1. Sa ilalim ng mga regulasyon ng California DRE, alin sa mga sumusunod ang naglalarawan ng tamang pamamaraan ng isang real estate broker sa paghawak ng earnest money deposit ng isang mamimili kapag hindi inilagay ng broker ang mga pondo sa isang trust account?
- A. Maaaring ibigay ng broker ang mga pondo nang direkta sa nagbebenta o sa escrow kung napagkasunduan ito ng mga partido sa pamamagitan ng nakasulat na pahintulot at ang mga pondo ay hindi pinagsama sa sariling pera ng broker. ✓
- B. Dapat palaging ideposito ng broker ang mga pondo sa trust account ng broker bago ilipat sa escrow o sa nagbebenta.
- C. Maaaring hawakan ng broker ang mga pondo bilang cash sa isang naka-lock na ligtas sa opisina hanggang sa magsara ang escrow.
- D. Dapat ipadala ng broker ang lahat ng earnest money deposit sa DRE para sa pangangalaga hanggang sa mabuksan ang escrow.
Sa ilalim ng California Commissioner's Regulation 2832(a), ang isang broker na tumatanggap ng mga trust fund ay hindi kinakailangang ideposito ang mga ito sa isang trust account kung sa halip ay ibibigay ng broker ang mga pondo sa principal, sa isang neutral na escrow, o sa isang itinakdang ikatlong partido ayon sa nakasulat na tagubilin ng principal. Ang nakasulat na pahintulot na ito ay nagbibigay-daan sa mga pondo na lampasan ang trust account nang buo nang hindi lumalabag sa regulasyon.
2. Ang isang mamimili at nagbebenta sa California ay pumasok sa isang kasunduan sa pagbili gamit ang CAR Residential Purchase Agreement form. Kasama sa kasunduan ang isang sugnay sa mediasyon. Pagkatapos mabasag ang escrow dahil sa hindi pagkakaunawaan tungkol sa mga pagkukumpuni, direkta na nagsampa ng kaso sa korte ang nagbebenta laban sa mamimili nang hindi muna sinusubukang makipag-mediasyon. Sa ilalim ng sugnay sa mediasyon ng CAR, ano ang kahihinatnan para sa nagbebenta?
- A. Ang demanda ay walang bisa at kailangang muling isampa pagkatapos makumpleto ang mediasyon.
- B. Maaaring mawalan ng karapatang mabawi ang bayad sa abogado ang nagbebenta, kahit na manalo siya sa huli sa paglilitis. ✓
- C. Dapat na awtomatikong ibasura ng korte ang kaso at utusan ang mga partido na pumunta sa mediasyon.
- D. Walang kahihinatnan; ang sugnay sa mediasyon ay payo lamang at walang legal na epekto.
Ang sugnay sa mediasyon ng CAR Residential Purchase Agreement (talata 31A) ay nagtatakda ng kondisyon sa karapatang mabawi ang bayad sa abogado: ang panig na nanalo ay dapat munang nagtangkang resolbahin ang hindi pagkakaunawaan sa pamamagitan ng mediasyon. Sa ilalim ng batas ng kontrata sa California (Civil Code Section 1717 at mga tuntunin ng CAR form), ang isang partido na tumanggi sa mediasyon bago magsampa ng kaso ay maaaring tanggihan ng bayad sa abogado kahit manalo siya. Hindi binibigo ng sugnay ang demanda o nag-aatas ng awtomatikong pagbasura, ngunit ang pagkawala ng karapatang mabawi ang bayad sa abogado ay isang makabuluhang kahihinatnan ng kontrata.
3. Ang isang may-ari ng tahanan sa California na may edad 65 taon o higit pa ay nakakuha ng reverse mortgage sa kanilang pangunahing tirahan. Ayon sa California Civil Code Section 1923 et seq., alin sa mga sumusunod na pahayag tungkol sa reverse mortgage ang pinakatumpak sa ilalim ng batas ng California?
