45 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
دلالان باید مشتریان را برای دریافت نصیحت متخصصان در مسائل مادی فراتر از تخصص دلال (دلالی اقتضاض، سند مالکیت، ارزیابی، نقشهبرداری، بازرسی، حقوق) مشاوره دهند. دلالان نباید خدماتی انجام دهند که نیاز به شایستگی یا مجوزی دارند که ندارند.
هنگام کمک به انتخاب دهندگان خدمات تسویه حساب، مصرفکننده باید نقش فعالی داشته باشد و انتخاب نهایی را انجام دهد. ارائه چندین نام متداول است؛ کارگزار نمیتواند یک فراهمکننده خاص را اجباری کند. برای جلوگیری از ادعاهای ارجاع سهلانگارانه، فقط فراهمکنندگان شایسته را معرفی کنید.
ملکی بالای سطح زمین (حقوق هوایی) میتواند به طور جداگانه ایجاد و منتقل شود، و تقسیم آنها تقسیمی تحت قوانین برنامهریزی شهرداری است.
هیئت میتواند تعیین کند که متقاضی دارای صلاحیتهای لازم است یا خیر، با در نظر گرفتن شایستگی، پروانههای قبلی، و محکومیتهای جنایی. 'متقاضی' شامل هر مالک AMC و ارزیابگر کنترلکننده منصوب است. اگر متقاضی صلاحیتهای لازم را نداشته باشد یا قسمت 6 را نقض کرده باشد، هیئت میتواند پروانه را رد کند و باید بیانیهای کتبی ارائه دهد. متقاضی میتواند درخواست جلسه استماع را تحت بند 24-4-104(9) قدم بگذارد.
فعالیت به عنوان MLO بدون مجوز، یا پس از لغو/در طول تعلیق، یک تخلف درجه 2 است؛ متخلفان غیر حقوقی با جریمه تا $5,000 مواجه میشوند. هر وام که توسط فردی بدون مجوز مذاکره شود یک تخلف جداگانه است. تخلف از اعتبار یا قابل اجرایی بودن وام مسکن تأثیری ندارد.
کارگزار نباید نمایندگی دوگانه را با هیچ فروشنده، مالک، خریدار یا مستأجر تأسیس کند. نمایندگی دوگانه در کلورادو ممنوع است.
یک دلال معاملات نماینده هیچ یک از طرفین نیست و باید با توافقات عمل کند، مهارت و دقت منطقی را اعمال کند، تمام پیشنهادها/پیشنهادهای نقض را به موقع ارائه دهد، به طرفین مشاوره دهد و توصیه به مشاوره متخصص کند، از پول/اموال حساب رسانی کند، طرفین را مطلع نگه دارد، در انطباق قرارداد و بسته شدن کمک کند، و حقایق مادی نامساعد را افشا کند.
واسطه تراکنش بدون رضایت آگاهانه تمامی طرفین نمیتواند فاش کند که خریدار بیشتر پرداخت خواهد کرد، که فروشنده کمتر قبول خواهد کرد، عوامل انگیزشی هر طرف، تمایل به پذیرفتن شرایط تأمین مالی دیگر، حقایق تأثیرگذار روانی، یا اطلاعات مهم مگر اینکه قانون الزامی کند یا برای جلوگیری از تقلب ضروری باشد.
بین یک طرف و دلال معامله یا بین اشخاص در یک نهاد که به عنوان دلال معامله مشغول است، هیچ انتسابی از دانش وجود ندارد. یک دلال معامله میتواند با دلالان دیگر همکاری کند اما نمیتواند نمایندگان فرعی ایجاد یا استخدام کند، و میتواند در معاملات دیگر از طرفهای مختلف خدمت دهد.
یک ارزیاب قسمت ۶ را نقض میکند اگر: محکومیت خلاف قانون مرتبط با توانایی ارزیابی؛ نقض قسمت ۶ یا قوانین هیئت؛ پذیرش حقالزحمه برای تأثیر بر نتیجه ارزیابی؛ تبلیغات گمراهکننده؛ تقلب در دریافت مجوز؛ ارزیابیهای تقلبی؛ عدم رعایت استانداردهای USPAP؛ تجاوز از صلاحیت؛ اقدام منفی در ایالت دیگر؛ عدم افشای حقالزحمه پرداخت شده توسط AMC در گزارشهای مسکونی؛ یا رفتار موجب رد تحت قسمت 12-10-612.
