§ 7-128-401 to 403, C.R.S. Standards of Conduct and Liability +18Colorado · 房地产 · 中文

董事和管理人员必须忠实履行职责，具备在相同职位上的普通谨慎人士应有的注意义务，并以合理认为符合公司最佳利益的方式行事。他们可以依赖来自有能力的管理人员、法律顾问、会计师和委员会的信息。

• ✓董事/管理人员必须忠实行事，具有普通谨慎的注意义务，并以公司最佳利益为出发点
• ✓董事/管理人员可以依赖来自他们合理信任的可靠管理人员、法律顾问、会计师或委员会的信息
• ✓如果董事/管理人员掌握的信息使得该依赖不合理，则该依赖不属于忠实行为

公司章程可以消除或限制董事因违反信义责任而造成的经济损害的个人责任，但违反忠诚义务、恶意行为、故意不当行为、非法分配或不正当个人利益的情况除外。董事/高管对员工的侵权行为不承担个人责任，除非其本人参与其中。

• ✓责任限制不能涵盖违反忠诚义务、不诚实行为、故意不当行为或不正当个人利益
• ✓董事/高管对员工的侵权行为不承担个人责任，除非其本人参与其中或犯有刑事罪行
• ✓投票赞成非法分配的董事对超额部分承担个人责任

所有执业人员必须维持错误与遗漏保险，覆盖所有第7部分活动，但以下情况除外：非执业的抵押贷款官员和拥有同等职业责任保险的律师。该部门通过竞争性招标提供团体保险覆盖，执业人员如满足最低要求，可独立获得保险。

• ✓所有执业的执业人员必须维持职业过失保险，覆盖第7部分活动
• ✓例外：非执业的抵押贷款官员和拥有同等职业责任保险的律师
• ✓该部门提供团体保单；团体保险公司不能取消执业人员的许可证
• ✓执业人员如满足最低要求，可独立获得保险覆盖
• ✓执业人员必须在年度续期日期前提交保险覆盖证书

董事会可以报销成员参加科罗拉多州特定治理教育的费用。协会必须至少每年免费为业主提供关于运营以及业主、协会和董事会的权利/责任的教育。

• ✓董事会教育内容必须特定于科罗拉多州，并引用适用的条款条文
• ✓协会必须至少每年免费为业主提供关于运营以及法律权利和责任的教育
• ✓业主教育不适用于包括分时度假单位的协会

第12-10-602至12-10-623条根据《房地产估价改革修正案》（《金融改革、恢复和执行法》第XI编，12 U.S.C.第3331至3351条）制定。这些条款旨在以对估价师和估价管理公司最不具有负担的方式实施联邦法律。获得许可的财产税估价师不受联邦《房地产估价改革修正案》的监管。

• ✓这些法规以对估价师和估价管理公司最不具有负担的方式实施《金融改革、恢复和执行法》第XI编
• ✓获得许可的财产税估价师不受联邦修正案的监管

根据第24-4-105(11)条，申请人可以向委员会申请声明性令状，以终止争议或消除关于法规、规则或令状适用性的不确定性。申请书必须说明申请人的姓名/地址、涉及的法规/规则/令状、简明陈述争议性质的事实和法律，以及可选的提议令状的简明陈述。

• ✓申请人可以申请声明性令状以终止争议或消除不确定性
• ✓申请书必须明确指出法规/规则/令状并陈述显示争议性质的事实

委员会可以根据其全权决定是否就请愿书作出裁定，需考虑的因素包括是否能终止争议、事项是否在调查中、是否为假设问题，或是否存在充分的法律救济。不作出裁定的决定不属于司法审查范围内的最终行政行为，但已发布的声明性令状构成根据第24-4-106条应受司法审查的行政行为。

• ✓委员会不对请愿书作出裁定的决定不受司法审查
• ✓已发布的声明性令状构成应受司法审查的行政行为
• ✓委员会在决定是否作出裁定时需考虑待决调查和假设问题等因素

持证人必须立即通知任何营业地点或就业变更。未经通知的变更将自动使执照失效。聘用经纪人拥有受聘经纪人执照的控制权和监管权，同一时间只能显示一个雇主。

• ✓未经通知的营业地点或就业变更会自动使执照失效
• ✓聘用经纪人拥有受聘经纪人执照的控制权和监管权
• ✓同一时间只能为经纪人显示一个雇主

执照必须在每第三年的12月31日或之前更新（2018年4月23日或之后颁发的初始执照在颁发年份的12月31日过期）。更新需要按照第12-10-213条完成继续教育。更新申请在1月1日前30天内接受。

