Separate Accounts and Accounting +9Colorado · 房地产 · 中文

任何接收他人资金的经纪公司或经纪人必须建立书面会计控制政策，并设置充分的制衡措施。所有此类资金必须与公司资金分开，并存入信托或托管账户。账户必须使用「信托」或「托管」一词加上用途标签（如「销售托管」或「押金托管」）来标识为受信账户。

• ✓处理他人资金的人员必须具有书面会计控制政策
• ✓他人资金必须与经纪人/公司资金分开保管
• ✓账户必须用「信托」或「托管」以及用途指定来标注

从事物业管理的经纪公司必须至少维护一个独立的信托或托管账户，一个用于租金收入，一个用于押金。公司可以维护零个至无限个账户；如果公司不持有他人的金钱，则无需任何账户。

• ✓物业管理要求对租金收入和押金使用独立账户
• ✓账户数量可根据持有的资金从零个到无限个不等

为房产管理而收取的所有他人资金必须在收取之日或相互租赁执行之日后的5个工作日内入账，以较晚者为准。所有其他他人资金必须在收取之日或相互合同执行之日后的3个工作日内入账，以较晚者为准。

• ✓房产管理资金：5个工作日内入账
• ✓所有其他资金：3个工作日内入账
• ✓期限从收取或相互执行之日起计算，以较晚者为准

属于一个受益人的资金不得用于另一个受益人，他人的资金绝不得用于公司或经纪人的利益。个人或业务运营资金不得与他人的资金混合。公司应得的资金必须按月提取，已赚取的佣金只有在完成所有合同服务后才能提取。

• ✓一个受益人的资金不得用于另一个受益人
• ✓个人或运营资金不得与他人的资金混合
• ✓公司应得的资金必须按月提取

持有保证金的公司不能在未获得租户书面授权或未发出适当书面通知的情况下将其交付给业主。当新公司开始管理某处房产时，必须在30天内向业主和租户披露保证金状况，前一公司必须在60天内转移保证金，并根据当前租赁协议进行确认和核实。

• ✓未经租户授权或书面通知，保证金不能转交给业主
• ✓新的管理公司必须在30天内披露保证金状况
• ✓前一公司必须在60天内转移保证金

雇用代理人或独立代理人必须保持一本日记帐，按时间顺序记录所有收到/支付的款项，以及为每个受益人设立的总帐。任何总帐都不能有负数余额，所有总帐余额的总和必须始终与日记帐相符。三方对账（日记帐、总帐余额合计、银行余额）必须每月进行一次。

• ✓保持时间顺序的日记帐和按受益人分开的总帐
• ✓任何总帐都不能有负现金余额
• ✓必须每月进行三方对账

经纪人收到定金必须按照合同将其交付给定金持有人，并获得日期确认和签署的收据。公司持有的定金必须在3个工作日内存入。如果本票作为定金被接收，卖方必须被告知到期日期；如果未进行支付，经纪人必须立即通知卖方并交付原始本票。

• ✓经纪人在交付定金时必须获得日期确认和签署的收据
• ✓公司持有的定金必须在3个工作日内存入
• ✓卖方必须被告知本票的到期日期

除非另有书面协议，属于他人的资金不得投入任何具有固定到期期限或提取罚款的账户。在没有书面协议的情况下，信托或托管账户必须使用现金制会计方法。

• ✓他人的资金不能存放在具有固定到期期限或提取罚款的账户中
• ✓在没有书面协议的情况下，现金制是默认的会计方法

经纪人和公司必须获得所代表消费者的事先书面同意，以评估和接收加价或其他服务补偿，无论是否惠及经纪人或第三方。他们必须披露任何客户支付的所有加价，并保留验证披露、同意和金额的准确记录。

