CP-18 Settlement Service Provider Selection +20Colorado · 不動産 · 日本語

ブローカーは、住宅ローン仲介、所有権、鑑定評価、測量、検査、法律など、ブローカーの専門知識を超える重要事項について、専門家の助言を得るよう顧客に勧告しなければなりません。ブローカーは、自らが有していない能力または免許を必要とするサービスを提供してはいけません。

• ✓ブローカーの専門知識を超える事項について専門家の助言を求めるよう顧客に勧告する
• ✓ブローカーは自らの能力または免許の範囲外のサービスを提供してはならない

決済サービス提供者の選択を支援する際、消費者は積極的な役割を果たし、最終選択を行わなければなりません。複数の名前を提供することは一般的ですが、ブローカーは特定のプロバイダーを要求することはできません。過失紹介請求を避けるため、有能なプロバイダーのみを紹介してください。

• ✓消費者は積極的に参加し、最終的なプロバイダー選択を行う必要がある
• ✓ブローカーは消費者に特定のプロバイダーの使用を要求することはできない
• ✓過失紹介請求を避けるため、有能と信じられるプロバイダーのみを紹介する
• ✓ベストプラクティス：プロバイダー選択は消費者の裁量であることを明記する

地表面上の不動産（空中権）は別途作成および譲渡でき、その分割はカウンティ計画法に基づく分割です。

• ✓空中権は地表面所有権とは別に譲渡可能であり、空中権の分割はカウンティ計画法に基づく分割です
• ✓宣言書（Declaration）はカウンティ当局に記録され、承認を受ける必要があり、コンドミニアムユニットの位置を示す地図の記録を提供する必要があります
• ✓建物をコンドミニアム複合施設に転換するか、ユニットをタイムシェア/インターバル不動産に分割することは、12-10-501(3)に基づく分割の場合があります
• ✓このような分割は、12-10-501以降の登録要件に従います

委員会は、申請者が必要な適格要件を備えているかどうかを、適格性、先前のライセンス取得状況、および犯罪有罪判決を考慮して決定することができます。「申請者」には、すべてのAMC所有者と指定された管理鑑定士が含まれます。申請者が適格要件を欠いている場合、または第6部に違反している場合、委員会はライセンスを拒否することができ、書面による陳述書を提供する必要があります。申請者はセクション24-4-104(9)に基づいて聴聞を要求することができます。

• ✓委員会は適格性、先前のライセンス取得状況、および犯罪有罪判決を考慮することができます
• ✓委員会は拒否の根拠を示す書面による陳述書を提供しなければなりません
• ✓申請者はセクション24-4-104(9)に基づいて聴聞を要求することができます

免許なしでモーゲージ・ローン・オリジネーター(MLO)として活動する、または免許取消後もしくは停止中に活動することは、第2級軽罪です。自然人以外の違反者には最大$5,000の罰金が科せられます。無免許者が仲介した各ローンは別個の違反となります。違反行為は、モーゲージの有効性または執行可能性に影響を与えません。

• ✓無免許MLO活動は第2級軽罪です
• ✓自然人以外の違反者は最大$5,000の罰金に処せられます
• ✓無免許者が仲介した各ローンは別個の違反です
• ✓第7部の違反は、いかなるモーゲージの有効性または執行可能性にも影響しません
• ✓委員会は司法長官または地方検事を通じて差止命令を請求することができます

ブローカーは、売主、貸主、買主、または借主との間でデュアルエージェンシーを設定してはなりません。デュアルエージェンシーはコロラド州で禁止されています。

• ✓ブローカーはデュアルエージェンシーを設定してはなりません
• ✓デュアルエージェンシーはコロラド州で禁止されています

トランザクション・ブローカーはいずれの当事者の代理人でもなく、契約を履行し、合理的な技術と注意を行使し、すべての申し出/反対申し出をタイムリーに提示し、当事者に助言し専門家の助言を勧め、金銭/財産を管理し、当事者に情報を提供し続け、契約遵守と決済を支援し、不利な重要な事実を開示しなければならない。