• ✓执照在每第三年的12月31日或之前更新
• ✓更新以完成按照第12-10-213条规定的继续教育为条件
• ✓更新申请在1月1日前30天内接受

未在1月1日前续期的执照可以重新激活：在31天内通过支付常规续期费用；超过31天但在1年内通过支付续期费用加续期费用的一半；超过1年但在3年内通过支付续期费用加等于续期费用的重新激活费用。3年后，该人员被视为新的申请人。

• ✓31天内：支付常规续期费用
• ✓31天到1年：续期费用加续期费用的一半
• ✓1年到3年：续期费用加等于续期费用的重新激活费用
• ✓3年后：视为新的申请人

当执业人员被解雇或终止就业时，双方有共同的义务立即通知委员会。已被终止的执业人员在终止后执行执业行为是违法的。

• ✓双方必须在就业终止时立即通知委员会
• ✓被终止的执业人员不得在终止日期后执行执业行为

考试、原始申请、续期、姓名/地址/雇用经纪人变更以及新实体经纪人申请均需收取费用。费用随每份申请提交，且不可退款。如未在通过考试后一年内提交经纪人申请，通过成绩将被取消。

• ✓执照费用不可退款
• ✓经纪人申请必须在通过考试后一年内提交，否则通过成绩将被取消

经纪人执照的暂停、过期或撤销会自动使委员会记录中显示为由该经纪人聘用的所有经纪人的执照失效，直到通知就业变更为止。

• ✓聘用经纪人执照的丧失会自动使被聘用经纪人的执照失效
• ✓被聘用经纪人必须就业变更时通知委员会以重新激活执照

对委员会批准的表格印刷部分的任何删除或修改必须来自协商或一方的指示。删除必须直接在表格上进行，通过清晰地划去而不遮挡被删除的内容。

• ✓对印刷部分的删除/修改必须来自协商或一方的指示
• ✓删除必须通过清晰地划去来进行，不遮挡被删除的部分
• ✓经纪人必须解释所有修改、删除、遗漏、插入和附录，并建议寻求专家意见

经纪人可以添加公司识别信息、页面底部的初始行、签名行/标签，并可以延长/缩短空白处。插入的条款必须使用与表单语言明显不同的字体，修改内容必须清晰易读。

• ✓可以添加公司名称、商业名称、地址、电话、电子邮件、商标或其他识别信息
• ✓可以在页面底部添加初始行并添加签名行/标签
• ✓空白处可以延长或缩短；插入的文本必须使用区别性的字体样式
• ✓所有表单和修改内容必须清晰易读；电子表单必须受到保护，防止无意或禁止的修改

经纪人可以从「房地产买卖合同」（及反建议/修改-延期）中删除不适用的条款。删除时，标题/标头必须保持不变，随后注明「省略-不适用」。可删除的部分包括：包含项、排除项、水权、融资、评估、业主协会、尽职调查和分摊项目。

• ✓只有不适用的条款可以被删除，标题/标头必须保持不变，随后注明「省略-不适用」
• ✓适用于列举的CBS条款，即使重新编号，以及其他经批准表格中的相应条款
• ✓在反建议中，第4条购买价格和条款可以与第3条日期和截止日期表格一起被删除

根据12-10-221条款，经纪人不得接受除经纪人自身经纪公司以外任何来源的经纪服务佣金。公司可根据薪酬协议和办公室政策手册在其经纪人之间分配已获得的佣金。

• ✓经纪人仅可从其自身经纪公司接受佣金（12-10-221）
• ✓公司根据薪酬协议/办公室政策手册分配佣金

如果经纪人将全部权益分配给该实体，公司可以向由经纪人（或作为团队活动的经纪人）全资拥有的实体支付已赚取的佣金。这并不能减轻监督职责或个人民事责任。

• ✓如果经纪人拥有的实体完全由经纪人拥有且权益已分配，则允许向其支付佣金
• ✓经纪人不能以实体身份获得许可证(12-10-203(8))
• ✓分配给实体不能减轻民事责任或监督职责

