Reason for Enactment & Scope of License Law +11Colorado · 房地产 · 中文

科罗拉多州房地产经纪人执照法的制定旨在通过要求从事房地产业务的人员具备能力和诚信，来保护科罗拉多州的公众。执照制度提高了行业标准，并保护了公众和执业者的利益。

• ✓该法律的存在是为了通过能力和诚信要求来保护公众
• ✓执照制度保护公众和从事该业务的人员的利益

执业证书法律不规定房地产行业的伦理标准。伦理准则由房地产组织自愿采纳，遵守受到推荐但不受不动产委员会或不动产部门的规制或强制执行。

• ✓法律不规定或强制执行伦理标准
• ✓伦理准则是自愿性的，不受不动产委员会或不动产部门的强制执行

未持证的个人或实体销售房地产（销售主体），如银行拥有的房产（REO）、住宅建筑商和iBuyers，根据《科罗拉多州修订法典》第12-10-201(6)(b)条免除许可证要求。作为卖方，他们无需使用委员会批准的表格。

• ✓第12-10-201(6)(b)条中列明的销售主体免除许可证要求
• ✓销售主体作为卖方无需使用委员会批准的表格

代表从出售委托人处购买的买方的经纪人可使用委托人自己的表格来协助交易，但不能就未获委员会批准的表格的法律问题或风险提供建议。代表出售委托人的经纪人可使用未批准的挂牌合同，但必须向卖方使用委员会批准的经纪业务披露。

• ✓经纪人不得就未获委员会批准的表格的风险向买方提供建议；应转介至法律顾问
• ✓对于房产拥有权及其他机构（REO）/非CREC挂牌，经纪人必须向卖方使用委员会批准的经纪业务披露
• ✓在签署的挂牌合同存在之前，不得提供房地产经纪服务
• ✓经纪人必须按照第6.20条规则保管完整的交易文件

作为卖方当事人的经纪人必须根据规则6.17.B披露许可证状态。作为卖方当事人在其公司外部行动的经纪人可以使用自己的或委员会表格，但通过其公司必须在适当情况下使用委员会批准的表格。他们仍然受委员会的管辖权约束。

• ✓经纪人作为当事人行动时必须根据规则6.17.B披露许可证状态
• ✓通过其公司行动的经纪人必须在适当情况下使用委员会批准的表格
• ✓作为当事人行动的经纪人仍然受委员会的管辖权约束

HOA信息和资源中心由HB10-1278创建，编纂于§ 12-10-801(1), C.R.S.，并于2011年1月1日开始运营。它在DORA下的不动产部门内组织。该中心通过来自HOA的注册和业主的投诉收集信息，并提供关于CCIOA下权利和责任的教育和信息。

• ✓该中心于2011年1月1日开始运营
• ✓该中心在DORA下的不动产部门内组织
• ✓HOA信息主任监督该中心并每年向不动产部门主任提交报告

HOA信息官由执行董事任命，必须熟悉CCIOA。在过去十年内曾被该部门许可或登记的人，或拥有受监管公司经济利益的人不得被任命。该官员充当信息交换所，编制协会数据库，编写教育材料，监督法律变更，并跟踪查询和投诉。

• ✓在过去十年内不能被该部门许可或登记
• ✓任命后必须避免利益冲突
• ✓必须跟踪查询和投诉，并每年向董事报告
• ✓运营费用由房地产部现金基金支付

根据2024年COPRRR日落审查，SB25-184继续了该中心。该部分定于2030年9月1日生效时被废止，在废止前按照24-34-104条款进行审查。

• ✓第12-10-801条自2030年9月1日起被废止
• ✓该中心由COPRRR在2024年进行了审查，审查报告于2024年10月15日发布

任何可能导致共有产权社区终止或缩小规模的租赁协议必须记录登记。对于地产契约式公寓或规划社区，声明必须包含每位出租人的签名，并披露特定的租赁信息。

• ✓任何可能导致社区终止或缩小规模的租赁协议必须记录登记
• ✓声明必须包含每位出租人的签名才能使该条款生效
• ✓声明必须包含登记数据、到期日期、法律描述以及业主单位的所有赎回权、移除权和续期权

