§ 38-33.3-315, C.R.S. Assessments for Common Expenses +7Colorado · 房地产 · 中文

在业主协会进行首次评估之前，声明人支付所有常见费用。一旦开始进行评估，必须根据每年采纳的预算至少每年进行一次评估，按声明文件分配。逾期评估费用产生的利息最高为每年8%。

• ✓在业主协会进行常见费用评估之前，声明人支付所有常见费用
• ✓根据每年采纳的预算至少每年进行一次评估
• ✓逾期评估费用根据协会设定的利率产生利息，不超过每年8%

在声明要求的范围内：有限共有元素费用按受益单元评估；受益少于全部单元的费用仅按这些单元评估；保险费用按风险比例评估；公用事业费用按使用比例评估。因业主不当行为产生的费用可仅向责任业主评估。

• ✓保险费用按风险比例评估；公用事业费用按使用比例评估（如声明要求）
• ✓因业主不当行为造成的共有费用可仅向该业主的单元评估
• ✓业主不能通过放弃共有元素使用或放弃该单元来避免评估责任

每位业主在其所有权期间对评估费负责，不能通过放弃或遗弃来逃避责任。业主协会可以与抵押贷款人签订第三方托管协议，将评估费与抵押贷款支付相结合，但须遵守联邦住房局/住房和城市发展部/退伍军人事务部的规则。

• ✓业主在其所有权期间对评估费负责，无论该物业的使用方式如何
• ✓业主协会可以通过第三方托管方式将评估费与抵押贷款支付相结合，但须遵守联邦机构规则

住宅非营利公司董事会或被授权采取最终行动的委员会的所有常规和特殊会议必须向所有住宅成员开放。议程必须提前合理地向成员提供，如果不存在正式议程，则应提供总体描述。

• ✓董事会会议和有最终决策权的委员会会议必须向所有住宅成员或其代表开放
• ✓议程必须提前合理地向成员提供以供审查
• ✓董事会必须至少每年一次向成员告知议程和通知的提供方式，并在改变方式前提前30天通知

董事会可以召开行政/闭门会议，限于列举的事项：人事/就业、关于诉讼的法律顾问咨询、刑事调查、受法律保护的事项、隐私侵犯和法律通信。主席必须在召开前宣布讨论的总体事项。

• ✓行政会议的议题仅限于：员工/管理合同、关于诉讼的法律咨询、刑事调查、受法律保护的事项、无故侵犯隐私和法律顾问通信
• ✓主席必须在行政会议召开前宣布讨论的总体事项
• ✓董事会不能在行政会议期间采纳条款或章程变更；会议记录必须注明已召开会议及其总体主题

董事会常规会议可以不经通知召开，除非章程另有规定。特别会议至少需要提前两天通知会议日期、时间和地点，但章程可以规定更长或更短的期限。

• ✓常规会议可以不经通知召开，除非公司章程或细则另有规定
• ✓特别会议至少需要提前两天通知会议日期、时间和地点，除非章程规定了不同的期限
• ✓特别会议的通知不需要说明会议目的，除非法律或章程另有规定

在委员会投票前，必须允许住宅成员在该议题上发言，但应受合理的时间限制。鼓励公司提供电子通知；特别会议的电子通知必须在会议前至少24小时发出。

• ✓委员会必须在投票前允许成员发言，受合理的时间限制，并平衡对立的观点
• ✓特别会议的电子通知必须在会议前至少24小时发出
• ✓如果电子手段可用，必须通过电子邮件向请求通知并提供地址的成员提供通知

1990年，科罗拉多州立法机关为应对1989年联邦《金融机构改革、恢复和执行法案》（FIRREA）而通过了管理房地产估价的法律。授权法律已经过多次修订。相关法规为C.R.S.第12-10-601至12-10-623条。除非适用特定豁免，否则在科罗拉多州从事房地产估价人工作的任何人都必须获得许可证。

