखाता है
• ✓“जिन सेवाओं को आप स्वयं चुन सकते हैं” अनुभाग में “अतिरिक्त शुल्क” के रूप में बताई गई सेवाओं को परिशिष्ट पर मदवार सूचीबद्ध किया जा सकता है

संघीय कानून (विनियम Z § 1026.19(g)(1)(i), CFPB) के अंतर्गत, यदि ऋणदाता उपभोक्ता के आवेदन को अस्वीकार करता है या उपभोक्ता तीन-कारोबारी-दिन की अवधि समाप्त होने से पहले आवेदन वापस ले लेता है, तो ऋणदाता को विशेष सूचना पुस्तिका प्रदान करना आवश्यक नहीं है।

• ✓यदि आवेदन 3-कारोबारी-दिन की अवधि के भीतर अस्वीकृत या वापस लिया जाता है, तो पुस्तिका आवश्यक नहीं है
• ✓यह ऋणदाता द्वारा अस्वीकृति और उपभोक्ता द्वारा वापसी, दोनों पर लागू होता है (टिप्पणी 19(g)(1)(i)-3)

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, लोन एस्टिमेट पर दिए गए आंकड़े उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी का उपयोग करते हुए सद्भावना से बनाए जाने चाहिए। सद्भावना को लोन एस्टिमेट पर अनुमानित शुल्क की तुलना क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र पर वास्तविक शुल्क से करके मापा जाता है। सामान्यतः, यदि लगाया गया शुल्क अनुमान से अधिक है, तो यह सद्भावना के अनुरूप नहीं है — भले ही बाद में कोई त्रुटि पाई गई हो।

• ✓सद्भावना का निर्धारण लोन एस्टिमेट के आंकड़े की तुलना क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र पर वास्तविक शुल्क से करके किया जाता है
• ✓अनुमान से अधिक शुल्क लगाना सामान्यतः सद्भावना के अनुरूप नहीं होता, भले ही कोई तकनीकी त्रुटि या गणना की गलती हो
• ✓उपभोक्ता से प्रकट किए गए से कम शुल्क लगाना सदैव सद्भावना के अनुरूप होता है, टॉलरेंस की परवाह किए बिना

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, कुछ शुल्क बिना किसी टॉलरेंस सीमा के बढ़ सकते हैं यदि मूल अनुमान उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी पर आधारित था: प्रीपेड ब्याज, संपत्ति बीमा प्रीमियम, एस्क्रो/इम्पाउंड/रिज़र्व खातों में रखी गई राशियाँ, वे सेवाएँ जिनके लिए उपभोक्ता खरीदारी करता है और ऐसा प्रदाता चुनता है जो लेनदार की लिखित सूची में नहीं है, तथा संपत्ति कर / लेनदार द्वारा आवश्यक नहीं की गई सेवाओं के लिए अन्य तृतीय-पक्ष शुल्क।

• ✓बिना टॉलरेंस शुल्क: प्रीपेड ब्याज, संपत्ति बीमा प्रीमियम, और एस्क्रो/इम्पाउंड/रिज़र्व राशियाँ
• ✓जिन सेवाओं के लिए उपभोक्ता ने खरीदारी की और ऐसा प्रदाता चुना जो लेनदार की सूची में नहीं है, उन शुल्कों पर कोई टॉलरेंस सीमा नहीं है
• ✓संपत्ति कर और गैर-आवश्यक सेवाओं के तृतीय-पक्ष शुल्कों पर कोई टॉलरेंस सीमा नहीं है यदि वे उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी पर आधारित हों

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, रिकॉर्डिंग शुल्क और तीसरे पक्ष की सेवाओं के शुल्क (जो ऋणदाता/संबद्ध इकाई को भुगतान नहीं किए जाते, और जहां उपभोक्ता ने ऋणदाता की लिखित सूची से प्रदाता चुनकर खरीदारी की हो) को समूहित किया जाता है और वे 10% संचयी सहनशीलता के अधीन होते हैं। इन शुल्कों का कुल योग ऋण अनुमान पर बताए गए कुल से 10% से अधिक नहीं हो सकता, भले ही कोई व्यक्तिगत शुल्क 10% से अधिक बढ़ जाए।

