§ 12-10-101 & 12-10-201 – Definitions +14Colorado · 房地产 · 中文

「房地产经纪人」是指任何个人或实体，为了获得报酬或打算获得报酬，从事以下行为，如出售、购买、出租、租赁、交换、协商、列表、拍卖房地产，或充当期权交易商——通过持续行为或单笔交易。

• ✓经纪人为了获得报酬或打算获得报酬而行动
• ✓房地产经纪业务包括出售、购买、出租、租赁、交换、列表、拍卖或协商房地产
• ✓单一行为或单笔交易可以被认定为房地产经纪业务活动

经纪人定义不适用于：不获报酬的代理人；公职人员；破产管理人/受信人/遗产执行人/监护人；代理其自有财产的人员；代理客户的律师；处理自有财产的业主/管理人员（受条件限制）；现场公寓和共管公寓经理；以及获得合作佣金的州外经纪人。

• ✓不获报酬的代理人获得豁免
• ✓代理其自有财产的业主获得豁免
• ✓执行常规职务的现场薪酬公寓/共管公寓经理获得豁免
• ✓获得合作佣金份额的州外经纪人获得豁免

「委聘经纪人」是指在委员会记录中显示为委聘或聘请另一经纪人的经纪人。「期权交易商」是指任何以购买、交换、租赁或出租房地产的期权为意图进行交易的人员或实体。

• ✓「委聘经纪人」在委员会记录中显示为委聘另一经纪人
• ✓「期权交易商」使用期权，意图为他人购买、出售或租赁房地产

「主任」是指房地产部门主任。「部门」是指房地产部门。「HOA」是指根据第38-33.3-103条作为共同利益社区的一部分而成立的业主协会或业主单位协会。

• ✓「主任」= 房地产部门主任
• ✓「HOA」= 根据38-33.3-103条作为共同利益社区一部分而成立的协会

经纪人必须在续期有效许可证、激活无效许可证或将过期许可证恢复为有效状态之前满足继续教育要求。其许可证在首次颁发年份的12月31日过期的经纪人不受该续期的继续教育约束。每个许可周期的总要求为24小时。

• ✓继续教育必须在续期、激活或恢复为有效状态之前完成
• ✓首年续期（在颁发年份的12月31日过期）免除继续教育
• ✓每个许可周期的继续教育总要求为24小时

经纪人可通过以下方式满足继续教育要求：(1) 12小时年度委员会更新（分4小时年度增量）加12小时选修课程；(2) 在过渡期间，两个更新版本（8小时）加16小时选修课程；(3) 24小时经纪人重启课程（受限条件）；(4) 通过科罗拉多州考试部分；或(5) 完成72小时规定的考前课程。经纪人不能重复相同版本的更新。

• ✓年度委员会更新加选修课程共计24小时
• ✓经纪人不能两次参加相同版本的年度委员会更新
• ✓通过科罗拉多州考试部分是替代的继续教育方法

年度委员会更新由部门制定和呈现给获批的课程提供商，必须不附加任何额外内容进行呈现。经纪人必须在委员会考试中获得70%的及格分数。提供商必须每年申请批准才能提供此更新。

• ✓更新考试中需要达到70%的及格分数
• ✓课程必须在没有提供商额外内容的情况下呈现
• ✓提供商必须每年申请批准以提供此更新

继续教育课程必须由合格人士开发，内容必须最新，改善经纪人技能，且至少一小时（每小时50分钟的教学时间）。合格主题包括房地产法律、合同、金融、评估、成交、伦理、房产管理、代理、商业房地产和其他由委员会批准的主题。不合格主题包括销售/营销会议、激励研讨会、自我推广和考试准备。

• ✓每个继续教育小时需要至少50分钟的教学时间
• ✓激励、销售和考试准备课程不符合继续教育学分的条件
• ✓合格主题包括法律、合同、伦理和代理

每天最多可获得8小时的继续教育学分，课程在同一日历年内不能重复获得学分，超出的学时无法结转。参加委员会公开会议（最少2小时）可获得2小时选修学分（每年一次）。经纪人必须保留4年的继续教育完成证明，并可通过提交续期申请来证明符合规定。

