Reason for Enactment & Scope of License Law +11Colorado · 不動産 · 日本語

コロラド州不動産仲介人免許法は、不動産事業に従事する者の能力と誠実性を要求することにより、コロラド州民を保護するために制定されました。免許制度は業界基準を向上させ、一般国民と免許保有者の両方の利益を保護します。

• ✓この法律は能力と誠実性の要件を通じて国民を保護するために存在しています
• ✓免許制度は一般国民と事業従事者の両方の利益を保護します

ライセンス法は不動産業界の倫理基準を規定していません。倫理規程は不動産組織によって自発的に採択され、遵守は推奨されていますが、委員会または不動産部門による規制または執行の対象ではありません。

• ✓法律は倫理基準を規定または執行しません
• ✓倫理規程は自発的であり、委員会または不動産部門による執行の対象ではありません

銀行所有物件(REO)、住宅建築業者、iBuyerなど不動産を販売する無免許個人または団体(売主)は、コロラド州法典(C.R.S.)第12-10-201(6)(b)に基づきライセンス免除の対象となります。売主として、委員会承認書式の使用は不要です。

• ✓第12-10-201(6)(b)に明記された売主はライセンス免除対象です
• ✓売主としての売主は委員会承認書式を使用する必要がありません

売却主体の自社様式を使用して買主を代理するブローカーは、取引を支援することはできますが、未承認委員会様式の法的問題やリスクについては助言することができません。売却主体を代理するブローカーは、未承認の仲介契約を使用することはできますが、売主に委員会承認の仲介義務開示を提供する必要があります。

• ✓ブローカーは買主に未承認委員会様式のリスクについて助言することはできません。法律相談を参照するよう案内してください
• ✓REO/非CREC仲介契約について、売主に委員会承認の仲介義務開示を必ず使用する必要があります
• ✓実行された仲介契約が存在するまで、不動産仲介サービスを提供することができません
• ✓規則6.20に従って、完全な取引ファイルを維持する必要があります

売却主体として行動するブローカーは、規則6.17.Bに従ってライセンス状況を開示する必要があります。自社外で売却主体として行動するブローカーは自社の様式または委員会の様式を使用できますが、自社を通じて行動する場合は、適切な場合に委員会承認様式を使用する必要があります。彼らは委員会の管轄権下にとどまります。

• ✓ブローカーが主体として行動する場合、規則6.17.Bに従ってライセンス状況を開示する必要がある
• ✓自社を通じて行動するブローカーは、適切な場合に委員会承認様式を使用する必要がある
• ✓主体として行動するブローカーは委員会の管轄権下にとどまる

HOA 情報および資源センターは HB10-1278 により設立され、C.R.S. § 12-10-801(1) に規定されており、2011 年 1 月 1 日から運営を開始しました。DORA 傘下の不動産部内に組織されています。本センターは HOA からの登録および単位所有者からの苦情を通じて情報を収集し、CCIOA に基づく権利および責務に関する教育および情報を提供しています。

• ✓センターは 2011 年 1 月 1 日から運営を開始しました
• ✓センターは DORA 傘下の不動産部内に組織されています
• ✓HOA 情報担当官がセンターを監督し、不動産部長に毎年報告します

HOA情報担当者は、執行役員によって任命され、CCIOAに精通していなければなりません。不動産部門から免許を取得または登録された人、またはそれ以前の10年以内にそのような状態にあった人、または規制対象企業に金銭的利益を所有している人は、任命されることはできません。担当者は情報交換所として機能し、協会のデータベースを編集し、教育資料を準備し、法的変更を監視し、問い合わせと苦情を追跡します。

• ✓過去10年以内に不動産部門から免許を取得または登録されたことがある者は任命できない
• ✓任命後は利益相反を回避しなければならない
• ✓問い合わせと苦情を追跡し、毎年理事に報告しなければならない
• ✓運営費は不動産部門現金基金から支払われる

2024年のCOPRRR夕陽レビューに続き、SB25-184はセンターを継続することにしました。本条項は2030年9月1日に廃止予定であり、廃止前にセクション24-34-104に基づくレビューが実施されます。

• ✓セクション12-10-801は2030年9月1日に廃止されます
• ✓センターは2024年にCOPRRRのレビューを受け、2024年10月15日にレポートが公開されました