• ✓रिकॉर्डिंग शुल्क और अर्हता प्राप्त तीसरे पक्ष की सेवा शुल्क 10% संचयी सहनशीलता के अधीन होते हैं
• ✓इन शुल्कों का समुच्चय (योग) अनुमानित योग से 10% से अधिक नहीं हो सकता
• ✓कोई व्यक्तिगत शुल्क 10% से अधिक बढ़ सकता है, जब तक श्रेणी का कुल 10% के भीतर रहे

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, शून्य-सहनशीलता शुल्क (जो बदली हुई परिस्थिति के अभाव में लोन एस्टिमेट से अधिक नहीं हो सकते) में शामिल हैं: लेनदार, बंधक दलाल, या उनके सहयोगी को दिए गए शुल्क जो अन्यथा छूट प्राप्त नहीं हैं; किसी असंबद्ध तीसरे पक्ष को दिए गए शुल्क जब लेनदार ने शॉपिंग की अनुमति नहीं दी थी; और हस्तांतरण कर।

• ✓शून्य-सहनशीलता शुल्क में लेनदार, दलाल, या सहयोगी को दिए गए शुल्क और हस्तांतरण कर शामिल हैं
• ✓किसी असंबद्ध तीसरे पक्ष को दिए गए शुल्क, जहाँ उपभोक्ता को शॉपिंग की अनुमति नहीं थी, शून्य सहनशीलता के अंतर्गत हैं
• ✓शून्य-सहनशीलता शुल्क केवल एक वैध बदली हुई परिस्थिति या ट्रिगरिंग घटना के साथ ही बढ़ सकते हैं

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB TRID Rule) के अंतर्गत, यदि क्लोज़िंग के समय उपभोक्ता द्वारा भुगतान की जाने वाली राशियाँ Loan Estimate में प्रकट राशियों से लागू टॉलरेंस सीमा से अधिक हो जाती हैं, तो लेनदार को एक संशोधित Closing Disclosure प्रदान करना होगा और कंसुमेशन के 60 कैलेंडर दिनों के भीतर उपभोक्ता को अतिरिक्त राशि वापस करके उल्लंघन का निवारण करना होगा। रिफंड नकद रिफंड के रूप में होना आवश्यक नहीं है।

• ✓लेनदार को संशोधित Closing Disclosure प्रदान करना होगा और कंसुमेशन के 60 कैलेंडर दिनों के भीतर निवारण करना होगा
• ✓शून्य-टॉलरेंस शुल्क: प्रकट राशि से अधिक लगाया गया कोई भी शुल्क उपभोक्ता को वापस किया जाना चाहिए
• ✓10% संचयी टॉलरेंस शुल्क: कुल योग प्रकट कुल योग से 10% से अधिक होने पर अतिरिक्त राशि वापस की जानी चाहिए
• ✓निवारण सीधे रिफंड, मूलधन में कमी, या लेंडर क्रेडिट (विशिष्ट या सामान्य) के माध्यम से किया जा सकता है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, क्रेडिटर केवल छह विशिष्ट परिस्थितियों में संशोधित लोन एस्टिमेट (LE) का उपयोग करके टॉलरेंस को रीसेट कर सकते हैं: (1) बदली परिस्थितियाँ जिनके कारण अनुमानित शुल्क अनुमेय सीमाओं से अधिक बढ़ जाता है; (2) बदली परिस्थितियाँ जो ऋणयोग्यता या संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करती हैं और उपभोक्ता को अपात्र बना देती हैं; (3) उपभोक्ता द्वारा अनुरोधित ऋण शर्तों या सेटलमेंट में बदलाव जिससे कोई शुल्क बढ़ता है; (4) LE प्रदान किए जाने के बाद रेट लॉक; (5) LE प्रदान किए जाने के 10 कारोबारी दिनों से अधिक समय बाद उपभोक्ता द्वारा आगे बढ़ने का इरादा व्यक्त करना; और (6) नई निर्माण परियोजनाओं के ऋण जहाँ सेटलमेंट 60 दिनों से अधिक विलंबित हो (यदि LE में यह स्पष्ट रूप से कहा गया हो)।

• ✓टॉलरेंस को संशोधित लोन एस्टिमेट के साथ रीसेट करने की अनुमति केवल छह विशिष्ट ट्रिगरिंग घटनाएँ देती हैं
• ✓सूचनात्मक संशोधनों का उपयोग सद्भावना (गुड फेथ) के लिए तब तक नहीं किया जा सकता जब तक कोई रीसेट करने वाली परिस्थिति भी मौजूद न हो
• ✓सद्भावना (गुड फेथ) बढ़े हुए शुल्कों पर केवल उसी सीमा तक आधारित हो सकती है जितनी संशोधन के कारण वास्तव में न्यायसंगत ठहरती हो
• ✓क्रेडिटरों को § 1026.19(e) के अनुपालन को दर्शाने वाले रिकॉर्ड रखने होंगे

