§ 38-33.3-218, C.R.S. Termination of common interest community +17Colorado · 房地产 · 中文

除了征用或合作社止赎外，社区只能通过持有至少 67% 投票权的业主协议或声明中规定的更大比例才能终止。只有当所有单位都是非住宅性质时，才允许使用较小的比例。

• ✓终止需要至少 67% 的投票权或声明中指定的任何更大比例
• ✓只有当所有单位都是非住宅性质时，才允许使用较小的比例
• ✓终止协议必须像契约一样执行，并在所有县进行记录才能生效

终止后，销售收益和协会资产由协会作为受托人为业主和留置权人持有，其权益比例由独立评估师确定的综合公平市场价值决定。业主利益基于独立评估师确定的综合公平市场价值。

• ✓销售收益和资产由协会作为受托人为业主和留置权人持有
• ✓业主利益基于独立评估师确定的综合公平市场价值
• ✓除非持有25%投票权的业主在30天内反对，否则评估师的决定为最终决定

针对整个社区的止赎本身不会终止该社区。对优先于声明的留置权的止赎允许排除该房产，并按照被征用土地的方式重新分配。

• ✓针对整个社区的止赎本身不会终止该社区
• ✓优先留置权人进行止赎时可以记录一份排除房产的文件，董事会重新分配权益

投诉必须以书面形式提交至委员会表格；委员会也可以主动采取行动。持证人和许可证持有人有义务对调查做出回应，就指控、所要求的文件和任何相关信息在通知期限内提供完整、具体的答复。可以在截止日期前书面要求延期。未能回应是纪律处分的理由。

• ✓投诉必须以书面形式提交；委员会可以主动采取行动
• ✓持证人必须对调查通知进行完整、具体的回应
• ✓延期请求必须合理、以书面形式提交，且在截止日期之前
• ✓无论基础投诉如何，未能提供所要求的信息都是纪律处分的理由
• ✓文件必须以安全、安妥的方式保管

执证人必须在30天内以书面形式告知委员会其他司法管辖区鉴估师/AMC当局采取的任何纪律处分。执证人必须在30天内报告任何重罪/轻罪定罪（不包括轻微违法行为）或对其他专业执证采取的任何纪律处分。主管鉴估师必须报告合格定罪和所有人定罪/执证处分。

• ✓在30天内报告州外纪律处分
• ✓在30天内报告合格刑事定罪
• ✓在30天内报告对其他专业执证采取的纪律处分
• ✓拥有持证AMC超过10%股份的所有人同样有报告义务

董事会成员、部门员工和部门承包商在执行官方职责（如调查、工作经验审查和工作产品审查）时无需遵守USPAP。由员工、董事会成员或承包商进行的调查或审查不被视为USPAP下的「评估审查」或「评估」。

• ✓董事会成员、员工和承包商在执行官方职责时豁免USPAP
• ✓官方审查不是USPAP下的「评估审查」或「评估」

申请人可以根据第24-4-105(11)条规定寻求宣告性令状，以解决关于法规、规则或命令适用性的争议或不确定性。

• ✓申请书必须说明申请人的姓名/地址、涉及的法规/规则/命令，以及事实和法律的简明陈述
• ✓当事人为委员会和申请人；其他方可申请自由裁量权介入
• ✓委员会可以全权决定是否对申请书作出裁定
• ✓不作裁定的决定不是受司法审查约束的最终行政行为；宣告性令状受第24-4-106条下的司法审查约束

非营利法人一般不得进行分配，除非获得授权。允许的分配包括向非营利法人成员的分配、合理的服务报酬以及符合法人目的的利益分配。

• ✓非营利法人不得进行分配，除非获得法律授权
• ✓授权行为包括向非营利法人成员的分配、合理的服务报酬以及符合法人目的的利益分配
• ✓解散时的分配必须符合第134条规定

以委托人身份行动的经纪人仍受委员会管辖（Seibel诉科罗拉多房地产委员会案）。他们必须书面披露其为持证经纪人（第6.17.B条规则），并通过勾选「客户」框提供适当的经纪公司披露。

• ✓以委托人身份行动的经纪人仍受许可法约束（Seibel案）
• ✓必须按照第6.17.B条规则以书面形式披露许可证状态
• ✓通过勾选「客户」框提供适当的经纪公司披露

