CP-18 Settlement Service Provider Selection +20Colorado · 房地产 · 中文

经纪人必须建议客户就超出经纪人专业范围的重要事项获取专家意见（抵押贷款经纪、产权、估价、测量、检验、法律）。经纪人不得提供需要他们缺乏的能力或执照的服务。

• ✓建议客户就超出经纪人专业范围的事项寻求专家意见
• ✓经纪人不得提供超出其能力或执照范围的服务

在帮助选择结算服务提供商时，消费者必须积极参与并做出最终选择。提供多个名称是常见的；经纪人不能要求使用特定提供商。仅转介被认为具备能力的提供商，以避免疏忽转介索赔。

• ✓消费者必须积极参与并做出最终的提供商选择
• ✓经纪人不能要求消费者使用特定提供商
• ✓仅转介被认为具备能力的提供商以避免疏忽转介
• ✓最佳做法：选择权由消费者自行决定

地表上方的地产权利（空中权利）可以单独创设和转让，其划分属于县规划法下的细分地产。

• ✓空中权利可与地表产权分开转让；空中权利的划分属于县规划法下的细分地产
• ✓必须向县当局备案并获得批准的声明，并规定需备案标注公寓单位位置的地图
• ✓将建筑物改建为公寓大厦或将单位分割为分时度假/区间产权可能属于12-10-501(3)下的细分地产
• ✓此类细分地产须符合12-10-501及后续条款的登记要求

委员会可以确定申请人是否具备必要的资格条件，包括考虑其适格性、以前的执业许可和刑事定罪。「申请人」包括任何房产评估管理公司（AMC）所有者和指定的控制性评估师。如果申请人缺乏资格或违反了第6部分，委员会可以拒绝颁发执业执照，并必须提供书面陈述。申请人可根据第24-4-104(9)条款要求举行听证。

• ✓委员会可以考虑申请人的适格性、以前的执业许可和刑事定罪
• ✓委员会必须提供拒绝的书面理由说明
• ✓申请人可根据第24-4-104(9)条款要求举行听证

在未持证、撤销证照或暂停期间以MLO身份从事活动，构成第二类轻罪；非自然人违反人面临最高5,000美元的罚款。未持证人员协商的每笔贷款均构成单独违反。违反行为不影响抵押贷款的有效性或可执行性。

• ✓无执照MLO活动属于第二类轻罪
• ✓非自然人违反人面临最高5,000美元的罚款
• ✓未持证人员协商的每笔贷款均构成单独违反
• ✓违反第七部分不影响任何抵押贷款的有效性或可执行性
• ✓委员会可通过司法部长或地区检察官申请禁令

经纪人不得与任何卖方、房东、买方或租户建立双重代理关系。在科罗拉多州，双重代理被禁止。

• ✓经纪人不得建立双重代理关系
• ✓在科罗拉多州，双重代理被禁止

交易经纪人不是任何一方的代理人，必须履行协议、行使合理的技能和谨慎、及时呈交所有要约/反要约、向各方建议并提议寻求专家意见、对金钱/财产进行结算、保持各方知情、协助合同遵守和成交，以及披露不利的重要事实。

• ✓交易经纪人不是任何一方的代理人或代理律师
• ✓必须及时呈交所有要约/反要约并保持各方充分知情
• ✓必须向买方/卖方披露不利的重要事实并对金钱进行结算

未经所有当事人的知情同意，交易经纪人不得透露买方愿意支付更多、卖方愿意接受更少、任何当事人的动机因素、接受其他融资条款的意愿、心理影响事实或物质信息，除非法律要求或为了避免欺诈。

• ✓未经同意，不得透露买方愿意支付更多或卖方愿意接受更少的意愿
• ✓未经所有当事人同意，不得透露任何当事人的动机因素

交易经纪人与当事人之间或在作为交易经纪人的实体内的人员之间不存在知识归责。交易经纪人可以与其他经纪人合作，但不得聘用或创建下级代理人，并可在其他交易中代理不同的当事人。