委员会无权作出金钱判决或仲裁经纪人/公司报酬纠纷；不支付不构成许可证法律违规。此类纠纷应通过民事法院或仲裁解决。根据许可证法律，经纪人是公司的「员工」。

• ✓委员会不仲裁或裁决报酬纠纷
• ✓公司不支付经纪人报酬不构成许可证法律违规
• ✓根据许可证法律，经纪人是公司的员工

未能作为开发商进行登记是一项刑事犯罪，使合同面临风险。

• ✓未能作为开发商进行登记属于第6级重罪，根据第18-1.3-401条款受到处罚
• ✓任何买卖或租赁合同可由购买者撤销，开发商无法强制执行，除非开发商在订立合同时已正式登记

第5部分受法定废止和审查的约束。

• ✓第5部分自2026年9月1日起废止
• ✓第5部分根据第24-34-104条规定在废止前进行审查

「房地产估价师」是指对房地产的性质、品质、价值或效用进行估价，并具有必要资格的人员。排除情况包括：个人财产估价师；未作为估价、非用于融资目的而发表意见的经纪人；注册会计师；对自有财产进行估价的公司；水权/矿权估价师；进行弃权估价的通行权收购代理；某些金融机构员工；以及产权第39编下的税务或估价抗议倡导者。

• ✓未作为估价、非用于融资目的而发表意见的经纪人被排除
• ✓个人财产、水权和矿权估价师被排除
• ✓对其拥有或可能买卖的财产进行估价的公司被排除
• ✓根据产权第39编的税务或估价抗议倡导者被排除

「估价」是指与指定的已确定不动产权益的性质、质量、价值或效用有关的书面或口头分析、意见或结论，在完成任务后提交给委托人。它包括估价（价值意见）和分析（总体研究）。它不包括金融机构员工仅供内部使用的工作和联邦授权的豁免估价。

• ✓估价包括估价（价值意见）和分析（总体研究）两部分
• ✓估价可以是书面形式或口头形式
• ✓金融机构仅供内部使用的工作和豁免估价被排除在外
• ✓没有执照的金融机构估价人员必须包含书面通知，说明他们没有获得执照

AMC是由债权人或二级市场承保人授权的外部第三方，负责监督评估师小组以招募/选择/留用评估师、与评估师签订合同、管理评估流程或审查和验证评估师的工作。不包括直接执行评估服务的实体、仅向客户选定的小组分配订单的实体，以及为自身贷款管理小组的抵押贷款公司。

• ✓AMC监督评估师小组并管理评估流程
• ✓AMC不包括直接执行评估服务的实体
• ✓AMC不包括为自身贷款管理小组的抵押贷款公司

「咨询服务」是指不属于独立评估定义范围内的评估师服务，包括营销、可行性研究和税务上诉倡导；如果评估师以利益无关的第三方身份行动，该工作为独立评估。「估价」是指根据2010年《机构间指南》对不需要评估的交易所作的市场价值意见。「独立评估」是指评估师以利益无关的第三方身份出具不偏不倚的意见。

• ✓由利益无关的第三方执行的咨询服务应视为独立评估
• ✓当不需要评估时，评估师向金融机构提供估价
• ✓独立评估要求评估师以利益无关的第三方身份行动

尽管有公告/章程/规则，协会不得禁止：旗帜展示（允许内容中立规则）、标志展示、宗教物品/符号在入门处（最多36平方英寸）、某些紧急救援人员车辆停放、使用公共通行权、防火可防御空间、残疾人便利措施、旱生/抗旱景观、雨桶、家庭托儿所和家庭企业。

• ✓协会不得禁止旗帜或标志展示，但可以禁止商业信息并采取内容中立规则。
• ✓入门处宗教物品/符号不得超过36平方英寸，不得被禁止。
• ✓协会不得根据联邦《公平住房法》禁止合理的残疾人改修。
• ✓协会不得禁止旱生、抗旱景观或雨桶（允许合理的审美规则）。

业主协会不得有效禁止可再生能源发电装置，不得要求使用雪松瓦等易燃屋顶材料，或禁止防火建筑材料。自2024年3月12日起，禁止防火材料的条款无效；协会可以实施合理的围栏限制，但不得增加费用超过10%或要求审查时间超过60天。

• ✓业主协会不得有效禁止可再生能源发电装置
• ✓业主协会不得要求使用雪松瓦或其他易燃屋顶材料
• ✓禁止防火建筑材料的条款自2024年3月12日起无效
• ✓防火围栏限制不得增加费用超过10%或要求审查时间超过60天

在支持ADU的司法管辖区，2024年5月13日之前或之后采纳的限制单户独立住宅ADU创建的条款无效（合理限制除外）。在过境/邻近中心，超出当地法律的限制住房条款无效。对于2024年7月1日或之后的声明/规则，当分区允许时，业主协会不能禁止ADU或中层住房（2-4单位）。