• ✓每天最多8小时继续教育学分；超出学时无法结转
• ✓经纪人必须保留4年的继续教育完成证明
• ✓参加委员会公开会议可获得2小时学分（每年一次）

获得融资的买方折扣必须向贷款人披露，包含在结算单中，并由贷款人批准；违反规定可能构成贷款欺诈。折扣必须以书面形式记录，不得在成交后支付。

• ✓带有融资的买方折扣必须向贷款人披露并获得其批准
• ✓未披露的折扣可能构成贷款欺诈
• ✓折扣决不能在成交外支付

经纪人不得向无证人士支付佣金，但允许将公司已赚得的佣金的一部分返还给与经纪人有经纪关系的消费者。RESPA 不禁止与转介业务无关的礼物或激励。

• ✓允许向消费者客户返还已赚得的佣金
• ✓根据 RESPA，与转介业务无关的礼物或激励是允许的
• ✓经纪人可以提供金钱或优惠以获得房源

客户保密信息只有在指定经纪人获得客户书面知情同意的情况下才能与雇主经纪人分享。委员会规则6.27规定了知情同意的要求。如果未获得同意，雇主经纪人必须采用替代方案来履行监督职责。

• ✓保密信息只能在获得客户书面知情同意的情况下与雇主经纪人分享
• ✓委员会规则6.27管辖知情同意的要求
• ✓在没有同意的情况下，雇主经纪人（或具备资格的受委托经纪人）可被指定为额外的指定经纪人，承担相同职责（例如共同挂牌）
• ✓任何额外指定经纪人的指定应以书面形式进行，以便所有各方了解谁是指定经纪人

在未获得知情同意的情况下，受雇经纪人有多种非穷尽性选项来进行监督，同时保护客户的机密信息。

• ✓通过培训和办公室政策手册指导经纪人，在指定经纪人以外的任何人审查前，从房源合同中排除或修订机密信息
• ✓采用政策，当交易或客户情况过于复杂且客户拒绝知情同意时，将客户转介给其他经纪人、经纪公司或律师
• ✓受雇经纪人必须评估指定经纪人的能力和经验，并在选择解决方案时预见潜在问题

在催收逾期评估款时，业主协会必须采纳符合规定的催收政策，并善意地努力制定付款计划。付款计划必须允许业主在至少18个月内以相等的分期付款方式支付欠款。

• ✓协会必须善意地努力与业主制定付款计划
• ✓付款计划必须允许在至少18个月内以相等的分期付款方式支付欠款
• ✓协会无需与之前已有付款计划的业主重新协商新的计划

付款必须首先应用于评估，然后应用于罚款/费用/收费。在业主遵守必需付款计划期间，协会不能进行止赎。错过三个或更多分期付款，或未能保持最新状态，构成违约。

• ✓付款首先应用于评估，然后应用于罚款、费用或其他收费
• ✓在业主遵守必需付款计划期间，不能进行止赎
• ✓未能按期支付三个或更多分期付款构成违反计划

如果业主协会违反止赎法，受影响的业主可在五年内提起诉讼，并可获得最高25,000美元的赔偿金加诉讼费用和合理律师费，但须以优势证据证明该违规行为。

• ✓业主可在止赎法违规后五年内提起诉讼
• ✓法院可判予最高25,000美元的赔偿金加诉讼费用和合理律师费

法定人数是指会议召开前在职董事的多数，除非章程规定人数更多或更少。章程可以授权法定人数不少于董事人数的三分之一。

• ✓法定人数由在职董事的多数组成，除非章程规定人数更多或更少
• ✓章程可以将法定人数减少至董事总人数的不少于三分之一
• ✓如果法定人数已达，董事会在场董事的多数赞成票即构成董事会的行为