• ✓当事人与交易经纪人之间无知识归责
• ✓交易经纪人可以与其他经纪人合作但不得创建下级代理人

鑑定人違反第6部分情形包括：與鑑定能力相關的重罪定罪；違反第6部分或委員會規則；接受費用以影響鑑定結果；誤導性廣告；在取得執照時欺詐；欺詐性鑑定；未達USPAP標準；超出能力範圍；在其他州受到不利處分；未在住宅報告中披露AMC支付的費用；或符合12-10-612下的拒絕理由的行為。

• ✓禁止接受費用以影響鑑定結果
• ✓執行超出自身能力範圍的鑑定構成違規
• ✓禁止未在住宅鑑定報告中披露AMC支付的費用
• ✓與鑑定能力相關的重罪定罪是紀律處分的理由

委员会可以拒绝、拒绝续期、吊销、暂停、训诫、置于试用期或公开谴责。对于不足以采取正式行动但有合理理由的轻微不当行为，委员会可以发送警告信。估价师可在收到警告信之日起20天内申请正式程序。

• ✓纪律处分包括吊销、暂停、训诫、试用期和公开谴责
• ✓警告信用于有合理理由的轻微不当行为
• ✓估价师可在收到警告信之日起20天内申请正式程序

执照被吊销后，该人必须立即交回执照，且在两年以上的时间内没有资格重新申请；重新申请将作为新申请处理。委员会可对每项违规处以最高1,000美元的罚款。以善意方式参与投诉的人员免于承担责任。持有执照者如果直接了解到任何违规行为，必须向委员会报告。

• ✓被吊销执照的人员在两年以上时间内无法重新申请
• ✓委员会可对每项违规处以最高1,000美元的罚款
• ✓持有执照者如果直接了解到违规行为，必须向委员会报告

成交指示涉及负责成交的公司。如果经纪人提供成交服务（准备/记录文件、支付资金），则经纪人是成交公司，必须确保在合同执行时完成委员会批准的成交指示。

• ✓提供成交服务的经纪人是「成交公司」
• ✓经纪人必须确保在合同执行时完成成交指示
• ✓产权公司在成交前需要书面指示（DOI 规则 8-1-2）

根据12-10-217(1)(k)和规则5.21、6.20和6.24，无论是经纪人或第三方（产权公司、律师、托管）进行结案，经纪人都必须保留结案指示副本供委员会检查。

• ✓无论谁负责结案，都要保留结案指示供委员会检查
• ✓建议客户就产权公司草拟的指示寻求法律顾问的意见

在提起建筑缺陷诉讼之前，董事会必须向业主和建筑专业人士邮寄书面通知，召开在邮寄后10至15天举行的会议，并提供关于成本、风险和后果的广泛披露信息。

• ✓董事会必须向业主和建筑专业人士邮寄通知，并召开在邮寄后10至15天举行的会议
• ✓整个通知、会议和投票过程不得超过90天
• ✓通知必须包括关于成本增加、索赔过期、披露责任、费用安排和融资困难的披露

董事会只有在业主的投票权达到至少65%的情况下，在投票期内获得批准，才能启动建筑缺陷诉讼。某些投票被排除，包括开发方单位的投票和无响应业主的投票。

• ✓建筑缺陷诉讼需要获得至少65%投票权业主的批准，但非住宅类/小额索赔和由协会承包的工作除外
• ✓开发方（承包商/建筑商及其关联方）的投票被排除在计数之外
• ✓成功的董事会必须首先使用净损害赔偿金或所得款项来修复建筑缺陷

MLO不能以任何直接或间接的方式对估价师进行补偿、胁迫或恐吓，以影响估价师关于住宅价值的独立判断。允许要求估价师考虑其他信息、提供证实或改正错误。

• ✓不能以补偿、胁迫或恐吓的方式影响估价师的独立判断
• ✓可以要求估价师考虑适当的追加房产信息
• ✓可以要求估价师提供更多细节、提供佐证或改正错误

第38-33.5-101条规定了合作住房公司的成立方法和必要的单一目的。

• ✓可由三名或以上科罗拉多州成年居民根据《科罗拉多州法典》第7篇第55、56或58条或《科罗拉多州修订非营利公司法》成立
• ✓其目的必须是向每位股东或成员提供占用公司所有或租赁的建筑物内房屋或公寓的权利

