Rules Chapter 4: Professional Standards +12Colorado · 房地产 · 中文

开发商不得就公用事业、服务或房产的重要事实作出虚假陈述或隐瞒。

• ✓未能披露未竣工分区内的法律通道、污水处理和公用事业的可用性（以及费用是由开发商或购买者承担）违反 12-10-505(1)(b)
• ✓任何开发商不得就服务、公用事业的未来可用性/成本、周边地产的性质或用途作出虚假陈述
• ✓披露必须在签订合同之前以书面形式向潜在购买者提供，可以在消费者协议或单独的文件中提供

开发商在开展业务前必须登记，并必须维护/提供业务记录。

• ✓以卖方/出租方身份签署的实体必须在协商、达成协议或进行任何销售/租赁/转让前获得开发商证书
• ✓如果仅作为受托人行动，受益所有人必须获得证书
• ✓开发商必须按照第3.4条规则维护业务记录，并根据委员会的合理要求提供检查

规则管控产权保险交付、契约交付时限以及对投诉或审计的回应义务。

• ✓产权保险承诺/产权证明必须在执行后合理期限内提供；超过60天为不合理
• ✓契约交付必须在交割后60天内进行（非分期付款）或在完成付款后60天内进行（分期付款）
• ✓重大不利命令/判决/法令必须在生效后30天内向委员会提交
• ✓开发商必须在委员会规定的合理期限内提交对投诉的书面答复；未能提交是纪律处分的理由

分时度假开发商必须披露计划是否涉及交换计划，并提供详细信息。

• ✓必须披露分时度假计划是否涉及交换计划
• ✓必须披露交换公司名称/地址、参与是否自愿且独立于开发商合同
• ✓必须披露限制、限制性条款、费用、空间可用交换与保证交换，以及参与的住宿

一般而言，声明可由拥有超过50%投票权的单位的业主进行修订，或更高的比例，最高为67%。要求超过67%的规定违反公共政策，视为无效，应按67%处理。

• ✓修订案通常需要超过50%的投票支持，最高为67%
• ✓任何要求超过67%的规定无效，视为要求67%
• ✓简单多数以下的比例仅在所有单位专属非住宅性时才被允许

创建或增加特殊声明人权利、增加单位或改变边界/分配权益的修正案需要至少67%的投票，包括67%的非声明人投票。改变单位使用限制需要至少67%。

• ✓改变单位、边界或分配权益的修正案需要67%的投票，包括67%的非声明人投票
• ✓改变单位使用限制的修正案需要至少67%的投票
• ✓对修正案有效性提出质疑的诉讼必须在登记之日起一年内提起

每项修订必须在社区所在的每个县进行记录，仅在记录后才生效。协会可以在指定条件下向地方法院请愿修改声明。

• ✓修订必须在每个县进行记录，仅在记录后才生效
• ✓协会在两次通知业主并获得50%以上所需投票后，可向地方法院请愿
• ✓如果不超过33%的业主反对且修订不终止声明或改变分配权益，法院批准请愿

委员会规定符合《金融机构改革、恢复和执法法案》（FIRREA）的初始许可要求，并要求所有申请人通过委员会提供的考试。如果不适用联邦法律，委员会使用AQB标准作为指导方针。四个等级被定义为：认证一般评估师、认证住宅评估师、获准按比例评估师和获准评估师。只有县评估师、县评估师办公室员工或财产税部门员工才能获得按比例评估认证。

• ✓所有申请人必须通过委员会提供的考试
• ✓要求不能比适用的联邦法律更严格
• ✓只有县评估师/办公室员工或财产税部门员工才能获得按比例评估认证
• ✓持有按比例评估执照的县评估师员工不得在其官方职责范围外进行评估

申请人在符合适任资格标准并向CBI提交指纹进行州级和全国犯罪历史背景调查之前，委员会不得颁发执照。对于有逮捕记录但未确定处理结果的申请人，需要进行以名字为基础的司法记录检查。从价评估师申请人不受指纹采集和背景调查要求的约束。

• ✓申请人必须向CBI提交指纹进行州级和全国犯罪历史背景调查
• ✓对于未确定处理结果的逮捕案件，需要进行以名字为基础的司法记录检查
• ✓从价评估师申请人免除指纹采集要求

委员会规定认证一般鉴定人、认证住宅鉴定人和持证鉴定人的继续教育要求以符合FIRREA要求，并单独为从价鉴定人规定要求。继续教育要求不能比联邦法律更严格。执业许可标准不得包括任何鉴定组织的会员身份或缺乏会员身份。

