Declaratory Orders +14Colorado · 房地产 · 中文

根据科罗拉多州《修正法规》第24-4-105(11)条，申请人可以向委员会提交声明性命令申请书，以终止争议或消除关于法规、规则或命令如何适用于申请人的不确定性。申请书必须包含指定的内容，当事人为委员会和申请人。

• ✓申请书旨在终止争议或消除关于对申请人适用性的不确定性
• ✓申请书必须说明申请人的姓名/地址、涉及的法规/规则/命令，以及事实和法律的简明陈述
• ✓当事人为委员会和申请人；他人仅能根据委员会的全权裁量权进行干预

委员会可全权自行决定是否对请愿书进行裁定，考虑的因素包括未决调查、假设问题和其他补救措施的充分性。做出「不裁定」的决定不受司法审查，但颁发的声明令构成根据《科罗拉多州法典》第24-4-106条可审查的行政行为。

• ✓委员会有唯一的裁定自由裁量权，无需提前通知请愿人
• ✓不进行裁定的决定不是受司法审查约束的最终行政行为
• ✓颁发的声明令是受《科罗拉多州法典》第24-4-106条司法审查约束的行政行为
• ✓在正式听证会上，请愿人有责任证明请愿书中陈述的所有事实

销售制造房屋的第三方必须向住房部门注册，但当销售伴随真实财产的谈判（真实财产销售或租赁的转让/签署）时，经纪人获得豁免。不涉及真实财产的交易需要经销商注册。

• ✓当销售包括真实财产谈判时，经纪人豁免适用（24-32-3323(4)(b)）
• ✓销售不含真实财产或租赁的制造房屋需要经销商注册
• ✓经纪人必须有能力执行此类交易（规则6.2）

对于许可的交易，委员会批准的表格包括制造房屋附加条款（当销售包括不动产时）和制造房屋合同、反提案和修改/延期（当销售包括不动产租赁时）。

• ✓当销售包括不动产时，使用制造房屋附加条款
• ✓当包括租赁时，使用制造房屋合同/反提案/修改-延期

如果某个单元因征地权而被征收，奖金必须补偿业主该单元和分配的权益；分配的权益按比例重新分配给剩余单元。对共有部分的部分征收，奖金归业主协会；有限共有部分奖金在其所服务的业主之间平均分配。法院判决令和重新分配修正案必须在每个县录制。

• ✓征地权奖金必须包括对单元及其分配权益的补偿
• ✓分配的权益自动按比例重新分配给剩余单元
• ✓法院判决令和重新分配修正案必须在共同利益社区所在的每个县录制

普通法和衡平法原则（公司、不动产、代理、征用权、禁止翻供、欺诈等）补充《共同利益所有权法》（CCIOA），除非相冲突。《共同利益所有权法》旨在提供统一的法律覆盖，不被后来的立法隐含废除，应用于使各州法律统一。其条款可分离。

• ✓普通法原则补充《共同利益所有权法》，除非相冲突
• ✓如果《共同利益所有权法》的任何部分被判无效，其条款可分离
• ✓《共同利益所有权法》应被解释为使颁布州之间的法律统一

相邻单元之间的边界可通过对执行委员会的申请和声明修正案进行搬迁，该申请应包括合规证明、拟议的重新分配、修正表格和费用保证金。

• ✓搬迁需要向执行委员会提交已执行的申请，附带当地合规证明
• ✓搬迁需要修改根据 38-33.3-217(3) 和 (5) 记录的声明、地图或地籍
• ✓所有费用和律师费用由申请人单独承担

只有当《声明》明确允许时，单元才可细分为两个或多个单元。业主必须向执行委员会申请，并提供代码合规证明、拟议的重新分配及修订表格。

• ✓只有当《声明》明确允许时，才允许细分
• ✓申请必须显示符合建筑、消防、分区法规和PUD要求
• ✓未经记录的修订，细分不生效；申请人承担所有费用和手续费

听证会后，委员会可对禁止行为处以不超过每项单独违规2,500美元的行政罚款、谴责、缓刑、暂时吊销或永久撤销执照。委员会必须根据书面投诉进行调查，也可主动进行调查。