共同関心コミュニティの満期または終了により、規模を縮小させる可能性のあるリースはすべて記録される必要があります。賃借人区分所有建物または計画的コミュニティの場合、宣言には各賃貸人の署名が含まれ、特定のリース情報を開示する必要があります。

• ✓コミュニティを終了または縮小させる可能性のあるリースはすべて記録される必要がある
• ✓宣言が効力を発するには、各賃貸人の署名を含める必要がある
• ✓宣言には、記録データ、満期日、法的説明、およびユニット所有者の全ての償還権、除去権、および更新権を記載する必要がある

登記後、賃貸人は、賃料を適時に支払い、契約条件を遵守するユニット所有者の借地権を終了することはできません。ユニット所有者の借地権は、他の人の支払い不履行の影響を受けません。

• ✓賃貸人は、遵守し適時に支払うユニット所有者の借地権を終了することはできません
• ✓ユニット所有者の借地権は、他の人の賃料不払いまたは契約条件不履行の影響を受けません
• ✓借地権の取得は、すべてのユニット所有者の借地権が取得されない限り、借地権と所有権を合併しません

リース満了/終了により単位数が減少する場合、配分された利益は公的収用により取得された場合と同様にセクション38-33.3-107(1)に従って再配分され、協会が記録した修正案により確認されます。

• ✓再配分はセクション38-33.3-107(1)に基づく公的収用規則に従う
• ✓再配分は協会が準備、実行および記録した修正案により確認される

取締役会は、各取締役に書面通知を送付し、構成員がその行動について書面で投票するか、応答しないか、または会議を要求しない場合、会議を開催することなく行動を取ることができます。これにより、住宅所有者協会の取締役会は会議間での効率的な行動に柔軟性を提供します。

• ✓会議を開催しない行動は、定款に別途規定がない限り許可される
• ✓書面通知は、実施される行動と応答期限を明記した上で、各取締役に送付されなければならない
• ✓応答しないことは、棄権し、会議を要求しないことと同じ効果を持つ

必要な通知には、措置内容、応答期限、応答不履行の効果およびその他の事項が記載されなければなりません。措置は、定足数会議での賛成書面投票が可決に必要な数以上であり、かつどの取締役も会議なしで措置をとらないという取消不可能な書面要求を提出していない場合にのみ効力を生じます。

• ✓賛成投票は、全取締役が出席した会議での可決に必要な最小数以上でなければなりません
• ✓いかなる取締役も、会議なしで措置をとらないという取消不可能な書面要求を提出することはできません
• ✓本条に基づく作成されたすべての書面は、取締役会議事録に提出されなければなりません

取締役は、通知期限前に投票、棄権、又は要求を書面により撤回することができます。別の日付が明記されていない限り、行為は通知に明記された期間の終了時に効力を生じ、通信は電子的に行うことができます。

• ✓取締役は、明記された期限前に投票、棄権、又は要求を書面により撤回することができます
• ✓法人への通信は、受領されるまで効力を生じません
• ✓会議なしで行われた行為は、会議で行われた行為と同じ効力を有します

2008年住宅経済回復法(Housing and Economic Recovery Act of 2008)第V編である適正かつ公正な実行モーゲージ免許法(Secure and Fair Enforcement, S.A.F.E. Mortgage Licensing Act)は、最小限の全国的な免許基準を定め、すべてのMLO(モーゲージローンオリジネーター)が全国モーゲージ免許制度・登録簿に登録することを要求しました。コロラド州は2009年8月5日から有効とするHB 09-1085により、これらの規定を採択しました。

• ✓SAFE法は全国モーゲージ免許制度・登録簿への登録を要求しています
• ✓SAFE法は州法が連邦命令と一致することを義務付けています
• ✓コロラド州は2009年8月5日から有効とするHB 09-1085によりSAFE規定を採択しました

2010年8月11日に発効したHB 10-1141は、抵当会社にNMLSへの登録を要求し、プログラムをディレクターモデルからボードモデルに変換しました。5名の委員で構成される抵当ローン発行人委員会を設立しました。

• ✓HB 10-1141は2010年8月11日に発効し、抵当会社の登録を要求した
• ✓委員会は5名で構成されます：ライセンスを持つMLO 3名および一般委員2名
• ✓プログラムはディレクターモデルからボードモデルに変更された

