CP-9 Working With a For Sale By Owner (FSBO) +16Colorado · 房地产 · 中文

代表买方的经纪人应在联系FSBO业主之前与客户讨论如何进行，审查挂牌合同第7部分（补偿），并考虑潜在的经纪关系影响，可能使用《身份变更表》或将业主视为客户。

• ✓在联系FSBO业主之前讨论补偿和关系影响
• ✓考虑使用《身份变更表》或将业主视为客户

经纪人可以将FSBO业主作为顾客处理。如果提供合作费用，请获得书面补偿协议。向卖方提供委员会批准的经纪披露，并勾选顾客框。只能根据规则6.8执行行政任务。

• ✓如果业主提供合作费用，请获得书面补偿协议
• ✓向卖方提供经纪披露并勾选顾客框
• ✓与顾客一起仅允许根据规则6.8的行政任务

当经纪人有感兴趣的买家时，可以获得短期单方房源挂牌；如果业主同时与另一经纪人挂牌，业主面临双重佣金风险。对无代理业主的物业进行广告宣传需要书面许可和明显披露业主未被代理；不能提交到 MLS。

• ✓单方房源挂牌限于一个买家，期限较短
• ✓FSBO 广告需要书面许可和明显的未代理披露
• ✓FSBO 广告不能提交到 MLS

第1章定义了委员会规则中使用的术语，包括商业记录、消费者、消费者协议、日期、视为完整和不打扰协议。

• ✓商业记录包括消费者协议、融资协议、结算表、产权保险单、信托契约、第三方托管协议和业主协会资金记录
• ✓消费者是指自然人、公司、企业、有限责任公司、合伙企业、商号、协会或其他法律实体
• ✓日期是指任何日历日，包括星期六、星期日和法定假日
• ✓视为完整是指按照第2章的规定，具有费用和所需文件的完整且令人满意的申请
• ✓不打扰协议是指总担保权人同意其权利从属于购买者的权利

等值申请允许州外管理的开发商基于基本相当的保护进行申请；实践法是分地契开发商法。

• ✓当开发商在另一州受监管且提供基本相当或可比的购买人保护时，等值申请适用
• ✓实践法是指第12-10-501条及以后的分地契开发商法
• ✓预留协议是在获得开发商证书之前购买的可撤销权利
• ✓费用是指由分部规定的规定的不可退款执照费

协会不能禁止业主安装1级或2级电动车充电系统，不能收取超过电费报销的费用，也不能根据车辆类型限制停车。如果业主符合设计规范、使用持证电工、承担安装成本并在14天内提供保险，协会必须同意在业主拥有或分配的有限公共元素上安装系统。仅适用于住宅单位；不包括分时度假单位。

• ✓协会不能禁止业主安装1级或2级电动车充电系统
• ✓协会可以要求在30天内注册并有合理的美学规定
• ✓保险证书必须在收到协会同意后的14天内提交
• ✓本条款仅适用于住宅单位，不包括分时度假单位

业主协会不得有效禁止安装/使用能源效率措施，包括：为能源减少而销售的遮阳结构、车库/阁楼风扇、蒸发冷却器、高效室外照明、可伸缩晾衣绳和热泵系统。例外情况包括合理的美观条款和真实的安全要求。本条款不授予对他人拥有的财产或共有部分的权利。

• ✓业主协会不能有效禁止安装符合条件的能源效率措施
• ✓合理的美观条款和真实的安全要求是允许的例外
• ✓权利不适用于他人拥有的财产、租赁财产或共有部分

会员不得被开除或暂停，除非通过以善意进行的公平合理程序。公平程序包括至少15天的书面预告、理由说明，以及在生效日期前至少5天获得听证的机会。对开除或暂停的异议必须在一年内提出。

• ✓开除或暂停需要以善意进行的公平合理程序
• ✓需要至少15天的书面预告，以及在生效日期前至少5天获得听证的机会
• ✓对开除或暂停的异议必须在一年内启动

有投票权成员的协会必须召开年度会议，除非章程规定取消。通知必须在会议前10至60天发出（如非一级或挂号邮件则为30天）。除非章程另有规定，否则有权投票的25%构成法定人数。

• ✓会议通知必须在会议前至少10天（非一级邮件时为30天）至多60天发出
• ✓默认法定人数为有权投票的25%，除非章程另有规定
• ✓持有至少10%投票权的成员可要求召开特别会议