登记后，房东不能终止按时支付租金份额并遵守契约的单位所有者的租赁权益。单位所有者的租赁权益不受他人未能支付的影响。

• ✓房东不能终止遵守条件、按时支付的单位所有者的租赁权益
• ✓单位所有者的租赁权益不受他人未能支付租金或履行契约的影响
• ✓租赁权的获得不会将租赁权与完全产权合并，除非获得了所有单位所有者的租赁权益

如果租赁到期/终止导致单位数量减少，则已分配的权益应按照第38-33.3-107(1)条重新分配，如同通过征用权征收，由协会记录的修订条款确认。

• ✓重新分配遵循第38-33.3-107(1)条下的征用权规则
• ✓重新分配由协会准备、执行和记录的修订条款确认

如果将书面通知传送给每位董事会成员，且成员以书面形式对该决议进行投票或未作出回应/未要求召开会议，则董事会可以在不召开会议的情况下采取行动。这使业主协会董事会能够灵活高效地在会议间隙采取行动。

• ✓除非章程另有规定，否则允许无会议决议
• ✓必须将书面通知传送给每位董事会成员，说明要采取的行动和回应截止日期
• ✓未作出回应与弃权和未要求召开会议的效果相同

所需通知必须说明该行动、回复截止日期、未回复的后果以及任何其他相关事项。仅当肯定票数等于或超过在所有董事都在场的完整会议上所需票数，且没有董事要求召开会议时，该行动才有效。

• ✓肯定票数必须等于或超过在所有董事都出席的会议上通过所需的最少票数
• ✓任何董事不得提交不可撤销的书面要求，要求在不召开会议的情况下不采取行动
• ✓根据本条款制作的所有书面文件必须归档至董事会会议记录中

董事可以在通知截止日期前以书面形式撤销其投票、弃权或要求。除非另有说明日期，否则行动在通知中说明的时间期满时生效，通讯可以以电子方式进行。

• ✓董事可以在规定的截止日期前以书面形式撤销投票、弃权或要求
• ✓发送给公司的通讯必须被收到后才能生效
• ✓未经会议而采取的行动与会议上采取的行动具有相同的效力

2008年《住房和经济恢复法》第五编《安全公平执法（S.A.F.E.）抵押贷款许可法》规定了最低国家许可标准，并要求所有MLO在全国抵押贷款许可系统和登记处进行登记。科罗拉多州通过HB 09-1085采纳了其条款，自2009年8月5日生效。

• ✓SAFE法案要求在全国抵押贷款许可系统和登记处进行登记
• ✓SAFE法案要求州法律与联邦规定保持一致
• ✓科罗拉多州通过HB 09-1085采纳SAFE条款，于2009年8月5日生效

HB 10-1141（自2010年8月11日起生效）要求抵押贷款公司向NMLS注册，并将该项目从董事模式转变为委员会模式。它建立了由五名成员组成的抵押贷款发起人委员会。

• ✓HB 10-1141自2010年8月11日起生效，要求抵押贷款公司注册
• ✓委员会由五名成员组成：三名持证抵押贷款发起人和两名公众成员
• ✓该项目从董事模式转变为委员会模式

在2005年的日出审查确定了重大消费者风险之前，科罗拉多州对按揭贷款发起人没有监管监督。《按揭经纪人登记法》（HB 06-1161）于2006年通过，建立了最低限度的登记计划。科罗拉多州是仅有的两个（与阿拉斯加州一起）缺乏此类监督的州之一。

• ✓根据C.R.S.§ 24-34-104.1(2)，日出审查于2005年10月14日完成
• ✓《按揭经纪人登记法》（HB 06-1161）于2006年通过，建立了最低限度的登记
• ✓最初的登记要求进行刑事背景调查、25,000美元的保证金、申请表和费用

由于止赎和抵押贷款欺诈，四项法案于2007年6月1日签署成为法律：HB 07-1322（欺诈防止/禁止行为）、SB 07-085（评估师胁迫禁止）、SB 07-216（对借款人的诚实信用和公平交易义务）以及SB 07-203（执业证书计划和纪律处分理由）。

• ✓HB 07-1322建立了禁止行为的全面定义
• ✓SB 07-085禁止胁迫或恐吓评估师
• ✓SB 07-216建立了对借款人的诚实信用和公平交易义务
• ✓SB 07-203要求建立执业证书计划

