Board Review of Initial Decisions and Exceptions +17Colorado · 房地产 · 中文

所有诉状必须采用书面形式，向委员会提交（而非向行政法庭办公室提交），并送达给对方当事人。委员会可在司担当局邮寄决定后的30天内自行启动对初始决定的审查。如果任何一方都未提交异议，初始决定在30天后成为最终决定。

• ✓诉状必须向委员会提交，而非向行政法庭办公室提交
• ✓委员会可在邮寄后的30天内自行启动审查
• ✓如果未提交异议，初始决定在30天后成为最终决定
• ✓未能提交异议将放弃司法审查权（具有有限的例外）

寻求提交异议的当事人必须在初始决定邮寄后20天内首先提交相关记录/庭审记录部分的指定。如未指定任何庭审记录部分，异议应在30天内提交。指定庭审记录的当事人必须订购并支付庭审记录费用。异议必须包含具体的反对意见，答辩应在10天内提交。

• ✓记录/庭审记录的指定应在初始决定邮寄后20天内提交
• ✓如未指定庭审记录，异议应在30天内提交
• ✓指定庭审记录的当事人必须订购并支付其费用
• ✓对异议的答辩应在10天内提交

委员会/行政法法官可以发布传票，其送达方式与地区法院传票相同。故意拒绝出庭或提交记录是轻微违法行为，每一天都算作一项单独的违法行为。以善意参与投诉、报告、调查或听证会的人员可免除民事和刑事责任。

• ✓故意拒绝遵守传票是轻微违法行为；每一天都构成一项单独的违法行为
• ✓以善意参与投诉、调查和听证会的参与者享有免除责任的豁免权

除非通过书面协议建立单一代理关系，否则经纪人被视为交易经纪人。在从事经纪活动时，经纪人的一般责任必须根据 12-10-408 向各方披露。

• ✓在没有书面单一代理协议的情况下，经纪人默认为交易经纪人
• ✓根据 12-10-408，一般责任必须向各方披露

经纪人可以在交易中填写标准表格，并且当存在合适的委员会批准表格时，必须使用该表格。标准表格包括委员会批准的表格、律师起草的具名表格、当事人提供的表格、政府/贷方表格、科罗拉多州律师协会表格、仅披露表格、产权公司表格和无约束力的意向书。

• ✓当存在合适的委员会批准表格时，经纪人必须使用该表格
• ✓经纪人必须告知当事人这些表格具有法律后果，并建议其咨询法律顾问

在拥有多个执业人员的公司中，指定经纪人与客户开展业务；经纪关系不延伸至雇用经纪人、其他非指定经纪人或公司。指定经纪人可在同一交易中代理对立方而不产生双重代理，且知识不责任推定至非指定经纪人。

• ✓指定经纪人关系不延伸至雇用经纪人或公司
• ✓对立方的指定经纪人不产生双重代理
• ✓知识不责任推定至非指定经纪人

卖方、买方、房东或租户对未经其批准、指示或认可的经纪人行为或不作为不承担连带责任。这不限制受雇经纪人的监督义务，也不能保护该公司免除连带责任。

• ✓委托人对未获批准的经纪人行为不承担连带责任
• ✓受雇经纪人的监督义务和公司的连带责任仍然存在

自2023年8月7日起，住宅经纪人委托合同不得声称是随产权流转的契约、允许未经业主通知或同意而转让、或创建可记录的留置权或产权负担。任何此类留置权均为无效。提供此类合同属于不公平或欺骗性贸易行为。

• ✓经纪人委托合同不得随产权流转或约束未来业主
• ✓合同不得创建可记录的留置权或担保权益（任何此类留置权均为无效）
• ✓提供违反规则的合同属于不公平或欺骗性贸易行为

在没有具体声明授权的情况下，业主协会可以采纳业主公约/规则、采纳预算、征收评估费、雇用/解雇代理人、进行诉讼、签订合同、规范共有部分、获取和转让财产、授予地役权和征收费用。

• ✓业主协会可以在没有具体授权的情况下采纳和修订业主公约、规则和预算，以及征收评估费
• ✓业主协会可以代表自身或两个或以上单位所有者提起、进行或参与诉讼
• ✓共有部分仅可根据第38-33.3-312条转让或设定担保