第38-33.5-102条要求在合作住房公司章程中包含特定条款。

• ✓公司只能发行一类股份
• ✓每个股东仅通过股份所有权有权在公司建筑中占有一套住宅
• ✓每个股东的权益与占有权不可分离且附属于占有权，被视为不动产而非个人财产
• ✓除完全或部分清算外，任何股东不得获得非来自收益或利润的分配

第38-33.5-103至-106条涉及收入要求、税收抵免、融资、所有权租约条款和证券豁免。

• ✓章程必须要求至少80%的总收入来自租户股东的支付
• ✓每位租户股东可获得与房地产税、利息和折旧扣除相应的抵免
• ✓当符合11-41-119(13)条件时，股票/会员证书是储蓄和贷款投资的有效证券
• ✓所有权租约必须要求贷款人同意期限超过一年的转租，并将贷款担保视为不动产担保权益
• ✓合作住房股票/会员证书根据第11编第51条的证券法律获得豁免

任何经纪人必须采纳书面办公室政策，确定并描述向公众提供的关系类型。经纪人不需要提供所有经纪关系类型。如果当事人询问经纪人不提供的关系类型，经纪人必须提供委员会颁布的书面定义。

• ✓经纪人必须采纳书面办公室政策，描述提供的关系类型
• ✓对于经纪人不提供的关系类型，经纪人必须提供委员会的定义

在从事经纪活动之前，交易经纪人必须以书面形式披露其不作为代理人行事，而是作为交易经纪人行事。该披露包含确认签名块；如果当事人拒绝签署，经纪人应记录此事实并保留副本。

• ✓交易经纪人必须在行动前以书面形式披露非代理人身份
• ✓披露需要确认签名块；经纪人记录拒绝签署的事实

在开展活动之前，打算从事单一代理业务的经纪人必须订立书面代理协议，披露《科罗拉多州修订法典》第12-10-404条或12-10-405条规定的义务。单一代理关系的通知必须及时提供给任何潜在当事人。

• ✓单一代理要求在采取行动前签订书面代理协议
• ✓单一代理关系的通知必须及时向潜在当事人提供

已与一方建立关系的经纪人必须在最早合理的时间内告知任何其他潜在方或其代理人该已建立的关系。书面协议必须声明该关系仅与指定经纪人存在，而非与公司存在。

• ✓经纪人必须在最早合理的时间内告知其他方已存在的关系
• ✓书面协议必须声明该关系仅与指定经纪人存在

委员会必须调查针对AMC及其控制的估价师的书面投诉。发现违规行为后，委员会可以对每项单独违规行为处以最高2,500美元的行政罚款、警告、缓刑、暂时吊销或永久撤销执业执照。

• ✓委员会必须调查针对AMC的书面投诉
• ✓AMC罚款对于每项单独违规行为可达2,500美元
• ✓处罚措施包括警告、缓刑、吊销和撤销执照

AMC禁止：未能在聘用评估师时尽职尽责；要求不适当的赔偿；通过胁迫、贿赂或诱导影响评估；禁止评估师与各方沟通；未经同意修改已完成的报告；要求访问评估师的电子签名；以及未能对评估的随机样本进行年度审计。

• ✓AMC不能通过胁迫、贿赂或诱导影响评估
• ✓AMC未经撰写评估师的书面同意，不能修改已完成的报告
• ✓AMC不能要求访问评估师的电子签名
• ✓AMC必须对评估的随机样本进行年度审计

评估公司管理公司必须在完成后60天内向评估师支付费用，除非另有约定或以书面形式提出真实的争议。评估公司管理公司必须在委托时向评估师披露客户身份，不得经他人同意将报告重复用于其他客户，披露支付给评估师的费用，并保持记录至少五年（或在相关诉讼最终处理后两年）。

