Definitions +7Colorado · 房地产 · 中文

科罗拉多州经纪人持有多种状态之一的执照。有效是指具有现行、有效的执照，允许从事房地产经纪服务。无效是指经纪人持有有效执照但不能从事经纪服务；他们必须继续续期以维持无效执照。过期是指执照未在周期最后一天之前续期，因此不再有效；过期执照持有人不能以经纪人身份自我宣传。

• ✓有效执照允许从事房地产经纪服务
• ✓无效经纪人必须继续续期以维持执业资格，但不能从事经纪服务
• ✓过期执照持有人不能刊登广告或以经纪人身份代表自己

科罗拉多州使用三个经纪人执照级别。联属经纪人在雇用经纪人的监督下工作。独立经纪人作为自己的经纪公司/独资经营者行事，不雇用或监督联属经纪人。雇用经纪人可以雇用和监督联属经纪人。所有雇用联属经纪人的经纪公司必须拥有一名活跃的雇用经纪人。

• ✓联属经纪人必须在雇用经纪人的监督下工作
• ✓独立经纪人不能雇用或监督联属经纪人
• ✓雇用联属经纪人的经纪公司必须拥有一名活跃的雇用经纪人

信托或托管账户是指任何支票账户、活期账户、存折账户或对账单账户，需满足四项最低要求：账户独立且仅包含属于他人的资金；账户具有受信和受托性质；所有资金可随时支取；账户由认可存款机构（由FDIC或NCUA承保的银行、储贷机构或信用合作社）管理。

• ✓账户必须独立且仅包含属于他人的资金
• ✓账户必须具有受信和受托性质，且资金可随时支取
• ✓账户必须由认可存款机构（由FDIC或NCUA承保）管理

科罗拉多州认可不同的估价师执业资格：持证估价师、住宅认证估价师、综合认证估价师和财产税认证估价师。每项资格都有与法规第12-10-606条相关的明确执业范围。持证估价师限于非复杂1-4套单位住宅，价值不超过100万美元，以及复杂1-4套单位，价值不超过40万美元。住宅认证估价师可以对1-4套单位住宅进行估价，无论价值或复杂程度如何。综合认证估价师可以对所有类型的不动产进行估价。

• ✓持证估价师：非复杂1-4套单位住宅价值不超过100万美元；复杂1-4套单位价值不超过40万美元
• ✓住宅认证估价师：1-4套单位住宅，无论价值或复杂程度
• ✓综合认证估价师：如具备专业能力，可估价所有类型不动产
• ✓财产税认证估价师：仅限于作为县评估员或不动产税收分处员工的官方职责
• ✓任何资格级别均不包括需要细分发展分析方法的土地（规则1.52）

周年日期循环是一个三年的执业期，从经纪人初次获得执业许可之日起开始，三年后在同一日期到期。日历年度循环是一个三年期间，从第一年的1月1日开始，到第三年的12月31日结束。所有经纪人最终都将采用日历年度循环进行续期。

• ✓周年日期循环从初次获得执业许可之日起跨越三年
• ✓日历年度循环在三年内从1月1日运行至12月31日
• ✓所有经纪人最终都将转换为日历年度循环

当经纪人有真实或明显的竞争性专业或个人利益，可能影响其行为或妨碍其履行客户义务的能力时，存在利益冲突。个人识别信息包括社会安全号码、密码、驾驶执照号码、护照号码、生物特征数据和金融交易工具。

• ✓利益冲突可能妨碍经纪人履行客户义务的能力
• ✓个人识别信息必须根据第6-1-713条法案予以保护

他人资金是指经纪人或房地产经纪公司接收并存入信托或第三方账户的资金，包括管理协议资金、租赁收入、押金、定金、短期租赁客户押金、预付费合同和合作基金。

• ✓包括租赁收入、押金和定金
• ✓包括客户押金、预付费和合作基金

团队是指经纪公司内两个或多个经纪人在持续基础上合作，共同进行实质性经纪服务的组织。无执照现场经理负责填写租赁表格、展示单位、报价业主制定的价格、安排维护和收取资金；必须被聘为带薪员工或独立承包商，并通过经纪公司获得报酬。