• ✓行政罚款不得超过每项单独违规2,500美元
• ✓委员会可以谴责、吊销、撤销执照或对执照持有人进行缓刑处理
• ✓委员会必须根据书面投诉进行调查

禁止行为包括故意做出虚假陈述或虚假/误导性广告、做出无意履行的承诺、违反《科罗拉多州消费者保护法》、在未知所有当事人的情况下为多方行动，以及任何构成不诚实交易的行为。

• ✓故意虚假陈述或虚假广告是受到处罚的理由
• ✓在未知所有当事人的情况下为多方行动是禁止的
• ✓任何构成不诚实交易的行为都是违反规定的

禁止行为包括：未能对他人资金进行记录或汇款、挪用或转移资金、将他人资金与经纪人自有资金混合使用，以及未能将他人资金保存在科罗拉多州银行或认可的存款机构的托管/信托账户中。必须保留记录并接受审计。

• ✓禁止将客户资金与经纪人自有资金混合使用
• ✓未能将他人资金保存在托管/信托账户中构成违规
• ✓必须维护信托基金记录并接受委员会审计

经纪人必须保留交易文件/记录4年，供委员会检查。他们必须向买家和卖家提供成交单据，以及列表和销售合同的签署副本。持续教育完成记录必须保留4年。

• ✓交易记录必须保留4年供委员会检查
• ✓经纪人必须向各方提供成交单据和合同签署副本
• ✓持续教育完成记录必须保留4年

经纪人不得为经纪功能向任何无执照人员支付佣金或有价代价，但以下情况除外：寻找人费用或支付给在另一州或国家持证的经纪人的合作交易佣金分成。

• ✓经纪人不得向无执照人员支付佣金
• ✓合作佣金/寻找人费用可以支付给州外持证经纪人

对特定犯罪（侵害他人、财产、欺诈、计算机犯罪、管制物质等犯罪）的定罪、认罪或不争议答辩是纪律处分的理由。「定罪」包括缓刑判决/刓罚。持证人必须立即以书面形式通知委员会任何此类定罪或答辩。

• ✓特定犯罪的定罪是纪律处分的理由；「定罪」包括缓刑判决/刑罚
• ✓持证人必须立即以书面形式通知委员会定罪或答辩
• ✓认证的判决副本是定罪的决定性证据

纪律处分的理由包括：未能对持证员工进行合理监督、违反公平住房法律、接受秘密或未披露的补偿、在房源中使用购买选择权而未披露利润且未获得书面同意，以及表现出危害公众的不适当行为。

• ✓未能监督持证员工是纪律处分的理由
• ✓违反科罗拉多州或联邦公平住房法律是一项违规
• ✓接受秘密补偿或未披露的利润是禁止的

在任何司法管辖区被吊销或暂停经纪人或分区开发商执照是受处罚的理由。在过去5年内，因欺诈、欺骗、虚假陈述、盗窃或违反信托义务而被吊销或暂停执照（抵押贷款、评估师、保险、律师、证券、投资顾问）也是理由。

• ✓州外处罚可成为科罗拉多州处罚的理由
• ✓近期（5年内）相关行业因欺诈或盗窃而受到的处罚是采取行动的理由

投诉和调查文件不对公众开放；协议和最终命令是公开记录。行政罚款进入部门现金基金。被撤销执照的人员的申请在撤销之日起一年内不予考虑。

• ✓调查文件为保密文件；最终命令和协议为公开文件
• ✓被撤销执照的持证人在撤销后一年内不能重新申请

对于不足以采取正式行动但有一定根据的不当行为，委员会可以通过挂号邮件发送告诫信。执照持有人可在20天内以书面形式请求正式纪律处分程序；如果及时提出请求，告诫信将被撤销。

• ✓对于轻微不当行为，可以通过挂号邮件发送告诫信
• ✓执照持有人可在20天内请求正式程序，撤销告诫信

委员会可以因重大错误陈述、五年内因欺诈/盗窃/信受责任违反的定罪、相关职业中先前的执照撤销、针对欺骗行为的禁令、鉴定人影响、品格/适格性不足或未符合教育/考试要求而拒绝、拒绝续期或撤销执照。