- A. Ang nanghihiram ay dapat bayaran ang utang sa loob ng 30 taon anuman ang mangyari, kahit nanatili pa sila sa tahanan
- B. Bago makakuha ng reverse mortgage, ang may-ari ng tahanan ay dapat makatanggap ng independiyenteng pagpapayo mula sa isang ahensya ng pagpapayo na aprubado ng HUD o ng California ✓
- C. Maaaring hilingin ng nagpapahiram na gumawa ang nanghihiram ng buwanang bayad sa prinsipal at interes upang mapanatili ang utang
- D. Ang mga reverse mortgage sa California ay exempt sa lahat ng kinakailangan sa pagsisiwalat dahil itinuturing na may kahusayang pinansyal ang mga nanghihiram
Ayon sa California Civil Code Section 1923.2 at mga kaugnay na batas, bago gawin ang isang reverse mortgage sa isang residential na ari-arian sa California, ang prospective na nanghihiram ay dapat makatanggap ng independiyenteng pagpapayo mula sa isang tagapayo na aprubado ng HUD o ng California Department of Housing and Community Development. Ang kinakailangang ito sa pagpapayo ay isang tiyak na proteksyon ng mamimili sa California na tinitiyak na naiintindihan ng mga nakatatandang nanghihiram ang mga kumplikadong tuntunin ng mga produktong reverse mortgage bago sila magsagawa ng pangako.
4. Sa ilalim ng California Business and Professions Code, ang isang lisensyadong ahente ng real estate na kumikilos bilang ahente ng mamimili sa isang transaksyon na kinabibilangan ng seller-financed (carryback) na pautang sa isang residential na ari-arian na may isa hanggang apat na yunit ay dapat tiyakin na matatanggap ng mamimili ang alin sa mga sumusunod na dokumentong kinakailangan ng batas?
- A. Isang Mortgage Loan Disclosure Statement (MLDS) mula sa isang lisensyadong mortgage broker lamang kung ang carryback ay lumagpas sa $200,000
- B. Isang nakumpletong Seller Financing Addendum and Disclosure (C.A.R. Form SFA) na nagbubunyag ng mga tuntunin ng seller carryback at isang aplikasyon sa kredito mula sa mamimili na sinuri ng nagbebenta ✓
- C. Isang HUD-1 Settlement Statement mula sa escrow holder sa loob ng 3 araw ng negosyo mula sa pagpirma ng carryback na kasunduan
- D. Isang Promissory Note disclosure mula sa California Department of Financial Protection and Innovation (DFPI)
Ang mga patakaran ng California tungkol sa seller financing para sa broker-arranged carryback financing sa residential na ari-arian na may isa hanggang apat na yunit ay nangangailangan ng nakasulat na seller financing disclosure statement na dapat maihatid sa mamimili at nagbebenta bago isagawa ang promissory note o mga dokumento ng seguridad. Ang disclosure ay dapat maglaman ng mga tuntunin ng financing at ng kinakailangang impormasyon tungkol sa panganib, at ang nagbebenta ay dapat makatanggap at makapagsuri ng impormasyon tungkol sa kakayahang magbayad ng mamimili. Gayunpaman, hindi partikular na inaatasan ng batas ng California ang paggamit ng C.A.R. Seller Financing Addendum and Disclosure form, ni hindi rin inaatasan na matanggap ng mamimili ang aplikasyon sa kredito bilang isang hiwalay na dokumento ayon sa batas. Ang legal na kinakailangang dokumento ay isang statutory seller financing disclosure statement na naglalaman ng mga kinakailangang impormasyon.
5. Sa ilalim ng batas ng California, ang ahente ng bumibili na nakakuha ng wastong pahintulot sa dual agency mula sa magkabilang partido ay napapailalim pa rin sa alin sa mga sumusunod na limitasyon sa panahon ng transaksyon?
- A. Hindi maaaring ibunyag ng dual agent sa bumibili ang pinakamababang tinatanggap na presyo ng nagbebenta, ni ibunyag sa nagbebenta ang pinakamataas na handang bayaran ng bumibili, nang walang malinaw na pahintulot mula sa apektadong partido ✓
- B. Dapat na umatras ang dual agent sa pagkatawan sa bumibili at katawanin na lamang ang nagbebenta para sa natitirang bahagi ng escrow
- C. Maaaring malayang ibahagi ng dual agent ang lahat ng kumpidensyal na impormasyon sa pagitan ng mga partido dahil kapwa sila pumayag sa dual representation
- D. Ang mga fiduciary duties ng dual agent ay ganap na tinanggal at pinalitan lamang ng tungkulin ng tapat na pakikitungo sa magkabilang partido
Ayon sa Seksyon 2079.21 ng California Civil Code, kahit na may pahintulot sa dual agency, ipinagbabawal sa dual agent na ibunyag ang pinakamababang tinatanggap na presyo ng nagbebenta sa bumibili, o ang pinakamataas na handang bayaran ng bumibili sa nagbebenta, nang walang malinaw na nakasulat na pahintulot mula sa kaugnay na partido. Ang pahintulot sa dual agency ay hindi nagbibigay ng karapatang ibunyag ang mga partikular na kumpidensyal na katotohanang ito sa negosasyon.