• ✓在支持司法管辖区限制ADU创建的条款作为公共政策而无效
• ✓在过境/邻近中心超出当地法律的限制住房条款无效
• ✓当分区允许时，业主协会不能禁止ADU或中层住房（2024年7月1日或之后的声明）

为行使保留的开发权，声明人必须记录对声明的修订、遵守平面图/地图要求、给新单位分配识别号，并重新分配已分配的权益。声明人是任何由此创建的单位的业主。

• ✓声明人必须准备、执行和记录修订，并遵守平面图/地图要求
• ✓修订必须给新单位分配识别号并重新分配已分配的权益
• ✓声明人是由此创建的任何单位的单位业主

可撤回房产在该部分的任何单位转让给购买者后不得撤回。开发权如果在规定期限内未行使，则失效，除非协会同意延期。

• ✓可撤回房产在该部分的任何单位转让给购买者后不得撤回
• ✓开发权如果在规定期限内未行使，则失效，除非协会同意延期
• ✓延期或恢复必须包含在由声明人和协会执行的修正案中

非营利公司具有永续存续期和与个人相同的广泛权力，包括订立合同、持有财产以及对成员征收会费/评估费。非营利公司不能向董事/高管借款或担保其债务，通常不能发行股票。

• ✓非营利公司不能向董事或高管借款，也不能担保其债务
• ✓非营利公司可以对成员征收会费、评估费、入会费和转让费
• ✓董事、高管、员工和成员对公司的债务不承担个人责任

关键定义包括「成员」、「投票成员」（在一个以上场合有权投票选举董事的成员）、「董事会」、「章程」和「分配」。受 CCIOA 管制的业主协会（HOA）明确被排除在「住宅非营利公司」的定义之外。

• ✓「投票成员」在一个以上场合有权投票选举董事
• ✓由 CCIOA 管制的协会被排除在「住宅非营利公司」定义之外

公司章程必须说明实体名称、注册代理人、主要办公地点、合并人姓名和地址、是否有投票成员以及解散时的资产分配。当章程由国务卿提交时，非营利组织即完成合并。

• ✓章程必须说明公司是否将拥有投票成员以及解散时的资产分配
• ✓当国务卿提交章程时，合并即告完成
• ✓未经授权且没有善意信念而行动的人员负有连带责任

利益冲突交易涉及公司与董事、与董事相关的一方或董事有利益的实体之间的交易。如果此类交易得到适当披露和批准，则不会自动无效，且公司不得向董事或高管提供贷款。

• ✓公司不得向其董事或高管提供贷款；任何参与的董事或高管应对贷款金额承担责任
• ✓如果重要事实已披露并获得无利益关系的董事或成员批准，或者该交易对公司公平，则利益冲突交易不为无效
• ✓「与董事相关的一方」包括配偶、后代、祖先、兄弟姐妹以及他们拥有利益的实体

如果过期的执照可以重新启用，则该人不能申请同类型的新执照，必须按照第12-10-610(1)条重新启用。重新启用需要完成继续教育要求并支付适当的费用。过期超过两(2)年的执照不符合重新启用的条件，需要提出新申请。

• ✓如果过期执照可以重新启用，必须重新启用而不是重新申请
• ✓过期超过两(2)年的执照不能重新启用，需要提出新申请
• ✓重新启用需要完成继续教育和缴纳费用

活跃和非活跃执照持有人必须提供当前邮寄地址、电话号码、电子邮件和其他必需的联系信息。执照持有人必须在任何变更后的十（10）个日历天内通知委员会。邮寄地址是正式登记地址；未能通知委员会地址变更会导致非活跃状态。

• ✓必须在联系信息变更后的十（10）个日历天内通知委员会
• ✓邮寄地址是正式登记地址
• ✓未能更新邮寄地址会导致非活跃状态

被放弃的执照可被视为永久放弃；放弃不会将持有人从董事会对先前行为的管辖权中除外。在调查期间放弃的执照被报告至全国登记处为因纪律处分而放弃。在停用/撤销/放弃/过期时，持有人必须停止所有需获许可的活动，并停止自称为持证人。

• ✓放弃/放弃不会撤销董事会对先前行为的管辖权
• ✓在调查期间的放弃报告为因纪律处分而放弃
• ✓在任何执照丧失时必须立即停止所有需获许可的活动
• ✓被放弃的执照无法恢复；必须以初始执照身份重新申请