• ✓需要事先书面同意才能对所代表的消费者评估加价
• ✓必须披露客户支付的所有加价
• ✓必须保留验证同意和补偿金额的记录

持有他人资金的公司必须根据管理协议或在月末后30天内向每位受益人提供详细报告，除非有相反规定。经纪公司和公司必须在委员会调查或审计期间提交文件；未按规定时间提交是受到纪律处分的理由。雇用/独立经纪人与公司共同负责第5章的合规性。

• ✓在无相反协议的情况下，受益人报告应在月末后30天内提交
• ✓文件必须在委员会审计或调查期间提交
• ✓雇用/独立经纪人与公司共同负责会计合规性

当提交投诉（附有副本）、委员会主动提起投诉（附有摘要）或经选定进行审计时，经纪人收到书面通知。必须在委员会规定的时限内提交书面回应；无论投诉本身的是否成立，未及时回应都是纪律处分的理由。

• ✓无论投诉本身的是否成立，未能及时提交书面回应都是纪律处分的理由
• ✓回应必须对指控和通知信中的问题给出完整、具体的答复
• ✓回应必须包括完整的交易文件和所有要求的记录
• ✓可包括任何其他相关的实质性信息

委员会将根据要求对投诉或审计的回复给予合理的时间延期。经纪人必须保留并提交执法所需的必要文件；未在规定时间内提交记录，除非已获得延期批准，否则将成为纪律处分的理由。

• ✓合理的延期回复请求将被批准
• ✓经纪人必须保留并提交调查或审计所需的必要记录
• ✓未及时提交记录，除非已获得延期批准，否则将成为纪律处分的理由

经纪人必须将他人的资金存放在与认可存管机构开设的信托或第三方账户中（12-10-217(1)(i))；允许使用计息账户。在没有书面协议的情况下，应计利息不属于该公司。

• ✓他人的资金必须存放在与认可存管机构开设的信托/第三方账户中
• ✓在没有书面协议的情况下，应计利息不属于房地产经纪公司
• ✓经纪人不能收取秘密/未披露的报酬或利润（规则5.17）

产生利息的合同应明确规定哪一方有权获得利息以及条件。委员会批准的合同允许将利息支付给经济适用住房基金。物业管理协议和租赁必须明确说明租金和押金的利息。

• ✓合同必须明确规定谁有权获得已赚利息以及相关条件
• ✓管理协议和租赁必须涉及租金和押金的利息问题
• ✓物业管理信托账户中的利息收入必须按照规则 5.14 进行核算

利益冲突在第1.13条中定义，包括真实的和表面上的竞争性职业或个人利益。当来自同一公司的指定经纪人代表同一交易的双方时，可能会产生冲突，需要妥善保护机密信息。

• ✓利益冲突在第1.13条中定义，包括真实的或表面上的竞争性职业或个人利益
• ✓在雇用经纪人收到同一交易中客户的机密信息之前，指定经纪人必须从其客户处获得知情书面同意
• ✓雇用经纪人必须保护机密信息，不得与任何人（包括对方）分享
• ✓同一公司内指定经纪人的双重代理必须包含在从客户处获得的知情书面同意中

当雇用经纪人代表自己或是某一方的指定经纪人，而同一家公司的另一名指定经纪人（「对方经纪人」）代表另一方时，特殊的保障措施保护对方客户的机密信息。

• ✓不得与雇用经纪人共享任何关于对方经纪人客户的机密信息
• ✓雇用经纪人可以将对方经纪人的监督权委托给另一名有能力和经验的经纪人，且委托必须以书面形式进行
• ✓在委托监督人接收机密信息之前，指定经纪人必须从其客户处获得知情的书面同意
• ✓如果公司内部无法进行委托，应将对方经纪人客户的代理事项转介给未与同一公司持证的经纪人或持证律师

委员会向符合条件的开发商颁发证书；证书授予销售代理和员工权限，开发商对其行为负责。

• ✓委员会应登记所有符合第5部分要求的申请人并颁发证书
• ✓作为卖方/出租人签署的开发商必须在出售、协商或同意出售/出租/转让前获得证书
• ✓如仅作为受信人行事，受益所有人必须获得证书
• ✓证书授权所有销售代理和员工作为开发商的代理人行事
• ✓开发商对销售代理和员工的所有行为负责

