📌
وظایف نظارت کارفرمای کارگزار
licensing کارفرمایان کارگزار باید اختیار، جهتدهی و نظارت را بر روی کارگزاران وابسته و تمامی کارمندان بدون مجوز اعمال کنند. آنها باید حسابهای اعتماد و سوابق معاملات را حفظ کنند، خطمشیهای کتبی تدوین کنند، سطح معقولی از نظارت برای تمامی کارگزاران وابسته فراهم کنند، و سطح بالایی از نظارت برای کارگزاران وابسته جدید، و اقدامات لازم برای جلوگیری از نقض قوانین انجام دهند.
قوانین کلیدی
- ✓کارفرمایان کارگزار باید بر کارگزاران وابسته و کارمندان بدون مجوز نظارت کنند
- ✓سطح معقولی از نظارت برای تمامی کارگزاران وابسته الزامی است
- ✓سطح بالایی از نظارت برای کارگزاران وابسته جدید الزامی است
📌
سطوح نظارت تعریف شده
licensing نظارت سطح معقول شامل حفظ دستورالعمل دفتر امور امضا شده، بررسی قراردادهای اجرا شده، و بررسی فایلهای معاملات برای اسناد مورد نیاز است. نظارت سطح بالا (برای کارگزارهای شرکای نو با کمتر از دو سال تجربه) آموزش خاص، دسترسی برای مشاوره، کمک به تهیه قرارداد، نظارت بر معاملات، بررسی اسناد بسته بندی، و اطمینان از حضور یا در دسترس بودن کارگزار با تجربه در بسته بندی اضافه می کند.
قوانین کلیدی
- ✓سطح معقول نیاز به دستورالعمل دفتر امور امضا شده و بررسی قرارداد/فایل دارد
- ✓سطح بالا برای کارگزاران شرکای نو با کمتر از دو سال تجربه اعمال می شود
- ✓سطح بالا نظارت بر معاملات و دسترسی بسته بندی را لازم می کند
📌
سیاستهای شرکت کارگزاری و اطلاعات محرمانه
agency کارگزاران استخدامشده/مستقل باید سیاستنامه رابطه کارگزاری و دستورالعمل سیاست دفتر کتبی را اتخاذ کنند که برای تمامی کارگزاران همراه اعمال شود، روشهای تعیین و محافظت اطلاعات محرمانه را مشخص کند (مثلاً اینکه فروشنده کمتر میپذیرد، خریدار بیشتر میپردازد، عوامل انگیزشی). آنها همچنین باید سیاستنامه کتبی برای نابودی اسناد حاوی اطلاعات شناسایی شخصی را اجرا کنند.
قوانین کلیدی
- ✓سیاستنامه رابطه کارگزاری و دستورالعمل سیاست دفتر کتبی الزامی است
- ✓اطلاعات محرمانه مانند تمایل به پذیرش کمتر باید محافظت شود
- ✓سیاستنامه کتبی نابودی اطلاعات شناسایی شخصی مطابق قانون 6-1-713 الزامی است
📌
زمانبندی افشاگری روابط کارگزاری
disclosures افشاگریهای روابط کارگزاری کتبی باید قبل از اثارة یا بحث اطلاعات محرمانه برای خدمات کارگزاری به مصرفکننده ارائه شوند. مکالمات مقدماتی یا «صحبتهای کوچک» درباره محدوده قیمت، مکان، سبکها یا سؤالات واقعی عمومی درباره ملکهای تبلیغشده، الزام افشاگری را فعال نمیکنند.
قوانین کلیدی
- ✓افشاگری کتبی قبل از اثارة اطلاعات محرمانه ضروری است
- ✓صحبتهای کوچک و سؤالات واقعی عمومی الزام افشاگری را فعال نمیکنند
📌
کارگزاری تعیینشده و معاملات دو طرفه
agency یک کارگزار متحد میتواند به عنوان کارگزار تعیینشده (نماینده تنها یا کارگزار معامله) برای یک مصرفکننده عمل کند. یک کارگزار یا تیم نمیتواند در یک معاملهٔ یکسان یک مصرفکننده را به عنوان نماینده تنها و دیگری را به عنوان نماینده تنها یا کارگزار معامله نمایندگی کند. هنگام کار با هر دو طرف، یک کارگزار میتواند به عنوان کارگزار معامله برای هر دو، کارگزار معامله برای یکی و مشتری برای دیگری، یا نماینده تنها برای یکی و مشتری برای دیگری عمل کند.