• ✓トランザクション・ブローカーはいずれの当事者の代理人または代理人ではない
• ✓すべての申し出/反対申し出をタイムリーに提示し、当事者を完全に知らせ続けなければならない
• ✓購入者/売り手に不利な重要事実を開示し、金銭を管理しなければならない

全ての当事者の明確な同意がない限り、トランザクションブローカーは買主がより高い金額を支払う意思、売主がより低い金額を受け入れる意思、いかなる当事者の動機、その他の融資条件を受け入れる意思、心理的に影響を与える事実、または法律で要求されている場合または詐欺を防ぐために必要な場合を除き、重要な情報を開示してはいけません。

• ✓全ての当事者の同意なしに、買主のより高い金額支払い意思または売主のより低い金額受け入れ意思を開示することはできない
• ✓全ての当事者の同意なしに、いかなる当事者の動機も開示することはできない

当事者とトランザクションブローカー間、またはトランザクションブローカーとして従事する法人内の人員間には、知識の帰責はありません。トランザクションブローカーは他のブローカーと協力することはできますが、副エージェントを雇用または創設することはできず、他の取引で異なる当事者を代理することができます。

• ✓当事者とトランザクションブローカー間に知識の帰責がないこと
• ✓トランザクションブローカーは他のブローカーと協力できるが、副エージェントを創設できないこと

鑑定士は以下の場合にパート6に違反します：鑑定能力に関連する重罪有罪判決；パート6または委員会規則への違反；鑑定結果に影響を与えるための手数料受け取り；誤解を招く広告；免許取得詐欺；詐欺的鑑定；USPAP基準の不適合；能力範囲の超過；他州での是正措置；住宅鑑定報告書におけるAMC払手数料の未開示；または12-10-612に基づく不許可理由となる行為。

• ✓鑑定結果に影響を与えるための手数料受け取りは禁止されています
• ✓自らの能力範囲を超えて鑑定を実行することは違反です
• ✓住宅鑑定報告書においてAMC払手数料を開示しないことは禁止されています
• ✓鑑定能力に関連する重罪有罪判決は懲戒の根拠です

委員会は、否認、更新の拒否、取消、停止、注告、保護観察、または公開非難を行うことができます。形式的な処分を保証しないものの根拠のある軽微な違反については、委員会は注告書を送付することができます。鑑定士は注告書の受取から20日以内に正式な手続きを請求することができます。

• ✓懲戒処分には、取消、停止、注告、保護観察、および公開非難が含まれます
• ✓注告書は根拠のある軽微な違反に使用されます
• ✓鑑定士は注告書の受取から20日以内に正式な手続きを請求することができます

ライセンスが取消された場合、当該者は直ちにライセンスを返納しなければならず、2年以上が経過するまで再申請することができません。再申請は新規申請として扱われます。委員会は違反行為1件につき最大$1,000の罰金を課すことができます。誠意を持って苦情申立てに参加した者は責任を免除されます。違反行為について直接的な知識を有するライセンス所有者はこれを報告しなければなりません。

• ✓取消された者は2年以上が経過するまで再申請することができません
• ✓委員会は違反行為1件につき最大$1,000の罰金を課すことができます
• ✓違反行為について直接的な知識を有するライセンス所有者は委員会に報告しなければなりません

クロージング指示は、クロージングを担当する会社に関与します。ブローカーがクロージングサービス(文書の作成・記録、資金の支払い)を実行する場合、ブローカーはクロージング会社であり、契約締結時に委員会承認のクロージング指示が完了していることを確認する必要があります。

• ✓クロージングサービスを実行するブローカーは「クロージング会社」です
• ✓ブローカーは契約締結時にクロージング指示が完了していることを確認する必要があります
• ✓タイトル会社はクロージング前に書面による指示が必要です(DOI Reg 8-1-2)

ブローカーが本人でクロージングを実施するか、第三者（タイトル会社、弁護士、エスクロー）がクロージングを実施するかを問わず、ブローカーは12-10-217(1)(k)および規則5.21、6.20、6.24に従い、委員会の検査のためにクロージング指示書の写しを保管しなければなりません。

• ✓誰がクロージングを実施するかに関わらず、委員会検査のためにクロージング指示書を保管する
• ✓クライアントにタイトル会社が作成した指示書について法律相談を求めることを推奨する