协会可以征收滞纳金，收回合理的律师费和法律执行费用，并在通知和听证机会后征收合理罚款。在符合用水限制的情况下，协会不能因景观美化而罚款。

• ✓协会可以征收滞纳金，并可为收取和执行合理的律师费用
• ✓只有在通知和听证机会后才能征收罚款
• ✓当业主遵守用水限制或指导方针时，协会不能因浇水不足而罚款

为协会行动的管理代理人和其他人员受本条款约束。建筑和景观设计决策必须遵循声明标准，不得武断或专断。管理合同必须可因正当理由终止，无需支付罚款。

• ✓管理代理人与协会在同等程度上受本条款约束
• ✓建筑和景观设计决策不得武断或专断地做出
• ✓管理合同必须可因正当理由终止，无需罚款，并应重新协商

执照按主任制定的时间表到期，可以续期或恢复。未续期超过两年的执照不能恢复，需要重新提交申请。恢复费用：31天内 = 常规续期费用；超过31天但不超过一年 = 续期费用加三分之一；超过一年但不超过两年 = 续期费用加三分之二。

• ✓未续期超过两年的执照需要重新提交申请
• ✓31天内：仅需支付常规续期费用
• ✓31天至一年：续期费用加三分之一恢复费用
• ✓一年至两年：续期费用加三分之二恢复费用

除持续教育（CE）要求外，符合所有其他要求的申请人可以非活跃状态进行续期。通过证明符合所需的持续教育时数要求，可以将非活跃执照激活。非活跃执照持有人不得进行评估或AMC职务，也不得声称自己处于活跃状态。在续期或重新激活时，如果之前未提交过指纹，执照持有人和拥有10%或以上AMC股权的业主必须提交指纹。

• ✓缺少持续教育的执照持有人可以非活跃状态进行续期
• ✓非活跃执照持有人不得进行评估或声称自己处于活跃状态
• ✓续期要求提交指纹，如果之前未提交过

单一代理人以受信责任进行倡导，而交易经纪人必须保持中立。当经纪人是交易当事人、或与配偶、家庭成员、亲密朋友、业务合伙人或常客打交道时，保持中立可能是不可能或困难的。

• ✓单一代理人倡导；交易经纪人保持中立
• ✓当经纪人是交易当事人时，不可能保持中立
• ✓当中立性困难时，披露关系并获得书面知情同意

如果团队经纪人想购买团队列挂的房产，需获得双方书面知情同意，将买方经纪人从列挂中移除，并设立防火墙。如果经纪人在自己的列挂中代理家庭成员作为买方代理，需进行披露和获得同意，或经纪人必须退出。

• ✓团队买方代理必须从列挂中移除，建立防火墙并获得双方同意
• ✓买方代理人/家庭成员冲突需要披露和同意或退出代理关系
• ✓如果退出代理可仍然获得因介绍业务产生的推荐费

第31-23-101至-313条规范合法成立地区的市政规划和分区，对分割进行了广义定义，并要求获得批准。

• ✓分割是指将一宗地产分成两宗或以上地产，包括共有公寓、公寓和多家庭住宅单位
• ✓市政规划委员会必须采纳总体规划，包括分区规划，并行使分区委员会的权力
• ✓分区委员会必须批准分割；未经批准的分割出售会引发罚款和可能的禁止令
• ✓即使12-10-502(2)允许在房地产委员会批准前使用预留协议，开发商应仍需与市政府核实
• ✓调整委员会审理上诉，可以批准差异或撤销命令

在获得执照之前，申请人必须按照委员会规则设定的金额提交保证金，并在任何时候都要保持该保证金。保证金可以由个人持有或以公司名义持有。直到最终法院对欺诈/伪造/冒充/欺诈性陈述做出判决之前，保证人无需支付赔偿金。

• ✓申请人必须在获得执照之前提交保证金，并在任何时候都要保持该保证金
• ✓保证金可以由个人持有或以雇主公司的名义持有
• ✓保证人仅在最终法院对欺诈/伪造/冒充做出判决后才支付赔偿金
• ✓保证人必须在支付或取消后30天内通知委员会

第121至137条适用于所有先前受第20至29条约束的现有公司实体。成员权益推定为不可转让，除非得到认可；2021年6月30日具有投票权的成员被视为有投票权的成员。