• ✓科罗拉多州估价师法律在1990年应FIRREA的要求而颁布
• ✓管辖法规为C.R.S.第12-10-601至12-10-623条
• ✓任何从事房地产估价人工作的人员必须获得许可证，除非获得豁免

房地产鉴定人定义的例外情况见《科罗拉多州修订法规》第 12-10-602(9)(b) 条。这些包括进行经纪人价格意见和竞争性市场分析的持证房地产经纪人，这些意见和分析不被表示为鉴定，也不用于获得融资；对其拥有、可能购买或出售的财产进行估值的公司；以及个人财产、水或矿产权的鉴定人。

• ✓经纪人进行的经纪人价格意见或竞争性市场分析，如果不被表示为鉴定，且不用于融资，则豁免
• ✓对其自有财产进行估值的公司豁免
• ✓个人财产、水或矿产权的鉴定人豁免

委员会由三名持证或获得认证的房产估价师（其中一名具有显著域名权专业知识）、一名现任县评估员、一名具有房地产贷款经验的商业银行高管/员工、一名房产估价管理公司高管/员工和一名普通公众成员组成。委员会成员任期为三年。

• ✓三名成员必须是持证或获得认证的房产估价师，其中一名具有显著域名权专业知识
• ✓一名成员必须是现任县评估员
• ✓一名成员必须来自具有房地产贷款经验的商业银行
• ✓一名成员必须来自房产估价管理公司，一名来自普通公众
• ✓委员会成员任期为三年

估价分委员会（ASC）监督与联邦相关交易的估价过程。估价基金会（TAF）通过估价资格委员会（AQB）和估价标准委员会（ASB）制定资格和标准。USPAP标准由ASB开发。AQB和ASB没有立法权，但其建议通过§12-10-613(1)(g)和董事会规则11.1被采纳。

• ✓USPAP由ASB开发、解释和修订
• ✓AQB和ASB没有立法权，但建议通过法规和董事会规则11.1被采纳
• ✓ASC监督与联邦相关交易的估价

申请人必须完成150小时（或2026年1月1日后的158小时）的可计学时继续教育课程，包括房地产估价基本原理（30小时）、房地产估价基本程序（30小时）、估价偏见/住房公平性（8小时，2026年1月1日后强制要求）、15小时全国统一估价准则（USPAP）以及住宅课程。申请人必须在不少于6个月的期间内完成1000小时的估价工作经验，并通过持证估价师考试。

• ✓在不少于六（6）个月的期间内获得1000小时的估价工作经验
• ✓150个学时的可计课程学时（2026年1月1日后为158小时）
• ✓所有经验必须在1989年1月30日之后取得，并符合USPAP标准
• ✓董事会批准后24个月内参加并通过考试
• ✓持证住宅估价师或持证通用估价师考试是仅有的替代方案

需要200小时的合格教育课程加上大学级别教育（六个选项之一，包括学士学位、相关领域副学士学位、30个学期小时的特定课程、CLEP考试或5年持证估价师替代方案）。需要1,500小时的经验（不少于12个月）和通过认证住宅估价师考试。

• ✓1,500小时的经验，期限不少于十二（12）个月
• ✓需要200小时的合格教育课程
• ✓必须满足六个大学级别教育选项之一
• ✓具有清洁纪律记录的5年持证估价师可以替代大学教育要求
• ✓认证通用估价师考试是认证住宅估价师考试的唯一替代方案

需要300小时合格的教育课程、学士学位或更高学位，以及3,000小时经验（其中1,500小时必须为非住宅类），经验需在不少于18个月内获得。必须通过认证执业估价师考试。

• ✓3,000小时经验，其中1,500小时必须为非住宅类
• ✓经验在不少于十八（18）个月内获得
• ✓需要300小时合格的教育课程
• ✓需要获得认证学院或大学颁发的学士学位或更高学位