هیئت میتواند انکار کند، تجدید را رد کند، لغو کند، تعلیق کند، متنبه کند، تحت مراقبت قراردهد، یا به طور علنی محکوم کند. برای تخلفات جزئی که کاملاً نیازی به اقدام رسمی ندارند اما دارای اساس هستند، هیئت میتواند نامهی تنبیه ارسال کند. ارزیاب میتواند در مدت 20 روز پس از دریافت نامه، درخواست رسیدگی رسمی کند.
پس از لغو مجوز، فرد باید بلافاصله مجوز را تسلیم کند و تا زمانی که بیش از دو سال گذشته باشد، واجد شرایط درخواست دوباره نیست؛ درخواست دوباره بهعنوان جدید در نظر گرفته میشود. هیئت میتواند جریمهای تا 1,000 دلار برای هر تخلف اعمال کند. افرادی که با حسن نیت در شکایات شرکت میکنند از مسئولیت محصور هستند. مجوزدارندگان که آگاهی مستقیم از تخلف دارند، باید آن را گزارش کنند.
دستورالعمل های بستن شرکت مسئول بستن را درگیر می کند. اگر دلال خدمات بستن را انجام دهد (تهیه/ثبت اسناد، توزیع وجوه)، دلال شرکت بستن است و باید اطمینان دهد که دستورالعمل های بستن تایید شده توسط کمیسیون هنگام اجرای قرارداد تکمیل شوند.
کارگزاران باید کپیای از دستورالعملهای بستهشدن برای بازرسی کمیسیون نگهدارند، خواه کارگزار یا شخص ثالث (شرکت عنوان، وکیل، ضمان) بستهشدن را انجام دهد، مطابق با 12-10-217(1)(k) و قوانین 5.21، 6.20، و 6.24.
قبل از شروع اقدام نقص ساختمان، هیئت باید اطلاعیه کتبی را به صاحبان ملک و متخصص ساختمان ارسال کند، جلسهای را 10 تا 15 روز بعد از ارسال تشکیل دهد، و افشاهای گستردهای در مورد هزینهها، ریسکها و عواقب ارائه دهد.
هیئت مدیره میتواند اقدام به پرونده عیوب ساختمانی تنها در صورتی آغاز کند که مالکان دارای حداقل 65 درصد رای در دوره رایگیری موافقت دهند. رایهای خاصی استثنا میشوند، از جمله واحدهای شرکت توسعهدهنده و مالکانی که پاسخ ندهند.
یک MLO نمی تواند به طور مستقیم یا غیرمستقیم ارزیاب را جبران، اجبار، یا تهدید کند تا بر داوری مستقل ارزیاب در مورد ارزش مسکن تأثیر بگذارد. درخواست از ارزیاب برای بررسی اطلاعات اضافی، تامین مدارک، یا اصلاح خطاها مجاز است.
بخش 38-33.5-101 روش تشکیل و هدف منفرد مورد نیاز شرکتهای مسکن تعاونی را تعیین میکند.
بخش 38-33.5-102 مقررات خاصی را در مواد تأسیس شرکت مسکن تعاونی مستلزم میداند.
بخشهای 38-33.5-103 تا -106 نیازمندیهای درآمد، اعتبارات مالیاتی، تامین مالی، احکام اجاره مستقل و معافیت اوراق بهادار را پوشش میدهند.
هر دلال باید یک سیاست دفتری کتبی تصویب کند که روابط ارائه شده به عموم را شناسایی و توصیف کند. دلال مکلف به ارائه تمام روابط دلالی نیست. اگر طرفی درباره رابطه ای که ارائه نشده پرسش کند، دلال باید تعریف کتبی صادر شده توسط کمیسیون را تهیه کند.
قبل از انجام فعالیتهای کارگزاری، دلال معامله باید به صورت کتبی افشا کند که کارگزار به عنوان نماینده عمل نمیکند و به عنوان دلال معامله عمل میکند. افشا حاوی بلوک امضای تأیید است؛ اگر طرف از امضاء کردن خودداری کند، کارگزار این واقعیت را یادداشت میکند و نسخه را نگه میدارد.
قبل از شروع فعالیتها، دلال که قصد داشتن نمایندگی تکسویه را دارد باید یک توافقنامه نمایندگی کتبی منعقد کند که وظایف تحت 12-10-404 یا 12-10-405 را افشا کند. اطلاع از رابطه نمایندگی تکسویه باید بهطور بهموقع به هر طرف بالقوه داده شود.