当经纪人想要购买自己挂牌的房产时，由于涉及机密信息而产生利益冲突。经纪人应当终止或修改挂牌协议（指定另一经纪人），以书面形式披露其作为委托人的身份并曾接触机密信息，披露执照状态，并给予卖方在成交前随时终止合同的选择权。

• ✓终止或修改挂牌协议以为卖方指定另一经纪人
• ✓以书面形式披露经纪人作为委托人的身份，以及其曾接触机密信息
• ✓给予卖方在成交前或成交时随时终止合同的选择权

对于经纪人继续营销房产的担保买断/销售计划，经纪人必须使用委员会批准的持证人买断附录，该附录要求继续将房产作为「活跃」房产进行营销。融资通常被视为非所有者占用购买。

• ✓对于担保买断计划，使用委员会批准的持证人买断附录
• ✓附录要求继续将房产作为「活跃」房产进行营销
• ✓当委员会批准的表格存在时必须使用（规则 7.1.A）

经纪人在找到一位准备好、愿意且有能力的购买者后，只有在销售达成或因业主拒绝或疏忽而未能按约定达成销售的情况下，才有权获得佣金。

• ✓销售达成时获得佣金
• ✓因业主拒绝或疏忽而导致销售未达成时获得佣金

持执照人只有在符合RESPA且存在合理原因的情况下才可以支付或接收转介费：实际业务介绍、转介费合同关系或合作经纪合同关系。干扰经纪关系（无合理原因要求收费）被禁止。

• ✓转介费必须符合RESPA并需要合理原因
• ✓任何人不得通过无合理原因的要求收费来干扰经纪关系
• ✓受害方可以追回实际损害赔偿金、最高三倍损害赔偿金和律师费

当购买人因业主产权存在缺陷而拒绝完成交易时，经纪人无权获得佣金，除非业主在合理的时限内通过法律诉讼或其他方式纠正这些缺陷。

• ✓当购买人因产权缺陷而拒绝时，经纪人无权获得佣金
• ✓例外：业主在合理时限内纠正缺陷

在经纪人从购买者获得具有约束力的书面合同之前，业主不需要开始法律诉讼来更正产权。该合同必须约束购买者在缺陷得到更正后完成购买。

• ✓在经纪人获得具有约束力的书面合同之前，业主无需更正产权
• ✓该合同必须约束购买者在缺陷得到更正后完成购买

根据第6部分持证人，除州/地方政府实体雇用的评估师、非活跃评估师或AMC外，必须维持涵盖所有活动的错误与遗漏保险。该部门在竞争性招标后签订集团保单，对所有持证人开放，保险人无权取消。持证人可以获得符合最低要求的独立保险。

• ✓所有持证人必须维持职业责任保险，除政府雇用、非活跃或AMC持证人外
• ✓该部门提供集团保单；保险人不能取消任何持证人
• ✓持证人可以获得符合最低要求的独立保险

部门根据委员会规则确定覆盖条款。每个执业证书持有人必须在年度续期日期前至少30天获得所需条款的通知，并必须在该日期前提交显示合规性的保险覆盖证书。

• ✓执业证书持有人必须在续期前至少30天收到职业责任保险条款的通知
• ✓每个执业证书持有人必须在年度续期日期前提交保险覆盖证书

第六章规范上诉行政法官初裁决定的程序，包括提交、送达和例外申请期限。

• ✓所有诉状必须向委员会（而非行政法院办公室）提交，并在同一天送达对方当事人
• ✓委员会可在邮寄初裁决定后30天内主动审查该初裁决定
• ✓如未提交例外申请，初裁决定在邮寄后30天内成为最终决定；未按时提交将丧失司法审查权
• ✓记录/庭审笔录的指定部分应在邮寄后20天内提交；例外申请应在30天内提交（或自收到庭审笔录通知后30天内）
• ✓对例外申请的答辩应在10天内提交；最终命令日期为书面命令签署之日

该声明可能要求贷款人批准指定的业主/协会行为，但任何批准要求都不能否定对行政事务的控制权、阻止诉讼或阻止保险收益的分配。

• ✓贷款人批准要求不能拒绝业主/委员会对一般行政事务的控制
• ✓贷款人批准要求不能阻止协会开始或解决诉讼程序
• ✓贷款人批准要求不能阻止根据38-33.3-313分配保险收益