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, यदि उपभोक्ता को किसी सेटलमेंट सेवा के लिए विकल्प चुनने की अनुमति है, तो लेनदार को आवेदन के 3 कार्य दिवसों के भीतर सेवा प्रदाताओं की लिखित सूची देनी होगी (जो ऋण अनुमान से अलग हो)। इसमें प्रत्येक सेवा के लिए कम से कम एक प्रदाता की पहचान होनी चाहिए और यह बताया जाना चाहिए कि उपभोक्ता कोई भिन्न प्रदाता चुन सकता है।

• ✓जब उपभोक्ता विकल्प चुन सकता हो, तो आवेदन के 3 कार्य दिवसों के भीतर सेवा प्रदाताओं की लिखित सूची दी जानी चाहिए
• ✓सूची में प्रत्येक सेवा के लिए कम से कम एक उपलब्ध प्रदाता की पहचान होनी चाहिए और यह बताया जाना चाहिए कि उपभोक्ता कोई अन्य प्रदाता चुन सकता है
• ✓यदि लेनदार विकल्पों को अपनी चुनी हुई सूची तक सीमित कर देता है, तो उपभोक्ता को विकल्प चुनने में सक्षम नहीं माना जाता

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, यदि ऋणदाता लिखित सूची प्रदान करने में विफल रहता है, लेकिन उपभोक्ता को सेवा-प्रदाता चुनने (शॉपिंग) की अनुमति थी, तो शुल्क 10% संचयी टॉलरेंस के अधीन होते हैं — सिवाय इसके कि वे ऋणदाता या संबद्ध को भुगतान किए गए हों, जिस स्थिति में वे शून्य टॉलरेंस के अंतर्गत आते हैं। सेवा-प्रदाता चुनने को रोकने वाली त्रुटियाँ/चूक शुल्क को शून्य टॉलरेंस के अधीन कर देती हैं।

• ✓लिखित सूची प्रदान करने में विफलता (जब सेवा-प्रदाता चुनने की अनुमति थी) शुल्कों को 10% टॉलरेंस पर बनाए रखती है, जब तक कि वे ऋणदाता/संबद्ध को भुगतान न किए गए हों
• ✓ऋणदाता या संबद्ध को भुगतान किए गए शुल्क शून्य टॉलरेंस में चले जाते हैं
• ✓यदि कोई त्रुटि या चूक सेवा-प्रदाता चुनने को रोकती है, तो शुल्क शून्य टॉलरेंस के अधीन हो जाता है

संघीय कानून (TILA/RESPA) के अंतर्गत, ऋणदाता क्रेडिट (सामान्य या विशिष्ट) हमेशा बढ़ सकते हैं, लेकिन केवल किसी साथ आने वाली बदली परिस्थिति के साथ घट सकते हैं। सद्भावना क्लोजिंग पर वास्तव में प्रदान किए गए कुल ऋणदाता क्रेडिट की तुलना ऋण अनुमान पर प्रकट राशि से करती है; प्रकट राशि से कम प्रदान करना शून्य-सहनशीलता का उल्लंघन है।

• ✓ऋणदाता क्रेडिट हमेशा बढ़ सकते हैं, लेकिन केवल बदली परिस्थिति या प्रेरक घटना के साथ घट सकते हैं
• ✓प्रकट किए गए से कम ऋणदाता क्रेडिट प्रदान करना शून्य-सहनशीलता का उल्लंघन है
• ✓सामान्य क्रेडिट सामान्यीकृत भुगतान होते हैं; विशिष्ट क्रेडिट किसी विशेष शुल्क से जोड़े जाते हैं

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, एक लेनदार आम तौर पर Closing Disclosure प्रदान करने से पहले किसी भी समय Loan Estimate को संशोधित कर सकता है, चाहे सद्भावना उद्देश्यों के लिए tolerances को रीसेट करने के लिए हो या जानकारी अद्यतन करने के लिए। उपभोक्ता को संशोधित Loan Estimate consummation से चार व्यावसायिक दिन पहले तक प्राप्त हो जाना चाहिए। सभी संशोधित disclosures उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी पर आधारित होने चाहिए।