• ✓团队需要同一公司内两个或多个经纪人持续合作
• ✓无执照现场经理必须通过经纪公司获得报酬，而不是按佣金支付

科罗拉多州房地产估价师委员会在由《金融机构改革、复苏和执法法案》(FIRREA, 1989年)建立的联邦框架内运营。FIRREA第XI编(12 U.S.C. 3331-3355)创建了估价师监管体系。估价小委员会(ASC)提供监督，估价基金会(TAF)是标准的来源，AQB制定最低资格要求，ASB开发USPAP。

• ✓FIRREA第XI编已编纂在12 U.S.C.第3331至3355条
• ✓ASC监督估价师监管体系，并确定司法管辖区对第XI编的合规性
• ✓AQB制定最低教育、经验和考试要求
• ✓ASB开发、解释和修订USPAP

贷款交易的交易价值是指贷款金额；对于非贷款交易，是指不动产权益的市场价值。住宅物业是指1至4个住宅单位，包括适宜的建筑用地。非住宅物业是指其他所有物业，包括5个或以上的住宅单位。复杂住宅物业具有非典型因素，如所有权形式、规模、设计、地点或不符合分区规划的情况。

• ✓贷款的交易价值 = 贷款金额
• ✓非贷款交易的交易价值 = 不动产权益的市场价值
• ✓住宅物业 = 1至4个住宅单位，不包括需要进行细分分析的土地
• ✓非住宅物业包括5个或以上的住宅单位、农场/牧场、零售物业和大宗空地

如果许可证持有人、AMC 或控制评估师未受到任何规定/最终代理机构命令（条款在三年前完成）的约束，或因法定违规而未被撤销/永久放弃执照，则其处于良好信誉状态。在执行的规定或最终代理机构命令的所有条款完成后三年，执照被视为处于良好信誉状态。

• ✓良好信誉要求在完成所有纪律处分令条款后三（3）年
• ✓在未完全履行转移规定条款时，不能受该规定约束
• ✓一旦成功完成转移规定的所有条款，良好信誉即可恢复

或然费用是指根据报告预定价值、价值方向有利于委托人、价值意见金额、规定结果的实现或后续事件的发生而支付的报酬。由以或然费用形式获得报酬的实体雇用的人员也被视为以或然费用形式获得报酬。

• ✓或然费用与预定价值或规定结果的实现有关
• ✓由以或然费用形式获得报酬的实体雇用的评估师被视为以或然费用形式获得报酬

有效（Active）是指允许在执业范围内从事评估活动的有效执照。非活跃（Inactive）是指执业者不能从事需要执照的活动，但仍须续期和满足继续教育要求的有效执照。有效（Valid）是指经批准并显示为有效或非活跃状态，且符合续期资格。

• ✓有效执照允许在获准的范围内从事评估活动
• ✓非活跃执照禁止所有需要执照的活动，但需要继续续期和继续教育
• ✓有效执照已获批准并符合续期资格

商业房地产是指除包含一至四个住宅单位的房产之外的任何不动产。住宅包括单户或多户单位、共管公寓、联排别墅或以单位方式销售的房屋，即使是超过四个单位的更大地块的一部分。

• ✓商业房地产不包括1-4个住宅单位的房产
• ✓以单位方式销售的单位属于住宅，即使在较大的建筑物中

商号是指经纪公司以其法定名称以外的名称从事业务的名称；必须在委员会备案并向科罗拉多州务卿办公室申报。商标是指与该公司法定名称或商号一起使用的任何徽标、服务标志或识别标记，可向州务卿办公室注册。

• ✓商号必须向委员会和州务卿办公室申报
• ✓商标可向科罗拉多州务卿办公室注册

远程教育基于学生和教师的地理分离，包含三个组成部分：同步（实时在线互动）、异步（非实时、自主学习）和混合（面授和在线相结合）。生物识别监控通过面部识别、击键节奏和活动观察持续验证学生身份。