如果声明文件将单位业主协会的权力委托给主要协会，本条款适用于主要协会，除非另有修改。委托权力后，董事会成员对主要协会的行为不承担任何责任。

• ✓本条款适用于主要协会，除非由第220条修改
• ✓权力委托后，董事会成员对主要协会的行为不承担任何责任
• ✓宣告人控制权终止后，主要协会董事会必须通过指定方法之一进行选举

两个或多个具有相同所有权形式的社区可以通过业主协议进行合并或合并，使所产生的社区成为法律继承人。符合条件的社区可以满足特定标准而从合并社区中退出。

• ✓合并需要获得终止各社区所需投票百分比的批准，并且必须进行登记
• ✓符合条件的社区可以在多数投票中退出，其中75%的分配利益参与投票
• ✓退出需要符合所有标准，包括作为独立的分地单独自运营至少25年

如果原始保留，声明人可以修订声明以添加未指定的房地产，但添加的面积不得超过描述总面积的10%，单位数量不得超过原始声明中的数量。

• ✓添加未指定房地产的权利必须在声明中原始保留
• ✓添加的房地产不得超过描述总面积的10%
• ✓声明人不得将单位数量增加到超过原始声明中所述的数量

没有成员的非营利组织可由董事或创办人多数表决解散。否则，解散需要董事会采纳并推荐该提案，并由成员批准，并附有解散计划，说明在偿付所有债权人后资产的分配。

• ✓没有成员的公司可由董事或创办人的多数表决解散
• ✓有成员的解散需要董事会的采纳和推荐，以及成员在收到适当通知后的批准
• ✓解散计划必须说明在偿付所有债权人后资产将分配给谁

已解散的公司仅为了清算和处理事务而继续存在。501(c)(3)组织的资产必须按豁免目的或政府用途进行分配。解散不转移财产所有权、不改变行为准则，也不中止待决诉讼。

• ✓已解散的公司只能进行与清算和处理事务相关的适当活动
• ✓501(c)(3)公司的资产必须按豁免目的或政府公益目的进行分配
• ✓解散不转移财产所有权、不改变行为准则，也不中止待决诉讼

非营利组织可由总检察长、董事/成员或债权人基于特定事由（如欺诈、僵局、压制性行为、浪费或无偿债能力）进行司法解散。法院可以任命破产管理人清算或任命监管人管理企业事务。

• ✓董事/成员可因僵局、非法/压制性/欺诈行为或资产浪费而寻求解散
• ✓债权人可在判决书未执行且公司无偿债能力时，或在承认无偿债能力和债务存在时寻求解散
• ✓法院可任命破产管理人清算或任命监管人管理公司事务

请愿人可以向委员会请愿以获得宣示判决令，以终止争议或消除有关法规、规则或命令适用性的不确定性。请愿书必须说明请愿人的姓名和地址、相关的法规/规则/命令，以及事实和法律的简明陈述。委员会有专有的自由裁量权决定是否裁决，拒绝裁决的决定不是可接受司法审查的最终代理行为。

• ✓根据《科罗拉多州修订法律》第24-4-105(11)条提交的请愿书
• ✓请愿书必须说明姓名、地址、相关的法规/规则/命令，以及事实和法律
• ✓委员会有专有的自由裁量权决定是否对请愿书进行裁决
• ✓拒绝裁决的决定不是可接受司法审查的最终代理行为
• ✓被裁决的宣示判决令可按照第24-4-106条规定接受司法审查

根据第24-4-104和24-4-105条款，程序可由授权代表或行政法法官进行。在委员会做出决定之前，任何执照都不会被拒绝/暂停/撤销。委员会的决定可被上诉法院进行司法审查。

• ✓听证会在委员会办公室所在地或指定地点举行
• ✓在委员会做出决定之前，任何执照都不会被拒绝、暂停或撤销
• ✓委员会的决定可被上诉法院进行司法审查
• ✓当持证人被另一抵押贷款人或经纪人雇用时，必须通知雇主

「客户」是指与经纪人没有经纪关系的一方。「单一代理人」仅代表一方（买方、卖方、房东或承租人的代理人）。「交易经纪人」协助各方但不作为代理人/代理律师。「双重代理人」代表双方（禁止）。「指定经纪人」被书面指定为一方服务。