• ✓एक लेनदार Closing Disclosure प्रदान किए जाने से पहले किसी भी समय Loan Estimate को संशोधित कर सकता है
• ✓उपभोक्ता को संशोधित Loan Estimate consummation से चार व्यावसायिक दिन पहले तक प्राप्त हो जाना चाहिए
• ✓सभी संशोधित disclosures उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी पर आधारित होने चाहिए
• ✓लेनदार आम तौर पर मूल Loan Estimate में दी गई राशियों से बाध्य होते हैं और केवल विशिष्ट परिस्थितियों में ही tolerances को रीसेट कर सकते हैं

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, टॉलरेंस को रीसेट करने के लिए ‘परिवर्तित परिस्थिति’ का अर्थ है: कोई असाधारण घटना जो किसी भी पक्ष के नियंत्रण से परे हो या उपभोक्ता/लेन-देन विशेष से जुड़ी कोई अन्य अप्रत्याशित घटना; उपभोक्ता/लेन-देन विशेष से जुड़ी ऐसी जानकारी जिस पर लेनदार ने भरोसा किया था और जो गलत थी या बदल गई; या उपभोक्ता/लेन-देन विशेष से जुड़ी नई जानकारी जिस पर प्रकटीकरण देते समय लेनदार ने भरोसा नहीं किया था।

• ✓किसी भी पक्ष के नियंत्रण से परे असाधारण घटनाएँ शामिल हैं (जैसे, प्राकृतिक आपदा)
• ✓लेनदार द्वारा भरोसा की गई गलत या बदली हुई जानकारी शामिल है
• ✓ऐसी नई जानकारी शामिल है जिस पर लेनदार ने पहले भरोसा नहीं किया था
• ✓यह माना जाता है कि लेनदारों ने छह आवेदन मदें एकत्र कर ली हैं और वे बाद में यह दावा नहीं कर सकते कि उन्हें प्राप्त करना एक परिवर्तित परिस्थिति है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, एक बदली हुई परिस्थिति सेटलमेंट शुल्कों को तब प्रभावित करती है जब वह किसी अनुमानित शुल्क को लागू टॉलरेंस से अधिक बढ़ा देती है, या 10% संचयी टॉलरेंस शुल्कों के लिए, राशि को 10% से अधिक बढ़ा देती है। उदाहरणों में संपत्ति को नुकसान पहुँचाने वाली प्राकृतिक आपदाएँ, किसी टाइटल बीमाकर्ता का कारोबार बंद हो जाना, या सीमा विवाद जैसी नई जानकारी शामिल हैं।

• ✓योग्य होने के लिए लागू टॉलरेंस से अधिक वृद्धि होनी चाहिए
• ✓10% संचयी शुल्कों के लिए, राशि में 10% से अधिक वृद्धि होनी चाहिए
• ✓उदाहरण: प्राकृतिक आपदा, टाइटल बीमाकर्ता की विफलता, पड़ोसी द्वारा सीमा दावा

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, एक ऋणदाता संशोधित ऋण अनुमान का उपयोग टॉलरेंस को रीसेट करने के लिए कर सकता है जब उपभोक्ता क्रेडिट शर्तों या निपटान में परिवर्तन का अनुरोध करता है जिससे कोई अनुमानित शुल्क बढ़ता है। हालांकि, ऐसा पुनः प्रकटीकरण जो टॉलरेंस के भीतर कमी या वृद्धि दर्शाता है, टॉलरेंस को रीसेट नहीं करता; ऋणदाता को मूल ऋण अनुमान के विरुद्ध माप जारी रखना चाहिए।

• ✓उपभोक्ता-अनुरोधित परिवर्तन जो किसी शुल्क को बढ़ाते हैं, टॉलरेंस को रीसेट करने की अनुमति देते हैं
• ✓यदि परिवर्तन टॉलरेंस के भीतर है, तो केवल पुनः प्रकटीकरण टॉलरेंस को रीसेट नहीं करता
• ✓उन मामलों में ऋणदाताओं को मूल ऋण अनुमान के विरुद्ध टॉलरेंस मापना जारी रखना चाहिए

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, यदि लोन एस्टिमेट प्रदान किए जाने के समय ब्याज दर लॉक नहीं थी, तो दर को लॉक करने से दर, पॉइंट्स, ऋणदाता क्रेडिट और अन्य दर-निर्भर शुल्क बदल सकते हैं। ऋणदाता को दर लॉक होने के तीन कारोबारी दिनों के भीतर संशोधित लोन एस्टिमेट प्रदान करना होगा। यह आवश्यकता केवल एक बार लागू होती है — यदि अन्य शुल्क नहीं बदलते हैं, तो बाद के दर-लॉक विस्तारों के लिए नया संशोधित LE आवश्यक नहीं है।