• ✓继续教育要求不能比适用的联邦法律更严格
• ✓执业许可标准不得包括任何鉴定组织的会员身份
• ✓委员会单独为从价鉴定人规定继续教育要求

委员会不得向未满足AQB规定的最低评估经验要求的申请人颁发评估师执照。委员会必须授权持证评估师进行评估时豁免完全遵守USPAP的要求，但不能豁免伦理、记录保存、能力和工作范围标准。

• ✓许可证颁发需要满足AQB规定的最低评估经验要求
• ✓评估豁免不能豁免伦理、记录保存、能力或工作范围标准

短期租赁是使用财产的许可证，不是房地产经纪服务，可以被撤销。租赁创造了排他性权益，需要司法行动才能消除。逗留时间长度是一个因素；逗留超过30天不会自动转换为租赁。

• ✓短期租赁/入住是使用许可证，不是租赁
• ✓租赁创造了排他性权益，需要司法行动才能终止
• ✓逗留时间超过30天不会自动转换为租赁

业主负责向科罗拉多州税收部征收和缴纳销售税，可能需要营业执照、旅客税许可证和地方许可证。税收通常按30天或更短的租赁期收取。

• ✓业主必须向税收部征收并缴纳销售税
• ✓可能需要营业执照、旅客税许可证和地方许可证
• ✓税收通常按30天或更短的租赁期收取

如果业主未能支付评估费，协会可以要求赔偿征收成本和合理的律师费，但律师费上限为 5,000 美元或欠款金额的 50%，以较低者为准。法院向胜诉方判予合理的律师费，但将协会的征收费用限额设在同一上限。如果业主在未曾犯的指控违规事项上胜诉，业主可恢复费用；协会则不能。费用限额从 2025 年 8 月 1 日起按通货膨胀进行调整。

• ✓协会的征收律师费上限为 5,000 美元或欠款金额的 50%，以较低者为准
• ✓法院在执法诉讼中向胜诉方判予合理的律师费
• ✓未曾犯被指控违规的胜诉业主可恢复费用；协会则不能
• ✓费用限额从 2025 年 8 月 1 日起按通货膨胀进行调整

建筑限制执行诉讼必须在当事人知晓或应当知晓违反情事之日起一年内提起。作为通过协会留置权止赎方式追回资金的先决条件，协会必须严格遵守适用的留置权/止赎规定；法院可以暂停诉讼程序以允许合规，在此期间不得计收滞纳金、利息或违约费用。

• ✓建筑限制执行诉讼必须在发现违反之日起一年内提起
• ✓严格遵守留置权/止赎规定是通过止赎方式追回资金的先决条件
• ✓法院可以暂停止赎诉讼程序以允许严格合规
• ✓在合规暂停期间，不得计收滞纳金、利息或违约费用

CCIOA鼓励对不涉及迫在眉睫威胁的邻里纠纷进行调解/仲裁。每个协会被要求在2007年1月1日之前采纳书面政策以解决与业主的纠纷，并根据要求提供该政策。争议可通过协议在诉讼前提交调解；声明/章程/规则可规定具有约束力的仲裁。

• ✓每个协会必须采纳书面争议解决政策（截止日期为2007年1月1日）
• ✓争议解决政策必须根据业主的要求提供给他们
• ✓争议可通过协议在诉讼前提交调解

除非章程另有规定，非营利性公司可以按董事会授权，以通常业务过程中的方式出售、租赁或设置产权负担于全部或几乎全部财产，无需成员批准。

• ✓在通常和常规业务过程中的销售可以由董事会授权，无需成员批准，除非章程另有规定
• ✓公司可以对全部或几乎全部财产设置抵押权或产权负担，无论其是否处于通常业务过程中
• ✓常规业务过程中的交易不需要成员批准

在常规业务范围外出售全部或实质上全部的财产需要董事会提案和成员批准。必须提供适当的通知，说明交易内容，授权后该交易仍可被放弃。

• ✓在常规业务范围外出售全部或实质上全部的财产需要董事会提案和成员批准
• ✓通知必须说明目的并包括交易内容的说明
• ✓构成分配的交易由第133条管辖，而非本条款

描述性执照名称仅可由持有由委员会颁发且处于良好状态的执照的人员使用。在每份评估报告中，执照名称和编号必须在评估师签署的任何地方清晰地识别评估师，包括传输信函、认证和报告表单。可以使用获批准的缩写（例如，Lic. App.、Crt. Res. App.、Crt. Gen. App.）。