コロラド州は2005年のサンライズレビューで消費者に対する重大なリスクが認識されるまで、住宅ローン発起人に対する規制監視がありませんでした。住宅ローンブローカー登録法(HB 06-1161)は2006年に可決され、最小限の登録プログラムを創設しました。コロラド州はそのような監視を欠いていた2つの州(アラスカとともに)の1つでした。

• ✓サンライズレビューはC.R.S.§24-34-104.1(2)に従い2005年10月14日に完了
• ✓住宅ローンブローカー登録法(HB 06-1161)は2006年に可決され、最小限の登録を創設
• ✓当初の登録には犯罪経歴確認、$25,000の保証金、申請書および手数料が必要

差し押さえと住宅ローン詐欺により、2007年6月1日に4つの法案が署名されました：HB 07-1322（詐欺防止/禁止行為）、SB 07-085（鑑定士強要禁止）、SB 07-216（借り手に対する誠実および公正取引の義務）、SB 07-203（許可プログラムおよび懲戒根拠）。

• ✓HB 07-1322は禁止行為の包括的な定義を確立しました
• ✓SB 07-085は鑑定士を強要または脅迫することを禁止しました
• ✓SB 07-216は借り手との誠実および公正取引の義務を確立しました
• ✓SB 07-203は許可プログラムを要求しました

不動産委員会は州知事により任命された5名の委員で構成されています。コロラド州での5年以上の経験を有する3名の不動産仲介業者（うち1名は実質的な物件管理経験を有する者）と、2名の一般公開委員です。委員の任期は3年間で、委員会は隔月で開催されます。

• ✓委員会は5名の委員で構成される：3名の仲介業者（コロラド州経験5年以上）と2名の一般公開委員
• ✓1名の仲介業者委員は実質的な物件管理経験を有さなければならない
• ✓委員の任期は3年間であり、委員会は隔月で開催される

不動産部門（Division of Real Estate）は規制機関部（Department of Regulatory Agencies、DORA）の一部であり、予算編成、購買、管理を担当します。局長は委員会の指示を実行する行政官であり、委員会から委任された事項について法定権限を有します。

• ✓部門は規制機関部の一部です
• ✓局長は委員会の指示を実行します

部門は、不動産ブローカー、鑑定士、住宅ローン発信者のライセンスを付与し、分譲開発業者とHOAを登録します。約90,000件のライセンス記録を管理し、教育、経験、試験、E&O保険および犯罪歴調査について申請書をスクリーニングし、ライセンス履歴を発行します。

• ✓部門はブローカー、鑑定士および住宅ローン発信者のライセンスを付与します
• ✓部門は分譲開発業者/タイムシェア開発業者およびHOAを登録します
• ✓申請書は教育、経験、試験、E&O保険および犯罪歴についてスクリーニングされます

コロラド州は、2年以上のライセンス保有期間がある場合、限定的な認定プログラムを通じて他の多くの管轄区域の不動産ライセンスを認定しています。部門はまた、他のほとんどの鑑定評価管轄区域との相互認定を行っています。

• ✓認定を受けるには、州外のライセンスを2年以上保有していることが必要です
• ✓コロラド州は、適格な州外のライセンス所有者に限定的な認定プログラムを提供しています

過去の民事判決または犯罪有罪判決がある申請者は、申請前にライセンス取得の可能性についての「予備的助言意見」（委員会規則3.8）をリクエストすることができます。委員会は好意的または非好意的な意見を発行することができます。申請者はライセンス前調査および指紋採取の対象となります。

• ✓過去の判決/有罪判決がある申請者は、規則3.8に基づいて予備的助言意見をリクエストできます
• ✓委員会は好意的または非好意的な意見を発行することができます
• ✓申請者はライセンス前調査および指紋採取の対象となります

アソシエイトブローカー免許を取得するには、申請者は認定された大学から不動産学位を保有しているか、168時間の教育を修了する必要があります：不動産法および実務（48時間）、コロラド州不動産契約書（48時間）、不動産決済（最低24時間）、信託口座および記録管理（最低8時間）、現在の法的問題（最低8時間）、実務応用（最低32時間）。

• ✓合計168時間の教室または同等の遠隔学習時間が必須
• ✓不動産法/実務およびコロラド契約書はそれぞれ48時間
• ✓不動産学位はコースワーク要件に代わることができる