除非章程另有规定，成员可以亲自投票或通过代理投票。代理委托自收到之日起生效，有效期为11个月，除非另有说明。每个成员在每项事务上拥有一票，除非章程另有规定。

• ✓代理委托的有效期为11个月，除非明确规定不同期限
• ✓每个成员在每项事务上有权获得一票，除非章程另有规定
• ✓代理权可通过亲自到场投票或书面撤销来撤回

无需召开会议即可通过一致书面同意采取行动（除非章程允许更少），同意书应在60天内收到。或者，可以通过书面投票采取行动，投票需递交给每位有投票权的成员，仅当投票数达到法定人数和批准阈值时才有效。

• ✓无会议行动通常需要在60天内获得一致书面同意
• ✓书面投票必须递交给每位有投票权的成员，并达到法定人数和批准阈值
• ✓书面投票征集必须说明所需法定人数、批准百分比和截止日期

由七名成员组成的董事会由州长在参议院同意下任命，其组成与前文详述相同。成员任期为三年；空缺职位由州长填补，任期至原任期届满。州长可因渎职、玩忽职守或不称职而撤销任何成员的职位。

• ✓成员由州长在参议院同意下任命
• ✓成员任期为三年
• ✓州长可因渎职、玩忽职守或不称职而撤销成员职位

委员会是房地产部门下的第1类实体，具有自主权以避免利益冲突。成员、顾问和专家证人对出于善意的官方行为享有民事责任豁免。委员会多数成员构成法定人数，措施需要出席成员的多数票同意。本第6部分自2031年9月1日起废止。

• ✓委员会是房地产部门下的第1类实体
• ✓成员、顾问和专家证人对出于善意的行为享有豁免权
• ✓多数构成法定人数；措施需要出席成员的多数票同意
• ✓第6部分自2031年9月1日起废止

委员会仅可向持有来自符合《第十一篇法案》司法管辖区的有效、良好信誉执业许可证的人士颁发背书执业许可证，该许可证应与科罗拉多州凭证基本相等。申请人必须填写委员会表格、支付费用、提交指纹用于犯罪历史背景调查，并在从事科罗拉多州评估业务前取得背书许可证。

• ✓背书许可证要求申请人持有来自符合《第十一篇法案》司法管辖区的有效、良好信誉执业许可证
• ✓申请人的资格条件必须与科罗拉多州凭证基本相等
• ✓需要提交指纹进行犯罪历史背景调查
• ✓必须在从事科罗拉多州评估工作前取得背书许可证
• ✓背书执业许可证受相同的续期要求约束

当现役军人或其配偶因军事命令迁移至科罗拉多州并持有来自其他司法管辖区的有效凭证时，委员会授予在基本相当水平执业的权限。要求包括军事命令、良好信誉、搬迁前两年内持有有效执业执照、提交申请及费用、职业责任保险证明以及服从委员会权限。

• ✓必须提供表明新的科罗拉多州居住地的军事命令
• ✓必须在搬迁前两（2）年内持有有效执业执照
• ✓必须根据第 6.10 条规则提供职业责任保险证明
• ✓只要军事命令仍然有效，执业权限就有效

第7部分不适用于某些人员，包括在12个月内融资不超过三项自有房产的卖家、在12个月内为家庭成员融资最多三笔贷款且无补偿的个人、银行/储蓄协会/信用合作社及其员工、某些律师、不主动招揽借款人的资金提供者以及非独立贷款处理人员。

• ✓卖家融资在12个月内豁免最多三项房产
• ✓家庭成员融资在12个月内豁免最多三笔贷款，无需补偿
• ✓银行、储蓄协会、信用合作社及其员工获得豁免
• ✓不主要从事抵押贷款业务的律师获得豁免
• ✓豁免不适用于超出豁免范围行动的人员

豁免适用于提供经济型住房项目的政府机构、准政府机构、美国住房与城市发展部认可的住房咨询机构、社区发展组织和自助住房组织，以及它们的员工和志愿者。

• ✓提供经济型住房项目的政府机构被豁免
• ✓美国住房与城市发展部认可的住房咨询机构及其员工被豁免
• ✓社区发展和自助住房组织被豁免

委员会立场声明提供与执业相关的指导，但不是法律，不具有法律和法规的完全约束力。应将其解释为非约束性指导，并作为一系列最佳实践来理解。它们提供了对《执业法》（12-10-701 及以下）和《规则》（4 CCR 725-3）的见解。

• ✓立场声明不是法律，不具有法律或法规的完全约束力
• ✓立场声明是非约束性的最佳实践指导

如果监督MLO的人员的职责纯粹是行政性的（制定目标、监督生产、委派职责、评估绩效），且不涉及受理申请或提供/协商条款，则无需获得执照。在获得执照的个人监督下执行纯粹文书工作的支持人员（为处理/承保获取信息、接收和分析常见处理信息）也获得豁免，只要他们不提供/协商利率或条款，也不向消费者提供相关建议。