• ✓同步远程教育 = 教师与学生的实时互动（视频聊天、在线直播讲座）
• ✓异步远程教育 = 非实时、自主学习并有结构化的时间表
• ✓混合模式 = 面授和在线互动相结合
• ✓生物识别监控可用于身份验证

在涉及联邦相关住宅抵押贷款的房地产交易中，经纪人或经纪公司——无论是否参与关联业务安排——不能为介绍业务而从结算服务提供商处接受或给予任何激励、反激励、报酬、佣金、费用或其他有价物。这与RESPA反回扣规则相一致。

• ✓在联邦相关住宅抵押交易中，不能与结算服务提供商交换任何有价物以换取业务介绍
• ✓在关联业务安排中的真诚薪酬、佣金或所有权权益回报仍然被允许
• ✓无论经纪人是否根据《科罗拉多州修订法规》第12-10-218条参与关联业务安排，这些规定都适用

在不涉及联邦相关住宅抵押贷款的房地产交易中，经纪人或经纪公司可以接受安置费、佣金或有价值的代价来推荐结算服务提供者，但前提是补偿必须在转介时以书面形式首先向被转介方披露。

• ✓必须以书面形式向被转介方披露补偿
• ✓披露必须在进行转介时提供
• ✓适用于直接或间接收到的安置费、佣金或其他有价值的代价

只有获得科罗拉多州执业执照的经纪公司才能获得科罗拉多州不动产交易的佣金。根据《科罗拉多州法典》第 12-10-217(1)(l) 条，科罗拉多州经纪公司可在特定条件下向在其他司法管辖区或国家获得执业执照的公司或经纪人支付转介费。

• ✓州外/国外公司或经纪人必须已向科罗拉多州经纪人实际转介了客户
• ✓收款人必须在其他司法管辖区或国家居住并设有办公室
• ✓所有有关科罗拉多州不动产的广告、谈判、合同签订和产权转让必须由获得科罗拉多州执业执照的经纪人完成
• ✓在成交前收取的所有款项必须以获得科罗拉多州执业执照的经纪公司名义存入，符合《第 5 章》规定
• ✓适用于不向经纪人签发执照的国家的公民/居民，但前提是收款人声称在该国从事不动产业务

作为卖方或房东代理的经纪人不得在未获得客户知情同意的情况下披露有关其客户的指定机密信息。这保护了客户的谈判地位和个人情况。

• ✓未经知情同意，不得披露卖方/房东将接受低于要价或租赁价格的信息
• ✓不得披露出售或出租方的动机因素
• ✓不得披露卖方/房东将同意与所提供条款不同的融资条款
• ✓除非法律要求或不披露构成欺诈或不诚实交易，否则不得披露关于卖方/房东的实质性信息
• ✓不得披露可能对财产产生心理影响或造成污名化的事实或怀疑（根据第§ 38-35.5-101条款）

《分割地产开发商法》影响哪些分割地产必须在向科罗拉多州房地产委员会注册，才能在提供、谈判或同意出售、出租或转让任何部分之前进行。这适用于位于科罗拉多州内的分割地产，以及位于州外但在科罗拉多州提供出售的分割地产。

• ✓注册必须在提供、谈判或同意出售、出租或转让分割地产的任何部分之前完成
• ✓适用于科罗拉多州分割地产以及在科罗拉多州提供出售的州外分割地产
• ✓将不动产分割为20个或以上仅供住宅用途的权益，每个35英亩或以上，必须注册
• ✓20个或以上的分时度假权益必须注册
• ✓通过改建现有结构（公寓改建）创建的20个或以上住宅单元必须注册
• ✓拥有20个或以上持有产权租赁的股东的合作住房公司必须注册

某些交易豁免于法案的注册要求，包括露营地会员资格、开发商之间的批量转让、已建成且未曾占用的住宅建筑、完全改善的地块、规划部门批准的细分地产以及公职人员的销售。

• ✓露营地会员资格的销售豁免
• ✓开发商之间的批量销售和转让豁免
• ✓新建的、之前从未被占用的住宅建筑，其中交易对价包括建筑成本的，豁免（但不包括改建、分时度假或合作住房）
• ✓具有完全改善的街道/道路、可行的饮用水和污水处理计划以及已安装的电话/电力设施的地块豁免
• ✓1972年9月1日后由根据第30编第28条或第31编第23条获得地区、县或市规划部门批准的细分地产豁免
• ✓公职人员在官方执行职责期间的销售豁免