• ✓执照名称仅可由处于良好状态的持有人使用
• ✓执照名称和编号必须出现在评估师签署的任何地方
• ✓可以使用获批准的缩写；仅限首字母缩写的前缀禁止使用，联邦数据要求除外
• ✓临时执业许可证持有人必须标识其原籍州、执照类型、编号和许可证编号

任何执照持有人不得在未获得该特定任务的明确许可的情况下冒用另一执照持有人的名字或签名。禁止笼统授权；授权必须逐个任务进行。任何执照持有人不得在未亲自审查和批准最终版本的情况下，在报告上使用自己的签名。

• ✓签名需要针对每项具体任务获得明确授权
• ✓禁止笼统的签名授权；授权必须逐个任务进行
• ✓执照持有人在签署前必须亲自审查并批准最终版本

执照/许可证文件及身份证仍为委员会财产，必须按要求交回，所有数字副本应被删除（例如在暂停、撤销或交回时）。包含在报告中的副本必须在打印部分上清晰显示「副本」字样。不得对委员会颁发的文件进行未经授权的修改。

• ✓执照文件仍为委员会财产，必须按要求交回
• ✓报告中包含的执照副本必须在打印部分上清晰显示「副本」字样
• ✓不得对委员会颁发的文件进行未经授权的修改

委员会可以拒绝、拒绝续期、暂停或撤销抵押贷款公司注册；发布停止令；并对未经注册而行动、未能保留文件、雇用无执照人员或虚假/欺骗性广告处以罚款。

• ✓抵押贷款公司必须保留四年的记录
• ✓雇用或签约无执照人员（未成为持证人）是理由
• ✓虚假/欺骗性陈述或诱饵转换广告是理由
• ✓罚款：第一次诉讼最高1,000美元；后续诉讼最高2,000美元

如果持证或应该持证的代理人或员工违反《第七部分》的其他条款，任何情况下都不会自动将该违规行为归责于抵押贷款公司。

• ✓代理人或员工的违规行为不会自动归责于公司
• ✓委员会可以主动进行调查，或基于书面投诉进行调查

登记为另一经纪人员工的经纪人从除经纪人雇主外的任何人接受佣金或有价代价以进行获许可的行为是非法的，雇主必须是获许可的房地产经纪人。

• ✓受雇经纪人只能从雇用经纪人处接受报酬
• ✓雇用经纪人必须是获许可的房地产经纪人

纪律处分和许可证拒发程序由行政法法官根据第 24-4-104 和 24-4-105 条款进行。听证会在委员会办公室所在地的县或其他指定地点举行。在委员会以多数票做出决定之前，不能拒绝、暂停或撤销任何许可证。

• ✓纪律处分程序由行政法法官进行
• ✓未获得委员会多数票同意，任何许可证措施不得生效

持证经纪人的员工、高管或成员的非法行为不是对经纪人采取纪律处分的原因，除非经纪人具有实际知识或在监督中存在疏忽。

• ✓在没有实际知识或监督疏忽的情况下，经纪人不因员工行为而受到纪律处分
• ✓实际知识或监督疏忽会导致经纪人承担责任

任何人或实体在没有执照、执照被撤销或暂停期间以房地产经纪人身份行动，构成第2级轻罪。

• ✓在没有执照的情况下以经纪人身份行动构成第2级轻罪
• ✓在执照被撤销或暂停期间以经纪人身份行动也构成第2级轻罪

根据24-4-106(11)，委员会的决定可由上诉法院进行复议。法院可以中止最终令的效力，但仅限于在听证会后进行，该听证会应审查是否会危害公众的健康、安全和福利，法院可以要求提供保证金。

• ✓委员会的决定可由上诉法院进行复议
• ✓法院仅在听证会后才能中止令的效力，且可以要求提供保证金

委员会、主任或行政法官可以发布传票，强制证人出庭和提交记录。故意拒绝遵守是轻微违法行为，每一天的拒绝都是单独的违法行为。委员会可以寻求法院强制执行。

• ✓委员会、主任或行政法官可以发布传票
• ✓故意拒绝遵守传票是轻微违法行为，每一天都是单独的违法行为

无论是否存在其他救济方式，委员会可以寻求法院对违规行为的禁令。第2部分（经纪人执照法）自2026年9月1日起废除，受24-34-104项下日落审查的约束。

• ✓委员会可以对违规行为寻求法院禁令
• ✓第2部分自2026年9月1日起废除，受日落审查约束

共同利益社区(CIC)仅通过记录像契约一样执行的声明来创建（在合作社中，通过将房地产转让给协会）。该声明必须由房地产所有人执行/授权，在任何部分所在的每个县进行记录，并在授予人索引中编制索引。在平面图或地图被记录之前，不会创建任何共同利益社区。具有水平单位边界的社区需要来自独立工程师、测量师或建筑师的完工证书。