• ✓执行纯粹行政职责的监督员无需获得执照
• ✓在获得执照的个人监督下执行纯粹文书工作的支持人员无需获得执照
• ✓如果无执照人员的活动属于「抵押贷款发放」或「抵押贷款发放人」范围，则需要获得执照

第 12-10-709 条款定义了豁免的个人和实体。SB 13-118 为代表在任何十二个月期间内销售不超过三处住宅物业的卖方融资提供者的房地产经纪人增加了豁免。「代表」是指以房地产经纪人身份行动，但不包括提供或协商拟议融资条款——该活动属于抵押贷款发放范畴。经纪人必须注意不要从事根据联邦 S.A.F.E. 法案需要许可证的行为。

• ✓房地产经纪人在代表在十二个月期间内销售不超过三处住宅物业的卖方融资提供者时可能获得豁免
• ✓以房地产经纪人身份行动不包括提供或协商融资条款，这需要 MLO 许可证
• ✓必须注意不要从事根据联邦 S.A.F.E. 法案需要许可证的行为

提供或协商贷款修改的个人至少间接地充当抵押贷款发起人，必须获得许可。他们必须遵守所有MLO法律，包括诚实信用义务、禁止误导性承诺和「尽力而为」费用合同。如果借款人在书面承诺后因MLO以外的原因未能成交，MLO可以为服务/文件收取不超过300美元的费用（如果真实借贷法未禁止）。豁免方包括非营利HUD批准住房咨询员工（不获得任何报酬）和抵押贷款服务公司员工。

• ✓提供或协商贷款修改的个人必须获得MLO许可
• ✓MLO承担诚实信用义务，被禁止「尽力而为」费用合同
• ✓如果借款人因MLO以外的原因未能成交，MLO可以收取不超过300美元的费用
• ✓不获得任何报酬的非营利HUD批准住房咨询员工不需要获得许可

对于同时遵守了职业责任保险要求（第12-10-707条）和保证金要求（第12-10-704(8)和12-10-717条）以及相关委员会/主任规则的个人，存在对第12-10-711(1)(g)条所规定的财务责任要求的合规推定。

• ✓遵守职业责任保险和保证金要求可产生财务责任推定
• ✓财务责任推定以第12-10-711(1)(g)条为基础

房地产经纪人从事涉及财务事项的职责（资金会计核算、保持各方知情、协助合同合规和交割、披露关于财务能力的不利重大事实）。虽然这些活动可能被解释为需要MLO许可证，因为它们涉及融资事项，但委员会已确定这些房地产经纪活动免除MLO许可法的适用。但是，接受住宅贷款申请或提供/协商贷款条款的房地产经纪人必须获得MLO许可。

• ✓涉及财务事项的房地产经纪活动免除MLO许可法的适用
• ✓接受住宅贷款申请或提供/协商贷款条款的房地产经纪人必须获得MLO许可

委员会将某些实体排除在抵押贷款公司定义之外：仅为持证或豁免人士提供的贷款融资、不接受申请、不招揽借款人或协商条款的实体（个人除外）；提供合同承保的私人抵押保险公司；以及不接受申请或提供/协商条款的潜在客户开发公司。这些被排除的实体无需注册为抵押贷款公司。

• ✓仅提供贷款融资（不接受申请、招揽或协商）的实体被排除在抵押贷款公司定义之外
• ✓提供合同承保的私人抵押保险公司被排除在外
• ✓不接受申请或提供/协商条款的潜在客户开发公司被排除在外，无需注册

在声明的约束下，单元所有人可以进行不损害结构完整性或系统的改进，不经协会许可不得改变公共元素的外观，在特定条件下可以拆除相邻单元之间的隔墙。

• ✓改修不得损害结构完整性、电气/机械系统或削弱支撑力
• ✓单元所有人未经协会许可不得改变公共元素的外观
• ✓拆除隔墙或在相邻单元之间创建开口不构成对边界的改修

非营利公司可以赔偿善意行动的董事，该董事合理相信其行为符合公司的最佳利益。对于在诉讼辩护中完全胜诉的董事，赔偿是强制性的，限于合理费用。

• ✓任意赔偿需要善意行为且合理相信符合公司最佳利益
• ✓公司必须赔偿在诉讼防御中完全胜诉的董事的合理费用，除非受章程限制
• ✓公司不能赔偿被裁定对公司负责或获得不当个人利益的董事

