1. 캘리포니아 DRE 규정에 따라, 부동산 브로커가 매수인의 계약금(earnest money deposit)을 신탁 계좌에 예치하지 않는 경우, 해당 자금을 올바르게 처리하는 방법은 다음 중 무엇입니까?
- A. 당사자들이 서면으로 동의하고 자금이 브로커 본인의 자금과 혼합되지 않는 경우, 브로커는 자금을 직접 매도인에게 전달하거나 에스크로에 납입할 수 있다. ✓
- B. 브로커는 에스크로 또는 매도인에게 지급하기 전에 반드시 먼저 브로커의 신탁 계좌에 자금을 예치해야 한다.
- C. 브로커는 에스크로 종료 시까지 사무실의 잠긴 금고 안에 현금으로 자금을 보관할 수 있다.
- D. 브로커는 에스크로가 개설될 때까지 모든 계약금을 보관을 위해 DRE에 송금해야 한다.
캘리포니아 부동산 감독관 규정 2832(a)에 따르면, 신탁 자금을 수령한 브로커는 본인(principal)이 서면으로 지시한 경우, 해당 자금을 본인에게 직접 전달하거나 중립적인 에스크로 또는 지정된 제3자에게 인도함으로써 신탁 계좌에 예치하지 않아도 됩니다. 이러한 서면 승인이 있으면 자금은 규정 위반 없이 신탁 계좌를 거치지 않고 처리될 수 있습니다.
2. 캘리포니아의 매수인과 매도인이 CAR 주거용 부동산 매매계약서 양식을 사용하여 매매계약을 체결하였습니다. 해당 계약에는 조정(중재) 조항이 포함되어 있습니다. 수리 문제를 둘러싼 분쟁으로 에스크로가 무산된 후, 매도인은 조정을 먼저 시도하지 않고 곧바로 법원에 매수인을 상대로 소송을 제기하였습니다. CAR 조정 조항에 따르면, 매도인에게 어떠한 결과가 발생합니까?
- A. 소송은 무효가 되며, 조정이 완료된 후 다시 제기하여야 한다.
- B. 매도인은 소송에서 최종적으로 승소하더라도 변호사 비용을 회수할 권리를 잃을 수 있다. ✓
- C. 법원은 사건을 자동으로 기각하고 당사자들에게 조정을 명하여야 한다.
- D. 아무런 결과가 없다. 조정 조항은 권고적 성격에 불과하며 법적 효력이 없다.
CAR 주거용 부동산 매매계약서의 조정 조항(제31A항)은 변호사 비용 회수 권리를 승소 당사자가 사전에 조정을 통해 분쟁 해결을 시도하였을 것을 조건으로 합니다. 캘리포니아 계약법(민법 제1717조 및 CAR 양식의 조건)에 따라, 소송 제기 전에 조정을 거부한 당사자는 소송에서 승소하더라도 변호사 비용을 지급받지 못할 수 있습니다. 해당 조항은 소송을 무효로 하거나 자동 기각을 요구하지는 않지만, 변호사 비용 회수 권리의 상실은 중대한 계약상 결과입니다.
3. 65세 이상의 캘리포니아 주택 소유자가 주거주지에 역모기지를 설정하였습니다. 캘리포니아 민법 제1923조 이하에 따라, 캘리포니아 법률상 역모기지에 관한 다음 설명 중 가장 정확한 것은 무엇입니까?