房地产委员会由州长任命的五名成员组成：三名具有至少五年科罗拉多州经验的房地产经纪人（其中一人具有实质性的物业管理经验）和两名社会公众成员。成员任期为三年，委员会每两个月召开一次会议。

• ✓委员会有5名成员：3名经纪人（科罗拉多州经验5年以上）和2名公众成员
• ✓一名经纪人成员必须具有实质性的物业管理经验
• ✓成员任期为三年，委员会每两个月召开一次会议

房地产部是监管机构部（DORA）的一部分，负责预算、采购和管理。主任是一名行政官员，执行委员会的指令，并对委员会委托的事项具有法定权力。

• ✓房地产部是监管机构部的一部分
• ✓主任执行委员会的指令

该部门向房地产经纪人、估价师和抵押贷款发放人颁发许可证，并登记分期楼盘开发商和业主协会。它维护近 90,000 份许可记录，审查教育、经验、考试、职业责任保险和犯罪背景调查的申请，并颁发许可历史。

• ✓该部门向经纪人、估价师和抵押贷款发放人颁发许可证
• ✓该部门登记分期楼盘/分时度假开发商和业主协会
• ✓申请根据教育、经验、考试、职业责任保险和犯罪记录进行审查

如果执照持有人已持有该执照2年或以上，科罗拉多州通过有限认可计划认可来自许多其他司法管辖区的房地产执照。该部门也与大多数其他评估司法管辖区实行互惠。

• ✓认可要求持有州外执照2年或以上
• ✓科罗拉多州为符合条件的州外执照持有人提供有限认可计划

具有过往民事判决或刑事定罪的申请者可以在申请前请求「初步咨询意见」（委员会规则3.8），以了解其获得执照的可能性。委员会可以发表赞同或不赞同的意见。申请者需接受执照前调查和指纹采集。

• ✓具有过往判决或刑事定罪的申请者可根据规则3.8请求初步咨询意见
• ✓委员会可以发表赞同或不赞同的意见
• ✓申请者需接受执照前调查和指纹采集

要获得联合经纪人许可证,申请人必须持有经认证的大学/学院的房地产学位,或完成168小时的课程:房地产法律和实务(48小时)、科罗拉多房地产合同(48小时)、房地产交割(最少24小时)、信托账户和记录保管(最少8小时)、当前法律问题(最少8小时)和实际应用(最少32小时)。

• ✓需要共168小时的课堂或同等远程学习时数
• ✓房地产法律和实务以及科罗拉多合同各为48小时
• ✓房地产学位可替代所需课程

房地产执业执照考试由第三方测试服务机构组织，包括全国部分和科罗拉多州部分。考生必须在参加考试前完成教育要求。任何一部分的及格分数有效期为一年；在一年内未提交完整申请则该成绩作废。未通过的部分可以重新参加。

• ✓考试包括全国部分和科罗拉多州部分
• ✓及格分数有效期为一年
• ✓考生必须在参加考试前完成教育要求

根据法规12-10-203(1)(b)(I)，申请人必须在提交申请前将指纹提交给科罗拉多州调查局，进行州级和联邦级犯罪历史记录检查。如果指纹在两次提交后无法分类，可以使用基于姓名的检查。

• ✓指纹必须在申请前提交给CBI
• ✓只有在两次无法分类的指纹提交后，才允许进行基于姓名的检查

副经纪人执照无工作经验要求。独立经纪人申请人必须在申请前至少持有有效的副经纪人执照两年。雇佣经纪人申请人（2018年1月1日或之后）必须在前五年内至少作为有效经纪人执业两年，并在积分制下至少积累50分。

• ✓独立经纪人需要2年有效副经纪人执照资历
• ✓雇佣经纪人需要50分和在前5年内2年的执业时间
• ✓初始副经纪人执照无工作经验要求

申请雇用经纪人级别执照的申请人必须完成24小时的课堂教学或等效的远程学习，内容涵盖经纪业管理，符合法规12-10-203(5)(c)(II)。

• ✓需要24小时经纪业管理课程
• ✓专门适用于雇用经纪人级别执照颁发

曾在另一司法管辖区持有房地产执照的申请人必须随申请提交来自该司法管辖区的执照历史认证证书。该证书的日期不得早于申请提交日期前90天以上。

• ✓需要来自每个先前司法管辖区的认证执照历史
• ✓证书必须在申请提交后的90天内出具

申请雇用经纪人执照，证明文件必须在五年内达到至少50分：担任雇用经纪人每整年10分；拥有委托监管权限每整年5分；每个继续教育小时1分（最多20分）；每笔住宅销售3分；每笔商业或空地销售6分；每笔商业地产管理交易4分；每笔住宅地产管理、商业租赁或分时销售2分；每笔住宅租赁1分。