• ✓共同利益社区仅通过记录像契约一样执行的声明来创建
• ✓该声明必须在任何部分所在的每个县进行记录
• ✓在平面图或地图被记录之前，不会创建任何共同利益社区
• ✓具有水平单位边界的社区需要完工证书

除声明另有规定外，墙壁、地板和天花板的成品表面是单元的一部分，其他部分为共有部分。仅为一个单元服务的装置为有限共有部分；为多个单元服务的装置为共有部分。边界内的空间和改进部分是单元的一部分。为单一单元设计的外部项目（百叶窗、门阶、阳台、露台、外门窗）是分配给该单元的有限共有部分。

• ✓墙壁、地板和天花板的成品表面是单元的一部分
• ✓仅为一个单元服务的装置是分配给该单元的有限共有部分
• ✓为单一单元服务的外部项目（阳台、露台、外门窗）是有限共有部分

所有宣告书和章程条款均可分割。反永久条款不会使任何宣告书、章程或规则条款失效。如宣告书与章程发生冲突，宣告书优先（除非与CCIOA不一致）。宣告书对CCIOA的不实质性不合规不会使产权不可流通。

• ✓宣告书和章程条款可分割
• ✓宣告书与章程发生冲突时，宣告书优先
• ✓反永久条款不会使宣告书或章程条款失效
• ✓宣告书对CCIOA的不实质性不合规不会使产权不可流通

单位可以通过业主共有制（CIC）名称、记录数据、县和识别号进行法律描述，无需使用「单位」一词。声明书必须包含社区名称/类型、县、法律描述、最大单位数、单位边界描述、有限共有要素描述、开发者/特殊声明人权利、利益分配、使用/占有限制和地役权记录数据。声明人可修改以更正错误或符合二级抵押贷款市场要求。

• ✓单位可以通过业主共有制（CIC）名称、记录数据、县和识别号进行法律描述
• ✓声明书必须说明声明人保留创建的最大单位数
• ✓声明书必须按照第38-33.3-207条向每个单位分配利益
• ✓声明人可修改以更正笔误/技术错误或满足二级抵押贷款市场指南

申请人申请AMC许可证或担任受控鉴定人。合伙企业、有限责任公司和公司必须指定一名在ASC认可的州中拥有有效认证的受控鉴定人。受控鉴定人对该实体的持证执业和所有员工负责。委员会对指定的鉴定人和该实体均有管辖权。

• ✓实体必须指定一名在ASC认可的州中拥有有效认证的受控鉴定人
• ✓受控鉴定人对该实体的持证执业和员工负责
• ✓委员会对受控鉴定人和该实体均有管辖权

委员会不得发放 AMC 许可证，除非控制鉴定人和每位持有 10% 或以上股份的所有者满足适当性标准并提交指纹。如果控制鉴定人或任何所有者在任何州曾被拒绝、驳回、取消、在撤销代替下交出或撤销过鉴定人凭证，委员会不得对该实体发放许可证。以前的纪律处分行为是拒绝的理由的初步证据。

• ✓控制鉴定人和持有 10% 或以上股份的所有者必须提交指纹并满足适当性标准
• ✓如果控制鉴定人或任何所有者在任何州曾被撤销或拒绝过鉴定人凭证，则不得发放许可证
• ✓以前的纪律处分行为是拒绝的理由的初步证据

每个AMC必须维持一个明确的营业地点。州外AMC必须由其控制的评估师监督所有科罗拉多州许可活动。合伙企业、有限责任公司和公司必须在州内正确注册并保持良好信誉。由联邦机构监管的被保险存款机构拥有或控制的金融机构和AMC子公司不需要向委员会注册。

• ✓每个AMC必须维持一个明确的营业地点
• ✓实体必须在州内正确注册并保持良好信誉
• ✓由联邦机构监管的金融机构拥有的AMC子公司豁免注册

委员会可以对众多行为进行罚款、拒绝、谴责、试用期处分、要求赔偿/损害赔偿，或者暂停/撤销执照，这些行为包括虚假陈述、虚假广告、未披露的利益冲突、资金管理不当、资金挪用/混合，以及向无证人员支付佣金。

