📌
واجبات الإشراف على الوسيط المستخدم
licensing يجب على الوسطاء المستخدمين ممارسة السلطة والتوجيه والإشراف على وسطاء الرابطة وجميع الموظفين غير المرخصين. يجب عليهم الحفاظ على حسابات الثقة وسجلات المعاملات وتطوير السياسات المكتوبة وتوفير مستوى إشراف معقول لجميع وسطاء الرابطة، ومستوى إشراف عالي لوسطاء الرابطة الجدد، واتخاذ خطوات لمنع الانتهاكات.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب على الوسطاء المستخدمين الإشراف على وسطاء الرابطة وجميع الموظفين غير المرخصين
- ✓مستوى الإشراف المعقول مطلوب لجميع وسطاء الرابطة
- ✓مستوى الإشراف العالي مطلوب لوسطاء الرابطة الجدد
📌
مستويات الإشراف المحددة
licensing يتضمن مستوى الإشراف المعقول الحفاظ على دليل سياسة مكتب موقّع، ومراجعة العقود المنفذة، ومراجعة ملفات المعاملات للتحقق من المستندات المطلوبة. يضيف مستوى الإشراف العالي (لمديري الوسيط المرتبطين الجدد الذين لديهم خبرة تقل عن سنتين) تدريباً محدداً وتوافراً للتشاور ومساعدة في إعداد العقود ومراقبة المعاملات ومراجعة مستندات الإغلاق والتأكد من حضور وسيط ذو خبرة أو توفره لعمليات الإغلاق.
القواعد الرئيسية
- ✓يتطلب مستوى المعقول دليل سياسة مكتب موقّع ومراجعة العقد/الملف
- ✓ينطبق مستوى العالي على مديري الوسيط المرتبطين الجدد الذين لديهم خبرة تقل عن سنتين
- ✓يتطلب مستوى العالي مراقبة المعاملات والتوفر عند الإغلاق
📌
سياسات شركة الوساطة والمعلومات السرية
agency يجب على وسيط الاستخدام/المستقل اعتماد سياسة علاقة وساطة مكتوبة وكتيب سياسة المكتب الينطبق على جميع وسطاء الشركة المرتبطين، مع تحديد إجراءات التعيين وحماية المعلومات السرية (على سبيل المثال، أن البائع سيقبل بأقل، والمشتري سيدفع أكثر، والعوامل الدافعة). كما يجب عليهم تطبيق سياسة مكتوبة لتدمير المستندات التي تحتوي على معلومات التعريف الشخصية.
القواعد الرئيسية
- ✓سياسة علاقة الوساطة المكتوبة وكتيب سياسة المكتب مطلوبان
- ✓يجب حماية المعلومات السرية مثل الرغبة في قبول أقل
- ✓مطلوبة سياسة مكتوبة لتدمير معلومات التعريف الشخصية تتوافق مع القانون 6-1-713
📌
توقيت الإفصاحات عن علاقات الوساطة العقارية
disclosures يجب تقديم إفصاحات علاقات الوساطة العقارية المكتوبة للمستهلك قبل طلب أو مناقشة المعلومات السرية لخدمات الوساطة. لا تؤدي المحادثات الأولية أو 'الحديث الودي' حول نطاق الأسعار أو الموقع أو الأنماط أو الأسئلة الواقعية العامة حول العقارات المعلن عنها إلى تفعيل متطلب الإفصاح.
القواعد الرئيسية
- ✓الإفصاح المكتوب مطلوب قبل طلب المعلومات السرية
- ✓الحديث الودي والأسئلة الواقعية العامة لا تفعل متطلب الإفصاح
📌
الوساطة المعينة والمعاملات الثنائية الطرفين
agency قد يعمل الوسيط المساعد (Associate Broker) كوسيط معين (Designated Broker) - سواء كوكيل فردي (Single Agent) أو وسيط للمعاملات (Transaction-Broker) - لصالح المستهلك. لا يمكن للوسيط أو الفريق أن يمثل مستهلكاً واحداً كوكيل فردي ومستهلكاً آخر كوكيل فردي أو وسيط معاملات في نفس المعاملة. عند العمل على الجانبين، قد يعمل الوسيط كوسيط معاملات لكلا الطرفين، أو كوسيط معاملات لأحدهما وكعميل للآخر، أو كوكيل فردي لأحدهما وكعميل للآخر.