• ✓委员会可因重大错误陈述或遗漏披露而采取行动
• ✓委员会可因过去五年内因欺诈/盗窃/信受责任违反的定罪而采取行动
• ✓委员会可因未能证明财务责任、品格和适格性而采取行动
• ✓委员会可因未完成执照前教育或未通过考试而采取行动

委员会应当拒绝、拒绝续期或撤销申请人/持证人的执照，该申请人/持证人的 MLO 执照在任何司法管辖区被撤销、曾因涉及欺诈/不诚实/背弃信任/洗钱的重罪被定罪，或在过去七年内因任何重罪被定罪。

• ✓如果 MLO 执照在任何司法管辖区被撤销，则为强制性行动
• ✓对于任何涉及欺诈、不诚实、背弃信任或洗钱的重罪（随时），为强制性行动
• ✓对于在过去七年内因任何重罪被定罪，为强制性行动
• ✓赦免或正式撤销可消除强制性取消资格

委员会可以进行调查，暂时吊销不合格的房贷贷款人执照以待听证会，并发布停止命令。第一次行政诉讼中，罚款最高为每次发生1,000美元，后续诉讼中罚款为1,000至2,000美元。持证人和纪律处分诉讼的记录向公众开放。

• ✓第一次行政诉讼罚款：每项行为或发生不超过1,000美元
• ✓第二次或后续诉讼罚款：每项行为或发生1,000至2,000美元
• ✓罚款记入房地产部门现金基金
• ✓委员会可以在吊销听证会前暂时吊销房贷贷款人的执照

执照被撤销的个人在两年内无资格获得许可证。委员会必须维护消费者投诉系统，并颁布规则，允许持证MLO招聘无证MLO持临时许可证，雇主对临时许可证持有人的行为负责。

• ✓执照被撤销的个人在两年内无资格获得许可证
• ✓委员会必须维护消费者投诉系统（热线或网站）
• ✓雇主MLO对临时许可证持有人的行为负责

所有诉状必须为书面形式，可通过邮件或电子邮件提交，必须在截止日期前提交给委员会（而非行政法院办公室）。诉状自收到之日起即视为已提交，邮件送达不享受额外时间，必须在提交当日送达对方当事人，并附有送达证明。

• ✓诉状必须提交给委员会，而非行政法院办公室
• ✓诉状自收到之日起视为已提交；邮件送达不享受额外时间
• ✓诉状必须在提交之日送达对方当事人，并附有送达证明

行政法官提交初步决定后，部门将其邮寄给各方。委员会可在邮寄后30天内主动审查该决定。如果没有任何一方提出异议，初步决定在邮寄后30天内成为最终命令，未能提出异议将丧失司法审查权。

• ✓委员会可在部门邮寄初步决定后30天内主动启动审查
• ✓如果任何一方都未提出异议，初步决定在邮寄后30天内成为最终命令
• ✓未能提出异议将丧失司法审查权，除非最终命令与初步决定不同

寻求撤销或修改初步决定的一方必须根据第9.5条规则提交异议。相关记录或文字本部分的指定必须在分部发出初步决定后20天内提交。如果未指定文字本，异议应在发出后30天内提交；如果指定了文字本，截止日期变更为收到通知时间。指定方必须订购并支付文字本费用。

• ✓记录或文字本部分的指定应在分部发出初步决定后20天内提交
• ✓如果未指定文字本，异议应在发出后30天内提交（双方同日）
• ✓如果指定了文字本，异议应在委员会发出文字本已收到通知后30天内提交
• ✓补充指定应在原始指定后10天内提交；指定方必须订购并支付文字本费用
• ✓异议必须包含具体的反对意见；对异议的回复应在异议提交后10天内提交

口头辩论请求必须以书面形式提出，并与异议或答辩一起提交。委员会可以批准或拒绝；如果批准，各方各获得10分钟（委员会提问不计入该时间）。委员会可以立即或稍后进行审议；裁决在签署书面命令后才具有最终效力，命令的日期是签署日期。

• ✓口头辩论请求必须以书面形式提出，并与异议或答辩一起提交
• ✓如果批准，各方各获得10分钟；委员会提问不计入该时间
• ✓委员会的裁决只有在发布书面命令后才具有最终效力；最终命令的日期是签署日期