• ✓评估公司管理公司必须在完成后60天内向评估师支付费用，除非以书面形式提出争议
• ✓评估公司管理公司必须在委托时向评估师披露客户身份
• ✓评估公司管理公司必须保持记录至少五年或在相关诉讼最终处理后两年

AMC因评估相关犯罪定罪、在另一州采取不利行动、违反《科罗拉多州消费者保护法》、通过欺诈或虚假承诺获得许可证，或未能披露支付给评估师的费用而违反第6部分。即使控制性评估师不知情，其所属实体也可能被暂停。持证人如直接了解违规行为，必须报告。

• ✓违反《科罗拉多州消费者保护法》是AMC受到处分的理由
• ✓委员会可以暂停实体，即使控制性评估师不知情
• ✓持证人如直接了解AMC违规行为，必须向委员会报告

房地产助理（REAPs）为经纪人执行文书和行政职能。根据12-10-222，如果经纪人具有实际知识或在监督中存在过失，经纪人可对房地产助理的非法行为承担责任。雇用经纪人监督所有无执照员工（规则6.3.A）。无效或已过期执照被视为无执照。

• ✓经纪人因具有实际知识或监督过失而对房地产助理违规行为承担责任（12-10-222）
• ✓雇用经纪人监督所有无执照员工（规则6.3.A）
• ✓执照无效或已过期的房地产助理被视为无执照员工

无证REAP（或没有经纪关系的持证REAP）可以完成经纪人指导的表格、分发预印信息、执行文书工作、在获得授权的情况下提供物业访问/看房、传递文件、收取/签收定金和押金，以及准备市场分析（需经披露和经纪人批准）。他们不能对表格进行谈判或提供意见/建议。

• ✓无证REAP不能对表格进行谈判或提供意见/建议
• ✓可以执行文书工作、在获得授权的情况下提供访问/看房、签收押金
• ✓市场分析必须经经纪人批准，并标注为REAP编制

执行持证职责的持证REAP（协商检验项目、准备合同）必须与委托人建立经纪关系，通常与原经纪人采用相同的关系类型进行共同挂牌。REAP必须拥有有效执照，并符合其执照级别的要求。

• ✓执行持证职责的持证REAP必须建立经纪关系
• ✓共同挂牌必须与原经纪人具有相同的经纪关系
• ✓REAP必须拥有与其执照级别相适应的有效执照

委员会可颁布必要的规则。持证MLO的代理人或员工的非法行为不是对MLO采取纪律处分的理由，除非MLO知道或应当知道该行为，或在监督中存在过失。

• ✓委员会可颁布履行其职责所必需的规则
• ✓除非MLO知道或应当知道员工的非法行为，否则MLO对员工的非法行为不承担责任
• ✓如果MLO在对代理人或员工的监督中存在过失，则MLO应承担责任

特殊陈述人权利只能通过由受让人执行的记录文件进行转让。转让人对转让前的义务和担保义务仍然承担责任；关联方与转让人承担连带责任。

• ✓特殊陈述人权利只能通过由受让人执行的记录文件进行转让
• ✓转让人不能免除转让前的义务，并对担保义务仍然承担责任
• ✓关联方继承人与转让人对社区相关负债承担连带责任

在法拍所有宣告人权益后，宣告人失去特殊宣告人权利，宣告人控制权终止，除非通过记录文件转移。后继人责任取决于关联方身份和行使的权利。

• ✓法拍所有宣告人权益后，宣告人失去特殊宣告人权利，宣告人控制权终止，除非被转移
• ✓作为关联方的后继人应承担所有宣告人义务和责任
• ✓仅拥有样板房/销售办公室/标志权（非关联方）的后继人不承担宣告人责任