قوانین کلیدی
- ✓نمیتواند نماینده تنها برای یک طرف و هر نماینده دیگری برای طرف مقابل باشد
- ✓نمایندگی دوطرفه تنها به عنوان کارگزار معامله یا با یک طرف به عنوان مشتری مجاز است
- ✓کارگزار تعیینشده به عنوان نماینده تنها یا کارگزار معامله عمل میکند
📝
ارائه پیشنهادات و عبور امضاء
contracts اگر قرارداد فهرستبندی منقضینشدهای وجود داشته باشد، دلال باید تمام پیشنهادات را به دلال مصرفکننده دیگر ارائه دهد، و تنها پس از تلاشهای منطقی ناموفق، آن را به دلال استخدامکننده یا مصرفکننده بهطور مستقیم ارائه دهد. دلالان نمیتوانند با مصرفکنندهای که دارای فهرست انحصاری منقضینشدهای مشخص است، درباره فهرستبندی مذاکره کنند، اما میتوانند در صورتیکه مصرفکننده آغاز کند پاسخ دهند و باید وضعیت فهرست را بهصورت کتبی تأیید کنند و مشاوره با وکیل برای پایان دادن توصیه کنند.
قوانین کلیدی
- ✓تمام پیشنهادات باید به دلال مصرفکننده دیگر ارائه داده شوند
- ✓نمیتوان از مصرفکنندهای با فهرست انحصاری منقضینشده معروف برای فهرستبندی درخواست کرد
- ✓دلال باید قبل از گرفتن فهرست جدید، وضعیت فهرست را بهصورت کتبی تأیید کند
📝
تهیه قرارداد و الزامات فهرستکردن
contracts ابزارهای قرارداد باید شرایط مالی را بهطور دقیق منعکس کنند و چیزهای ارزشمند را فهرست کنند؛ شرایط بعدی نیاز به تعدیل دارند. دلالان باید در هنگام تهیه، نسخههای سند تهیهشده را تحویل دهند. دلالان نمیتوانند برای تهیه اسناد حقوقی هزینه جداگانهای دریافت کنند. تمام قراردادهای فهرستکردن فروشنده و مالک باید قبل از انجام خدمات بهصورت کتبی باشند و باید دارای تاریخ پایاندهی معین باشند.
قوانین کلیدی
- ✓قراردادهای فهرستکردن باید بهصورت کتبی باشند و دارای تاریخ پایاندهی معین باشند
- ✓دلالان نمیتوانند برای تهیه اسناد حقوقی هزینه جداگانهای دریافت کنند
- ✓نسخههای سند تهیهشده باید در هنگام تهیه تحویل داده شوند
📌
افشای اطلاعات دسترسی و تضاد منافع
disclosures کارگزاری که کارگزار مالک نیست، نمیتواند اطلاعات دسترسی ملک را با اشخاص ثالث به اشتراک بگذارد یا بدون تأیید کارگزار مالک آن را خارج از پنجره نمایش مجاز استفاده کند. شرکتها و کارگزاران وظیفه مستمری برای افشای تضادهای منافع شناختهشده در نوشتار دارند. کارگزاری که در حساب خود خریداری، فروخت یا اجاره میکند، باید وضعیت مجوز خود را در قرارداد یا نوشتار همزمان افشا کند.
قوانین کلیدی
- ✓کارگزاران غیر صاحب نمیتوانند اطلاعات دسترسی را بدون تأیید بهاشتراک بگذارند
- ✓تضادهای منافع شناختهشده باید به صورت نوشتاری افشا شوند
- ✓کارگزارانی که در حساب خود فعالیت میکنند باید وضعیت مجوز خود را افشا کنند
📌
مسئولیت بستن و توزیع وجوه
escrow دلال داری علاقهمندی ملکی مسئول بستن صحیح است و باید اطمینان دهد که مصرفکننده یک صورتحساب بستن دقیق و امضاشده دریافت میکند و آن را بلافاصله پس از بستن به شرکت تحویل میدهد. اگر دلال نتواند حضور یابد، یک دلال منصوبشده میتواند حضور یابد و مسئولیت مشترک را بر عهده میگیرد. طبق قانون 38-35-125، دلالان نمیتوانند وجوه را تا زمانی که دریافت نشده و برای برداشت فوری در دسترس باشند توزیع کنند (قاعده وجوه خوب).