• ✓第121至137条适用于所有先前受第20至29条约束的现有公司实体
• ✓成员权益推定为不可转让，除非章程或细则规定了转让权
• ✓在1998年6月30日有权选举董事的成员被视为有投票权的成员

1968年之前的公司实体及某些其他公司实体可选择接受第121至137条款。如有投票成员，接受需至少获得三分之二的投票赞成；如无投票成员，需获得在职董事的多数赞成。选举声明必须提交给州务卿。

• ✓具有投票成员的接受选举需至少获得会议上三分之二的投票赞成
• ✓不具有投票成员的选举需获得在职董事的多数投票赞成
• ✓选举声明必须提交给州务卿以便归档才能生效

卖方或房东代理人是受限代理人，必须执行书面协议，行使合理的技能和谨慎，以最大诚意、忠诚和信实来促进委托人的利益——寻求可接受的价格/条款、及时提交所有报价、披露不利的实质性事实、就风险进行咨询、建议获取专家建议，以及对金钱和财产进行会计处理。

• ✓卖方/房东代理人对委托人负有最大诚意、忠诚和信实的义务
• ✓必须及时提交所有报价，并对所有金钱和财产进行会计处理
• ✓必须披露不利的实质性事实，并建议获取专家建议

未经知情同意，代理人不得披露卖方/房东将接受低于要价的价格、卖方的动机因素，或卖方将接受其他融资条款，也不得披露重要信息，除非法律要求或为了避免欺诈。

• ✓未经同意，不得披露卖方将接受低于要价的价格
• ✓未经同意，不得披露卖方的动机因素

卖方/房东的代理对买方/租户没有义务，除了披露实际已知的不利重大事实（产权缺陷、物业状况、缺陷、环保隐患），但受心理影响财产限制条款的约束。代理没有义务独立检验或核实。

• ✓必须向潜在买方/租户披露已知的不利重大事实
• ✓没有义务独立检验财产或核实陈述

卖方/房东的代理可以展示替代房产和列出竞争房产，不会违反职责。作为卖方/房东代理的指定经纪人可以与其他经纪人合作，但不能聘用或创建子代理。

• ✓可以展示替代房产和列出竞争房产，不构成违反
• ✓可以与其他经纪人合作，但不能创建子代理

经纪人必须是至少一个消费者的单一代理或交易经纪人。单一代理人应承担代理、忠实、忠诚和受信责任。没有书面上市合同的情况下，经纪人默认为交易经纪人（12-10-403(2)），履行17项统一职责。

• ✓经纪人必须是至少一个消费者的单一代理或交易经纪人
• ✓在没有书面上市合同的情况下，默认为交易经纪人（12-10-403(2))
• ✓单一代理需要上市合同，且代理框被勾选
• ✓在上市合同建立关系之前，不提供经纪服务（规则6.14.C）

交易经纪人执行17项统一义务（12-10-407）。单一代理人执行统一义务加3项额外受信义务（12-10-405和-406）。作为交易经纪人履行受信义务或作为单一代理人未能履行受信义务是许可证法违规。

• ✓交易经纪人执行17项统一义务（12-10-407）
• ✓单一代理人执行统一义务加3项额外受信义务
• ✓作为交易经纪人履行受信义务违反许可证法

从单一代理变更为特定交易的交易经纪人需要提交佣金批准的地位变更表（第6.9条规则）。如果交易终止，地位恢复为挂牌合同指定的内容。

• ✓在改变关系时提交地位变更表（第6.9条规则）
• ✓如果交易终止，地位恢复为挂牌合同指定的内容
• ✓另一方的消费者可被视为客户，或经同意视为交易经纪人

县委员会必须在记录和销售前批准最终地籍图；违反规定将承受处罚。

• ✓细分地块必须提交测量/所有权、地点特征、地籍图、水/污水/公用事业估算、饮用水证明和公共设施捐赠
• ✓批准的地籍图必须在出售任何地块前记录；未经细分地块改进合同和充分担保的批准不得批准地籍图
• ✓违反规定可处以罚款，每件出售或拟出售的地块最高罚款1,000美元
• ✓在最终地籍图批准前的销售构成欺诈性销售的初步证据，并成为购买者撤销销售的理由
• ✓县委员会可采取诉讼行动禁止在最终地籍图批准前出售未分割土地