个人财产可以包含在房地产交易中，但不当处理（遗漏、声称零价值或在成交外处理）可能构成贷款欺诈。贷款人可能从销售价格或评估价值中扣除个人财产价值。

• ✓不得遗漏个人财产或声称零价值/不切实际的价值；可能构成贷款欺诈
• ✓当买方进行融资时，切勿在成交外处理个人财产
• ✓贷款人可能从销售价格或评估价值中扣除个人财产价值

最佳做法是使用委员会批准的个人财产协议，按公平市场价值单独支付（经纪人不应确定价值）。个人财产可能需要缴纳销售/使用税，不应包含在不动产转让声明中。

• ✓使用委员会批准的个人财产协议，按公平市场价值单独支付
• ✓经纪人不应确定公平市场价值
• ✓个人财产可能需要缴纳销售/使用税，并应从不动产转让声明中排除

注册更新和所需的变更通知遵循严格的时间表。

• ✓更新必须使用委员会表格并支付适当费用，于每年12月31日或之前送交
• ✓在10天内以书面形式通知主办公地址或其他第12-10-503条信息的变更
• ✓注册/认证不豁免开发商在第1部分下的房地产经纪人许可要求

开发商必须以安全方式维护业务记录，并可使用电子记录。

• ✓电子记录必须保持可检索和清晰可打印的状态；打印的记录根据要求提供
• ✓业务记录必须以安全方式维护，从每份记录的生效日期起保留七（7）年
• ✓如果文件修订版本仍符合法律规定并准确反映发行内容，则无需提交修订文件

开发商必须在规定的时间框架内向委员会通知实质性事件。

• ✓在10天内通知所有权信息变更、不干扰协议、新的留置权或权限取消/撤销
• ✓托管/信用证/保函终止或转让的通知必须在生效日期之前提交
• ✓在10天内通知影响产权或开发商义务的实质性待决法律诉讼
• ✓通知必须采用委员会批准的表格；开发商有10天时间采取所需行动

CCIOA适用于1992年7月1日或之后创建的所有共同利益社区。第38-33-101至109条不适用于该日期之后创建的社区，但第38-33-110至113条对所有社区仍然有效。对于原有社区（1992年7月1日之前），第38-33.3-117条中列举的条款适用于1992年7月1日或之后发生的事件。

• ✓CCIOA适用于1992年7月1日或之后创建的所有共同利益社区
• ✓某些列举的CCIOA条款对原有社区中1992年7月1日之后发生的事件适用
• ✓第38-33-110至113条对所有共同利益社区仍然有效

小型合作社/规划社区（非住宅，20个或更少单位且无开发权，或承担有限的公共费用责任）仅受§§ 38-33.3-105至107的约束。大型规划社区（200+英亩，获准建造500+住宅单位加20,000+平方英尺商业用地）如提交宣誓书可豁免指定条款。社区可通过修改管理文件选择完整的CCIOA覆盖。

• ✓小型合作社/规划社区可仅受§§ 38-33.3-105至107的约束
• ✓大型规划社区需要200+英亩且获准建造500+住宅单位加20,000+平方英尺商业用地
• ✓大型规划社区必须记录宣誓书以获得豁免
• ✓社区可通过根据§ 38-33.3-217修改管理文件来选择完整的CCIOA覆盖

1992年7月1日前成立的组织可选择CCIOA处理：有投票成员时，需要67%的投票；无成员时，需要董事会多数投票。选举声明必须执行、认证并记录。对现有法律文书的修改可根据先前法律或CCIOA进行。声明期限可通过67%的投票延长至20年。

• ✓当存在投票成员时，选择CCIOA处理需要67%的批准
• ✓当没有投票成员时，选举需要董事会多数投票
• ✓选举声明必须记录才能生效
• ✓声明期限延长不能超过20年，需要67%的批准

除非契约另有规定，否则CCIOA不适用于所有非住宅单位的计划社区。CCIOA不适用于位于科罗拉多州以外的共同利益社区或单位。

• ✓CCIOA不适用于所有非住宅计划社区，除非契约另有规定
• ✓CCIOA不适用于位于科罗拉多州以外的共同利益社区或单位

董事会采纳USPAP现行版本。使用无执照助手或其他执照持有人的执照持有人必须以积极、勤勉和亲自的方式对其进行监管，并在提供重大估值协助时根据USPAP标准2总结每位贡献者的研究、分析和报告贡献。