申请人必须是县评估员、县评估员办公室员工或财产税部门员工。教育内容包括从价税批量评估导论（35小时）、基本评估原理（30小时）、基本评估程序（30小时）、评估偏见/公平住房（8小时）和15小时USPAP。必须通过从价税考试并证明就业身份。

• ✓必须是县评估员、县评估员办公室员工或财产税部门员工
• ✓从价税批量评估导论：不少于35小时
• ✓不需要工作经验小时数或大学学位
• ✓根据规则2.8要求签署的就业证明

持有外国大学学位的申请人可以通过经认证的国内大学/学院、NACES会员评估公司或被国内机构或州许可委员会接受的外国凭证评估服务来评估其教育的等同性。

• ✓外国学位需要从认可来源进行等同性评估
• ✓NACES会员评估公司是可接受的
• ✓国内认证机构可以提供等同性评估

AMC 必须制定并遵循一项书面政策，该政策涉及在前一个报告期间为科罗拉多州任务完成的评估的年度审计。该政策必须具有生效日期，记录任何修改的日期，并列明所需的最少要素。委员会可能在调查期间评估 AMC 对其自身审计政策的合规性。

• ✓审计政策必须以书面形式制定并由 AMC 遵循
• ✓该政策必须具有生效日期并记录任何修改的日期
• ✓委员会可能在调查期间评估 AMC 对其自身审计政策的合规性

审计样本必须随机选择，在前一个报告期内AMC的评估人员执行的所有评估报告中，必须对至少百分之二（2%）的报告进行USPAP标准3审查。对于在该报告期内完成科罗拉多州业务的每位评估人员，必须至少进行一次USPAP标准3审查。

• ✓审计样本必须随机选择
• ✓在所有评估报告中，至少百分之二（2%）的报告必须进行USPAP标准3审查
• ✓对每位在报告期内完成科罗拉多州业务的评估人员，至少进行一次标准3审查

AMC 必须制定程序来处理影响报告价值结论或可信度的实质性缺陷。违反USPAP或科罗拉多州房地产评估师执业执照法的实质性违规必须报告给董事会。

• ✓AMC 必须制定程序来处理影响价值或可信度的实质性缺陷
• ✓缺陷必须与评估师一起解决
• ✓违反USPAP或评估师执业执照法的实质性违规必须报告给董事会

对于每项科罗拉多州估价委托，AMC 必须以安全可靠的方式维持指定记录至少五 (5) 年，或在 AMC 代表就该委托作证的任何司法诉讼最终处理后至少两 (2) 年，以先到期者为准。记录包括与客户的合同协议、委托文件、所有往来信函和付款会计、估价及相关报告、名单列表、审查后的最终报告和调查结果，以及根据 12-10-614(1)(a)(II)（科罗拉多修订法规）的流程和控制措施。

• ✓记录必须以安全可靠的方式维持
• ✓保留期至少为 5 年，或相关诉讼最终处理后至少 2 年，以先到期者为准
• ✓记录可以是电子形式，但必须可检索、可清晰打印，并根据委员会要求提供

根据科罗拉多州《修订法典》（C.R.S.）第 12-10-614(1)(h) 条款，当对评估的执行或质量存在真实争议时，评估管理公司（AMC）必须以书面形式通知评估师争议的原因、可能的解决方法以及将被扣留的付款金额，直到争议解决。评估管理公司必须在评估完成后的六十（60）天内通知评估师。

• ✓适用于对评估的执行或质量存在真实争议的情况
• ✓书面通知必须说明争议原因、解决方法和扣留的付款金额
• ✓争议通知和非付款理由必须在评估完成后的六十（60）天内提供