• ✓दर लॉक होने के तीन कारोबारी दिनों के भीतर संशोधित लोन एस्टिमेट आवश्यक है
• ✓इसे संशोधित दर, पॉइंट्स, ऋणदाता क्रेडिट, अन्य दर-निर्भर शुल्क और दर की समाप्ति तिथि को प्रतिबिंबित करना चाहिए
• ✓संशोधित LE की आवश्यकता केवल एक बार लागू होती है, बाद के दर-लॉक विस्तारों के लिए नहीं

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, यदि उपभोक्ता लोन एस्टिमेट दिए जाने या मेल किए जाने के 10 व्यावसायिक दिनों के बाद आगे बढ़ने का इरादा व्यक्त करता है, तो ऋणदाता केवल 10 व्यावसायिक दिनों के बीत जाने के अलावा किसी अन्य औचित्य के बिना संशोधित लोन एस्टिमेट जारी कर सकता है। यदि ऋणदाता स्वेच्छा से समाप्ति तिथि बढ़ाता है, तो वह विस्तारित तिथि ही नियंत्रक होती है।

• ✓लोन एस्टिमेट के लिए 10 व्यावसायिक दिन मानक समाप्ति अवधि है
• ✓10 व्यावसायिक दिन बीत जाने के बाद शुल्क संशोधित करने के लिए किसी अन्य औचित्य की आवश्यकता नहीं है
• ✓स्वेच्छा से बढ़ाई गई समाप्ति तिथि (मौखिक या लिखित) नियंत्रक समाप्ति तिथि बन जाती है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के तहत, कार्यदिवस की दो अलग-अलग परिभाषाएँ लागू होती हैं। किसी ट्रिगरिंग घटना के तीन कार्यदिवसों के भीतर संशोधित Loan Estimate प्रदान करने के लिए, सामान्य (मानक) परिभाषा लागू होती है। समापन (consummation) से पहले की चार-कार्यदिवस अवधि के लिए, सटीक परिभाषा लागू होती है: रविवार और निर्दिष्ट संघीय कानूनी सार्वजनिक अवकाशों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन।

• ✓सामान्य/मानक कार्यदिवस परिभाषा तीन कार्यदिवसों की पुनःप्रकटीकरण विंडो पर लागू होती है
• ✓सटीक परिभाषा (रविवार और संघीय अवकाशों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन) चार कार्यदिवसों की समापन-पूर्व अवधि पर लागू होती है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के तहत, संशोधित लोन एस्टिमेट की तरह, एक ऋणदाता बदली हुई परिस्थिति या अन्य ट्रिगर करने वाली घटना होने पर टॉलरेंस को रीसेट करने के लिए क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र या सुधारा गया क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र का उपयोग कर सकता है।

• ✓क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र या सुधारा गया क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र टॉलरेंस को रीसेट कर सकता है
• ✓रीसेट करने के लिए बदली हुई परिस्थिति या अन्य ट्रिगर करने वाली घटना आवश्यक है

संघीय कानून (TILA-RESPA, CFPB) के अंतर्गत, Closing Disclosure पर प्रकट किया गया Total of Payments तब सटीक माना जाता है जब उसे $100 से अधिक कम नहीं दिखाया गया हो, या यदि वह प्रकट किए जाने वाली आवश्यक राशि से अधिक हो। कुछ पुनर्वित्त/फौजदारी संदर्भों में अलग rescission सहनशीलताएँ लागू होती हैं।

• ✓Total of Payments सटीक है यदि उसे $100 से अधिक कम नहीं दिखाया गया है (§ 1026.38(o)(1))
• ✓Total of Payments सटीक है यदि वह प्रकट किए जाने वाली आवश्यक राशि से अधिक है
• ✓Regulation Z की finance charge सहनशीलता Total of Payments पर भी लागू होती है जब त्रुटि finance charge के गलत प्रकटीकरण से उत्पन्न होती है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, ऐसे ऋणों के लिए जिनमें Loan Estimate आवश्यक है और जो क्लोज़िंग तक पहुँचते हैं, लेनदार को लेन-देन की वास्तविक शर्तों और लागतों को दर्शाने वाला Closing Disclosure प्रदान करना होगा। यह HUD-1 और अंतिम TIL प्रकटीकरण को एकीकृत और प्रतिस्थापित करता है। उपभोक्ता को इसे ऋण समापन (consummation) से कम से कम तीन कारोबारी दिन पहले प्राप्त होना चाहिए। यदि ऋण समापन (consummation) से पहले वास्तविक शर्तें बदल जाती हैं, तो संशोधित प्रकटीकरण आवश्यक होता है, जो नई तीन-कारोबारी-दिन प्रतीक्षा अवधि को ट्रिगर कर सकता है।