分地产注册每年过期，必须更新才能继续营业。过期的注册可在有限的时间内恢复，但开发商在失效期间不能进行交易。

• ✓注册在每年12月31日过期，除非续期
• ✓过期注册可在提交续期申请、支付费用并满足《法案》要求后的两(2)年内恢复
• ✓开发商在过期和恢复之间不被授权进行业务交易

该法律保证购买者对任何受该法律管辖的小区有不可放弃的取消权。

• ✓合同执行后适用五（5）天取消期
• ✓取消权不能被放弃
• ✓取消期延续至合同执行后第五（5）天午夜

未注册开发商订立的合同在法律上是脆弱的，保护购买者的权益。

• ✓如果开发商在订立合同时未注册，购买者可撤销任何销售或租赁协议/合同
• ✓如果开发商在订立合同时未经妥善注册，该合同对开发商不具有约束力

出于登记目的，分时度假产权利益包括广泛的所有权安排，既包括产权转让的，也包括产权未转让的。

• ✓分时度假产权利益包括产权转让或未转让的利益
• ✓包括完全产权利益、租赁权、使用合同、会员或俱乐部协议或共有权利益
• ✓20份或以上的分时度假产权利益将触发登记要求

该法案广泛定义开发商，以涵盖所有参与分地活动的参与者。

• ✓开发商是指任何个人、公司、合伙企业、合资企业、协会或公司
• ✓包括作为所有者、发起人、开发商或销售代理人的参与
• ✓涵盖细分地的规划、分地、开发、推广、销售或租赁

业主协会必须为公共要素维持财产保险，并在首次将单元转让给非发起人的第一时间开始维持商业综合责任保险。财产保险必须以完整可保替代成本减去免赔额的方式覆盖广泛形式的损失原因，但不包括土地、挖掘和地基。

• ✓财产保险必须等于完整可保替代成本减去免赔额，排除土地、挖掘和地基
• ✓责任保险涵盖因公共要素的所有权、存在、使用或管理而产生的索赔
• ✓发起人作为单元所有人/董事会成员的身份获得额外保险；单元所有人作为公共要素索赔的额外被保险人
• ✓保险覆盖必须在首次转让给非发起人的第一时间开始

对于合作公寓或具有水平边界单元的建筑物，保险必须包括这些单元，但不包括墙壁、地板和天花板的完成内表面。业主安装的改进和增值无需被保险覆盖，但如果被覆盖，将对这些业主收取增加费用。

• ✓保险必须包括单元，但不包括墙壁、地板和天花板的完成内表面
• ✓业主安装的改进和增值无需被保险覆盖；如果被覆盖，将对这些业主收取增加费用

所需保险单必须将每个业主列为公共要素责任险的被保险人，放弃对业主及其家庭成员的代位求偿权，规定业主的行为或不作为不使保险单失效，并使该协会的保险单相对于业主的任何其他保险为主保险。

• ✓保险人必须放弃对任何业主或家庭成员的代位求偿权
• ✓如果业主对同一风险有其他保险，该协会的保险单提供主保险
• ✓任何业主的行为或不作为（协会权限范围内除外）不使保险单失效

财产保险损失与协会进行调整；收益应支付给保险受托人或协会，以信托方式持有，并首先用于修复或恢复。除非在修复完成后存在剩余款项或社区解散，否则任何一方均不得获得付款。

• ✓收益必须以信托方式为协会、业主和债权人持有
• ✓收益首先用于修复或恢复；剩余款项仅在完全修复或解散后分配
• ✓收益不支付给担保权益持有人

如果所需保险在合理范围内不可用或被取消/未续保而无替代保险，业主协会必须及时将通知以手递或邮寄方式发给所有单元业主。业主协会也可以购买超出要求的额外保险。

• ✓如果所需保险变得不可用或被取消，业主协会必须及时通知所有单元业主
• ✓保险公司必须在取消或不续保前至少提前30天通知业主协会和被保险人

拥有三十个或更多单位且业主/员工控制或支付资金的协会必须维持至少两个月当期评估加准备金的忠诚保险。管理此类社区的独立承包商也必须购买忠诚保险，除非被指定为受保员工。