القواعد الرئيسية
- ✓لا يمكن أن يكون وكيلاً فردياً لطرف واحد وأي وكيل للطرف الآخر
- ✓التمثيل الثنائي الطرفين مسموح به فقط كوسيط معاملات أو عندما يكون أحد الطرفين عميلاً
- ✓يعمل الوسيط المعين كوكيل فردي أو وسيط معاملات
📝
عرض العروض والتوقيع المتقاطع
contracts يجب على الوسيط تقديم جميع العروض إلى وسيط المستهلك الآخر إذا كان هناك عقد إدراج غير منتهي الصلاحية، مع الانتقال إلى الوسيط العاملين أو المستهلك مباشرة فقط بعد محاولات معقولة فاشلة. لا يمكن للوسطاء التفاوض على الإدراج مباشرة مع مستهلك معروف أن لديه إدراج حصري غير منتهي الصلاحية، لكن يمكنهم الرد إذا بدأ المستهلك ويجب تأكيد حالة الإدراج كتابياً والنصح باستشارة محامٍ للإنهاء.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب تقديم جميع العروض إلى وسيط المستهلك الآخر
- ✓لا يمكن السعي للحصول على إدراج من مستهلك معروف أن لديه إدراج حصري غير منتهي الصلاحية
- ✓يجب على الوسيط تأكيد حالة الإدراج كتابياً قبل الحصول على إدراج جديد
📝
إعداد العقد ومتطلبات الإدراج
contracts يجب أن تعكس أدوات العقد بدقة الشروط المالية وتفصيل الأشياء ذات القيمة؛ تتطلب الشروط اللاحقة تعديلات. يجب على الوسطاء تسليم نسخ من المستندات المحضرة عند الإعداد. لا يمكن للوسطاء فرض رسوم منفصلة لإعداد المستندات القانونية. يجب أن تكون جميع عقود الإدراج الخاصة بالبائع والمالك بصيغة مكتوبة قبل تقديم الخدمات ويجب أن تحتوي على تاريخ انتهاء محدد.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تكون عقود الإدراج بصيغة مكتوبة وأن تحتوي على تاريخ انتهاء محدد
- ✓لا يمكن للوسطاء فرض رسوم منفصلة لإعداد المستندات القانونية
- ✓يجب تسليم نسخ من المستندات المحضرة عند الإعداد
📌
الإفصاح عن معلومات الوصول وتضارب المصالح
disclosures لا يمكن لسمسار ليس سمسار المالك مشاركة معلومات الوصول إلى العقار مع أطراف ثالثة أو استخدامها خارج نافذة العرض المصرح بها بدون تفويض من سمسار المالك. للشركات والسماسرة واجب مستمر في الإفصاح عن تضاربات المصالح المعروفة كتابياً. يجب على السمسار الذي يشتري أو يبيع أو يؤجر على حسابه الخاص أن يفصح عن حالة ترخيصه في العقد أو في كتابة متزامنة.
القواعد الرئيسية
- ✓لا يمكن لسماسرة غير صاحب العقار مشاركة معلومات الوصول بدون تفويض
- ✓يجب الإفصاح عن تضاربات المصالح المعروفة كتابياً
- ✓يجب على السماسرة الذين يتصرفون على حسابهم الخاص الإفصاح عن حالة ترخيصهم
📌
مسؤولية الإغلاق وصرف الأموال
escrow الوسيط الذي لديه علاقة وساطة مسؤول عن الإغلاق الصحيح ويجب أن يضمن حصول المستهلك على كشف إغلاق دقيق وموقع، وتسليمه إلى الشركة مباشرة بعد الإغلاق. إذا لم يتمكن الوسيط من الحضور، قد يحضر وسيط معين ويتحمل المسؤولية المشتركة. وفقاً للقانون 38-35-125، لا يمكن للوسطاء صرف الأموال حتى يتم استلامها وتكون متاحة للسحب الفوري (قاعدة الأموال الجيدة).