不動産ライセンス試験は第三者試験機関により実施され、全国部分とコロラド州部分で構成されています。試験受験前に教育要件を完了する必要があります。いずれかの部分の合格点は1年間有効であり、1年以内に完全な申請書を提出しない場合は成績が無効になります。不合格の部分は再受験することができます。

• ✓試験は全国部分とコロラド州部分で構成される
• ✓合格点は1年間有効である
• ✓試験受験前に教育要件を完了する必要がある

法令12-10-203(1)(b)(I)に従い、申請者は申請書を提出する前に、コロラド州司法当局(CBI)に指紋を提出して、州および全国の犯罪経歴記録確認を受ける必要があります。2回の提出後に指紋が分類不可能な場合、名前ベースの確認が使用できます。

• ✓指紋は申請前にCBIに提出する必要がある
• ✓名前ベースの確認は、2回の分類不可能な指紋提出の後にのみ認められる

アソシエイトブローカー(Associate Broker)ライセンスには経験要件がありません。インディペンデントブローカー(Independent Broker)申請者は、申請前の少なくとも2年間、有効なアソシエイトブローカーライセンスを保有している必要があります。エンプロイイングブローカー(Employing Broker)申請者(2018年1月1日以降)は、過去5年以内に有効なブローカーとして少なくとも2年間実務を行い、ポイントシステムの下で少なくとも50ポイントを累積する必要があります。

• ✓インディペンデントブローカーは2年間の有効なアソシエイトブローカーライセンス取得が必要
• ✓エンプロイイングブローカーは50ポイントおよび過去5年以内の2年間の有効な実務経験が必要
• ✓初期アソシエイトブローカーライセンスには経験要件なし

採用仲介人（Employing Broker）レベルのライセンス申請者は、法令12-10-203(5)(c)(II)に基づき、仲介業管理（Brokerage Administration）における24時間の教室指導または同等の遠隔学習を修了する必要があります。

• ✓仲介業管理コースの24時間修了が必須
• ✓採用仲介人レベルのライセンス取得にのみ適用される

他の管轄区域で不動産ライセンスを保有していた申請者は、申請書と共に各管轄区域からのライセンス履歴の認定書を提出する必要があります。認定書は申請書提出日から90日以内の日付である必要があります。

• ✓以前の各管轄区域からの認定ライセンス履歴が必須
• ✓認定書は申請書提出日から90日以内の日付であることが必要

雇用仲介業者（Employing Broker）ライセンスの場合、過去5年以内に合計50ポイント以上の証拠が必要です：雇用仲介業者としての1年間につき10ポイント、委任された監督権限1年間につき5ポイント、継続教育（CE）時間1時間につき1ポイント（最大20ポイント）、住宅販売1件につき3ポイント、商業用または空き地販売1件につき6ポイント、商業用資産管理取引1件につき4ポイント、住宅資産管理・商業用賃貸借・タイムシェア販売1件につき2ポイント、住宅賃貸借1件につき1ポイント

• ✓過去5年以内に最低50ポイント必須
• ✓雇用仲介業者としての1年間は10ポイント相当
• ✓継続教育（CE）ポイント項目は20ポイントを超えることができない

免許を持つ弁護士は、12時間（不動産の決済および信託口座）と試験、指紋採取、弁護士資格の証明のみが必要です。2年以上他の管轄区域で免許を保有している申請者は教育要件がありませんが、試験に合格し、指紋採取および認定された経歴を提出する必要があります。失効した、または2年未満の州外ライセンスを持つ者は、指定された短縮コースワークを修了する必要があります。

• ✓免許を持つ弁護士は12時間のコースワークと弁護士資格の証明が必要です
• ✓2年以上の州外ライセンス保有者には規定された教育要件がありません
• ✓失効した、または2年未満の州外ブローカーはコロラド不動産契約および決済コースを修了する必要があります

個人事業主ブローカーは独立ブローカーまたは雇用ブローカーのライセンスを取得し、唯一の所有者である必要があります。個人事業主は、法人、LLC、または組込みなどの用語を使用した商号を採用することはできません。パートナーシップ、法人、またはLLCの場合、申請者は州務長官への適切な登録、適切な商号申請、および独立/雇用ブローカーの指定を証明する必要があります。