• ✓Closing Disclosure, HUD-1 और अंतिम TIL प्रकटीकरण को प्रतिस्थापित करता है
• ✓उपभोक्ता को यह ऋण समापन (consummation) से कम से कम तीन कारोबारी दिन पहले प्राप्त होना चाहिए
• ✓इसमें § 1026.38 के अनुसार लेन-देन की वास्तविक शर्तें और लागतें लिखित रूप में शामिल होनी चाहिए
• ✓संशोधित प्रकटीकरण अतिरिक्त तीन-कारोबारी-दिन प्रतीक्षा अवधि को ट्रिगर कर सकता है

संघीय कानून (TILA/RESPA, CFPB) के अंतर्गत, कंसमेशन कानूनी रूप से क्लोजिंग या सेटलमेंट/निपटान से अलग घटना है, हालांकि वे अक्सर साथ-साथ होते हैं। कंसमेशन तब होता है जब उपभोक्ता ऋण पर लेनदार के प्रति संविदात्मक रूप से बाध्य हो जाता है — तब नहीं जब वह विक्रेता के प्रति बाध्य होता है। यह कब होता है, यह लागू राज्य कानून पर निर्भर करता है, और क्लोजिंग डिस्क्लोज़र की डिलीवरी कंसमेशन से कम से कम तीन व्यावसायिक दिन पहले होनी चाहिए।

• ✓कंसमेशन तब होता है जब उपभोक्ता ऋण पर लेनदार के प्रति संविदात्मक रूप से बाध्य हो जाता है
• ✓कंसमेशन क्लोजिंग/सेटलमेंट से कानूनी रूप से अलग है, भले ही वे एक ही समय पर हों
• ✓कंसमेशन कब होता है, यह लागू राज्य कानून द्वारा निर्धारित होता है
• ✓क्लोजिंग डिस्क्लोज़र कंसमेशन से कम से कम तीन व्यावसायिक दिन पहले दिया जाना चाहिए

संघीय कानून (TILA-RESPA, CFPB) के अंतर्गत, ऋणदाता यह सुनिश्चित करने के लिए जिम्मेदार है कि उपभोक्ता को समापन से कम से कम तीन कारोबारी दिन पहले क्लोजिंग डिस्क्लोजर प्राप्त हो। ऋणदाता प्रकटीकरण की सामग्री, वितरण और समय-सीमा के लिए जिम्मेदार है।

• ✓उपभोक्ता को समापन से कम से कम तीन कारोबारी दिन पहले क्लोजिंग डिस्क्लोजर प्राप्त होना अनिवार्य है (§ 1026.19(f)(1)(ii)(A))
• ✓ऋणदाता कानूनी रूप से सामग्री, वितरण और समय-संबंधी आवश्यकताओं के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए जिम्मेदार है (§§ 1026.19(f) और 1026.38)
• ✓अनुमानित शर्तें प्रदान करने वाले ऋणदाता को सद्भावना और उचित तत्परता के साथ कार्य करना चाहिए

संघीय कानून (TILA-RESPA, CFPB) के अंतर्गत, यदि व्यक्तिगत रूप से वितरित किया जाए, तो क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र उसी दिन प्राप्त माना जाता है जिस दिन वह प्रदान किया गया हो। यदि डाक या इलेक्ट्रॉनिक रूप से वितरित किया जाए, तो उपभोक्ता द्वारा इसे भेजे जाने के तीन कार्यदिवसों के बाद प्राप्त किए जाने की धारणा होती है, जब तक कि लेनदार के पास पहले प्राप्ति का साक्ष्य न हो।

• ✓व्यक्तिगत रूप से वितरण = उसी दिन प्राप्त (§ 1026.19(f)(1)(iii))
• ✓डाक या इलेक्ट्रॉनिक वितरण = भेजे जाने के तीन कार्यदिवस बाद प्राप्त माना जाता है
• ✓लेनदार पहले की वास्तविक प्राप्ति के साक्ष्य पर भरोसा कर सकता है