证书每年过期，可在规定期限内续期或恢复。

• ✓证书在发放日期后的12月31日过期
• ✓在没有拒绝或撤销理由的情况下，根据第12-10-215条支付续期费用进行续期
• ✓过期的执照可在两年内支付续期费用后恢复，前提是符合第5部分的所有要求
• ✓所有费用按照第12-10-214条规定存入

注册开发商必须在进行销售活动前分别注册每个新的分地区。

• ✓对于任何包含未曾提交过的信息的分地区，开发商必须在销售、租赁、转让或协商进行上述行为前提供第12-10-503(3)条的信息

记录必须可供业主或其代理人查阅和复制。协会可以要求提前10天提交书面请求并限制在营业时间内，但不得以要求说明正当理由为条件。会员名单不得用于商业目的或销售。

• ✓协会可以要求提前10天提交书面请求，但不能要求业主说明正当理由
• ✓会员名单不得用于募集资金、商业目的或未经委员会同意的销售
• ✓业主有权获得副本，包括在有电子传输的情况下通过电子方式获取

业主协会必须保持详细的记录，包括收据和支出、建筑缺陷索赔、会议记录、业主名称和地址、治理文件、财务报表（3年）、税务申报表（7年）、储备金研究、现有合同以及投票记录（保留一年）。

• ✓财务报表保留过去三年；税务申报表保留过去七年（如有）
• ✓选票、委托书和投票记录在选举或投票后保留一年
• ✓记录包括治理文件、会议记录以及详细的收据和支出

某些记录可以被保留（建筑图纸、待定谈判、律师-委托人通信、执行会议记录、其他业主的单位）。人事/薪资/医疗记录和个人身份/账户信息必须被保留。

• ✓可以被保留的记录包括律师-委托人通信和执行会议记录
• ✓必须被保留的记录包括人事/薪资/医疗记录和个人账户信息
• ✓业主可以书面同意向其他成员披露其自己的电话/电子邮件

协会可以收取不超过实际制作/复制成本的合理费用。在获得认证邮件请求后30天内拒绝允许检查，将从第11个工作日起处以每天50美元的罚款，最高500美元或实际损害赔偿，以较大者为准。

• ✓复印费用不得超过生产和复制的估计成本
• ✓对于不当拒绝，从第11个工作日起处以每天50美元的罚款，最高500美元或实际损害赔偿
• ✓协会没有义务编制或综合信息

初始执照或认证的有效期至签发年份的12月31日。在7月1日之前获得初始执照的评估师必须在12月31日之前完成至少14小时的批准继续教育。申请续证的评估师将获得为期两年的执照，并且必须在两年续证周期内完成至少28小时的继续教育。

• ✓初始执照的有效期至签发年份的12月31日
• ✓7月1日之前获得初始执照须在12月31日之前完成14小时继续教育
• ✓续证签发为期两年的执照，每个周期需完成28小时继续教育

评估师必须每两个日历年完成7小时的国家USPAP更新课程。更新课程计入所需的28小时继续教育中。15小时的国家USPAP课程不能替代7小时的更新课程。

• ✓7小时的国家USPAP更新课程必须每两个日历年完成一次
• ✓USPAP更新课程计入28小时继续教育的要求
• ✓15小时的USPAP课程不能替代7小时的更新课程

自2026年1月1日起，评估师申请人和执业人员必须完成估值偏差和公平住房课程。申请人将其作为资格教育完成（7小时加1小时考试 = 8小时）。执业人员的首次继续教育完成必须为7小时（如已完成8小时资格课程，则视为满足）。此后每两年，所有执业人员完成4小时版本，计入28小时继续教育要求。

• ✓自2026年1月1日起，估值偏差和公平住房课程为必修课程
• ✓申请人完成8小时资格教育版本（7小时加1小时考试）
• ✓执业人员最初完成7小时，然后每两年完成4小时版本
• ✓完成课程将计入28小时继续教育要求