قوانین کلیدی
- ✓دلال داری علاقهمندی ملکی مسئول بستن صحیح است
- ✓مصرفکننده باید یک صورتحساب بستن دقیق و امضاشده دریافت کند
- ✓وجوه را نمیتوان تا زمانی که برای برداشت فوری در دسترس باشند توزیع کرد (وجوه خوب)
💰
نگهداری فایل معامله و کارمزدهای ارجاع/RESPA
financing هم کارگزار و هم شرکت باید فایلهای معامله را بر اساس فهرست بررسی فایل معامله کمیسیون، برای چهار سال از تکمیل یا انقضای فهرست نگهداری کنند. کارگزاران نمیتوانند کارمزدهای ارجاع را پرداخت یا دریافت کنند مگر مطابق با RESPA و جایی که علت معقول وجود داشته باشد. RESPA اعطای یا دریافت هر چیزی با ارزش برای ارجاعها در معاملات مرتبط با وام مسکونی فدرال را ممنوع میکند.
قوانین کلیدی
- ✓فایلهای معامله باید برای چهار سال نگهداری شوند
- ✓کارمزدهای ارجاع باید مطابق RESPA باشند و دلیل معقول را نیاز دارند
- ✓RESPA رشوه برای ارجاعها در وامهای مسکونی مرتبط با فدرال را ممنوع میکند
📌
عدم انتقال پذیری مجوز و قرض دادن نام
licensing مجوز قابل انتقال نیست و نه کارگزار و نه شرکت نمیتوانند نام یا مجوز خود را برای منفعت دیگری قرض دهند. کارگزاران مرتبط نباید خود را به عنوان کارگزاران استخدامکننده یا مستقل معرفی کنند، و کارگزاران استخدامکننده نباید عندانستگی این کار را مجاز کنند. کسب مجوز از طریق تقلب یا بیان نادرست موضوعی ممنوع است.
قوانین کلیدی
- ✓مجوز قابل انتقال نیست و نمیتوان آن را برای منفعت دیگری قرض داد
- ✓کارگزاران مرتبط نمیتوانند خود را به عنوان کارگزاران استخدامکننده یا مستقل معرفی کنند
- ✓کسب مجوز از طریق تقلب یا بیان نادرست ممنوع است
📌
الزام شایستگی دلال
licensing برای انجام خدمات دلالی، دلال باید دارای تجربه، آموزش و دانش لازم باشد و انطباق قانونی را حفظ کند. در صورت کمبود، دلال باید خدمة را رد کند، دانش مورد نیاز را به دست آورد، از یک دلال صلاحدید یا مشاور حقوقی کمک بگیرد، یا با یک دلال واجد شرایط همفهرست شود.
قوانین کلیدی
- ✓دلالان باید تجربه، آموزش و دانش کافی برای خدمات داشته باشند
- ✓در صورت کمبود شایستگی، دلال باید خدمة را رد کند، کمک بگیرد، یا همفهرست شود
📌
تفویض نظارت
licensing کارفرمایان دلال میتوانند اختیار نظارتی را به دلالهای سهیم باتجربه (دلالهای نظارتی) برای هر دو سطح نظارت تفویض کنند. تفویض باید به صورت کتبی و امضاء شده باشد، دلال نظارتی باید در حوزه عملی مرتبط صلاحیت داشته باشد، و هردو مسئول انطباق قوانین هستند. تفویض کارفرمای دلال را از مسئولیت نهایی معاف نمیکند.
قوانین کلیدی
- ✓تفویض نظارت باید به صورت کتبی و امضاء شده باشد
- ✓دلال نظارتی باید در حوزه عملی مرتبط صلاحیت داشته باشد
- ✓کارفرمای دلال علیرغم تفویض مسئول نهایی باقی میماند
📌
وظایف وزارتی و تغییر وضعیت
agency هنگامی که دلال به عنوان نماینده یک طرف عمل میکند و طرف دیگر را به عنوان مشتری در نظر میگیرد، دلال میتواند وظایف وزارتی (نمایش ملک، وظایف کاتبی، انتقال پیشنهادات، توضیح تامین مالی، ارائه اطلاعات خدمات) را بدون ایجاد رابطه نمایندگی انجام دهد. دلالی که از نماینده تنها به دلال معاملات تغییر میکند و از هر دو طرف حمایت میکند، باید فرم تغییر وضعیت تصویبشده توسط کمیسیون را حداکثر زمانی که مصرفکننده قرارداد را امضا میکند، تقدیم کند.