संघीय कानून (TILA-RESPA, CFPB) के अंतर्गत, उपभोक्ताओं को कंज़्यूमेशन से कम से कम तीन व्यावसायिक दिवस पहले क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र प्राप्त होना चाहिए, जो वह समय है जब उपभोक्ता संविदात्मक रूप से बाध्य हो जाता है (आवश्यक नहीं कि यह क्लोज़िंग/सेटलमेंट की तारीख हो)। क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र के लिए, व्यावसायिक दिवस का अर्थ रविवार और संघीय विधिक छुट्टियों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन हैं।

• ✓कंज़्यूमेशन = जब उपभोक्ता ऋण लेन-देन पर संविदात्मक रूप से बाध्य हो जाता है (§ 1026.2(a)(13))
• ✓व्यावसायिक दिवस (क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र) = रविवार और संघीय विधिक छुट्टियों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन (§ 1026.2(a)(6))
• ✓टाइमशेयर लेन-देन के लिए, क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र कंज़्यूमेशन से पहले या उसी समय तक प्राप्त होना चाहिए, उसके बाद नहीं

संघीय कानून (TILA-RESPA, CFPB) के अंतर्गत, एक उपभोक्ता केवल सद्भावी व्यक्तिगत वित्तीय आपातकाल की स्थिति में, क्लोजिंग डिस्क्लोज़र प्राप्त करने के बाद, लेनदार को आपातकाल का वर्णन करने वाला दिनांकित, हस्ताक्षरित लिखित कथन देकर, तीन कार्यदिवसों की प्रतीक्षा अवधि को छोड़ या संशोधित कर सकता है। लेनदार पूर्व-मुद्रित छूट फॉर्म प्रदान नहीं कर सकते।

• ✓छूट केवल सद्भावी व्यक्तिगत वित्तीय आपातकाल के लिए अनुमत है (§ 1026.19(f)(1)(iv))
• ✓उपभोक्ता को पहले क्लोजिंग डिस्क्लोज़र प्राप्त करना होगा और सभी प्राथमिक रूप से उत्तरदायी उपभोक्ताओं द्वारा हस्ताक्षरित दिनांकित लिखित कथन प्रदान करना होगा
• ✓लेनदार को पूर्व-मुद्रित छूट फॉर्म प्रदान करने से प्रतिबंधित किया गया है

संघीय कानून (TILA/RESPA, जिसे CFPB के TRID नियम द्वारा Regulation Z के अंतर्गत लागू किया जाता है) के तहत, क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र अंतिम ऋण शर्तों और क्लोज़िंग लागतों का विवरण है। यह उधारकर्ता को दिया जाने वाला पाँच पृष्ठों का फॉर्म है और इसकी तुलना पहले दिए गए लोन एस्टिमेट से की जानी चाहिए। इसकी सामग्री लोन एस्टिमेट के समान है, लेकिन इसे समापन (consummation) के समय कानूनी दायित्व की वास्तविक शर्तों को दर्शाने के लिए अद्यतन किया जाता है।

• ✓क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र TILA/RESPA (TRID) के अंतर्गत संघीय रूप से अनिवार्य फॉर्म है, जिसे CFPB द्वारा लागू किया जाता है।
• ✓यह अंतिम ऋण शर्तों और क्लोज़िंग लागतों का विवरण है और इसकी तुलना लोन एस्टिमेट से की जानी चाहिए।
• ✓राशियाँ और शर्तें समापन (consummation) के समय कानूनी दायित्व को दर्शाने के लिए अद्यतन की जाती हैं।

संघीय कानून (§ 1026.38(b)) के अंतर्गत, ऋण की शर्तों की तालिका ऋण राशि, ब्याज दर, और मासिक मूलधन और ब्याज का खुलासा करती है, और यह उत्तर देती है कि क्या क्लोजिंग के बाद ये राशियाँ बढ़ सकती हैं। यह यह भी बताती है कि ऋण पर पूर्वभुगतान जुर्माना या बैलून भुगतान है या नहीं। यह ऋण अनुमान की ऋण की शर्तों की तालिका को प्रतिबिंबित करती है, जिसे अंतिम कानूनी बाध्यता के अनुसार अद्यतन किया गया है।