- A. 차용인은 주택에 계속 거주하는지 여부와 관계없이 30년 이내에 대출을 상환해야 한다
- B. 역모기지를 취득하기 전에, 주택 소유자는 HUD 승인 또는 캘리포니아 승인 상담 기관으로부터 독립적인 상담을 받아야 한다 ✓
- C. 대출 기관은 차용인에게 대출 유지를 위해 매월 원금 및 이자를 납부하도록 요구할 수 있다
- D. 캘리포니아의 역모기지는 차용인이 재정적으로 전문적 지식을 갖추고 있다고 간주되기 때문에 모든 공시 요건에서 면제된다
캘리포니아 민법 제1923.2조 및 관련 법령에 따르면, 캘리포니아 주거용 부동산에 역모기지를 설정하기 전에 예비 차용인은 HUD 또는 캘리포니아 주거 및 지역사회 개발부(Department of Housing and Community Development)가 승인한 상담사로부터 독립적인 상담을 받아야 합니다. 이 상담 요건은 고령 차용인이 역모기지 상품의 복잡한 조건을 이해한 후 계약을 체결할 수 있도록 보장하는 캘리포니아의 특정 소비자 보호 조치입니다.
4. 캘리포니아 비즈니스 및 직업법에 따라, 1~4세대 주거용 부동산에 대한 매도인 금융(캐리백) 대출이 포함된 거래에서 매수인의 대리인으로 활동하는 부동산 면허 소지자는 매수인이 법적으로 요구되는 다음 중 어떤 서류를 수령하도록 보장해야 합니까?
- A. 캐리백이 $200,000를 초과하는 경우에 한해 면허 취득 모기지 브로커로부터 제공되는 모기지 대출 공시 성명서(MLDS)
- B. 매도인 캐리백 조건을 공시하는 작성 완료된 매도인 금융 부속 및 공시서(C.A.R. 양식 SFA)와 매도인이 검토한 매수인의 신용 신청서 ✓
- C. 캐리백 계약 서명일로부터 영업일 기준 3일 이내에 에스크로 담당자로부터 제공되는 HUD-1 결산 성명서
- D. 캘리포니아 금융보호혁신부(DFPI)로부터 제공되는 약속어음 공시서
1~4세대 주거용 부동산에 대한 브로커 주선 캐리백 금융에 관한 캘리포니아 매도인 금융 규정에 따르면, 약속어음 또는 담보 서류가 실행되기 전에 서면 매도인 금융 공시 성명서를 매수인과 매도인에게 전달해야 합니다. 공시서에는 금융 조건이 명시되어야 하고 필수 위험 정보가 포함되어야 하며, 매도인은 매수인의 신용도에 관한 정보를 제공받거나 검토해야 합니다. 그러나 캘리포니아 법은 C.A.R. 매도인 금융 부속 및 공시 양식의 사용을 구체적으로 요구하지 않으며, 매수인의 신용 신청서를 별도의 법정 서류로 매수인에게 제공하도록 요구하지도 않습니다. 법적으로 요구되는 서류는 필수 정보를 담은 법정 매도인 금융 공시 성명서입니다.
5. 캘리포니아 법률에 따르면, 양 당사자로부터 유효한 이중 대리 동의를 받은 매수인 측 대리인은 거래 중 다음 중 어떤 제한을 받습니까?
- A. 이중 대리인은 해당 당사자의 명시적 허가 없이 매도인의 최저 수용 가격을 매수인에게 공개하거나, 매수인의 최대 지불 의사를 매도인에게 공개할 수 없다 ✓
- B. 이중 대리인은 매수인 대리를 철회하고 에스크로 잔여 기간 동안 매도인만을 대리해야 한다
- C. 이중 대리인은 양 당사자가 이중 대리에 동의하였으므로 모든 기밀 정보를 자유롭게 공유할 수 있다
- D. 이중 대리인의 수탁 의무는 완전히 소멸되고, 양 당사자에 대한 성실 거래 의무만으로 대체된다
캘리포니아 민법 제2079.21조는 이중 대리 동의가 있는 경우에도, 이중 대리인은 해당 당사자의 명시적 서면 허가 없이 매도인의 최저 수용 가격을 매수인에게 공개하거나 매수인의 최대 지불 의사를 매도인에게 공개하는 것을 금지하고 있습니다. 이중 대리 동의는 이러한 특정 기밀 협상 정보의 공개를 허용하지 않습니다.