قوانین کلیدی
- ✓وظایف وزارتی رابطه نمایندگی یا دلال معاملات ایجاد نمیکنند
- ✓فرم تغییر وضعیت باید حداکثر هنگام امضای قرارداد تقدیم شود
📌
قوانین تبلیغات و نامها
disclosures هیچ دلال نمیتواند بروکراژ را تحت بیش از یک شرکت انجام دهد، و تمام تبلیغات باید بهطور واضح و چشمگیر به نام شرکت دلال باشند. دلالان نمیتوانند عموم مردم را در مورد هویت گمراه کنند. یک شرکت میتواند از یک نام تجاری (ثبتشده با کمیسیون) و علائم تجاری با اجازه مالک استفاده کند. دلالی که املاک خود را که در فهرست نیست تبلیغ میکند از الزام نام شرکت معاف است.
قوانین کلیدی
- ✓تمام تبلیغات باید بهطور واضح به نام شرکت دلال باشند
- ✓هیچ دلال نمیتواند بروکراژ را تحت بیش از یک شرکت انجام دهد
- ✓شرکتها میتوانند تنها از یک نام تجاری استفاده کنند اما چندین علامت تجاری با رضایت
📌
محدودیت های تبلیغات تیم
disclosures تیم ها نمی توانند به گونه ای تبلیغ کنند که مردم را در مورد هویت شرکت گمراه کنند و از استفاده از عباراتی مانند realty، real estate، realtors، company، corporation، Inc.، LLC یا LP در نام تیم ممنوع هستند. تمام تبلیغات تیم باید نام قانونی یا تجاری شرکت را به وضوح شامل داشته باشند. نام اعضای تیم باید در صورت درخواست ارائه شود و نام های تیم نمی توانند توسط کارگزاران خارجی استفاده شوند.
قوانین کلیدی
- ✓تیم ها نمی توانند از عباراتی مانند LLC، Inc. یا realty استفاده کنند
- ✓تمام تبلیغات تیم باید نام شرکت دلالی را شامل داشته باشند
- ✓نام اعضای تیم باید در صورت درخواست ارائه شود
📌
رسانههای الکترونیکی و فهرستهای منقضی
disclosures هنگامی که یک کارگزار مالک یا کنترلکننده رسانههای الکترونیکی است، هر صفحه قابل مشاهده باید نام شرکت را شامل باشد، و فهرستهای منقضی باید در عرض 3 روز از انقضای قرارداد فهرستبندی حذف شوند. برای سندیکیتورهای شخص ثالث، کارگزار باید درخواست حذف کتبی را در عرض 3 روز ارائه دهد. نام شرکت کارگزار باید در ارتباطات الکترونیکی ظاهر شود؛ زمانی که فضا محدود است، باید در اولین کلیک ظاهر شود.
قوانین کلیدی
- ✓هر صفحه قابل مشاهده باید نام شرکت کارگزاری را شامل باشد
- ✓فهرستهای منقضی باید در عرض 3 روز از انقضا حذف شوند
- ✓نام شرکت باید زمانی که فضا محدود است، در اولین کلیک ظاهر شود
📌
داده های فروش قدیمی و اختیار تبلیغ
disclosures تبلیغات داده های فروش قدیمی باید منبع داده را نام ببرند و شامل سلب مسئولیتی باشند که فروش های گزارش شده لزوماً توسط کارگزار فهرست شده یا فروخته نشده اند. کارگزاران نمی توانند بدون اختیار دارنده یا کارگزار دارنده، دسترسی پذیری یا قیمت یک ملک را تبلیغ کنند. پخش تبلیغات کارگزار دیگر یا دارنده فروشنده خصوصی نیاز به اجازه کتبی و افشای آشکار دارد، و قیمت تبلیغ شده باید با توافق صاحب-کارگزار مطابقت داشته باشد.