当经纪人受聘时关系开始，并持续到协议的履行/完成。如未完成，则关系在以下最早发生的情况时终止：任何约定的到期日期、当事人的终止/放弃，或自聘用之日起一年。

• ✓关系在以下最早发生的情况时终止：约定到期、终止或自聘用之日起一年
• ✓如无约定日期，关系自聘用之日起一年后终止

终止后，经纪人通常不再承担任何进一步义务，除了对在委托期间收到的所有资金和财产进行账户处理，以及保守机密信息的机密性，除非获得同意、法律要求披露或信息已成为公开信息。

• ✓经纪人必须在终止后对所有资金和财产进行账户处理
• ✓经纪人必须在终止后保守机密信息的机密性，除非适用例外情况

经纪人的补偿可由卖方、买方、房东、承租人、第三方支付，或通过佣金分割。补偿的支付不建立代理关系。买方/承租人代理人在提议从卖方一方获得补偿之前必须获得书面批准。

• ✓补偿的支付本身不建立代理关系
• ✓补偿可以来自任何一方或通过佣金分割
• ✓买方代理人在提议卖方一方补偿前必须获得书面批准

在进入经纪/挂牌协议或买卖/租赁合同之前，必须向各方披露支付报酬的各方身份。经纪人只有在各方在进入合同前以书面形式同意的情况下，才能获得多方的报酬。

• ✓支付报酬的各方身份必须在协议/合同之前披露
• ✓多方报酬在合同前需要书面同意

经纪人违反第4部分条款（经纪关系）构成根据第12-10-217(1)(m)条的行为，委员会可根据第12-10-217和12-10-219条进行调查并采取行政处分。

• ✓第4部分违规在12-10-217(1)(m)下可采取行动
• ✓委员会可以调查和处罚第4部分违规行为

某些声明人签订的合同（管理、雇用、娱乐/停车租赁、声明人/关联方合同或不合理合同）在业主选举董事会上任后，可在90天通知期后由协会无罚款地终止。

• ✓符合条件的声明人合同在业主选举董事会上任后，可在90天通知期后无罚款地终止
• ✓可终止的合同包括管理、雇用、娱乐/停车租赁以及不合理或非真诚的合同
• ✓这不适用于终止会导致社区终止的租赁，除非包含该条款以避免此权利

在同一笔交易中同时充当房地产经纪人/销售员的MLO必须对所有重要贷款特征/事实进行充分公正的披露,并保持MLO业务活动和记录与房地产活动分开。共同地址的企业必须有明确标识、物理隔离,且不能欺骗公众。

• ✓必须在提供服务前对所有重要贷款特征进行充分公正的披露
• ✓必须将MLO业务活动/记录与房地产业务活动分开维持
• ✓共同地址的企业必须有明确标识和物理隔离
• ✓如果公众保护不受影响,委员会可因过度困难而豁免物理隔离要求

根据第12-10-612、12-10-613和12-10-614条款，委员会的最终行为和命令中适用于司法审查的内容应按照第24-4-106(11)条款在上诉法院进行审查。

• ✓委员会的最终行为可在上诉法院进行审查
• ✓审查按照第24-4-106(11)条款进行

未持有执照进行评估、违反规定的禁止事项、接受独立评估的或有费用（基于预定的结论或结果）、将咨询服务误报为独立评估、或未在咨询服务中披露或有费用都是非法的。

• ✓未持执照进行评估是非法的
• ✓接受独立评估的或有费用是非法的
• ✓将咨询服务误报为独立评估是非法的

违反第(1)款的人构成第2类轻罪。在定罪后五年内的后续违反构成第5类重罪。

• ✓首次违反是第2类轻罪
• ✓在五年内的后续违反是第5类重罪

章程必须符合适用的公司法，并规定董事会成员人数、官员职称、官员选举、资格和任期、权力委托、修订权限以及修订章程的方法。

• ✓章程必须说明董事会成员人数、官员职称以及选举和撤销官员的方式
• ✓章程必须明确哪些官员可以执行和记录声明修订，并规定修订章程的方法
• ✓拥有30个或以上单位且委托财务权力的协会必须要求最少50,000美元的忠诚保险或担保，以及单独的账户