任何住宅抵押贷款产品或利率的广告必须仅针对实际可用的产品/条款，并必须说明实质性要求/限制。它必须清晰、突出地至少包含一个责任方（MLO或具有NMLS注册号的抵押贷款公司）、抵押贷款公司的名称和业务电话号码。广告不得显示来自政府机构或借款人当前贷款人，不得具有误导性/欺骗性，并必须符合披露要求。副本必须保留4年。

• ✓广告必须至少包含一个责任方及其NMLS注册号
• ✓广告必须包含抵押贷款公司的名称和责任方的业务电话号码
• ✓广告不得显示来自政府机构或借款人当前贷款人
• ✓责任方必须保留广告副本4年

科罗拉多州利率锁定披露表格用于所有不受TILA-RESPA综合披露规则约束的交易。必须在收到贷款申请后的3个工作日内披露，并在签署结束文件前与利率锁定协议生效后的3个工作日内再次披露，如果年利率增加超过1/8个百分点，或对锁定信息进行任何更改（包括延期）。

• ✓利率锁定披露必须在收到贷款申请后的3个工作日内提供
• ✓如果年利率增加超过1/8个百分点，则需要在3个工作日内重新披露
• ✓如果对锁定信息进行任何更改（包括利率锁定延期），则需要重新披露

委员会禁止在同一交易中同时以MLO和房地产经纪人身份行动，除非满足相关要求。双重身份是必须披露的重大事实。必须完成科罗拉多州双重身份披露表（或等效表格），并在收到贷款申请后3个工作日内提供给借款人。披露记录必须保存（规则规定4年，修订文本中为5年）。

• ✓同时担任MLO和房地产经纪人的双重身份是需要披露的重大事实
• ✓双重身份披露表必须在收到申请后3个工作日内提供给借款人
• ✓MLO必须能够证明披露是在3个工作日内提供的

根据第12-10-711和12-10-713条，抵押贷款官员(MLO)必须在以下情况发生后的30个自然日内通过在线服务门户向委员会书面通知：对任何重罪或轻罪的有罪/无异议认罪或定罪(不包括轻罪交通/轻微违反)；违反或协助违反公平住房法；因欺诈、欺骗、虚假陈述、盗窃或信托责任违反而撤销/暂停任何执照；或对任何司法管辖区的MLO执照采取的任何纪律处分。

• ✓抵押贷款官员必须在符合条件的认罪、定罪或违规行为发生后30个自然日内通知委员会
• ✓公平住房法违规行为必须在30个自然日内报告给委员会
• ✓对任何司法管辖区的抵押贷款官员执照采取的任何纪律处分必须在30个自然日内报告

直接或间接接受贷款修改申请或协商/提供贷款修改的个人必须持有 MLO（抵押贷款发起人）执照。处理贷款修改的 MLO 必须使用符合《实践法》和《止赎保护法》的贷款修改合同——科罗拉多州贷款修改服务合同（或同等效力的替代表格），并在申请时完成。豁免人员包括提供辅助建议的 HUD 批准住房咨询机构员工、抵押贷款服务公司员工和合格律师。

• ✓接受或协商贷款修改的个人必须持有 MLO 执照，除非获得豁免
• ✓MLO 必须使用科罗拉多州贷款修改服务合同（或同等效力的合同），并在申请时完成
• ✓HUD 批准住房咨询机构员工和服务公司员工免除贷款修改许可证要求

贷款咨询官（MLO）只有在对借款人当前和预期财务状况进行合理调查后，才能推荐适当的产品。合理调查要求审查和分析借款人的收入信息（来源和可能的延续），但不要求验证该收入。MLO在审查《统一住宅贷款申请书》的所有部分并完成《切实净收益披露》后，被视为符合第12-10-710(1)(b)条款。