• ✓对于拥有30个或以上单位的协会，忠诚保险覆盖范围必须至少为两个月的当期评估加准备金
• ✓独立经理必须购买等额的忠诚保险，除非被指定为受保员工
• ✓保险费是常见费用

科罗拉多州房地产估价师委员会每两个月召开一次会议，由州长任命的七名成员组成。其总体目标是保护公众利益。州议会赋予该委员会对房地产估价师和估价管理公司（AMC）相关事务的规则制定权。规则经过通知和公开听证后制定，利益相关方可以参与其中。

• ✓委员会由州长任命的七名成员组成
• ✓委员会每两个月召开一次会议
• ✓委员会的总体目标是保护公众利益
• ✓规则经过通知和公开听证后制定

房地产司是监管机构部的一部分，负责预算编制、采购和相关管理职能。房地产司主任是执行委员会指令的行政人员，对委员会授权的所有事项拥有法定权限。委员会通过颁发执照、认证和执法来行使其职能。

• ✓房地产司是监管机构部的一部分
• ✓房地产司主任执行委员会的指令
• ✓委员会通过颁发执照、认证和执法来行使权限

所有申请均由该部门审查，以确保支持性文件和费用的完整性。如申请被认定为不完整，申请人将收到书面通知，说明缺陷，并有三十（30）天的时间提供文件；否则申请将被取消，费用将被没收。

• ✓该部门审查申请的文件和费用的完整性
• ✓申请人收到书面通知，说明缺陷，并有三十（30）天时间进行补正
• ✓未在30天内补正将导致申请被取消且费用被没收

如果持证或认证的评估师根据第17.21条规则被从评估小组中移除，但控制评估师随后在移除后的十二个月内接受该评估师进行考虑或聘请他们，则该移除被视为从未发生过，评估师被视为不间断地成为评估小组的一部分。

• ✓重新加入窗口期为移除后的十二（12）个月
• ✓如果在12个月内被重新接受或重新聘请，则该移除被视为未发生
• ✓评估师被视为不间断地成为评估小组的一部分

如果申请费用以支票支付但该支票在呈现时未立即兑现，或以任何其他方式进行的付款被拒绝、撤销或退回为无效，申请将被取消。必须重新提交，并支付全额费用加上由州财政规则要求的因无效付款而产生的文书服务费。

• ✓退票或被拒付款导致申请被取消
• ✓重新提交需要支付所有费用的全额
• ✓州财政规则要求的额外文书服务费必须为无效付款支付

提交申请不保证颁发执照或在特定时间范围内颁发执照。申请人在实际获得执照之前，不得将自己表示为委员会的持照人。

• ✓提交申请不保证将颁发执照
• ✓不保证在任何特定时间范围内颁发执照
• ✓申请人在获得执照之前不得将自己表示为持照人

一旦申请被认定为完整，委员会将及时处理该申请。委员会可能要求提供额外的信息和文件，以确定是否符合法律和法规，并验证所提交的信息。

• ✓委员会及时处理被认定为完整的申请
• ✓委员会保留要求提供额外信息和文件的权利
• ✓委员会可以验证所有提交的信息和文件

理解三个关键的许可证状态定义至关重要。有效许可证是允许住宅抵押贷款发起活动的当前有效许可证。非活跃许可证持有人持有在Board记录中显示为非活跃的有效许可证，不能从事发起活动，但必须继续更新并满足继续教育要求。有效许可证是已批准并显示为活跃或非活跃且符合更新资格的许可证。

• ✓有效许可证允许住宅抵押贷款发起活动
• ✓非活跃许可证禁止发起活动，但需要继续更新和遵守继续教育要求
• ✓有效许可证意味着已批准并显示为活跃或非活跃，符合更新资格