除非公司章程允许以签署的书面委托书投票特定提案，否则董事一般不得以委托方式投票。出席时采取行动的董事，除非该董事提出异议、要求在会议记录中记录异议或提交书面异议，否则推定其已同意。

• ✓除非公司章程特别允许并以签署的书面委托书投票特定描述的提案，否则董事不得以委托方式投票
• ✓出席的董事推定已同意该行动，除非其提出异议、要求在会议记录中记录异议或提交书面异议
• ✓对于投票赞成该行动的董事，异议权不可用

个人不得发起或提议发起抵押贷款或充当MLO，除非获得委员会的许可并在NMLS注册为州持证贷款发起人。持证MLO必须按委员会规则确定的每个日历年申请更新许可证。

• ✓发起抵押贷款前必须获得委员会许可AND在NMLS注册
• ✓独立承包商贷款处理人/承销商必须获得州许可证
• ✓许可证需每个日历年更新一次

初始申请人必须提交犯罪历史记录检查、行政纪律处分披露和申请费。自2009年8月5日起，申请人还必须完成至少20小时的NMLS批准教育课程，并通过董事会批准的笔试。

• ✓必须提交犯罪历史检查、纪律披露和申请费
• ✓必须完成至少20小时的NMLS批准教育
• ✓必须通过董事会批准的笔试
• ✓必须发布保证金并获得错误和遗漏保险

申请人必须向科罗拉多州调查局提交指纹，进行州和国家犯罪历史记录检查，承担所有费用。对于有逮捕但无判决结果的申请人，需要进行基于姓名的司法记录检查。

• ✓申请人必须向CBI提交指纹并支付所有费用
• ✓CBI通过CBI和FBI记录进行州和国家犯罪历史检查
• ✓如果逮捕没有判决结果，则需要进行基于姓名的司法记录检查
• ✓委员会可通过规则授权使用NMLS犯罪背景检查

委员会必须在收到所需信息、费用、保证金、职业责任保险和完成犯罪历史记录检查后的60天内颁发或拒绝执照。许可证续期每年需要至少八个继续教育学时。

• ✓委员会必须在完整提交后60天内颁发或拒绝执照
• ✓申请人必须出示保证金和职业责任保险
• ✓执照持有人每年必须完成至少八个继续教育学时

自2010年1月1日起，申请人必须向NMLS提交身份信息，包括指纹和个人历史记录，以及授权获取独立信用报告和行政、民事或刑事裁定的信息。

• ✓必须向NMLS提交指纹和个人历史记录
• ✓必须授权NMLS获取独立信用报告
• ✓必须授权收集行政、民事或刑事裁定信息

无论处于活跃状态还是非活跃状态，贷款官员（MLO）必须通过全国多州许可证系统（NMLS）每年续期。续期期限从每个日历年的11月1日开始，至12月31日结束。如果未能正确续期，所有许可证将在12月31日午夜过期。董事会应在收到所有必要信息后的30天内批准或拒绝续期申请。非活跃状态的贷款官员无需维持专业责任保险或保证金，但必须保持继续教育课程的更新。

• ✓续期期限从每年11月1日开始，至12月31日结束
• ✓如果未能正确续期，所有许可证将在12月31日午夜过期
• ✓非活跃状态的贷款官员无需维持专业责任保险或保证金，但必须保持继续教育课程的更新
• ✓董事会应在收到完整申请后的30天内批准或拒绝续期

未能更新执照的 MLO 可以申请恢复。恢复期从每个日历年的 1 月 1 日开始，到 2 月的最后一天结束。恢复费用为当前更新费用的一倍半。要恢复执照，MLO 必须完成更新流程。在恢复期内未能恢复的人员必须重新申请。