القواعد الرئيسية
- ✓الوسيط الذي لديه علاقة وساطة مسؤول عن الإغلاق الصحيح
- ✓يجب أن يحصل المستهلك على كشف إغلاق دقيق وموقع
- ✓لا يمكن صرف الأموال حتى تكون متاحة للسحب الفوري (الأموال الجيدة)
💰
احتفاظ ملفات المعاملات ورسوم الإحالة/RESPA
financing يجب على كل من الوسيط والشركة الاحتفاظ بملفات المعاملات لمدة أربع سنوات من تمام المعاملة أو انتهاء الإدراج، وفقاً لقائمة فحص ملف المعاملات الخاص بالهيئة. لا يمكن للوسطاء دفع أو استقبال رسوم الإحالة إلا وفقاً لـ RESPA وحيث توجد أسباب معقولة. يحظر RESPA إعطاء أو استقبال أي قيمة مقابل الإحالات في المعاملات التي تتعلق برهن عقاري سكني مرتبط بالحكومة الفيدرالية.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب الاحتفاظ بملفات المعاملات لمدة أربع سنوات
- ✓يجب أن تتوافق رسوم الإحالة مع RESPA وتتطلب أسباباً معقولة
- ✓يحظر RESPA الرشاوى مقابل الإحالات في الرهون العقارية المرتبطة بالحكومة الفيدرالية
📌
عدم قابلية الترخيص للتحويل وحظر إقراض الاسم
licensing الترخيص غير قابل للتحويل، ولا يجوز للوسيط أو الشركة إقراض اسمهم أو ترخيصهم لصالح الآخرين. لا يجوز للوسطاء المساعدين تمثيل أنفسهم كوسطاء يعملون أو وسطاء مستقلين، ولا يجوز للوسطاء الموظفين السماح بذلك عن علم. يُحظر الحصول على الترخيص بالاحتيال أو البيان الكاذب المادي.
القواعد الرئيسية
- ✓الترخيص غير قابل للتحويل ولا يمكن إقراضه لصالح الآخرين
- ✓لا يجوز للوسطاء المساعدين تمثيل أنفسهم كوسطاء يعملون أو وسطاء مستقلين
- ✓يُحظر الحصول على الترخيص بالاحتيال أو البيان الكاذب
📌
متطلب كفاءة الوسيط
licensing لتقديم خدمات الوساطة، يجب أن يمتلك الوسيط الخبرة والتدريب والمعرفة الضرورية ويحافظ على الامتثال القانوني. إذا كان هناك نقص، يجب على الوسيط رفض الخدمة أو الحصول على المعرفة المطلوبة أو الحصول على مساعدة من وسيط أو مستشار قانوني مختص أو القيام بالإدراج المشترك مع وسيط مؤهل.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن يمتلك الوسطاء خبرة وتدريب ومعرفة كافية للخدمات
- ✓في حالة نقص الكفاءة، يجب على الوسيط الرفض أو طلب المساعدة أو القيام بالإدراج المشترك
📌
تفويض الإشراف
licensing يمكن للسماسرة المستخدمين أن يفوضوا سلطة الإشراف إلى سماسرة مشاركين ذوي خبرة (سماسرة إشراف) لكلا مستويات الإشراف. يجب أن يكون التفويض خطياً وموقعاً عليه، ويجب أن يكون سمسار الإشراف كفؤاً في مجال الممارسة ذي الصلة، وكلاهما يتشاركان المسؤولية عن الامتثال. التفويض لا يعفي السمسار المستخدم من المسؤولية النهائية.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن يكون تفويض الإشراف خطياً وموقعاً عليه
- ✓يجب أن يكون سمسار الإشراف كفؤاً في مجال الممارسة ذي الصلة
- ✓يبقى السمسار المستخدم مسؤولاً في النهاية بغض النظر عن التفويض
📌
المهام الوزارية وتغيير الحالة
agency عند العمل كوكيل لطرف واحد بينما يتم التعامل مع الآخر كعميل، يجوز للسمسار القيام بالمهام الوزارية (عرض الممتلكات، واجبات الكاتب، نقل العروض، شرح التمويل، تقديم معلومات الخدمة) دون إنشاء علاقة وكالة. يجب على السمسار الذي ينتقل من وكيل واحد إلى سمسار معاملات يساعد الطرفين تقديم نموذج تغيير الحالة المعتمد من قبل اللجنة في موعد لا يتأخر عن توقيع المستهلك للعقد.