• ✓客户与经纪人之间没有经纪关系
• ✓单一代理人仅代表一方；交易经纪人不是代理人
• ✓指定经纪人被书面指定与一方合作

当公众了解他们与经纪人的法律关系，并根据可接受的条款聘请经纪人担任单一代理人或交易经纪人时，公众会得到最好的服务。公众成员对他们未批准、指示或追认的经纪人行为不承担责任。

• ✓经纪人可以聘请为单一代理人或交易经纪人
• ✓公众对未批准的经纪人行为不承担连带责任

「有限代理人」仅具有 12-10-404 或 12-10-405 中规定的义务加上任何商定的额外义务。「次级代理人」代表另一经纪人行动，为委托人执行任务，对委托人承担与委托人的经纪人相同的义务。

• ✓有限代理人仅具有法定义务加上商定的额外义务
• ✓次级代理人对委托人承担与委托人的经纪人相同的义务

对收费的房产出租和管理需要执照（12-10-201(6)）。房产管理是一个复杂的执业领域；经纪人必须值得信赖且具备能力（规则6.2），如果缺乏能力则必须遵守规则6.2.B。房产管理服务必须以公司名义进行/签约，并需获得雇用经纪人的许可。

• ✓对收费的出租/管理需要执照（12-10-201(6)）
• ✓经纪人必须值得信赖且具备能力或遵守规则6.2.B
• ✓房产管理服务必须以公司名义进行/签约

他人资金必须在5个工作日内（规则5.7.A）存入独立账户（至少一个用于租金收据，一个用于押金）。要求采用现金制会计；业主账簿余额不得为负；记录保留4年（12-10-217(1)(k))。

• ✓在5个工作日内存入他人资金（规则5.7.A）
• ✓为租金和押金维持独立账户（规则5.5）
• ✓业主账簿余额不得为负
• ✓保留记录4年（12-10-217(1)(k)）

保证金必须在终止/空置后的一个月内（或如果租赁协议规定，最长60天）退还（38-12-103）。不能因正常磨损而扣留。任何扣留金额必须附上书面说明理由；非法扣留可能导致三倍赔偿金加律师费。

• ✓根据38-12-103规定，在一个月内退还保证金（如果租赁协议规定，最长60天）
• ✓不能因正常磨损而扣留保证金
• ✓扣留时需要提供书面说明理由
• ✓非法扣留可能导致三倍赔偿金加律师费

第 5.8.A 条规定，除非租户的书面授权包含在租赁协议中，或向租户发出书面通知说明谁持有押金和退款程序，否则不得将押金交付给业主。经纪人不得将押金的任何部分用于自身利益。

• ✓未经租户授权或书面通知，不得将押金交付给业主（第 5.8.A 条）
• ✓如果业主持有押金，管理协议必须说明业主的责任，并允许在发生争议时披露业主的身份
• ✓经纪人不得将押金的任何部分用于个人利益

租赁是一次性活动，经纪人为特殊代理人；物业管理是持续的关系，经纪人为一般代理人。进行物业管理的经纪人也可能进行租赁业务，但仅从事租赁的经纪人不进行物业管理。

• ✓租赁经纪人 = 特殊代理人；物业经理 = 一般代理人
• ✓租赁义务在租赁执行后结束；物业管理义务是持续的

不存在委员会批准的租赁协议或管理协议；这些必须由特定公司聘请的律师起草（规则7.1.B）。抄袭其他公司的表格不符合要求。业主提供的（客户）租赁协议需要书面确认来源。

• ✓租赁协议和管理协议必须由公司的律师起草（规则7.1.B）
• ✓业主提供的租赁协议需要书面确认来源（规则7.1.C）
• ✓向消费者提供已执行的副本（租户获得租赁协议，业主获得协议）

物业管理结束时，经纪人将整个文件（租赁协议、状况报告、钥匙、租户余额、押金、业主资金账目）转移给业主或新经纪人。安全押金转移需要向租户提供书面通知；新公司必须在30天内向业主/租户披露押金状态。

• ✓物业管理结束时，将整个文件转移给业主或新经纪人
• ✓向租户提供安全押金转移的书面通知（规则5.8）
• ✓新公司必须在30天内向业主/租户披露押金状态（规则5.8.B）