如果董事提供书面善意声明和书面偿还承诺，公司可以在最终处置前预付费用。公司也可以为董事、高管、员工和代理人购买责任保险。

• ✓费用预付需要书面善意声明和书面偿还承诺，如果未达到标准则需偿还
• ✓赔偿决定必须由无利益关系的董事、委员会、独立法律顾问或投票成员做出
• ✓公司可以为董事/高管购买保险，即使是对公司无法直接赔偿的责任

第2.3条要求开发商向委员会提供披露，并在签订合同前在消费者协议或单独文件中向购买者披露。

• ✓必须披露开发商/小区名称、地址以及所有权/占用权类型
• ✓必须描述设施、便利设施、便利条件，以及对于未竣工小区的通道/公用事业条款
• ✓必须在购买者签名前立即包含粗体撤销披露：执行后最少5天，不可放弃
• ✓必须披露与开发项目相关的重大判决/行政命令以及任何税费/评估
• ✓必须说明销售需要科罗拉多州持证经纪人，除非根据12-10-201(6)(b)豁免
• ✓单独的披露文件必须显示粗体声明，表示委员会未准备、发布或就实质性问题做出裁决

要求本票产生利息或要求在契约记录前进行付款的消费者协议被视为分期付款合同，具有特定的必需披露。

• ✓必须说明契约是否由独立产权公司代管，并确认代管人身份
• ✓必须披露金额、产权负担人的姓名和地址，以及补救条件
• ✓必须清楚地说明基础产权负担违约可能导致购买人完全丧失其全部权益
• ✓必须建议购买人记录分期付款合同
• ✓必须包含总体产权负担从属或其他保护购买人的安排

获授权申请开发商证书的人取决于实体类型。

• ✓公司：董事或授权高管必须申请
• ✓合伙企业或有限合伙企业：一名普通合伙人必须申请
• ✓共同所有人：可代表所有共同所有人申请
• ✓有限责任公司（LLC）：一名经理或成员-经理必须申请
• ✓其他非自然人实体：由令人满意的文件授权的人必须申请

申请人必须为每个细分物业提供具体文件，包括产权证明、样本文件和分时度假总体产权留置权的不妨碍协议。

• ✓必须提供地址/物理位置、已记录的契约/产权证明和产权承诺/保险单
• ✓必须提供样本消费者协议、本票、契约和法律文件
• ✓具有总体产权留置权的分时度假细分物业必须提交使产权留置权从属于分时度假使用权购买人权利的不妨碍协议
• ✓非自然人开发商必须提供成立和注册的证明
• ✓必须提供细分物业已记录的声明的副本

当小区内有业主协会（HOA）或涉及分时度假销售（包括多地点分时度假计划）时，需要进行额外的披露。

• ✓业主协会披露：强制成员资格、会费估算、服务/便利设施、开发商投票权控制和开发商财务利益
• ✓分时度假披露：单位描述、管理实体、会费/税款估算、保险、机械师留置权警告、期限长度和税收留置权警告
• ✓多地点分时度假需要详细的预订系统、一对一使用比例、托管和修改披露
• ✓必须由独立托管代理人提供证明，用于为税款、保险和公共费用收集的资金托管

规则规范无效付款、完整性审查、发放时间和待处理期间的保留提供。

• ✓无效或拒绝的付款使申请不完整并被取消；恢复由酌裁决定，需支付额外费用
• ✓委员会在拒绝前允许额外60天提供所需信息，因正当理由可延期
• ✓委员会在收到视为完整申请之日起60天内发放或拒绝
• ✓待处理期间的保留需要托管所有资金或信用证/担保/其他财务安排以确保完成
• ✓保留协议批准于发放后的12月31日过期

贷款官员（MLO）在所有借款人沟通和交易中负有诚实信用和公平交易的义务。这包括不推荐缺乏合理实质性净收益的交易、对借款人的财务状况进行合理调查，以及不违反第38-40-105条款。

• ✓贷款官员在所有沟通和交易中承担诚实信用和公平交易义务
• ✓不得推荐缺乏合理实质性净收益的交易
• ✓必须对借款人的收入、债务和义务进行合理调查
• ✓违反该义务属于《科罗拉多州消费者保护法》下的欺骗性商业行为

除非章程另有规定，每个非营利组织必须有一个董事会管理公司事务。董事会由一名或多名董事组成，每位董事必须是自然人。在没有规定任期的情况下，每位董事的任期为一年。

• ✓董事会必须由一名或多名董事组成，每位董事必须是自然人
• ✓在没有规定任期的情况下，董事的默认任期为一年
• ✓除非章程另有规定，所有公司权力均在董事会的指导下行使