• ✓禁止故意做出虚假陈述或发布虚假/误导性广告
• ✓禁止代表多方而不披露利益冲突
• ✓禁止挪用、混合或未将他人资金存放于独立账户
• ✓禁止向无证人员支付佣金

按揭贷款官（MLO）必须及时将委托资金存入雇主的保管账户，在合理时间内对他人的资金进行记账和汇款，将他人的资金保存在由美国机构投保的科罗拉多银行或存款机构的托管或信托账户中，接受委员会的审计。

• ✓必须及时将委托资金存入雇主的保管账户
• ✓不得挪用、转移或混合他人的资金
• ✓他人的资金必须保存在科罗拉多存款机构的托管或信托账户中
• ✓资金记录须接受委员会的审计

理由包括：对特定犯罪的定罪或认罪（第18编关于欺诈、盗窃及相关条款），违反科罗拉多州或联邦公平住房法律，以及未能立即通知委员会此类定罪或违规行为。

• ✓因特定第18编犯罪定罪或认罪是纪律处分的理由
• ✓违反或协助违反公平住房法律是纪律处分的理由
• ✓必须立即以书面形式通知委员会有关的定罪或违规行为

禁止行为包括：即使未获得贷款也要求通过最佳努力赚取的费用、宣传实际不可用的条款、隐瞒或未披露的补偿、以及关于利率、积分或融资条款的虚假陈述（诱饵转换）。

• ✓如果没有实际获得贷款，不能签约通过最佳努力赚取费用
• ✓除非在宣传时实际可用，否则不能宣传利率或条款
• ✓不能接受隐瞒或未披露的补偿
• ✓禁止诱饵转换广告

MLO必须在贷款结束文件记录后30天内或完成后90天内（以先发生者为准）支付第三方供应商，除非存在争议。记录必须保留四年，投诉/调查文件对公众检查不公开，而协议书和最终命令是公开的。

• ✓必须在记录后30天内或完成后90天内支付第三方供应商
• ✓记录必须保留四年，除非受聘于注册公司
• ✓投诉和调查文件对公众检查不公开
• ✓协议书和最终机构命令是公开记录

执委会在撤销许可证两年后才会考虑新的申请。如果暂停/撤销许可证是由于造成经济损失的行为，在进行全额赔偿（包括利息、合理律师费和费用）之前，不得颁发许可证。

• ✓撤销许可证两年内不考虑新申请
• ✓当行为造成经济损失时，未进行全额赔偿前不得重新颁发许可证
• ✓赔偿包括利息、合理律师费和费用
• ✓执委会必须将刑事事项转交执法部门

MLO必须遵守广告中的联邦法规，包括TILA/Z条例、RESPA/X条例、ECOA/B条例、《格雷姆-利奇-布莱利法》、HMDA/C条例、FTC法案和《电话营销销售规则》。

• ✓必须在广告中遵守TILA/Z条例和RESPA/X条例
• ✓必须遵守ECOA/B条例和《格雷姆-利奇-布莱利法》
• ✓必须遵守HMDA/C条例和FTC电话营销销售规则

所有使用包含个人识别信息（PII）文件的企业和经纪人必须根据科罗拉多州法律维持安全维护、正当销毁和违规通知的政策。违反规定可能导致不诚实或无能的认定。

• ✓必须制定个人识别信息的安全维护和处置政策（6-1-713.5）
• ✓必须制定违规识别和通知程序（6-1-716）
• ✓未能保护个人识别信息可能导致根据12-10-217(1)(d)的处罚

拥有一名雇佣经纪人和至少一名副经纪人的公司必须制定书面政策,涵盖所提供的经纪关系、保密保护、指定经纪人的指定、雇佣经纪人作为指定经纪人，以及信托账户会计控制。

• ✓必须采纳书面政策，确定所提供的工作关系（规则6.4.A）
• ✓必须具有保密维护程序（规则6.4.B.4）
• ✓必须处理信托/托管账户会计控制（规则5.1）
• ✓政策必须适用于所有副经纪人，并应签署确认收到

经纪人必须防止在销售会议、共享设备、电话留言和社交场合等情况下无意泄露机密信息。联系经纪人可以与雇用/监督经纪人共享机密信息，而无需扩展该关系。

• ✓经纪人必须防止机密信息的无意泄露
• ✓联系经纪人可以与雇用/监督经纪人共享机密信息，而无需扩展该关系