• ✓恢复期从 1 月 1 日至 2 月的最后一天
• ✓恢复费用为当前更新费用的一倍半
• ✓在恢复期内未能恢复需要重新申请

重新申请要求取决于执照失效的期限长短：失效不足3年需要指纹采集、NMLS注册、科罗拉多州特定教育（如未完成）以及8小时逾期继续教育（包括1小时科罗拉多州特定教育）；失效3年但不足5年需要相关的执照前教育和8小时逾期继续教育；失效5年或以上需要满足3至5年的所有要求，另加重新参加并通过S.A.F.E.考试。

• ✓失效不足3年：完成科罗拉多州特定教育（如未完成）和8小时逾期继续教育，其中包括1小时科罗拉多州特定教育
• ✓失效3年但不足5年：完成相关的执照前教育和8小时逾期继续教育
• ✓失效5年或以上：重新参加并通过S.A.F.E.考试，加上3至5年的要求

没有有效许可证的个人被禁止作为MLO执业，并被禁止从事任何需要许可的抵押贷款相关活动。持有非活跃许可证的MLO同样被禁止执业。要重新激活非活跃许可证，MLO必须提供完全遵守《执业法》和《规则》的证明。除非支付适用费用，否则不进行任何许可证状态变更。

• ✓没有有效许可证的个人不得作为MLO执业或从事需要许可的活动
• ✓持有非活跃许可证的MLO被禁止作为MLO执业
• ✓重新激活需要提供完全遵守《执业法》和《规则》的证明

抵押贷款公司必须通过NMLS更新注册，采用相同的11月1日至12月31日更新期和1月1日至2月最后一天的恢复期。如果未更新，注册在12月31日午夜到期。没有获得批准注册的公司不得通过接受申请或提供/协商条款的员工进行业务活动。所有更新、恢复或重新申请费用均通过NMLS支付，不可退款。

• ✓抵押贷款公司注册采用相同的11月1日至12月31日更新期
• ✓没有获得批准注册的公司不得通过接受申请或提供/协商条款的员工进行业务活动
• ✓所有通过NMLS支付的抵押贷款公司费用不可退款

如果未遵守担保债券要求、职业责任保险（E&O）要求、维护最新的联系信息/担保债券/保险信息、对调查的回应、教育/考试要求或在 NMLS 注册并提供必需的信息，委员会可以停用执照。重新激活需要支付由委员会确定的行政费用。

• ✓未遵守担保债券或职业责任保险要求，执照可被停用
• ✓未对调查作出回应是停用执照的理由
• ✓重新激活需要支付由委员会确定的行政费用

经纪人或经纪公司要求保管的所有记录均可作为电子记录进行保存。这些记录（电子或印刷版）必须根据委员会或交易任何主要当事人的请求以可检索和清晰打印的格式提供。

• ✓经纪人记录可以作为电子记录进行维护
• ✓记录必须根据委员会或交易主要当事人的请求予以提交
• ✓该格式必须保持持续检索和清晰打印的能力

所有必须注册的开发商必须提交包含规定信息的申请；委员会可以接受提供基本相同保护的州外注册。

• ✓申请必须包含第(2)和(3)条款中所述的信息；不完整的提交可能被拒绝
• ✓委员会可以接受州外基本相同注册证明以完全或部分满足要求
• ✓申请人必须在提交信息发生任何变化后的十(10)天内通知委员会
• ✓未能通知委员会变化信息是受纪律处分的原因

注册必须包括涵盖办公室、所有权、商业历史、重罪和先前监管措施的详细开发商信息。

• ✓必须包括主要办公室地点（无论位于何处）以及科罗拉多州主要办公室和分支办公室
• ✓必须披露所有拥有24%或以上财务/受益权益的自然人，说明其身份、职位和所有权百分比
• ✓如果没有人持有24%或以上权益，必须报告拥有最大单一权益的人
• ✓必须披露过去十年内的重罪（委员会受第24-5-101条管辖）
• ✓必须披露类似执照/注册被批准、被拒绝、被暂停、被撤销或正在调查的州
• ✓公司开发商必须附上州务卿颁发的营业执照或营业执照