要激活非活跃执照，执照持有人必须完成在整个非活跃期间如果保持活跃状态应该完成的所有继续教育小时数，包括最新的国家USPAP继续教育课程。离职的合格从业人员的认证评估师将被置于非活跃状态，必须重新认证就业状态才能重新激活。

• ✓激活需要完成在整个非活跃期间应该完成的所有继续教育
• ✓必须包括最新的国家USPAP继续教育课程才能激活
• ✓离职的合格从业人员的认证评估师必须在三（3）个工作日内通知委员会

要续期，MLO必须继续符合最低标准，满足年度继续教育要求，并支付续期费用。未能满足这些条件将导致执照过期，董事会采纳与NMLS标准相一致的复职规则。

• ✓必须继续符合执照颁发的最低标准
• ✓必须根据第12-10-704(10)条款满足年度继续教育要求
• ✓必须支付适用的续期费用
• ✓未能续期导致执照过期

抵押贷款官（MLO）可对分部在NMLS中输入的信息提出异议。异议必须以书面形式提交，并附有支持性证据，仅限于MLO自身执照记录的事实准确性；不能用于对纪律处分的基础理由提出申诉。主任审查异议，如发现信息事实不正确，分部予以更正。MLO可在30个日历日内对主任的决定向委员会提出申诉，委员会的决定可由上诉法院进行司法审查。

• ✓NMLS异议仅限于MLO自身执照记录的事实准确性
• ✓异议不能用于对纪律处分的基础理由提出申诉
• ✓MLO可在30个日历日内对主任的异议决定向委员会提出申诉

所有抵押贷款公司必须按日历季度基础提交 NMLS 抵押贷款报告。季度报告必须在日历季度结束后的 45 个日历日内提交，财务状况报告必须在公司财政年度结束后的 90 个日历日内按年度提交。未能及时正确提交报告会导致抵押贷款公司无法更新其 NMLS 注册。

• ✓季度 NMLS 抵押贷款报告必须在季度结束后的 45 个日历日内提交
• ✓年度财务状况报告必须在财政年度结束后的 90 个日历日内提交
• ✓未能及时提交报告会导致 NMLS 注册无法更新

对于三年期执照更新，执照持有人必须在过去三年内通过科罗拉多州考试部分，或完成最少24小时的学分，其中12小时必须是委员会开发的年度更新学分。较短的执照期限需要24小时，其中至少8小时为委员会学分。

• ✓三年期更新需要24小时继续教育，包括12小时由委员会开发的更新学分
• ✓委员会针对当前法规和规则开发12小时的更新学分

继续教育学分（委员会更新除外）必须来自委员会批准的课程，这些课程有助于专业能力发展，涵盖房地产法、合同、财务、估价、成交、伦理、物业管理、代理等科目。学分必须来自经认证的科罗拉多州机构，并且需要通过笔试考试。

• ✓继续教育学分必须来自委员会批准的课程，涵盖列定的研究领域
• ✓成功完成需要通过笔试考试
• ✓学分必须来自获认证的科罗拉多州大学、社区学院或批准的学校

持证人更新在同一日历年内颁发且于12月31日到期的执照时，无需满足继续教育要求。

• ✓更新同年颁发执照的持证人豁免继续教育要求

任何合约条款（包括允许的修改/补充）都不能使经纪人或公司豁免遵守第12-10-201条C.R.S.及其后续条款或规则的义务。非委托方经纪人不得插入有利于经纪人/公司的个人条款、免责声明或免责条款，但可在委托方当事人的指导下添加佣金支付相关措辞。

• ✓任何条款都不能使经纪人或公司豁免遵守法律或规则的义务
• ✓非委托方经纪人不得插入有利于经纪人或公司的个人条款、免责声明或免责条款
• ✓如果是CBS表格的协商条款，可在委托方当事人的指导下包含佣金支付相关措辞

删除或修改标准表格的附加条款必须源于谈判或当事人的指示。使用律师起草的交易特定条款的经纪人必须正确理解和使用这些条款，从最后使用之日起保存4年，并在委员会要求时提供这些条款和律师的姓名。

• ✓修改标准表格的附加条款必须源于谈判或当事人的指示
• ✓律师起草的条款必须从最后使用之日起保存4年
• ✓经纪人必须根据委员会的要求提供条款和起草律师/律师事务所的名称