• ✓個人事業主は仲介業の唯一の所有者である必要がある
• ✓個人事業主の商号はLLCまたは法人などのエンティティ用語を使用できない
• ✓エンティティブローカー業は州務長官登録および良好な信用状態を証明する必要がある

一時的ライセンスは、経済的困難を防ぐために法人、パートナーシップ、またはLLCに発行することができ、最大90日間有効です。指定者は雇用ブローカーライセンス要件を満たす必要があります。任意の18ヶ月間に、同一法人に対して2つ以上の一時的ライセンスを発行することはできません。

• ✓一時的ライセンスは最大90日間有効です
• ✓任意の18ヶ月間に法人あたり最大2つまでです
• ✓指定者は雇用ブローカー要件を満たす必要があります

軍事命令に基づいてコロラド州に転居する兵役者または配偶者は、有効な州外ブローカー免許を所持し、コロラド州不動産委員会が軍事命令を受領し、その者が適正な状態を維持し、転居前2年間にわたって積極的に免許を保有していた場合、かつ委員会の権限に従うことで、コロラド州で業務を行うことができます。業務は準ブローカー（Associate）または独立ブローカー（Independent Broker）レベルでのみ実行可能であり、軍事命令が有効な間のみ有効です。

• ✓コロラド州への居住を示す軍事命令書の写しが必須
• ✓転居前2年間にわたって積極的に免許を保有していなければならない
• ✓軍事命令が有効な間、準ブローカーまたは独立ブローカーレベルでのみ有効

売主が取引を完了できず、拒否し、放置し、または完了することができず、買主に過失がないため取引を完了できない場合、仲介業者は買主が預けた手付金のいかなる部分についても請求権を有しません。

• ✓売主が取引失敗の原因となる場合、仲介業者は手付金を請求できません
• ✓この保護を受けるには、買主は過失または放置がないことが必要です
• ✓対象となる手付金は買主が預けた保証金です

住宅取引において、仲介業者が請求権について判決を得ておらず、判決が入力されていない限り、仲介業者または仲介業社は、仲介業者が取引の当事者ではない場合、リーエンを提出もしくは提出を脅迫したり、訴訟係属通知(lis pendens)を記録したり、媒介契約書を記録して手数料を担保したり、タイトルを曇り化したり、またはタイトルの譲渡を妨害することはできない。

• ✓住宅取引において手数料に対するリーエンを提出する前に、請求権についての判決が必要である
• ✓禁止行為には、訴訟係属通知(lis pendens)、媒介契約書の記録、およびタイトルの曇り化が含まれる
• ✓この制限は、仲介業者が取引の当事者ではない場合にのみ適用される

商業用不動産のリース仲介を行う仲介業者及び仲介人が、書面契約に従ってテナントを確保した場合、コロラド州改正法(C.R.S.)第38-22.5-103条に基づき、商業用不動産に対して報酬額相当額のリーエンを登記することができます。リース更新に基づく手数料についてはリーエンを登記することはできず、またリーエン通知が登記される前に不動産が善意の買受人に譲渡された場合も登記することができません。

• ✓商業用リース手数料リーエンはC.R.S.第38-22.5-103条に基づき許可されています。
• ✓リーエン額は書面契約に定める報酬に限定されます。
• ✓リース更新に基づく手数料についてはリーエンを登記することはできません。
• ✓リーエン通知がC.R.S.第38-22.5-104条に基づき登記される前に不動産が善意の買受人に譲渡された場合、リーエンを登記することはできません。

コロラド州法(C.R.S.) 12-10-217(1)(l)は、不動産仲介業務に関する手数料を無免許者に支払うことを禁止しています。「交渉」とは、2つの当事者をまとめて取引を成立させることを意味します(Brakhage v. Georgetown)。コロラド州の不動産に関してこのような行為を行う者が報酬を受け取るには、コロラド州の仲介業者ライセンスが必要です。

• ✓12-10-217(1)(l)に基づき、無免許者に仲介業務の手数料を支払うことはできない
• ✓交渉=買い手/借り手と売り手/貸し手をまとめること
• ✓報酬と引き換えにタイムシェア購入者または住宅建設業者見込み客を紹介するにはライセンスが必要

正当な事由が存在し、RESPA（規則6.21）で禁止されていない場合、紹介手数料を支払うことができます。12-10-304(1)では、正当な事由は、実際の事業の紹介、契約上の紹介手数料関係、または契約上の協力媒介関係を意味します。