• ✓董事会采纳USPAP现行版本
• ✓监管必须积极、勤勉和亲自进行
• ✓重大估值协助必须根据USPAP标准2披露

持证人进行咨询服务时，不得将分析表示为独立评估。由或然费补偿的持证人必须在任何口头报告或传递信中清楚、醒目地披露：正在支付或然费、该服务是咨询而非独立评估，以及达到约定结果不受USPAP合规要求的约束。

• ✓咨询服务不得表示为独立评估
• ✓或然费、咨询性质和非USPAP合规性必须清楚、醒目地披露
• ✓口头报告和书面报告传递或认证中需要披露

持证和经过认证的评估师进行评估时，必须在首页包含免责声明，说明该评估不受USPAP第1和第2标准的合规要求约束。进行评估的评估师仍必须遵守USPAP的道德、记录保留、能力和工作范围规则。

• ✓评估需要在首页包含免责声明，排除USPAP第1和第2标准
• ✓评估必须仍然遵守USPAP的道德、记录保留、能力和工作范围规则

在单元或共有要素越界到另一单元或要素的情况下，存在有效的地役权。该地役权不能免除故意不当行为或不遵守地图/平面图的责任。

• ✓对于单元或共有要素之间的任何越界情况，存在有效的地役权
• ✓地役权不能免除故意不当行为或不遵守地图/平面图的责任

申报人只有在声明条款规定的情况下，才可以维持销售办公室、管理办公室和样板房。如果申报人不再是单元业主，则销售相关权利将终止，除非根据保留权迅速撤销该权利。

• ✓申报人只有在声明条款规定的情况下，才可以维持销售/管理办公室和样板房
• ✓用作销售办公室/样板房但未指定为单元的房地产是共用元素
• ✓申报人不再是单元业主时将失去权利，除非迅速移除该财产

声明人对共同部分享有地役权，以履行义务或行使特殊声明人权利。在规划社区中，单元业主享有进入单元和使用共同部分的地役权。

• ✓声明人对共同部分享有地役权以行使特殊声明人权利
• ✓在规划社区中，单元业主享有进入单元和使用共同部分的地役权

非营利公司可以与其他实体合并或转换为其他形式，前提是董事会采纳该计划且有投票权的成员批准。如果没有有投票权的成员，现任董事的多数必须批准。

• ✓合并或转换需要董事会采纳计划，如果成员拥有投票权，还需要成员批准
• ✓如果没有有投票权的成员，批准需要当选且现任董事的多数同意
• ✓成员通知必须说明会议的目的，并包括该计划的副本或摘要

根据第6部分征收的所有费用、罚款和罚金（承包商保留的费用除外）应传递给州财务主管，并计入第12-10-215条规定的房地产部门现金基金。

• ✓费用、罚款和罚金被传递给州财务主管
• ✓资金被计入房地产部门现金基金

当结算服务提供商与另一提供商存在附属关系或持有其超过1%的所有权权益，并向其转介业务时，则存在附属业务安排（ABA）。如果持证人在要约完全履行时属于ABA的一部分，持证人必须书面披露，并由所有相关方签署，符合RESPA的要求。

• ✓ABA要求披露超过1%的所有权权益和业务转介
• ✓当要约完全履行时，需要由所有相关方签署的书面披露
• ✓披露必须符合联邦RESPA法规（12 U.S.C. 2601）

许可证持有人不得将使用ABA或特定结算服务提供商作为提供服务的条件。任何许可证持有人不得为转介结算服务业务而给予或接受任何费用、回扣或有价物品。已实际提供的服务的支付是被允许的。

• ✓许可证持有人不得要求使用ABA或特定的服务提供商
• ✓不得为转介而给予或接受任何费用、回扣或有价物品
• ✓已实际提供的服务的支付是被允许的

自2006年7月1日起，许可证持有人在进入或改变安排时必须披露ABA名称和实际地址。雇用经纪人必须至少每年披露ABA名称和地址。违规的处罚等于不当支付的报酬。

• ✓许可证持有人必须在进入或改变安排时披露ABA名称和地址
• ✓雇用经纪人必须至少每年披露ABA
• ✓违规处罚等于不当支付的报酬