کارگزاری که قبلاً با یک طرف رابطه تشکیل داده است، باید هر طرف احتمالی دیگر یا نمایندگان آنها را در اولین فرصت معقول از رابطه تشکیل شده مطلع کند. توافقنامههای کتبی باید بیان کنند که رابطه فقط با کارگزار منصوب است، نه با شرکت.
هیئت باید شکایات کتبی علیه AMCها و ارزیابان کنترلکننده را بررسی کند. پس از یافتن تخلف، هیئت میتواند جریمه اداری تا ۲۵۰۰ دلار برای هر تخلف جداگانه، محکومیت، نظارت، یا تعلیق موقت یا لغو دائمی مجوز را اعمال کند.
AMC ممنوع است از: عدم اعمال احتیاط کافی در جذب ارزیابها؛ الزام به جبران خسارت نامناسب؛ تأثیرگذاری بر ارزیابیها از طریق اکراه، رشوه یا تحریک؛ ممانعت از ارتباط ارزیاب با طرفها؛ تغییر گزارشهای تکمیلشده بدون رضایت؛ الزام به دسترسی به امضای الکترونیکی ارزیاب؛ و عدم انجام بررسیهای سالانه نمونهای تصادفی از ارزیابیها.
AMCها باید در عرض 60 روز پس از تکمیل، به ارزیابان پرداخت کنند مگر اینکه به صورت دیگری توافق شود یا یک اختلاف واقعی به صورت کتبی گزارش شود. AMCها باید هویت کارفرما را در هنگام استخدام به ارزیاب افشا کنند، گزارشات را برای کارفرمایان دیگر بدون رضایت دوباره استفاده نکنند، حقالزحمه پرداخت شده به ارزیابان را افشا کنند، و برای حداقل پنج سال یا دو سال پس از تسویه نهایی دعاوی مرتبط رکوردهایی را نگهداری کنند.
AMCها بخش 6 را با انجام جرائم مرتبط با ارزیابی، اقدام نامطلوب در ایالت دیگر، نقض قانون حمایت مصرفکننده کلرادو، اخذ مجوز از طریق تقلب، وعدههای دروغین یا عدم افشای حق الزحمه پرداختی به ارزیاب نقض میکنند. نهاد مدیر ارزیاب میتواند حتی بدون اطلاع مدیر ارزیاب تعلیق شود. دارندگان مجوز با دانش مستقیم از نقضها باید آن را گزارش دهند.
REAPها وظایف اداری و دفتری را برای کارگزاران انجام میدهند. طبق 12-10-222، کارگزار میتواند برای اقدامات غیرقانونی REAP مسئول باشد اگر کارگزار آگاهی واقعی داشته باشد یا نظارت بیاحتیاط داشته باشد. کارگزاران استخدامکننده تمامی کارمندان بدون مجوز را نظارت میکنند (قانون 6.3.A). دارندگان مجوز غیرفعال/منقضی به عنوان بدون مجوز تلقی میشوند.
REAP های بدون مجوز (یا REAP های دارای مجوز بدون رابطه دلالی) میتوانند فرمهای دستور داده شده توسط دلال را تکمیل کنند، اطلاعات چاپ شده را توزیع کنند، وظایف اداری را انجام دهند، دسترسی به ملک/نمایش را فراهم کنند در صورت اجازه، اسناد را تحویل دهند، پول جدی و سپردهها را جمعآوری/رسید دهند، و تجزیه و تحلیل بازار را تهیه کنند (با افشا و تایید دلال). آنها نمیتوانند در فرمها مذاکره کنند یا نظر/مشاوره دهند.
یک REAP دارای مجوز که وظایف مجاز را انجام میدهد (مذاکره درباره موارد بازرسی، تهیه قراردادها) باید یک رابطه کارگزاری را با اصل و نسب ایجاد کند، معمولاً با همان نوع رابطه در لیست مشترک. REAP باید دارای یک مجوز فعال باشد و الزامات سطح مجوز خود را رعایت کند.
هیئت میتواند قوانین ضروری را وضع کند. عمل غیرقانونی توسط نماینده/کارمند یک MLO دارای مجوز دلیل اقدام انضباطی علیه MLO نیست، مگر اینکه MLO از این عمل آگاه بود یا باید آگاه میبود یا در نظارت بر کارمندان بیاحتیاطی کرده باشد.
حق اعلامکننده خاص تنها میتواند توسط سند ثبتشدهای که توسط گیرنده امضا شده است منتقل شود. انتقالدهندگان مسئول تعهدات و تعهدات ضمانت قبل از انتقال باقی میمانند؛ شرکای وابسته به طور متضامن و متفرقانه مسئول هستند.