建設欠陥訴訟を提起する前に、理事会は所有者および建設専門家に書面による通知を郵送し、郵送後10～15日以内に開催される会議を招集し、費用、リスク、および結果に関する広範な開示を提供する必要があります。

• ✓理事会は、所有者および建設専門家に通知を郵送し、郵送後10～15日以内に開催される会議を招集しなければなりません
• ✓全体的な通知、会議、および投票プロセスは90日以内に完了しなければなりません
• ✓通知には、増加した費用、満期を迎える請求、開示義務、手数料の取り決め、および資金調達の困難に関する開示が含まれる必要があります

理事会は、投票期間内に投票権の最低65%を占める所有者の承認がある場合にのみ、建設欠陥訴訟を提起できます。開発当事者の単位および応答しない所有者を含む特定の投票は除外されます。

• ✓建設欠陥訴訟は投票権の最低65%の所有者の承認が必要であり、非住宅用/少額請求および組合契約業務は例外です
• ✓開発当事者（請負業者/建設業者および関連会社）の投票権は集計から除外されます
• ✓成功した理事会は、まず純損失額または収益金を建設欠陥の修復に使用しなければなりません

MLOは、住宅の価値に関する鑑定士の独立した判断に影響を与えるために、鑑定士に対して直接的または間接的に報酬を提供したり、強制したり、脅迫したりすることはできません。鑑定士に追加情報の検討、根拠資料の提供、または誤りの是正を要求することは認められています。

• ✓独立した判断に影響を与えるために鑑定士に報酬を提供したり、強制したり、脅迫することはできない
• ✓鑑定士に適切な追加不動産情報を検討するよう要求できる
• ✓詳細情報/根拠資料の提供または誤りの是正を要求できる

第38-33.5-101条は、協同住宅会社の設立方法と必須の単一目的を定めています。

• ✓3名以上のコロラド州成人が、タイトル7の第55、56、58条、またはコロラド改正非営利会社法に基づいて設立することができます
• ✓目的は、各株主/会員に対して、会社が所有または賃借する建物内の住宅またはアパートの占有権を提供することでなければなりません

セクション38-33.5-102は、協同組合住宅公社の定款における特定の規定を要求しています。

• ✓公社は発行済み株式の単一クラスのみを保有しなければならない
• ✓各株主は、株式所有のみによって公社の建物内の住宅を占有する権利を有する
• ✓各株主の権益は占有権と分離不可能であり、これに付属し、個人財産ではなく不動産の地位と見なされる
• ✓完全または部分的清算の場合を除き、いかなる株主も利益または収益以外の分配を受け取ることはできない

セクション38-33.5-103から-106は、収入要件、税額控除、融資、専有賃貸借規定および証券適用除外に関するものです。

• ✓定款は総収入の最低80%がテナント株主の支払いから生じることを要求しなければなりません
• ✓各テナント株主は、比例する不動産税、利息および減価償却控除が認められます
• ✓株式/会員権証明書は、11-41-119(13)の条件を満たす場合、貯蓄貸付投資の有効な証券です
• ✓専有賃貸借は、1年を超える転貸に対する貸し手の同意を要求し、ローン担保を不動産担保権として扱わなければなりません
• ✓協同住宅の株式/会員権証明書は、第11編第51条の証券法から適用除外されます

すべてのブローカーは、公衆に提供される関係を特定および説明する書面のオフィスポリシーを採用する必要があります。ブローカーはすべての仲介関係を提供する必要はありません。当事者が提供されていない関係について質問した場合、ブローカーは委員会が作成した書面での定義を提供する必要があります。

• ✓ブローカーは提供される関係を説明する書面のオフィスポリシーを採用する必要があります
• ✓ブローカーは提供していない関係について委員会の定義を提供する必要があります

仲介活動に従事する前に、トランザクションブローカーは、ブローカーが代理人として行動していないこと、またトランザクションブローカーとして行動していることを書面で開示しなければなりません。開示には確認のための署名欄が含まれており、当事者が署名を拒否した場合、ブローカーはその事実を記録し、コピーを保持します。