• ✓正当な事由＝実際の事業紹介、契約上の紹介関係、または協力媒介関係
• ✓紹介手数料は、リスティング媒介人と売却媒介人間の協力手数料を除外する
• ✓免許のない者が免許を必要とする活動を行うことの見返りに紹介手数料を支払わないこと

コロラド州のブローカーは、実際のビジネス紹介が存在する場合、州外または外国のブローカーに紹介料を支払うことができます。州外ブローカーは有効なライセンスを保有し、自州の管轄区域に居住または事務所を維持し、コロラド州で仲介サービスを実施しないものとします。資金はコロラド州の仲介会社を通じて流れるものとします。

• ✓州外ブローカーは有効なライセンスを保有し、コロラド州でサービスを実施しないこと
• ✓紹介料はコロラド州の仲介会社から支払われるべきであり、決済から直接支払われてはならない
• ✓決済報告書はコロラド州の会社がすべての手数料の受取人であることを示すこと

Freeman v. Quicken Loans の判例に基づき、仲介業者は手数料に加えて管理手数料を請求できます。ブローカーと所属ブローカー/会社は単一の決済サービス提供者であるため、RESPA に違反することなく彼ら間で手数料を分割できます。

• ✓企業は手数料に加えて管理手数料を請求できます
• ✓単一決済サービス提供者間での手数料分割は RESPA で禁止されていません
• ✓ブローカーと所属ブローカー/会社 = 単一提供者

買い手またはテナントのエージェントとして活動する仲介人は、インフォームド・コンセントなしに依頼人に関する指定された機密情報を開示してはならず、買い手/テナントの交渉上の優位性を保護する必要があります。

• ✓インフォームド・コンセントなしに、買い手/テナントが購入価格またはリース料を超えて支払う意思があることを開示してはいけません
• ✓不動産の購入またはリースを行う当事者の動機要因を開示してはいけません
• ✓インフォームド・コンセントなしに、買い手/テナントが提示された条件以外の融資条件に同意することを開示してはいけません
• ✓法律で要求される場合、または開示しないことが詐欺または不誠実な取引に該当する場合を除き、買い手/テナントに関する重要情報を開示してはいけません
• ✓§ 38-35.5-101に基づき、心理的影響を与える、またはプロパティを汚名化する可能性のある事実または疑いを開示してはいけません

セクション12-10-501は、パート5全体で使用される用語の法定定義を提供しており、適格投資家（Accredited Investor）、委員会（Commission）、開発者（Developer）、及び分譲地（Subdivision）が含まれます。

• ✓適格投資家は、規則D のSEC規則501、17 CFR 230.501(a)と同じ意味を持ちます。
• ✓委員会は、セクション12-10-206に基づいて設立された不動産委員会を意味します。
• ✓開発者は、セクション2-4-401(8)に基づく任意の者で、分譲地の販売促進、販売、または賃借に所有者、推進者、または販売代理人として参加する者を意味します。
• ✓分譲地は、20以上の利益に分割された不動産で、住宅用途に限定され、販売、賃借、または譲渡のために提供されるものを意味します。

細分という用語には、コンバージョン、タイムシェアグループ、および協同組合専有リース権が含まれ、特定の取引は明示的に除外されます。

• ✓20戸以上の住宅ユニットを有する既存建物をコモンインタレスト・コミュニティ（Title 38 Article 33.3）に転用することを含む
• ✓居住用として意図された20以上のタイムシェアグループを含む
• ✓協同組合住宅法人における20以上の専有リース権を含む（Title 38 Article 33.5）
• ✓キャンプ場会員権、ディベロッパーによる一括譲渡、新規未占有住宅建物、完全に整備された区画、計画承認済み細分、および公務員による販売を除外

タイムシェアとは、タイムシェア不動産またはタイムシェア利用を意味し、コンベンション目的の団体予約は特別に除外されます。

• ✓タイムシェアは、タイムシェア不動産（セクション38-33-110(5)）またはタイムシェア利用を意味します
• ✓ホテル/モーテル/コンドミニアムの所有者または協会との単一取引として行われるコンベンション目的の団体予約は含まれません
• ✓タイムシェア利用とは、所有者の意思では終了できない契約上/会員権の占有権であり、生涯または一定期間にわたって定期的ベースで反復的な専有使用を目的とするものです