القواعد الرئيسية
- ✓المهام الوزارية لا تنشئ علاقة وكالة أو علاقة سمسار معاملات
- ✓يجب تقديم نموذج تغيير الحالة في موعد لا يتأخر عن توقيع العقد
📌
قواعد الإعلان والأسماء
disclosures لا يجوز لأي وسيط التعامل بالسمسرة تحت أكثر من شركة واحدة، وجميع الإعلانات يجب أن تكون واضحة وبارزة باسم شركة الوسيط. لا يمكن للوسطاء تضليل الجمهور بشأن الهوية. قد تستخدم الشركة اسم تجاري واحد (مقدم إلى اللجنة) والعلامات التجارية برخصة صاحب الملكية. وسيط يعلن عن ممتلكاته غير المدرجة يكون معفيًا من متطلبات اسم الشركة.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن يكون جميع الإعلان واضحًا باسم شركة الوسيط
- ✓لا يجوز لأي وسيط التعامل بالسمسرة تحت أكثر من شركة واحدة
- ✓قد تستخدم الشركات اسمًا تجاريًا واحدًا فقط ولكن علامات تجارية متعددة برخصة
📌
قيود الإعلان عن الفريق
disclosures لا يمكن للفريق الإعلان بطريقة تضلل الجمهور بشأن هوية الشركة، وممنوع استخدام مصطلحات مثل realty أو real estate أو realtors أو company أو corporation أو Inc. أو LLC أو LP في اسم الفريق. يجب أن تتضمن جميع إعلانات الفريق بوضوح الاسم القانوني أو اسم التجارة للشركة. يجب تقديم أسماء أعضاء الفريق عند الطلب، ولا يمكن استخدام أسماء الفريق من قبل السماسرة الخارجيين.
القواعد الرئيسية
- ✓لا يمكن للفريق استخدام مصطلحات تشير إلى الكيان مثل LLC أو Inc. أو realty
- ✓يجب أن تتضمن جميع إعلانات الفريق اسم شركة الوساطة
- ✓يجب تقديم أسماء أعضاء الفريق عند الطلب
📌
وسائط الإعلام الإلكترونية والقوائم المنتهية الصلاحية
disclosures عندما يمتلك الوسيط/يتحكم بوسائط الإعلام الإلكترونية، يجب أن تتضمن كل صفحة قابلة للعرض اسم الشركة، وجب إزالة القوائم المنتهية الصلاحية خلال 3 أيام من انتهاء صلاحية عقد الإدراج. بالنسبة لمزودي الخدمات الخارجيين، يجب على الوسيط تقديم طلب إزالة مكتوب خلال 3 أيام. يجب أن يظهر اسم شركة الوسيط في الاتصالات الإلكترونية؛ عند محدودية المساحة، يجب أن يظهر ضمن النقرة الأولى.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تتضمن كل صفحة قابلة للعرض اسم شركة الوساطة
- ✓يجب إزالة القوائم المنتهية الصلاحية خلال 3 أيام من انتهاء الصلاحية
- ✓يجب أن يظهر اسم الشركة ضمن النقرة الأولى عند محدودية المساحة
📌
بيانات المبيعات السابقة والسلطة في الإعلان
disclosures يجب أن يتضمن الإعلان العام عن بيانات المبيعات السابقة الاستشهاد بمصدر البيانات وتضمين بيان إخلاء المسؤولية بأن المبيعات المبلغ عنها لم تكن بالضرورة مدرجة أو مباعة من قبل الوسيط. لا يجوز للوسطاء الإعلان عن توفر العقار أو السعر دون سلطة من المالك أو وسيط المالك. يتطلب نشر الإعلانات من وسيط آخر أو مالك FSBO إذن مكتوب والإفصاح الواضح، ويجب أن يتطابق السعر المعلن مع الاتفاق بين المالك والوسيط.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تستشهد بيانات المبيعات السابقة بالمصدر وتتضمن بيان إخلاء المسؤولية
- ✓لا يجوز الإعلان عن التوفر أو السعر دون سلطة من المالك أو وسيط المالك