如果AMC维持基于风险的审查流程，它仅需针对那些在基于风险的评估审查流程下尚未进行USPAP第3标准审查的评估师遵守评估师选择小节的规定。

• ✓基于风险的审查流程可以满足审计要求
• ✓小节A仅适用于在基于风险的流程下尚未审查的评估师
• ✓基于风险的审查必须是USPAP第3标准审查

评估必须经过审查，以确保符合州和联邦法规，包括USPAP。执行审计的个人必须持有科罗拉多州或任何司法管辖区的认证资格，并有能力评估住宅房地产。

• ✓评估必须经过审查，以确保符合州和联邦法规，包括USPAP
• ✓评估员必须持有本州或任何司法管辖区的认证资格
• ✓评估员必须有能力评估住宅房地产

对于所有科罗拉多州房产评估委托,AMC 必须在与评估师的委托信中以书面形式披露其科罗拉多州执照号码。

• ✓AMC 必须以书面形式披露其科罗拉多州执照号码
• ✓披露必须在与评估师的委托信中进行
• ✓该要求适用于所有科罗拉多州房产评估委托

按揭贷款发起人是指接受住宅按揭贷款申请或提供/协商住宅按揭贷款条款的个人。某些人被排除在外，包括贷款处理人员/承保人、未由贷款人/按揭贷款发起人补偿的房地产从业人员、分时度假信用人员、按揭贷款服务人员和经销商。

• ✓按揭贷款发起人接受住宅按揭贷款申请或提供/协商贷款条款
• ✓按揭贷款发起人不包括仅从事贷款处理或承保工作的个人
• ✓按揭贷款发起人不包括房地产从业人员，除非其由按揭贷款人或按揭贷款发起人补偿
• ✓按揭贷款发起人不包括提供按揭贷款服务或仅从事分时度假信用业务的人员

住宅抵押贷款是指主要用于个人、家庭或家务用途的贷款，由抵押、信托契约或等同的自愿担保权益担保，该担保权益涉及居住楼宇或住宅房地产，包括单户住宅或四户或以下单位的多户住宅。

• ✓必须主要用于个人、家庭或家务用途
• ✓由居住楼宇上的抵押或信托契约担保
• ✓该房地产必须是单户住宅或四户或以下单位的多户住宅

抵押贷款公司是指除自然人外的人，通过员工或其他个人接受住宅贷款申请或提供/协商住宅抵押贷款条款的实体。

• ✓抵押贷款公司是除自然人外的人
• ✓通过员工或其他个人接受申请或协商条款

抵押贷款人是从事住宅抵押贷款业务的，如果贷款人是本票的收款人，且贷款资金来自其自有资金或为抵押贷款融资而提供的信用额度。

• ✓贷款人必须是本票的收款人
• ✓贷款资金来自其自有资金或为抵押贷款融资而提供的信用额度

贷款处理员或承销人在持证或注册的州贷款发起人的指导和监督下执行文员或辅助工作。文员工作在收到申请后进行，不能包括提供或协商贷款利率/条款，也不能包括向消费者提供咨询。

• ✓必须在持证或注册的贷款发起人的指导和监督下行动
• ✓文员工作不能包括提供或协商贷款利率/条款
• ✓不能包括就贷款利率或条款向消费者提供咨询

州持证贷款发放人是指不是存款机构（或其受监管子公司）员工的 MLO，依据第 7 部分获得许可，并通过 NMLS 用唯一标识符进行注册。

• ✓不得是存款机构或其受监管子公司的员工
• ✓必须根据第 7 部分获得许可
• ✓必须通过 NMLS 用唯一标识符进行注册

唯一标识符是根据NMLS协议分配给MLO的号码。全国抵押贷款许可系统和登记处（Nationwide Mortgage Licensing System and Registry）追踪MLO的许可证颁发/注册情况，由州银行监管会议和AARMR或其后继机构或HUD秘书长建立/维护。

• ✓唯一标识符根据NMLS协议分配
• ✓NMLS根据2008年联邦《安全法案》（SAFE Act）第12 U.S.C. sec. 5101 et seq.制定
• ✓NMLS由CSBS/AARMR或HUD秘书长维护