投票成员可以有或无正当理由罢免他们选举的董事（除非公司章程要求正当理由），仅在为此目的召集且具有适当通知的会议上进行。空缺可由投票成员或董事会填补；由投票小组选举的董事只能由该小组罢免或更换。

• ✓投票成员可以有或无正当理由罢免选举的董事，除非公司章程要求正当理由
• ✓罢免需要为此目的召集的会议，并在通知中说明罢免为目的
• ✓董事因欺诈、不诚实行为或严重滥用权力可被司法罢免

非营利性公司可以随时修改其章程以添加、变更或删除条款。成员对章程或细则中有关管理、控制、目的或期限的条款不享有既得产权。

• ✓章程可随时修改以添加、变更或删除允许的条款
• ✓成员不对任何章程或细则条款享有既得产权
• ✓董事会可以在不需要成员批准的情况下采取某些日常行政修改

代表至少百分之十投票权的董事会或成员可以提议修正案供成员表决。董事会必须推荐该修正案（有例外情况），成员必须在收到说明修正案目的的适当通知后批准该修正案。

• ✓持有至少百分之十投票权的董事会或成员可以提议修正案供成员表决
• ✓成员大会通知必须说明考虑该修正案，并包括副本或摘要
• ✓修正案必须由有权根据法律或更高要求投票的每个投票组批准

董事会可以随时修订章程，除非该权力被保留给成员、被特定章程禁止或影响会员级别权利。即使董事会可以修订，成员也可以修订章程。规定更高法定人数/投票要求的章程具有特殊修订规则。

• ✓董事会可以修订章程，除非权力被保留给成员、被章程禁止或改变会员级别权利
• ✓规定更高成员法定人数/投票要求的章程不能仅由董事会修订
• ✓成员采纳的规定更高董事法定人数/投票要求的章程只能由成员修订

委员会可制定规则以实施第6部分并遵守FIRREA。委员会不得建立比适用联邦法律更严格的要求。按评定值评估人员不受联邦修正案的监管，但委员会必须采纳关于其最低资格和标准的规则。委员会必须单独记录在科罗拉多州监管超过15名评估人员或在所有州监管25名以上评估人员的评估管理公司。

• ✓委员会不能建立比适用联邦法律更严格的要求
• ✓委员会必须采纳关于按评定值评估人员资格和标准的规则
• ✓在科罗拉多州监管15名以上评估人员或在所有州监管25名以上评估人员的评估管理公司必须单独记录

委员会可以征收不可退款的费用、聘用行政法法官、颁发/拒绝/拒绝续期执照、采取纪律处分措施、将权力委托给主管、制定每年至少举办两次的考试、进行调查、传唤人员/文件并发布停止和禁止令。委员会必须保留七年的执照历史记录。投诉和调查文件对公众检查关闭；协议和最终命令为公开记录。

• ✓委员会不得退款从申请人处收取的费用
• ✓考试必须每年至少举办两次
• ✓委员会必须保留七年的执照历史记录
• ✓投诉和调查文件对公众检查关闭；最终命令为公开记录

临时执业许可证可以颁发给为特定联邦相关交易任务提供服务的州外活跃、良好信誉的估价师。申请人必须在开始估价之前申请该许可证，以书面形式确定任务分配，且该许可证仅对列出的任务有效。许可证仅适用于持有与认证住宅、认证通用或按价值征税级别基本相当的执业执照的人员，不包括初级执业者。

• ✓必须在开始联邦相关估价之前申请并获得许可证
• ✓许可证仅对列出的特定任务有效
• ✓任何人在任何滚动的12个月期间内不得获得超过四（4）份许可证
• ✓不适用于培训生、学徒、助理、实习生或初级执业者
• ✓同一财产上的其他或更新任务需要新的许可证或认可

收集的费用由州财务主管人员存入州财政并记入房地产部门现金基金。费用经过调整，使收入与分部的直接和间接成本相当。基金中的资金通常不得存入或转移到一般基金，除非法律另有规定。

• ✓费用记入房地产部门现金基金
• ✓基金中的资金通常不得转移到一般基金

HOA信息和资源中心的费用由房地产部门现金基金支付。年度HOA注册费设定为弥补这些费用，但最高限额为五十美元。

• ✓HOA年度注册费的上限为50美元
• ✓HOA资源中心费用由房地产部门现金基金支付

委员会记录的经认证副本在法庭上可作为等同于原件的证据接受。委员会记录根据委员会规则向公众开放查阅。委员会无需保留执业执照历史记录超过七年。

• ✓委员会经认证记录在法庭上可作为等同于原件的证据接受
• ✓委员会记录根据委员会规则向公众开放查阅