- ✓يجب أن يساو�� السعر المعلن السعر المتفق عليه مع المالك
📌
الإفصاح عن اللقطات المربعة
disclosures عند الإعلان عن اللقطات المربعة للعقارات السكنية، يجب على الوسيط الإفصاح عن المصدر في نموذج معتمد من الهيئة. لا يلزم الوسطاء بالقياس، ولكن إذا قاموا بالقياس يجب أن يهدفوا إلى الدقة والإفصاح عن المنهجية، مع ملاحظة أنها مخصصة للتسويق وليس للتقييم، والنصيحة بإجراء قياس مستقل إذا كانت الدقة مهمة. يجب الإفصاح عن المصادر الأخرى غير قياس الوسيط (مع تاريخ الإصدار) كتابياً، ولا يجوز للوسطاء استخدام المصادر المعروفة بأنها غير موثوقة.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب الإفصاح عن مصدر اللقطات المربعة في نموذج معتمد من الهيئة
- ✓يجب على الوسطاء النصيحة بأن القياس مخصص للتسويق وليس للقرض أو التقييم
- ✓لا يجوز للوسطاء استخدام المصادر المعروفة بأنها غير موثوقة
📌
إشعار CMA/BPO وحظر التمويل
disclosures عند إعداد CMA أو BPO لأي سبب آخر غير البيع أو الشراء المتوقع، يجب على الوسيط أن يضمن إشعاراً بأن التقييم ليس تقييماً عقارياً ولا يمكن استخدامه للتمويل. يُحظر على الوسطاء إكمال CMAs/BPOs المستخدمة للحصول على التمويل. CMAs/BPOs للأسباب الأخرى ليست خدمات وساطة، لذا لا يلزم أن تمر التعويضات عبر الشركة ما لم تتطلب دليل سياسة المكتب ذلك.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تنص CMAs/BPO غير التسويقية على أنها ليست تقييماً عقارياً وليست للتمويل
- ✓يُحظر على الوسطاء إكمال CMAs/BPOs المستخدمة للحصول على التمويل
📝
اتفاقيات الاحتفاظ والنصائح بشأن السند/الصك
contracts يجب أن تشير أحكام عمولة الاحتفاظ بعد انتهاء الإدراج فقط إلى الأشخاص أو العقارات التي تفاوضت عليها الوسيط خلال المدة والتي تم تقديم أسماؤهم/عناوينهم كتابةً للمستهلك. لا يجوز للوسطاء تقديم النصح بشأن استثناءات السند (ممارسة غير قانونية للقانون) ويجب عليهم التوصية بقيام المستهلكين بفحص السند واستشارة محام؛ يجب ألا ينصح الوسطاء بشأن الصكوك التي لم يحررها الوسيط.
القواعد الرئيسية
- ✓تنطبق أحكام الاحتفاظ فقط على الأشخاص/العقارات التي تمت المفاوضة عليها خلال المدة
- ✓يجب على الوسطاء التوصية بفحص السند والحصول على استشارة قانونية
- ✓لا يجوز للوسطاء تقديم النصح بشأن استثناءات السند أو الصكوك التي لم يحررها الوسيط
📌
إفصاحات ترتيبات الأعمال المتحالفة
disclosures يجب الإفصاح عن ترتيب الأعمال المتحالفة كتابياً للمستهلك عند أو قبل الإحالة (الامتثال لـ RESPA) وإلى جميع أطراف المعاملة قبل أو عند تنفيذ العقد. يجب على الوسطاء الإفصاح عن أسماء ABA والمواقع المادية للهيئة عند الدخول أو تغيير الترتيب، ويجب على وسطاء التوظيف الإفصاح سنوياً، وكل ذلك من خلال قاعدة بيانات خدمات ترتيبات الأعمال المتحالفة بولاية كولورادو عبر الإنترنت.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب الإفصاح عن ABA للمستهلك عند أو قبل الإحالة وفقاً لـ RESPA
- ✓يتم الإفصاح عن وجود ABA إلى جميع الأطراف قبل أو عند تنفيذ العقد
- ✓يتم الإبلاغ عن أسماء ومواقع ABA إلى الهيئة من خلال قاعدة البيانات عبر الإنترنت