• ✓在前五年内需要达到最少50分
• ✓担任雇用经纪人每整年价值10分
• ✓继续教育点数类别不能超过20分

持证律师只需要12小时（房地产交割和信托账户）加考试、指纹和执业证明。来自其他司法管辖区的持证者，如在该地区持证2年以上，无教育要求，但必须通过考试并提交指纹和认证历史。那些拥有过期或少于两年的州外许可证的人必须完成指定的减少课程。

• ✓持证律师需要12小时的课程加上执业证明
• ✓来自其他州持证2年以上的申请人没有规定的教育要求
• ✓过期或少于2年的州外经纪人需要完成科罗拉多州合同和交割课程

独资经纪人必须持有独立或雇用经纪人执照，且必须是唯一所有者；独资经纪人不能采用使用「公司」、「有限责任公司」或「成立的公司」等术语的商业名称。对于合伙企业、公司或有限责任公司，申请人必须证明与州务卿的正当注册、正当商业名称备案和独立/雇用经纪人的任命。

• ✓独资经纪人必须是经纪公司的唯一所有者
• ✓独资经纪人的商业名称不能使用实体术语，如有限责任公司或公司
• ✓实体经纪企业必须证明在州务卿处的注册和良好信誉

临时执照可以颁发给公司、合伙企业或有限责任公司以防止困难，有效期最长为90天。指定人员必须满足雇用经纪人执照颁发要求。在任何18个月的期间内，同一实体最多可获得两份临时执照。

• ✓临时执照的有效期最长为90天
• ✓在任何18个月的期间内，每个实体最多两份
• ✓指定人员必须满足雇用经纪人要求

现役军人或配偶根据军事命令迁居至科罗拉多州，持有有效的州外经纪人执照，如果委员会收到军事命令、该人保持良好信誉状态、在迁居前连续两年持有有效执照，并服从委员会权威，则可在科罗拉多州执业。执业仅限于准许经纪人或独立经纪人级别，且仅在军事命令有效期间内有效。

• ✓需要提交显示科罗拉多州居住地的军事命令副本
• ✓必须在迁居前连续两年持有有效执照
• ✓仅在军事命令有效期间内在准许经纪人或独立经纪人级别有效

如果卖方未能、拒绝、疏忽或无法完成交易，且交易不能完成不是因为买方的过错，则经纪公司对买方支付的定金任何部分均无权申请。

• ✓当卖方导致交易失败时，经纪公司无权申请定金
• ✓为了获得此项保护，买方必须不存在过错或疏忽
• ✓所涉及的定金是指买方支付的定金

在住宅交易中，除非经纪人已获得法院判决，否则任何经纪人或经纪公司不得申请或威胁申请留置权、诉讼通知、记录房源合同以保证佣金、造成产权瑕疵或在经纪人不是交易主要当事人的情况下干扰产权转移。

• ✓在住宅交易中，申请佣金留置权之前必须获得经过审理的索赔判决
• ✓禁止的行为包括诉讼通知、记录房源合同和造成产权瑕疵
• ✓此限制仅适用于经纪人不是交易主要当事人的情况

拥有为租赁上市的商业房地产的经纪公司和经纪人，根据书面协议获得租户的，可以根据科罗拉多州修订法规第38-22.5-103条对商业房产提交留置权，以获得协议规定的补偿金额。不能为因租赁续期而应支付的佣金提交留置权，或者如果在记录通知之前房产已转让给真诚买家，也不能提交留置权。

• ✓商业租赁佣金留置权在科罗拉多州修订法规第38-22.5-103条下是允许的
• ✓留置权金额仅限于书面协议中规定的补偿
• ✓因租赁续期而应支付的佣金不得提交留置权
• ✓如果房产在根据科罗拉多州修订法规第38-22.5-104条记录留置权通知之前转让给真诚买家，则不得提交留置权