抵押贷款服务是指代表抵押贷款人收取、接收或获得收取/接收付款的权利，包括本金、利息、托管金额和其他应付款项。

• ✓包括代表抵押贷款人收取或接收付款
• ✓包括本金、利息和托管金额的付款

申请人必须完成由NMLS批准的20小时执照前教育。自2016年3月1日起，申请人还必须完成2小时的科罗拉多州特定执照前教育，该教育取代了原有的必修选修课。科罗拉多州特定教育需要参加期末考试，及格分数为75%。从未持有执照或执照已过期3年或以上的申请人必须在申请前的3年内完成这20小时的教育。

• ✓申请人必须完成由NMLS批准的20小时执照前教育
• ✓需要完成2小时的科罗拉多州特定执照前教育，考试及格分数为75%
• ✓新申请人或执照已过期3年或以上的申请人必须在申请前的3年内完成这20小时的教育

S.A.F.E. MLO 考试包括国家考试和统一州考试内容。申请人可以连续参加考试3次，每次至少间隔30天。3次连续失败后，申请人必须至少等待6个月才能再次参加考试。如果 MLO 在任何司法管辖区连续5年或更长时间未维持有效许可证，必须重新参加考试。

• ✓申请人可以连续参加考试3次，每次之间至少间隔30天
• ✓3次连续失败后，申请人必须至少等待6个月才能再次参加考试
• ✓5年或以上未维持有效许可证需要重新参加 S.A.F.E. 考试

申请人若要获得临时权限的资格，必须在前1年期间已在NMLS中注册为存款机构的贷款发起人，或在前30天期间持有另一司法管辖区的MLO执照，必须是由科罗拉多州NMLS注册抵押贷款公司赞助的员工，且不得有任何不符合资格的行政/民事/刑事行为。仅颁发一份临时执照；禁止颁发其他或延期的临时执照。临时执照自签发之日起120个日历日后或在其他较早触发事件发生时失效。

• ✓仅颁发一份临时执照；禁止颁发其他或延期的临时执照
• ✓临时执照自签发之日起120个日历日后失效（或在其他较早触发事件发生时提前失效）
• ✓临时权限要求在前1年期间进行存款机构注册，或在前30天期间持有另一司法管辖区的执照
• ✓临时执照持有人必须由负责任的MLO赞助和监管

根据《科罗拉多州修订法规》第12-10-717条，贷款贷官（MLO）可以通过以下三种方式之一满足保证金要求：个人保证金25,000美元；公司保证金100,000美元（持证人员少于20人的公司）；或公司保证金200,000美元（持证人员20人或以上的公司）。贷款贷官必须提供持续保险覆盖的证明。未能维持保证金的贷款贷官将面临纪律处分。

• ✓个人保证金必须为25,000美元
• ✓持证人员少于20人的公司保证金为100,000美元
• ✓持证人员20人或以上的公司保证金为200,000美元
• ✓贷款贷官必须提供持续保证金覆盖的证明

根据《科罗拉多州修订法规》第12-10-707条，持有执业执照的每位MLO必须拥有错误和遗漏保险。可以使用委员会保险政策或独立政策。委员会政策最低限额：每次索赔100,000美元，年度总额300,000美元，免赔额不超过1,000美元（反向抵押贷款政策为20,000美元）。公司团体政策有更高的限额（例如，每次索赔1,000,000美元）。保险公司应保持A.M. Best评级「A-」或更好。

• ✓持有执业执照的每位MLO必须保持错误和遗漏保险
• ✓最低个人保险范围为每次索赔100,000美元，年度总额为300,000美元
• ✓个人政策免赔额不能超过1,000美元（反向抵押贷款政策为20,000美元）
• ✓保险公司应保持A.M. Best评级「A-」或更好

初始许可证申请人必须提交CBI指纹（在申请前一年内），向NMLS注册，提交NMLS指纹，完成教育培训，通过S.A.F.E.考试，在获得活跃许可证前获得保证金和执业责任保险，提交申请并支付费用。临时许可证申请人必须在NMLS临时权限颁发后的7个工作日内完成州特定要求。