提供或协商条款是指为考虑而提出特定贷款条款，或为达成对预期条款的相互理解而沟通。接收住宅抵押贷款申请是指接收申请以促进是否扩展贷款条款的决定。单纯推荐或建议特定贷款人本身并不属于提供/协商或接收申请。

• ✓单纯推荐特定贷款人不属于提供或协商条款
• ✓单纯推荐贷款人不属于接收住宅贷款申请
• ✓接收申请意味着接收申请以促进是否扩展贷款条款的决定

真诚非营利组织必须满足六项具体标准，包括501(c)(3)免税地位、促进经济适用房或购房教育、开展公共或慈善活动而非商业目的、获得不会激励代理人违反客户利益的资金、支付员工薪酬仅为维护客户最佳利益、以及提供对借款人条款有利的贷款。

• ✓必须在1986年《国内税收法》下拥有501(c)(3)免税地位
• ✓必须为公共和慈善目的服务，而非商业目的
• ✓必须提供对借款人条款有利的住宅抵押贷款

雇员是指其工作表现受某人控制且薪酬以W-2表格形式报告的个人。独立承包商是指执行任务不受许可人士的指示或监督，或属于特定豁免类别的人士（包括存款机构员工、政府或住房融资机构员工，或真正的非营利组织员工）。

• ✓雇员的薪酬由控制该雇员的人发行的W-2表格报告
• ✓独立承包商身份取决于缺乏指示或监督，或特定的法定豁免
• ✓作为贷款发放人的真正非营利组织员工只能处理条款对借款人有利的贷款

贷款修改是指对抵押人现有贷款的一项或多项条款进行临时或永久性改变，允许恢复还款和通常更实惠的付款额，借款人保留所有权，本票/信托契约保持完整。贷款修改人提供协助、提供或代表借款人进行谈判以促进贷款修改，通常收取费用。

• ✓在贷款修改中，借款人保留所有权，本票/信托契约保持完整
• ✓贷款修改人代表借款人与其现有抵押贷款人进行协商，通常收取费用

短售是指以低于抵押贷款余额的价格出售不动产。在短售交易的结算中，现有抵押贷款被清除。任何产生的差额可能会转化为本票、被冲销、被宽恕或作为针对前所有者的判决而被追讨。

• ✓短售涉及以低于抵押贷款余额的价格出售不动产
• ✓在短售结算中，现有抵押贷款被清除
• ✓任何差额可能会转化为本票、被冲销、被宽恕或作为判决而被追讨

担保是 NMLS 记录中显示的抵押贷款公司与抵押贷款发起人（MLO）之间的关系状态，在此关系下，MLO 仅在该公司的监管下开展业务。负责任的 MLO 持有有效执照，并在委员会记录中显示为监督持有临时执照的抵押贷款发起人。

• ✓受担保的 MLO 仅在 NMLS 记录中所示的抵押贷款公司的监管下开展业务
• ✓负责任的 MLO 必须持有有效执照，并监督临时执照持有人

重要的规定表格包括统一住宅贷款申请表（Freddie Mac 第65表格 / Fannie Mae 第1003表格，适用于四个单位或更少的房产）、善意估算披露（RESPA条例X、附录C）、真实借贷披露（Z条例）和科罗拉多锁定披露。TILA-RESPA整合披露规则于2015年10月3日生效。

• ✓统一住宅贷款申请表是Freddie Mac第65表格或Fannie Mae第1003表格，适用于四个单位或更少的房产
• ✓TILA-RESPA整合披露规则于2015年10月3日生效
• ✓科罗拉多锁定披露用于不适用TILA-RESPA整合披露规则的交易

管辖权包括全部五十个州、哥伦比亚特区、关岛、波多黎各和美属维尔京群岛。家庭成员是指与他人有血缘关系、婚姻关系、民事结合关系或收养关系的人。这些定义对许可证历史要求和披露事项很重要。

• ✓管辖权包括50个州、哥伦比亚特区、关岛、波多黎各和美属维尔京群岛
• ✓家庭成员是指与他人有血缘关系、婚姻关系、民事结合关系或收养关系的人