• ✓トランザクションブローカーは行動する前に、非代理人ステータスを書面で開示する必要があります
• ✓開示には確認署名欄が必要であり、ブローカーは署名拒否を記録します

シングルエージェンシーに従事することを意図するブローカーは、活動に従事する前に、12-10-404または12-10-405に基づく義務を開示する書面によるエージェンシー契約を締結する必要があります。シングルエージェンシー関係に関する通知は、見込み客に適時に提供される必要があります。

• ✓シングルエージェンシーは行動する前に書面によるエージェンシー契約が必要です
• ✓シングルエージェンシー関係に関する通知は見込み客に適時に提供される必要があります

既に一方の当事者との関係を確立したブローカーは、他の潜在的な当事者またはその代理人に対して、確立された関係を可能な限り早い時期に通知する必要があります。書面による合意は、その関係が企業ではなく指定ブローカーとのみ存在することを明記する必要があります。

• ✓ブローカーは既存の関係を可能な限り早い時期に他の当事者に通知する必要があります
• ✓書面による合意は、その関係が指定ブローカーとのみ存在することを明記する必要があります

委員会はAMCおよび統制鑑定士に対する書面での苦情を調査しなければなりません。違反を発見した場合、委員会は別個の各違反につき最大$2,500の行政罰金を課し、または譴責、試用期間中、一時停止、もしくは永久にライセンスを取り消すことができます。

• ✓委員会はAMCに対する書面での苦情を調査しなければならない
• ✓AMC罰金は別個の各違反につき最大$2,500まで可能
• ✓処分には譴責、試用期間、停止および取り消しが含まれる

AMCは以下の行為が禁止されています：鑑定人の選任時に適切なデューデリジェンスを実施しないこと、不適切な補償請求権を要求すること、強制、賄賂、または誘導を通じて鑑定に影響を与えること、鑑定人と関係者間の通信を禁止すること、完成した報告書を同意なく変更すること、鑑定人の電子署名へのアクセスを要求すること、鑑定のランダムサンプルの年間監査を実施しないこと。

• ✓AMCは強制、賄賂、または誘導を通じて鑑定に影響を与えることはできません
• ✓AMCは鑑定人の書面による同意なく完成した報告書を変更することはできません
• ✓AMCは鑑定人の電子署名へのアクセスを要求することはできません
• ✓AMCは鑑定のランダムサンプルの年間監査を実施する必要があります

評価管理会社は、完了後60日以内に評価者に支払う必要があります。ただし、別段の合意がある場合または正当な紛争が書面で通知される場合を除きます。評価管理会社は、契約時に依頼人の身元を評価者に開示し、依頼人の同意なしに他の依頼人のために報告書を再利用せず、評価者に支払われた手数料を開示し、少なくとも5年間（または関連訴訟の最終判決から2年間）記録を保持する必要があります。

• ✓評価管理会社は、完了後60日以内に評価者に支払う必要があります。ただし、書面で紛争が通知される場合を除きます
• ✓評価管理会社は、契約時に依頼人の身元を評価者に開示する必要があります
• ✓評価管理会社は、少なくとも5年間または関連訴訟の最終判決から2年間、記録を保持する必要があります

AMCは、鑑定評価関連犯罪の有罪判決、他州での不利な処置、コロラド州消費者保護法違反、詐欺による免許取得、虚偽の約束、または鑑定評価士への支払い手数料の非開示により、パート6に違反します。支配権のある鑑定評価士の事業体は、支配権のある鑑定評価士の知識がなくても停止される場合があります。違反について直接的な知識を持つ免許保有者は、これを報告しなければなりません。

• ✓コロラド州消費者保護法の違反はAMC懲戒の理由です
• ✓委員会は支配権のある鑑定評価士が知識を欠いていた場合でも事業体を停止できます
• ✓AMC違反について直接的な知識を持つ免許保有者は委員会に報告しなければなりません

REAPはブローカーのための事務/管理機能を実行します。12-10-222の下では、ブローカーが実際の知識を有しているか、または監督に過失がある場合、REAPの違法行為について責任を負う可能性があります。雇用ブローカーはすべての無免許従業員を監督します（ルール6.3.A）。非アクティブ/期限切れのライセンスは無免許として扱われます。