第30-28-101至-209条为县级司法管辖区定义细分，并规定豁免和提交要求。

• ✓细分是指任何分为两个或多个地块、分离权益或共同权益的地产
• ✓权益是指地表土地或地表以上的空域，但不包括地下权益
• ✓创建35英亩或以上且不拟供多个业主共有的地块的分割被豁免
• ✓共管公寓、公寓和多家庭住宅被包括在内，除非先前已包括在密度基本相同的备案中

业主协会必须保护业主使用共有元素的能力，不得无理限制访问权，即使在维护期间也不例外。维护期间的限制仅限于安全或保护修缮完整性所必需的范围。

• ✓业主协会不得无理限制或禁止业主访问共有元素
• ✓维护期间的限制仅限于安全或保护修缮完整性所必需的范围
• ✓超过72小时的限制需要向业主发送电子/书面通知，并在访问点张贴通知

如果申请人拥有基本等同的资质，或颁证司法管辖区与科罗拉多州有相互承认法律，董事会可向其他司法管辖区的持证良好评估员颁发认可许可证。董事会可以通过规则说明什么构成基本等同的资质。

• ✓认可需要基本等同的资质或相互承认的司法管辖区法律
• ✓申请人必须在其他司法管辖区持证良好
• ✓董事会可以通过规则定义基本等同性

根据《金融机构改革、恢复和执行法》第十一编的规定，如果州外评估人员的业务属于临时性质，且该评估人员申请并获得临时执业许可证，委员会应在临时基础上认可该评估人员的执业执照。

• ✓临时执业需要属于临时性质的业务
• ✓评估人员必须申请并获得临时执业许可证

具有过去或待决犯罪或纪律处分行为的鉴估机构（AMC）或主控鉴估师申请人必须根据第6.7和6.8条规则提交相关文件。初始鉴估机构许可证在颁发年度的12月31日到期，所有鉴估机构和主控鉴估师许可证均在每年的12月31日到期。鉴估机构必须拥有持有有效许可证的主控鉴估师才能提供服务。

• ✓鉴估机构/主控鉴估师的适格性标准遵循第6.6条规则
• ✓所有鉴估机构和主控鉴估师许可证均在每年的12月31日到期
• ✓鉴估机构必须拥有有效的主控鉴估师才能提供持证服务
• ✓主控鉴估师的丧失必须在三（3）个工作日内报告，鉴估机构将变为非活跃状态

评估管理公司（AMC）必须根据科罗拉多州法规第12编第10条第6部分的规定，维持至少25,000美元的保证金。未能维持保证金将立即导致失效状态。失效的AMC必须停止持证活动和广告，并通知客户。

• ✓AMC保证金最低金额为25,000美元
• ✓未能维持保证金将立即导致失效状态
• ✓失效的AMC必须停止持证活动和广告，并通知客户

申请AMC执业许可证、续期或恢复的申请人必须报告并认证在科罗拉多州小组上从事承保交易评估的评估师数量、科罗拉多州小组总数以及所有获得执业许可州的小组总数。达到小组规模阈值的AMC必须提交AMC登记费。联邦监管AMC必须向部门报告所需信息并提交登记费。

• ✓必须报告科罗拉多州小组和所有获得执业许可州上的评估师
• ✓达到小组规模阈值的AMC必须缴纳AMC登记费
• ✓联邦监管AMC必须向部门报告并提交登记费

许可证不能为他人利益而转让。委员会可能拒绝与已暂停/撤销实体相同或容易混淆的名称。不能以与其他获许可AMC相同的名称获得AMC许可证。所有权变更（包括超过10%的增加）必须在十个工作日内报告。如果AMC在其他地方经营业务并注册为外国实体，则不必在科罗拉多州设立住所。

• ✓许可证不能为他人利益而转让
• ✓所有权变更（包括超过10%的增加）必须在十（10）个工作日内报告
• ✓不能以与其他获许可AMC相同的名称获得AMC许可证
• ✓如果AMC注册为外国实体，可以在没有科罗拉多州住所的情况下获得许可

为防止困难，可以颁发临时控制鉴定师执照，但仅限于指定个人为处于良好状态的持证鉴定师。临时执照有效期为九十（90）天，并可根据申请和充分理由延期再延长九十（90）天。