登记必须包括涵盖位置、产权、产权负担、表格、公用事业、勘测和共有利益社区的完整分区详细信息。

• ✓必须包括每个分区的位置和名称以及商业/公司/合伙企业名称
• ✓必须认证每个分区已按照或将按照州/地方要求进行登记
• ✓必须提供产权文件，如果存在总体产权负担，必须提供保护购买者的解除/从属安排
• ✓必须说明将使用委员会批准的标准表格，除非由开发商律师准备
• ✓必须建议购买者记录分期付款合同；开发商不得禁止记录
• ✓必须说明法定通行权、污水处理和公用事业的条款/可用性，以及费用由开发商或购买者承担

委员会可以拒绝不充分的文件表格，并要求每次登记都附带费用。

• ✓委员会可以不批准文件表格，并拒绝登记，直到提交令人满意的文件为止
• ✓每次登记必须附带根据第12-10-215条规定的费用

尽管租赁协议中的任何相反条款，租户可自费在租赁场所、指定/地契停车位或共享停车位上安装1级或2级电动车充电系统。除实际电费、合理的访问费、网络费或房东应租户请求安装的安装费外，房东不能收取放置或使用费用。

• ✓租户可自费安装1级或2级电动车充电系统
• ✓除实际电费、合理的访问费或安装费用报销外，房东不能收取费用
• ✓房东不能因车辆是插电式混合动力车或插电式电动车而限制停车
• ✓本条款适用于住宅和商业租赁房产

房东可要求遵守真实的安全要求、在安装后30天内注册，以及合理的美观规定。对于公共区域安装，租户必须遵守设计规范、使用有执照的电工，并在获得房东同意后14天内提供将房东列为追加被保险人的保险证书。

• ✓房东可要求在安装后30天内进行系统注册
• ✓保险证书必须在获得房东同意后14天内提供
• ✓由租户出资安装的充电系统是租户的财产
• ✓电动车充电系统必须获得UL认证，并符合《美国国家电气规范》第625条

地图或平面图是声明的一部分，对除合作社外的所有社区都是必需的。仅对具有水平边界的单元的社区才需要地图。每份平面图/地图必须清晰易读并附有认证。

• ✓除合作社外，所有共同利益社区都需要平面图或地图
• ✓仅当单元具有水平边界时才需要地图
• ✓地图的任何认证必须由注册土地测量师进行

地图必须显示社区名称/示意图、房地产的尺寸、侵占、地役权、单位边界和识别号码、保留开发单位以及有限公用要素的位置。

• ✓地图必须显示单位的竖直和水平边界以及识别号码
• ✓地图必须显示现存侵占和法律上充分的地役权描述
• ✓地块/地图要求不满足本地细分地块平面图的要求

估价师执业许可证有三项要求：教育、考试和经验。有执照、认证和从价税凭证的具体要求详见委员会规则2.2、2.3、2.4和2.9。

• ✓执业许可证的三项要求：教育、考试和经验
• ✓具体要求详见委员会规则2.2、2.3、2.4和2.9

申请人必须向董事会指定的测试服务机构报名并通过相应的考试。考试等级：持证从价评估师 = 持证从价评估师考试；评估师 = 持证不动产评估师考试；住宅评估师 = 认证住宅考试；通用评估师 = 认证通用考试。考生可以使用财务计算器，但必须在考试前后清除内存。

• ✓仅接受董事会指定的测试服务机构的考试成绩
• ✓允许使用财务计算器，但必须在考试前后清除内存
• ✓每个执照等级都有相应的考试

必须在《考试资格证明信》发行之日起两（2）年内取得合格分数（Ad Valorem除外）。未在两年内通过考试将导致申请被拒。每个经批准的培训机构的一名讲师可在12个月期间内参加一次考试用于课程研究。

• ✓必须在《考试资格证明信》发行之日起两（2）年内取得合格分数
• ✓未在两年内通过考试将导致申请被拒
• ✓每个培训机构的一名讲师可在12个月期间内参加一次考试用于课程研究