• ✓CBI指纹必须在申请前的一年内提交
• ✓保证金和执业责任保险必须在获得活跃许可证前获得
• ✓临时许可证申请人必须在NMLS临时权限通知后的7个工作日内完成州特定要求

根据《科罗拉多修订法规》第12-10-704(6)条，申请人必须在提交申请前向科罗拉多调查局提交指纹，以进行州和国家犯罪历史记录检查。指纹必须清晰且令CBI满意。如果指纹在两次提交后无法分类，委员会可以进行基于姓名的检查。

• ✓申请前必须向科罗拉多调查局提交指纹
• ✓指纹在两次无法分类提交后，委员会可以进行基于姓名的检查

拥有少于20名持证人员的公司需要至少100万美元的单项赔偿限额和100万美元的年度总赔偿限额，自付额不超过5万美元。拥有20名或以上持证人员的公司需要100万美元的单项赔偿限额和200万美元的年度总赔偿限额，自付额不超过10万美元。抵押贷款公司必须核实就业时间表，否则个人MLO将变为不符合规定。

• ✓少于20名人员的公司：单项100万美元，总赔偿100万美元，自付额最高5万美元
• ✓20名或以上人员的公司：单项100万美元，总赔偿200万美元，自付额最高10万美元
• ✓抵押贷款公司未能核实就业导致个人MLO不符合规定

所有申请均需审查完整性。如申请不完整,申请人将被通知并有30天时间提交文件,否则申请被取消且费用没收。如付款(支票或其他方式)被拒绝/退回为无效,申请被取消,必须重新提交,包括全额付款加上州财政规则对行政服务的费用。

• ✓不完整的申请必须在30天内补正,否则申请被取消且费用没收
• ✓无效或退回的付款导致申请取消,需要重新提交全额付款加上行政服务费用

具有过往定罪、认罪/无异议认罪、延期判决或待决控罪（不包括轻微交通违法）的申请人必须提交所需文件，包括法院案件处理结果、警察/逮捕报告以及签署的书面说明，证明没有其他违规行为。补充文件（前5年的就业历史、推荐信、个人陈述）可证明改过自新和适格性。

• ✓所需文件包括法院案件处理结果、警察报告和签署的书面说明，证明没有其他违规行为
• ✓在规定期限内未能提交所需文件将导致申请被取消和费用没收
• ✓补充文件可包括5年的就业历史和推荐信

在提交申请之前，申请人可以请求委员会发布初步咨询意见，说明刑事定罪、过去5年内因欺骗行为被禁止从业、专业执照被撤销或违反《消费者保护法》处罚的潜在影响。寻求此类意见的人不是申请人。该意见没有约束力，不可上诉；负面意见不禁止提交申请。

• ✓初步咨询意见对委员会没有约束力，不可上诉
• ✓寻求初步咨询意见的人不是执照申请人
• ✓负面或不利的意见不禁止提交申请

每个业主协会必须每年向房地产部门主任进行登记，并提交协会的基本信息以及由主任规定的费用。协会必须完成初始登记、每年更新，并在任何变更发生后的九十（90）天内更新相关信息。

• ✓协会必须每年登记并每年更新
• ✓相关信息的变更必须在90天内更新
• ✓年度收入超过5,000美元的协会必须支付登记费
• ✓年度收入5,000美元或以下或无收入的协会仍必须登记，但无需支付费用

如果协会未进行注册或其注册已过期，其根据§ 38-33.3-316 施加或强制执行评估留置权或根据§ 38-33.3-123 追求强制执行机制的权利将被暂停，直至有效注册。先前记录的留置权不会被消除，但待处理的强制执行诉讼将被暂停，时间限制也会延长。一旦协会有效注册，暂停的权利将自动恢复，无需任何处罚。

• ✓未注册会暂停施加/强制执行评估留置权和追求强制执行的权利
• ✓先前记录的有效留置权不会因注册过期而被消除
• ✓一旦协会有效注册，暂停的权利将无需处罚而恢复