• ✓実際の知識または過失的監督がある場合、ブローカーはREAP違反について責任を負います（12-10-222）
• ✓雇用ブローカーはすべての無免許従業員を監督します（ルール6.3.A）
• ✓非アクティブ/期限切れライセンスを持つREAPは無免許として扱われます

認可されていないREAP（またはブローカー関係のない認可されたREAP）は、ブローカーが指示した様式を完成させ、事前に印刷された情報を配布し、事務作業を実行し、権限がある場合は物件へのアクセス/物件見学を提供し、書類を配達し、誠実金と預金を回収/領収証を発行し、開示とブローカー承認により市場分析を準備することができます。様式について交渉したり、意見/助言を提供することはできません。

• ✓認可されていないREAPは、様式について交渉したり、意見/助言を提供することができません
• ✓事務作業を実行し、権限がある場合はアクセス/物件見学を提供し、預金の領収証を発行することができます
• ✓市場分析はブローカーの承認が必要であり、REAP作成として開示されなければなりません

認可されたREAPが認可された職務（検査項目の交渉、契約書の作成）を遂行する場合、本人と仲介関係を確立する必要があり、通常は同じ関係タイプで共同上場します。REAPは有効なライセンスを保持し、そのライセンスレベルの要件を遵守する必要があります。

• ✓認可されたREAPが認可された職務を遂行する場合、仲介関係を確立する必要があります
• ✓共同上場は元の仲介人と同じ仲介関係を持つ必要があります
• ✓REAPはそのライセンスレベルに適切な有効なライセンスを保持する必要があります

委員会は必要な規則を制定することができます。認可されたMLOの代理人/従業員による違法行為は、MLOがその行為を知っていた、または知るべきであった場合、または従業員の監督に怠慢があった場合を除き、MLOに対する懲戒処分の原因にはなりません。

• ✓委員会は職務遂行に必要な規則を制定することができます
• ✓MLOがその行為を知っていた、または知るべきであった場合を除き、MLOは従業員の違法行為について責任を負いません
• ✓MLOが代理人または従業員の監督に怠慢があれば、MLOは責任を負います

特別宣言者権は、譲受人が作成した記録された文書によってのみ譲渡することができます。譲渡人は譲渡前の債務および保証債務について責任を負い続けます。関連会社は連帯責任を負います。

• ✓特別宣言者権は、譲受人が作成した記録された文書によってのみ譲渡することができます
• ✓譲渡人は譲渡前の債務から解放されず、保証債務について責任を負い続けます
• ✓関連会社である後継者は、譲渡人とともにコミュニティ関連の責任について連帯責任を負います

すべての宣言人利益が差し押さえられた場合、宣言人は特別な宣言人権を失い、記録された書類で譲渡されない限り宣言人支配は終了します。後継者責任は関連会社ステータスと行使された権利に依存します。

• ✓すべての宣言人利益が差し押さえられた場合、宣言人は特別な宣言人権を失い、記録された書類で譲渡されない限り支配は終了します。
• ✓関連会社である後継者は、すべての宣言人義務および責任を負います。
• ✓モデル/営業事務所/看板権のみの後継者(非関連会社)は、宣言人責任を負いません。

仲介関係は、ブローカーが契約されたときに開始され、契約の履行/完了まで継続します。完了しない場合、以下のうち最も早い時点で終了します：合意された満期日、当事者による解除/放棄、または契約日から1年後。

• ✓関係は、合意された満期日、解除、または契約日から1年後のうち、最も早い時点で終了します
• ✓合意された日付がない場合、関係は契約日から1年後に終了します

契約終了後、仲介人は通常、契約期間中に受け取ったすべての金銭および資産について報告し、同意が与えられた場合、法律により開示が要求される場合、または情報が公開される場合を除き、機密情報を機密のままにしておく義務以外に追加の義務を負いません。

• ✓仲介人は契約終了後、受け取ったすべての金銭/資産について報告しなければならない
• ✓仲介人は例外が適用されない限り、契約終了後も機密情報を機密のままにしておかなければならない