پس از بندخوردگی کلیه منافع اعلامکننده، اعلامکننده دیگر حقوق خاص اعلامکننده را ندارد و کنترل اعلامکننده پایان مییابد مگر اینکه توسط سند ثبتشده منتقل شود. مسئولیت جانشین به وضعیت وابسته و حقوقی که اعمال شده است بستگی دارد.
این رابطه زمانی آغاز میشود که کارگزار استخدام شود و تا زمان انجام/تکمیل توافق ادامه مییابد. اگر تکمیل نشود، در اولین یک از موارد زیر پایان مییابد: هر تاریخ انقضای توافق شده، فسخ/رهایی توسط طرفین، یا یک سال پس از تاریخ استخدام.
پس از خاتمه، یک دلال عموماً هیچ تکلیفی ندارد به جز اینکه باید برای تمام پول و دارایی دریافتی در طول قرارداد پاسخگو باشد و اطلاعات محرمانه را محرمانه نگه دارد مگر اینکه رضایت داده شود، افشاء توسط قانون لازم باشد، یا اطلاعات عمومی شود.
جبران خسارت دلال ممکن است توسط فروشنده، خریدار، مالک، مستاجر، طرف ثالث، یا تقسیم کمیسیون پرداخت شود. پرداخت جبران خسارت رابطه نمایندگی را برقرار نمیکند. نمایندهٔ خریدار/مستاجر باید قبل از پیشنهاد جبران خسارت از طرف فروشنده، تایید کتبی دریافت کند.
قبل از ورود به قرارداد کارگزاری/فهرست یا قرارداد خرید/فروش/اجاره، هویت طرفهای پرداخت کننده بخشی باید به طرفها افشا شود. یک کارگزار میتواند توسط بیش از یک طرف بخشی دریافت کند، تنها اگر آن طرفها قبل از ورود به قرارداد، به صورت کتبی موافقت کرده باشند.
نقض هر گونه مقررات بخش 4 (روابط کارگزاری) توسط کارگزار، یک عمل تحت بند 12-10-217(1)(m) است، که کمیسیون میتواند تحقیق کند و طبق 12-10-217 و 12-10-219 اقدام انتظامی انجام دهد.
برخی قرارداد های اعلان کننده (مدیریت، اشتغال، اجاره تفریح/پارکینگ، قرارداد اعلان کننده/وابسته یا قرارداد غیر منطقی) ممکن است پس از تشکیل هیات منتخب مالکان، با اطلاع 90 روزه و بدون جریمه توسط انجمن فسخ شوند.
یک MLO که در یک معاملهٔ مشابه بهعنوان دلال/فروشندهٔ املاک نیز فعالیت میکند، باید تمام ویژگیهای/حقایق قابلتوجهی وام را بهطور کامل و منصفانه افشا کند و فعالیتهای تجاری و سوابق جداگانه را حفظ کند. تجارتهای در یک محل مشترک باید بهوضوح شناخته شده، بهصورت فیزیکی جدا شده، و نباید مردم را فریب دهند.
اقدامات نهایی و دستورات هیئت تحت بندهای 12-10-612، 12-10-613، و 12-10-614 که برای بازبینی قضایی مناسب هستند، مطابق بند 24-4-106(11) در دادگاه تجدیدنظر مشمول بازبینی هستند.
انجام ارزیابی بدون مجوز، نقض ممنوعیت های مشخص شده، قبول پروانه مشروط برای ارزیابی مستقل (بر اساس نتیجه گیری یا نتایج از پیش تعیین شده)، نمایندگی نادرست خدمت مشاوره به عنوان ارزیابی مستقل، یا عدم افشای پروانه مشروط در خدمت مشاوره غیرقانونی است.
شخصی که بند (1) را نقض کند، مرتکب جنحه درجه 2 میشود. نقض بعدی در طی پنج سال از محکومیت، جنایت درجه 5 را تشکیل میدهد.
آئین نامه ها باید با قوانین شرکتی قابل اجرا مطابقت داشته باشند و تعداد اعضای هیئت مدیره، عناوین مأمورین، انتخاب مأمورین، صلاحیت ها و شرایط، تفویض اختیارات، مرجع اصلاح، و روشی برای اصلاح آئین نامه ها را ارائه دهند.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک Colorado بیازمایید.
شروع رایگان →