管理自有出租物业的经纪人受执照法规管制（Seibel案例），必须披露利益冲突和执照状态（规则6.17），使用律师起草的租赁协议，披露经纪关系（规则6.5），并将任何已收取的安全保证金存入信托/托管账户（规则5.11）。

• ✓管理自有财产受执照法规管制，并要求披露利益冲突和执照状态
• ✓必须使用律师起草的租赁协议并披露经纪关系
• ✓自有物业上已收取的安全保证金必须存入信托/托管账户（规则5.11）

在董事会颁发AMC执照之前，申请人必须提交25,000美元的保证金。持证的AMC必须在任何时候维持该保证金。如果从保证金中支付款项或保证金被取消，保证人必须在30天内通知董事会。

• ✓AMC在获得执照前必须提交25,000美元的保证金
• ✓保证金必须在任何时候被维持
• ✓保证人必须在支付或取消后的30天内通知董事会

持证人必须了解规划、分区和细分法律，避免因无知而进行虚假陈述。

• ✓持证人应了解规划法律、条例和分区要求，即使不完全熟悉也要了解
• ✓如果信息不足，持证人应在进行陈述前从适当来源寻求信息或在向客户转介前咨询
• ✓出售部分土地将其分为两个地块，形成需要批准的细分
• ✓某种用途（马匹、家庭业务）的分区不保证该物业满足所有要求（面积、员工禁令）

科罗拉多州将合作住房公司视为房地产分割，这与许多将其视为证券的州不同。

• ✓合作公寓销售通过转让股票证书加产权租赁协议完成
• ✓在科罗拉多州，此类销售豁免于《证券法》，并被宣布为房地产（38-33.5-101及以后）
• ✓合作社必须作为地产分割进行登记，股票和产权租赁销售必须由获得执照的房地产经纪人进行
• ✓商业银行和储蓄贷款协会可对股票和产权租赁进行第一抵押贷款

业主协会必须在第一个单位转让给购买人之日或之前成立。成员资格完全由所有业主组成。根据科罗拉多州法律，该协会可以是非营利性组织、营利性公司或有限责任公司。

• ✓业主协会必须在第一个单位转让给购买人之日或之前成立
• ✓成员资格完全由所有业主组成
• ✓该协会可以成立为非营利性组织、营利性公司或有限责任公司；未注册成立不影响社区的存在

非营利性公司必须保持会议记录、无会议行动、委员会行动和豁免的永久记录。它必须维护会计记录、成员列表，并在其主要办公地点保存指定的记录（章程、细则、记录、通信、董事/管理人员名单、报告、财务报表）。

• ✓必须保持所有董事会和成员会议记录以及无会议情况下采取的行动的永久记录
• ✓必须维护会计记录和按字母顺序排列的成员列表，显示投票权
• ✓必须在主要办公地点保存章程、细则、决议、三年的记录/通信、董事/管理人员名单、最新的定期报告和三年的财务报表

成员可以通过至少五个工作日的书面要求在主办公室检查记录。范围更广的记录要求成员满足善意和正当目的的要求。本检查权不能被公司章程或细则废除。

• ✓成员必须提交至少五个工作日的书面要求以检查和复制记录
• ✓检查范围更广的记录需要三个月的成员资格（或5%的投票权）、善意正当目的和合理的具体性
• ✓检查权不能被公司章程或细则废除或限制

如果公司不正当地拒绝检查，法院可以下令进行检查，并责令公司承担成员的费用和律师费，除非拒绝是出于善意。成员名单不得用于与成员身份无关的目的、商业目的，也不得出售。

• ✓法院可以下令进行检查并判令支付费用和律师费，除非公司以善意和合理怀疑为由拒绝
• ✓成员名单不得在未获得董事会同意的情况下用于与成员利益无关的目的
• ✓成员名单不得用于商业目的、不当招揽，或被出售或购买

根据成员的书面请求，公司必须邮寄其最近公布的年度财务报表，显示资产、负债和业务运营情况。公司还必须向州务卿提交定期报告。

• ✓公司必须根据任何成员的书面请求，将其最近的财务报表邮寄给该成员
• ✓国内和授权的外国非营利公司必须向州务卿提交定期报告
• ✓财务报表必须以合理的详细程度显示资产、负债和业务运营成果