• ✓指定个人必须是处于良好状态的持证鉴定师
• ✓临时控制鉴定师执照有效期为九十（90）天
• ✓因充分理由可提供一次额外的九十（90）天延期

委员会设定许可证/登记费用以抵消实施第7部分和38-40-105条款的直接和间接成本，该费用计入房地产部门现金基金。检察长与地方检察官有并行管辖权，可以起诉刑事违规行为。

• ✓费用设定为抵消实施第7部分的直接和间接成本
• ✓费用计入房地产部门现金基金
• ✓检察长与地方检察官对刑事违规行为具有并行管辖权

买方或承租人代理是有限代理人，必须履行书面协议，行使合理的技能和谨慎，并以最高的诚信、忠诚和信实促进委托人的利益——寻求可接受的价格/条款、及时提交所有要约、披露重要不利事实、就风险提供咨询、就专家意见提供建议，以及对金钱和财产进行会计处理。

• ✓买方/承租人代理应尽最高的诚信、忠诚和信实
• ✓必须及时提交所有要约并对所有金钱和财产进行会计处理

未经知情同意，代理人不得披露买方/承租人将支付高于报价的价格、买方的动机因素，或买方将接受其他融资条款，也不得披露重要信息，除非法律要求或为避免欺诈。

• ✓未经同意，不得披露买方将支付高于报价的价格
• ✓未经同意，不得披露买方的动机因素

买方/租户的代理人对卖方/房东没有义务，除非披露实际已知的不利重大事实，包括买方履行合同的财务能力和买方是否打算作为主要住所占用该房产。代理人没有义务独立调查买方的财务状况或该房产。

• ✓必须向卖方披露关于买方财务能力的已知不利重大事实
• ✓无义务独立调查买方的财务状况或检查该房产

买方/承租人代理可以向竞争性买方/承租人展示同一房产并为其提供协助，而不违反其职责。代理可以与其他经纪人合作，但不得聘请或创建子代理。

• ✓可以在不违反义务的情况下向竞争性买方展示同一房产
• ✓可以与其他经纪人合作，但不能创建子代理

执行委员会可在所有情况下代表协会行动，除非受到限制。声明人任命的管理人员/委员会成员必须行使受信谨慎义务；非声明人成员仅对故意和蓄意行为承担责任。

• ✓执行委员会可在所有情况下代表协会行动，除非受到限制
• ✓由声明人任命的委员会成员和管理人员必须履行受信人的谨慎义务
• ✓非声明人委员会成员仅对故意和蓄意行为或不作为承担责任

董事会不可修改声明、终止社区或选举董事会成员，但可以填补空缺职位。拟议预算经适当通知的会议中，除非被全部业主单位所有者的多数票否决，否则视为已获批准。

• ✓董事会不可修改声明、终止社区或选举董事会成员
• ✓拟议预算经适当通知的会议中，除非被全部业主单位所有者的多数票否决，否则视为已获批准
• ✓预算摘要必须在采纳后90天内以邮件或交付方式发送，并应召开会议进行审议

该声明可能规定声明人控制期间，但该期间最迟不超过以下三个时间中最早发生的一个：转让75%单位后60天、最后一个单位转让后两年，或最后一次行使增加单位权利后两年。

• ✓声明人控制最迟不超过转让75%单位后60天，或最后一次转让/行使权利后两年
• ✓大型规划社区有更长的期限：最大单位的75%、最后转让后六年，或声明记录后20年
• ✓最迟在转让25%后60天内，董事会成员中至少有一名且占25%的成员必须由非声明人所有者选举产生

账簿和记录可由独立合格人员进行审计或审查。只有当协会的年收入/支出至少为 250,000 美元且三分之一的业主要求时，才需要进行审计。

• ✓只有当收入/支出至少为 250,000 美元且三分之一的业主要求时，才需要进行审计
• ✓当至少三分之一的业主要求时，需要进行审查
• ✓审计或审查副本必须在完成后 30 天内提供给任何业主

单位所有者可以以现场出席人员的67%投票表决来撤销任何董事会成员，无论是否有正当理由，但声明人指定或按类别选举的成员除外。在业主选出董事会多数派后的60天内，声明人必须转移所有协会财产和记录。

• ✓单位所有者可以以现场出席人员的67%投票表决来撤销董事会成员，但声明人指定或按类别选举的成员除外
• ✓在业主选出董事会多数派后的60天内，声明人必须交付所有协会财产和记录
• ✓声明人必须提供协会资金的审计会计报表，由声明人自费承担，不向协会收费