قوانین کلیدی
- ✓داده های فروش قدیمی باید منبع را نام ببرند و سلب مسئولیتی را شامل کنند
- ✓نمی توان بدون اختیار دارنده یا کارگزار دارنده، دسترسی پذیری یا قیمت را تبلیغ کرد
- ✓قیمت تبلیغ شده باید برابر با قیمت توافق شده با دارنده باشد
📌
افشای متراژ مربع
disclosures هنگام تبلیغ متراژ مربع مسکونی، کارگزار باید منبع را در فرم تایید شده کمیسیون افشا کند. کارگزاران لازم نیست اندازه گیری کنند، اما اگر اندازه گیری کنند باید برای دقت تلاش کنند و روش را افشا کنند، یادداشت کنند که این برای بازاریابی است نه ارزیابی، و در صورت اهمیت دقت، اندازه گیری مستقل را توصیه کنند. منابع دیگر از اندازه گیری کارگزار (با تاریخ صدور) باید به صورت کتبی افشا شوند، و کارگزاران نمی توانند از منابعی استفاده کنند که شناخته شده اند ناقابل اعتماد.
قوانین کلیدی
- ✓منبع متراژ مربع باید در فرم تایید شده کمیسیون افشا شود
- ✓کارگزاران باید توصیه کنند که اندازه گیری برای بازاریابی است، نه وام یا ارزیابی
- ✓کارگزاران نمی توانند از منابعی استفاده کنند که شناخته شده اند ناقابل اعتماد
📌
اعلان CMA/BPO و منع تامين مالی
disclosures هنگام تهيه CMA يا BPO به هر دليل ديگری غير از فروش يا خريد پيش بينی شده، دلال بايد اعلاني را شامل کند که نشان دهد ارزيابی يک گذر نيست و نمی تواند برای تامين مالی استفاده شود. دلالان از تکميل CMAs/BPOs که برای بدست آوردن تامين مالی استفاده می شوند منع شده اند. CMAs/BPOs برای دلايل ديگر خدمات دلالی نيستند، بنابراين پرداخت غرامت نياز ندارد از طريق شرکت انجام شود مگر اينکه دستورالعمل سياست دفتر بدان نياز داشته باشد.
قوانین کلیدی
- ✓CMA/BPO غير بازاریابی بايد بيان کند که يک گذر نيست و برای تامين مالی نيست
- ✓دلالان از CMAs/BPOs که برای بدست آوردن تامين مالی استفاده می شوند منع شده اند
📝
توافقنامههای ماندگار و مشاوره عنوان/سند
contracts مقررات کمیسیون ماندگار پس از انقضای فهرست باید تنها به اشخاص یا اموالی اشاره کند که دلال در طول دوره با آنها مذاکره کرده و نامها/نشانیهای آنها به صورت کتبی به مصرفکننده تسلیم شده باشند. دلالها نمیتوانند در مورد استثنائات عنوان مشاوره دهند (تمرین غیرمجاز حقوق) و باید مصرفکنندگان را برای بررسی عنوان و مشاوره با وکیل توصیه کنند؛ دلالها نباید در مورد سندهایی که خود تنظیم نکردهاند مشاوره دهند.
قوانین کلیدی
- ✓مقررات ماندگار تنها برای اشخاص/اموالی که در طول دوره مذاکره شدهاند اعمال میشوند
- ✓دلالها باید بررسی عنوان و مشاوره حقوقی را توصیه کنند
- ✓دلالها نمیتوانند در مورد استثنائات عنوان یا سندهای غیر تنظیم شده توسط دلال مشاوره دهند
📌
افشای ترتیبات تجاری وابسته
disclosures ترتیب تجاری وابسته (ABA) باید به صورت کتبی به مصرفکننده در زمان یا قبل از ارجاع (مطابق با RESPA) و به تمام طرفهای معامله قبل یا هنگام اجرای قرارداد افشا شود. کارگزاران باید هنگام ورود یا تغییر ترتیب، نامها و مکانهای فیزیکی ABA را به کمیسیون گزارش دهند، و کارگزاران استخدامکننده باید سالانه تمام اطلاعات را از طریق پایگاه داده خدمات آنلاین تجاری وابسته کلورادو گزارش دهند.
قوانین کلیدی
- ✓ABA باید به صورت کتبی به مصرفکننده مطابق با RESPA در زمان یا قبل از ارجاع افشا شود
- ✓وجود ABA باید به تمام طرفهای معامله قبل یا هنگام اجرای قرارداس افشا شود
- ✓نامها و مکانهای ABA باید به کمیسیون از طریق پایگاه داده آنلاین گزارش داده شوند