• ✓ऋण की शर्तों की तालिका ऋण राशि, ब्याज दर, और मासिक मूलधन और ब्याज दर्शाती है।
• ✓यह बताती है कि क्लोजिंग के बाद ये राशियाँ बढ़ सकती हैं या नहीं।
• ✓यह बताती है कि ऋण पर पूर्वभुगतान जुर्माना या बैलून भुगतान है या नहीं।

• A. विक्रेता वास्तविक नुकसान की परवाह किए बिना केवल अग्रिम जमा राशि रखने का हकदार है।
• B. विक्रेता उल्लंघन के समय अनुबंध मूल्य और संपत्ति के उचित बाजार मूल्य के बीच के अंतर, साथ ही किसी भी आनुषंगिक हर्जाने का हकदार है। ✓ उत्तर
• C. विक्रेता पूर्ण अनुबंध मूल्य का हकदार है, क्योंकि विशिष्ट प्रदर्शन विक्रेताओं को अधिकार के रूप में उपलब्ध है।
• D. विक्रेता किसी हर्जाने का हकदार नहीं है, क्योंकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति अनुबंध विक्रेताओं द्वारा लागू नहीं कराए जा सकते।

• A. खरीदार मौखिक बयानों को प्रस्तुत कर सकता है, क्योंकि वे अधिकार-क्षेत्र के भीतर कार्य कर रहे लाइसेंस प्राप्त एजेंट द्वारा दिए गए थे।
• B. खरीदार लिखित अनुबंध में किसी अस्पष्ट शब्द को स्पष्ट करने के लिए मौखिक बयानों को प्रस्तुत कर सकता है।
• C. विलय खंड, परोल साक्ष्य नियम के साथ मिलकर, खरीदार को पूर्णतः एकीकृत लिखित अनुबंध में शर्तें जोड़ने के लिए पूर्व मौखिक बयानों को प्रस्तुत करने से रोकता है। ✓ उत्तर
• D. विलय खंड लागू करने योग्य नहीं है, क्योंकि विक्रेता अपने एजेंटों के बयानों से अस्वीकरण नहीं कर सकते।

• A. समझौता और संतुष्टि
• B. पूर्वानुमानित अस्वीकरण ✓ उत्तर
• C. न्यायसंगत रूपांतरण
• D. प्रतिज्ञात्मक विबंध

• A. मौखिक संशोधन लागू करने योग्य नहीं है, क्योंकि अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध में कोई भी संशोधन लागू होने के लिए लिखित होना चाहिए। ✓ उत्तर
• B. मौखिक संशोधन लागू करने योग्य है, क्योंकि मूल अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद दोनों पक्षों ने इस पर सहमति दी थी।
• C. मौखिक संशोधन केवल तभी लागू करने योग्य नहीं है जब पेंटिंग की लागत 500 डॉलर से अधिक हो।
• D. मौखिक संशोधन लागू करने योग्य है, क्योंकि यह निजी संपत्ति से संबंधित है, स्वयं अचल संपत्ति से नहीं।

• A. निहित प्राधिकरण, क्योंकि जमा राशि स्वीकार करना एक लिस्टिंग ब्रोकर की भूमिका का सामान्य हिस्सा है
• B. आभासी प्राधिकरण, क्योंकि खरीदार उचित रूप से विश्वास कर सकता था कि एजेंट के पास यह अधिकार है
• C. स्पष्ट प्राधिकरण, क्योंकि विक्रेता ने लिखित रूप में इन विशिष्ट अधिकारों को स्पष्ट रूप से प्रदान किया था ✓ उत्तर
• D. आपातकालीन प्राधिकरण, क्योंकि विक्रेता उपलब्ध नहीं था और एजेंट ने मूलधर के हितों की रक्षा के लिए कार्य किया

• A. खरीदार की प्रबल उत्सुकता ईमानदारी से बताएं, क्योंकि सद्भावनापूर्ण बातचीत में पारदर्शिता आवश्यक है
• B. लिस्टिंग एजेंट को बताएं कि खरीदार 'कुछ हद तक रुचि रखता है' ताकि झूठ बोले बिना खरीदार की सौदेबाजी की स्थिति सुरक्षित रहे
• C. खरीदार की उत्सुकता के बारे में कोई जानकारी देने से मना करें, क्योंकि यह निष्ठा के कर्तव्य द्वारा संरक्षित गोपनीय जानकारी है ✓ उत्तर
• D. लिस्टिंग एजेंट को सीधे खरीदार के पास भेजें और बातचीत से हट जाएं