• ✓MLO在推荐产品前必须对借款人的财务状况进行合理调查
• ✓合理调查不要求MLO验证借款人的收入
• ✓在完整审查URLA和完成《切实净收益披露》后，被视为已达到合规要求

抵押贷款官员（MLO）和抵押公司必须根据通知时间表回应调查并提供所有要求的信息。可在有效期前以书面形式申请延期。无论投诉结果如何，未能提供要求的信息将构成纪律处分的理由。抵押公司必须以安全可靠的方式保管发起和营销文件（URLA、披露、报表、广告、信用报告等）4年；如果可以访问，电子存储是可以接受的。

• ✓无论投诉结果如何，未能提供调查所需的信息将构成纪律处分的理由
• ✓抵押公司必须保管发起和营销文件4年
• ✓文件必须以安全可靠的方式保管；如果可以访问，电子存储是可以接受的

贷款官员必须在 NMLS 和委员会数据库中维持最新的联系信息（电子邮件、法定姓名、实际居住地址、电话号码、营业地址/名称）和许可证信息（保证金详情、E&O 保险详情和犯罪记录）。贷款官员必须在任何变更后 30 个日历天内向委员会更新信息。未能维持所需信息是纪律处分的理由。

• ✓贷款官员必须在两个数据库中维持最新的联系方式和许可证信息
• ✓贷款官员必须在任何变更后 30 个日历天内向委员会更新信息
• ✓未能维持所需信息是纪律处分的理由

MLO必须在向公众进行任何招揽或订立合同之前，与贷款人签订书面的通讯员或贷款发起人协议。如果MLO个人持有该协议、是持有该协议的公司的官员/合伙人/成员/独家代理人/员工、是持有该协议的抵押公司的独立承包商，或是贷款人的员工，则符合要求。

• ✓MLO必须在向公众招揽之前与贷款人签订书面的通讯员或贷款发起人协议
• ✓合规性可以通过个人、持有协议的公司或作为贷款人的员工来满足

根据第12-10-725(1)和(2)条款，MLO必须保存披露记录4年以供董事会检查。文件必须以安全和保险的方式保存，如果可访问，电子存储是可以接受的。虽然抵押贷款公司可能提供这些文件，但MLO仍然对合规性负责，如果公司未能提供文件，MLO可能受到处罚。MLO必须能够证明披露在申请后3个工作日内提供。

• ✓MLO必须保存披露记录4年以供董事会检查
• ✓即使抵押贷款公司持有文件，MLO仍对合规性负责
• ✓MLO必须能够证明披露在申请后3个工作日内提供

规则 5.1.B 的详细广告内容要求不适用于间接宣传消费者信用交易且仅包含有限识别信息（如咖啡杯、笔、标志或名片）的广告，也不适用于提供给房地产经纪人、建筑商和其他商业实体的费率/定价表或类似专有信息，这些信息不打算用于消费者发行。

• ✓咖啡杯和名片等促销物品不受详细广告内容要求的限制
• ✓提供给商业实体且不打算供消费者使用的费率/定价表不受限制

公寓业权由独立的个人空间单元内的独立地产加上对共有要素的无分割权益组成。独立地产与共有业权不可分割。该法案于1992年7月1日被CCIOA取代，仅保留分时度假/转换部分。关键定义包括一般共有要素、受限共有要素、个人空间单元和章程。

• ✓公寓业权 = 空间单元内的独立地产 + 对共有要素的无分割权益
• ✓独立地产与共有要素业权不可分割
• ✓公寓法案于1992年7月1日被CCIOA取代
• ✓受限共有要素仅限于少于全部业主使用

每个共管公寓单元在税务账簿上作为独立地块单独登记和征税，而不是作为整栋建筑的一部分。共有部分的评估价值按照声明按比例分摊到各个单元。税收留置权仅限于各个单元及其对共有部分的未分割利益；因税款逾期而没收或出售不会影响其他单元。