在科罗拉多州，未首先获得许可证而从事房地产经纪人业务或职能属违法行为。除非申请人证明符合教育、经验、考试、诚实、品行和能力要求，否则不会颁发许可证。品行的确定受第24-5-101条管辖。

• ✓必须在从事经纪业务之前获得许可证
• ✓申请人必须证明其教育、经验、考试通过、诚实和能力
• ✓品行按第24-5-101条确定

在提交申请之前，每位申请人必须向科罗拉多州调查局提交指纹，以进行州和联邦犯罪历史记录检查。申请人支付费用。对于有逮捕记录但无处理结果的申请人，需要进行以姓名为基础的司法记录检查。

• ✓申请前必须向CBI提交指纹，以进行州和联邦背景调查
• ✓申请人支付基于指纹的背景调查费用
• ✓对于无处理结果的逮捕记录，需要进行以姓名为基础的司法记录检查

申请人必须年满18岁并完成获批课程：48小时房地产法律与实践；48小时科罗拉多房地产合约；以及72小时涵盖信任账户/记录保存、成交、现行法律问题和实际应用的课程。房地产学位可予以替代。

• ✓申请人必须年满18岁
• ✓需要48小时法律/实践课程 + 48小时科罗拉多合约课程 + 72小时附加课题
• ✓符合条件的房地产学位可满足教育要求

未在1996年12月31日持有有效执照的经纪人在独立执业前必须积极执业2年。要雇用另一名经纪人，他们必须完成24小时的经纪管理培训。自2019年1月1日起，经纪人不能担任雇用经纪人，除非能证明具有监督的经验和知识。

• ✓独立经纪业务执业前需要2年的积极经验
• ✓雇用另一名经纪人前需要完成24个时钟小时的经纪管理培训
• ✓雇用经纪人必须证明具有监督的经验和知识（自2019年1月1日起生效）

执照可以颁发给个人、合伙企业、有限责任公司或公司。实体必须指定一名合格的活跃经纪人，负责管理和监督获许可的行为。该经纪人必须代表该实体通过考试；实体执照以指定经纪人的名义签发。如果指定经纪人停止营业，可以颁发临时执照（最长90天，可延期一次）。

• ✓实体必须指定一名合格的活跃经纪人，代表实体通过考试
• ✓实体执照以指定经纪人的名义签发
• ✓如果指定经纪人停止营业，可颁发临时执照（最长90天，可延期一次90天）

指定经纪人个人负责处理该实体的所有定金和托管/信托资金。任何违反信受责任的行为允许受害方同时起诉该实体和指定经纪人，判决可以连带或单独执行。

• ✓指定经纪人个人负责实体的定金和信托资金
• ✓判决可以连带或单独执行，对经纪人个人和实体具有约束力

每位持证房地产经纪人必须在科罗拉多州内维持一个营业地点（12-10-208条款规定的非居民除外）。如果经纪人维持一个以上的办公室，该经纪人应负责监督来自这些办公室的所有持证活动。

• ✓经纪人必须在该州内维持营业地点（12-10-208条款规定的非居民除外）
• ✓拥有多个办公室的经纪人必须监督来自这些办公室的所有活动

申请人必须通过涵盖职业道德、数学、土地经济学、估价、融资、关于契约、抵押贷款、委托销售合同、代理、经纪、信托账户、交割、证券的法律和法规，以及准备房地产交割声明的考试。委员会设定最低及格分数。

• ✓考试涵盖职业道德、数学、合同、代理、信托账户、交割和法律
• ✓考试要求准备房地产交割声明
• ✓委员会设定最低及格分数

任何人不得以多于一个名称获得执业许可，也不得在无许可名称下从事经纪业务。持证律师必须完成12小时的信托账户、记录保管和房地产成交结业培训，并通过考试。

• ✓一个人只能以一个名称获得执业许可
• ✓持证律师必须完成12小时的培训（信托账户、记录、成交）并通过考试