ブローカーの報酬は、売り手、買い手、貸し手、借り手、第三者、または手数料分割によって支払われる場合があります。報酬の支払いは、エージェンシー関係を確立しません。買い手/テナント・エージェントは、売り手側からの報酬を提案する前に、書面による承認を得る必要があります。

• ✓報酬の支払いだけではエージェンシー関係を確立しません
• ✓報酬は任意の当事者から、または手数料分割によって提供される場合があります
• ✓買い手エージェントは、売り手側の報酬を提案する前に書面による承認を取得する必要があります

仲介契約/リスティング契約または買売/賃借契約を締結する前に、報酬を支払う者の身元をすべての当事者に開示する必要があります。ブローカーは、当事者らが契約締結前に書面で同意した場合にのみ、複数の当事者から報酬を受け取ることができます。

• ✓報酬を支払う当事者の身元は、契約締結前に開示されなければならない
• ✓複数当事者からの報酬は、契約締結前の書面同意が必須

仲介人による第4部規定（仲介関係）の違反は、12-10-217(1)(m)に基づく行為を構成し、委員会は12-10-217及び12-10-219に基づいて調査及び行政措置を取ることができます。

• ✓第4部違反は12-10-217(1)(m)に基づいて訴追可能である
• ✓委員会は第4部違反について調査及び懲戒が可能である

特定の宣言者が締結した契約（管理、雇用、レクリエーション/駐車リース、宣言者/関連会社契約、または不当な契約）は、所有者選出理事会が就任した後、90日間の通知により、協会が罰金なしで終了することができます。

• ✓適格宣言者契約は、所有者選出理事会が就任した後、90日間の通知により、罰金なしで終了できます
• ✓終了可能な契約には、管理、雇用、レクリエーション/駐車リース、および不当なまたは真摯でない契約が含まれます
• ✓これは、終了がコミュニティを終了させる場合を除き、この権利を回避するために含められたリースには適用されません

同一取引で不動産ブローカー/セールスパーソンとしても行動するMLOは、すべての重要な融資特性/事実について完全かつ公正な開示を行い、事業活動および記録を別々に維持する必要があります。共有場所の事業は明確に識別され、物理的に分離され、一般大衆を欺いてはなりません。

• ✓サービス提供前に、すべての重要な融資特性について完全かつ公正な開示を行う必要があります
• ✓MLO事業活動/記録を不動産活動と別々に維持する必要があります
• ✓共有場所の事業は明確に表示され、物理的に分離する必要があります
• ✓ボードは過度な困難の場合、公衆保護に影響を与えない限り、物理的分離を免除することができます

セクション12-10-612、12-10-613、および12-10-614に基づく委員会の最終的な行為および命令のうち、司法審査に適切なものは、セクション24-4-106(11)に従って控訴裁判所で審査される。

• ✓委員会の最終的な行為は控訴裁判所で審査可能である
• ✓審査はセクション24-4-106(11)に従って実施される

ライセンスなしで鑑定評価を実施すること、指定された禁止事項に違反すること、独立した鑑定評価（所定の結論または結果に基づく）の条件付き手数料を受け入れること、コンサルティングサービスを独立した鑑定評価として誤表示すること、またはコンサルティングサービスの条件付き手数料を開示しないことは違法です。

• ✓ライセンスなしで鑑定評価を実施することは違法です
• ✓独立した鑑定評価の条件付き手数料を受け入れることは違法です
• ✓コンサルティングサービスを独立した鑑定評価として誤表示することは違法です

1項に違反する者は2級軽罪を犯す。有罪判決後5年以内の後続違反は5級重罪を犯す。

• ✓最初の違反は2級軽罪である
• ✓5年以内の後続違反は5級重罪である

定款は適用される法人法に準拠し、理事会の構成員数、役員の職名、役員の選出、役員の適格性と任期、権限の委譲、改正権限、および定款の改正方法を規定しなければなりません。

• ✓定款は、理事会の構成員数、役員の職名、および役員の選出および解任の方法を明記しなければならない
• ✓定款は、宣言書修正を実行・記録することができる役員を指定し、定款の改正方法を明記しなければならない
• ✓30戸以上のユニットを有しながら財務権限を委譲する管理組合は、最低$50,000の誠実保証保険/保証金を要求し、別個の口座を維持しなければならない