• ✓每个共管公寓单元单独评估，作为独立地块单独征税
• ✓税收留置权仅限于各个单元及其对共有部分的未分割利益
• ✓创建共管公寓所有权时，必须向县评估员送达书面通知

宣言必须在公寓所在的县进行记录，并提供用于标识单位位置的地图归档。对于1983年7月1日之后的公寓，宣言必须包含名称（包括「公寓」），县名、法律描述、带有标识号的单位边界、最大单位数、公共元素描述、利益分配、使用限制和地役权记录数据。

• ✓宣言必须在房产所在的县进行记录
• ✓公寓名称必须包含「公寓」一词或在其后添加「一个公寓」
• ✓反永久性规则和非法转让限制不能使宣言的特定条款失效
• ✓第38-33-105.5条的内容适用于1983年7月1日或之后创建的公寓

开发商将多单元住宅转换为共管公寓时，必须在记录转换声明时通知每位住宅租户。通知必须以书面形式通过挂号邮件/认证邮件或亲自递送。除非同意，否则不得在租赁到期前终止租赁；如果剩余时间少于90天或没有书面租赁，则不得在通知后少于90天内终止租赁。通知程序是州范围内的关切事项。

• ✓开发商必须在记录转换声明时通知每位住宅租户
• ✓通知必须通过挂号邮件/认证邮件或亲自递送的书面形式发送
• ✓当租赁剩余时间少于90天时，住宅租赁不得在通知后少于90天内终止
• ✓通知程序是州范围内的关切事项；地方政府不得产生冲突

多户共有公寓由宣言文件管理；章程必须在成交前提供给初始购买者。章程必须规定经理委员会（每年至少三分之一的任期届满）、主任选举、会议/投票程序、记录查阅和其他运营事项。要求不适用于商业/工业共有公寓、十个单位或以下的共有公寓，或者宣言文件在1976年1月1日前登记的共有公寓。

• ✓章程必须在合同签订时或之前或成交前提供给初始购买者
• ✓委员会成员至少三分之一的任期必须每年届满
• ✓章程要求不适用于十个单位或以下的共有公寓或非住宅共有公寓
• ✓任何在1976年1月1日或之后登记的宣言文件不得与章程部分相冲突

经理或经理委员会必须保持影响公共元素的收入和支出的详细、准确记录，在工作日方便时间内可供业主审查。任何人故意且明知违反第 38-33-106 或 38-33-107 条款的，属于轻罪，可罚款不超过五百美元。

• ✓记录必须在工作日方便时间内可供审查
• ✓故意且明知违反第 38-33-106 或 38-33-107 条款属于轻罪
• ✓违规的最高罚款为 500 美元

单个业主单位在针对协会的损害赔偿/和解诉讼中的责任限于和解金额乘以其所有权百分比。分时产权包括时间段产权和期间产权，每种都构成可单独转让和担保的独立不动产权益。分时产权需要在项目文件中明确规定。

• ✓业主单位责任限于其所有权百分比份额的损害赔偿/和解金额
• ✓分时产权只能根据项目文件中明确允许的条款创建
• ✓每个分时产权是可单独转让的独立不动产权益

协会在从声明人手中接管后的90天内，必须向单位业主提供身份和联系信息，包括名称、指定代理人/物业管理公司、物理地址和电话、社区名称以及声明记录数据。

• ✓身份信息披露必须在接管声明人后的90天内完成
• ✓如地址、代理人或物业管理公司发生任何变化，必须在90天内提供更新的信息
• ✓必须披露名称、代理人、地址/电话、社区名称和声明记录数据

在接管控制权后的90天内以及之后的每个财政年度，协会必须披露财政年度日期、运营预算、评估、财务报表、审计/审查结果、保险政策、章程/规则、会议记录和治理政策。

• ✓年度披露包括预算、按单位类型的评估、财务报表和审计/审查结果
• ✓必须披露所有保险政策，包括公司名称、责任限额、免赔额和到期日期
• ✓披露必须免费提供给业主，通过网站、资料表或邮件提供；不适用于分时度假单位