根据《科罗拉多修订法规》第12-10-217(1)(l)条，禁止向任何无执照人员支付房地产经纪服务佣金。「谈判」是指将两方聚集在一起以完成交易（Brakhage诉Georgetown案）。在科罗拉多州从事此类工作并获得报酬的任何人都必须持有科罗拉多州经纪人执照。

• ✓根据12-10-217(1)(l)条，不得向无执照人员支付经纪服务佣金
• ✓谈判=聚集买方/承租人与卖方/房东
• ✓为报酬而介绍分时度假购买者或住宅建筑商前景需要执照

如果存在合理原因且不被RESPA（规则6.21）禁止，可以支付转介费。根据12-10-304(1)，合理原因是指实际引入业务、合同性转介费关系或合同性合作经纪关系。

• ✓合理原因 = 实际引入业务、合同性转介关系或合作经纪关系
• ✓转介费不包括挂牌经纪人和销售经纪人之间的合作佣金
• ✓不得向从事许可活动的无执照人士支付转介费

当存在实际的业务介绍时，科罗拉多州经纪人可以向州外或外国经纪人支付寻找费或转介费。州外经纪人必须持有有效执照，在其管辖区内居住或维持办公室，且不得在科罗拉多州进行任何经纪服务。资金通过科罗拉多州经纪公司流转。

• ✓州外经纪人必须持有有效执照，且不得在科罗拉多州提供任何服务
• ✓转介费必须由科罗拉多州经纪公司支付，不得直接从成交中支付
• ✓结算单必须显示科罗拉多州公司为所有佣金的受益人

根据Freeman诉Quicken Loans案例，房产经纪公司可以在佣金之外收取行政费用。经纪人与其雇佣经纪人/公司构成单一结算服务提供者，因此可以在其间分配费用，不违反RESPA。

• ✓公司可以在佣金之外收取行政费用
• ✓在单一结算服务提供者之间分配费用不受RESPA禁止
• ✓经纪人和雇佣经纪人/公司=单一提供者

作为买方或承租人代理的经纪人不得在未获得知情同意的情况下泄露有关其客户的指定机密信息,以保护买方或承租人的谈判优势。

• ✓未经知情同意，不得泄露买方或承租人愿意支付超过购买价格或租赁费率的信息
• ✓不得泄露购买或租赁方的动机因素
• ✓不得泄露买方或承租人将同意提供的融资条款以外的融资条款
• ✓不得泄露有关买方或承租人的重大信息,除非法律要求或不泄露会构成欺诈或不诚实行为
• ✓不得泄露可能对财产产生心理影响或使财产受到污名的事实或怀疑,根据§ 38-35.5-101

第12-10-501条规定了整个第5部分中使用的术语的法定定义，包括认可投资者、委员会、开发商和小区。

• ✓认可投资者的含义与美国证券交易委员会《D规则》第501条、17 CFR 230.501(a)相同
• ✓委员会是指根据第12-10-206条设立的房地产委员会
• ✓开发商是指根据第2-4-401(8)条作为所有人、发起人或销售代理参与小区推广、销售或出租的任何人
• ✓小区是指分为20个或更多权益的不动产，仅供住宅使用，并供出售、出租或转让

细分一词还包括转换、分时共有权集团和合作住房业权租赁,并具体排除某些安排。

• ✓包括将现有建筑转换为共有利益社区(《第38篇》第33.3条)的20个以上住宅单位
• ✓包括意图作为住宅用途的20个以上分时共有权集团
• ✓包括合作住房公司中的20个以上业权租赁(《第38篇》第33.5条)
• ✓排除露营地会员资格、开发商大宗转让、新的未占用住宅建筑、完全改良地块、规划批准的细分和公职人员销售

分时度假产权是指分时度假地产或分时度假使用权，特别排除为会议目的的集团预订。

• ✓分时度假产权是指分时度假地产（第38-33-110(5)条）或分时度假使用权
• ✓不包括为会议目的作为与酒店/汽车旅馆/公寓业主或协会的单一交易进行的集团预订
• ✓分时度假使用权是一种合同性或会员性的占有权，在所有人一生或若干年期限内不能由所有人单方面终止，用于定期的周期性独占使用