1. طبق مقررات DRE کالیفرنیا، هنگامی که یک کارگزار املاک و مستغلات وجه بیعانه خریدار را در حساب امانی (trust account) سپردهگذاری نمیکند، روش صحیح اداره این وجوه کدام است؟
- A. کارگزار میتواند وجوه را مستقیماً به فروشنده یا به اسکرو تحویل دهد، مشروط بر اینکه طرفین به صورت کتبی توافق کرده باشند و وجوه با پول شخصی کارگزار مخلوط نشده باشد. ✓
- B. کارگزار باید همیشه ابتدا وجوه را در حساب امانی خود سپردهگذاری کند و سپس به اسکرو یا فروش��ده پرداخت نماید.
- C. کارگزار میتواند وجوه را به صورت نقدی در یک گاوصندوق قفلدار در دفتر نگهداری کند تا زمان بسته شدن اسکرو.
- D. کارگزار باید تمامی وجوه بیعانه را تا زمان باز شدن اسکرو جهت نگهداری به DRE ارسال کند.
طبق آییننامه کمیسیونر کالیفرنیا، مقررة 2832(a)، کارگزاری که وجوه امانی دریافت میکند، ملزم به سپردهگذاری آنها در حساب امانی نیست، به شرطی که وجوه را به موکل (principal)، به یک اسکرو بیطرف، یا به شخص ثالث مشخصشدهای که موکل به صورت کتبی دستور داده است تحویل دهد. این مجوز کتبی به وجوه اجازه میدهد بدون هیچگونه تخلف نظارتی، کاملاً از مسیر حساب امانی عبور نکنند.
2. یک خریدار و فروشنده در کالیفرنیا با استفاده از فرم قرارداد خرید مسکونی CAR وارد یک قرارداد خرید میشوند. این قرارداد شامل یک بند میانجیگری (مدیاسیون) است. پس از اینکه اسکرو به دلیل اختلاف بر سر تعمیرات از هم میپاشد، فروشنده بدون اینکه ابتدا میانجیگری را امتحان کند، مستقیماً در دادگاه علیه خریدار شکایت میکند. طبق بند میانجیگری CAR، پیامد این اقدام برای فروشنده چیست؟
- A. دعوا باطل میشود و باید پس از تکمیل میانجیگری مجدداً مطرح شود.
- B. فروشنده ممکن است حق دریافت حقالوکاله را از دست بدهد، حتی اگر در نهایت در دادرسی پیروز شود. ✓
- C. دادگاه باید به طور خودکار پرونده را رد و طرفین را ملزم به میانجیگری کند.
- D. هیچ پیامدی وجود ندارد؛ بند میانجیگری صرفاً توصیهای است و هیچ اثر حقوقی ندارد.
بند میانجیگری قرارداد خرید مسکونی CAR (بند 31A) حق دریافت حقالوکاله را مشروط به این میکند که طرف پیروز در دعوا ابتدا تلاش کرده باشد اختلاف را از طریق میانجیگری حل کند. طبق حقوق قراردادی کالیفرنیا (بخش 1717 قانون مدنی و شرایط فرم CAR)، طرفی که پیش از طرح دعوا از میانجیگری امتناع کند، ممکن است حتی در صورت برنده شدن در پرونده، از دریافت حقالوکاله محروم شود. این بند دعوا را باطل نمیکند و رد خودکار آن را الزامی نمیسازد، اما از دست دادن حق دریافت حقالوکاله یک پیامد قراردادی قابل توجه است.
3. یک صاحبخانه کالیفرنیایی که ۶۵ سال یا بیشتر دارد، بر روی محل سکونت اصلی خود وام معکوس (Reverse Mortgage) دریافت میکند. بر اساس بخش ۱۹۲۳ و مواد مرتبط قانون مدنی کالیفرنیا، کدام یک از گزینههای زیر در مورد وامهای معکوس تحت قانون کالیفرنیا دقیقترین است؟
- A. وامگیرنده باید بدون توجه به اینکه در خانه باقی بماند یا نه، ظرف ۳۰ سال وام را بازپرداخت کند
- B. پیش از دریافت وام معکوس، صاحبخانه باید از یک آژانس مشاوره مورد تأیید HUD یا مورد تأیید کالیفرنیا، مشاوره مستقل دریافت کند ✓
- C. وامدهنده میتواند از وامگیرنده بخواهد برای حفظ وام، پرداختهای ماهانه اصل و بهره انجام دهد
- D. وامهای معکوس در کالیفرنیا از تمام الزامات افشا معاف هستند زیرا فرض بر این است که وامگیرندگان از پیچیدگیهای مالی آگاهند
بر اساس بخش ۱۹۲۳.۲ قانون مدنی کالیفرنیا و قوانین مرتبط، پیش از اعطای وام معکوس بر روی یک ملک مسکونی در کالیفرنیا، وامگیرنده آیندهنگر باید از یک مشاور مورد تأیید HUD یا وزارت مسکن و توسعه اجتماعی کالیفرنیا مشاوره مستقل دریافت کند. این الزام مشاوره یک حمایت مصرفکننده خاص کالیفرنیا است که تضمین میکند وامگیرندگان مسن، پیش از تعهد، شرایط پیچیده محصولات وام معکوس را بهدرستی درک کنند.
4. طبق قانون تجارت و مشاغل کالیفرنیا، دارنده مجوز املاک و مستغلات که در معاملهای مربوط به وام تأمینشده توسط فروشنده (کریبک) بر روی یک ملک مسکونی یک تا چهار واحدی به عنوان نماینده خریدار عمل میکند، باید اطمینان حاصل کند که خریدار کدام یک از اسناد زیر را که قانوناً الزامی است دریافت میکند؟
- A. بیانیه افشای وام رهنی (MLDS) از یک کارگزار وام رهنی دارای مجوز، تنها در صورتی که مبلغ کریبک از ۲۰۰,۰۰۰ دلار بیشتر باشد
- B. یک ضمیمه و افشای تأمین مالی فروشنده تکمیلشده (فرم C.A.R. SFA) که شرایط کریبک فروشنده را افشا میکند و یک درخواست اعتباری از خریدار که توسط فروشنده بررسی شده باشد ✓
- C. صورتحساب تسویه HUD-1 از دارنده امانت (اسکرو) ظرف ۳ روز کاری پس از امضای توافقنامه کریبک
- D. افشای سفته (Promissory Note) از سوی اداره حمایت مالی و نوآوری کالیفرنیا (DFPI)
قوانین کالیفرنیا در خصوص تأمین مالی توسط فروشنده برای وامهای کریبک تنظیمشده توسط دلال، در مورد املاک مسکونی یک تا چهار واحدی، الزام میکند که یک بیانیه افشای کتبی تأمین مالی فروشنده، پیش از امضای سفته یا اسناد تضمینی، به خریدار و فروشنده تحویل داده شود. این افشا باید شرایط تأمین مالی و اطلاعات لازم در خصوص ریسک را در بر داشته باشد، و فروشنده باید اطلاعاتی درباره اعتبارسنجی خریدار را دریافت کرده یا بررسی کند. با این حال، قانون کالیفرنیا به طور خاص استفاده از فرم ضمیمه و افشای تأمین مالی فروشنده C.A.R. را الزامی نمیداند، و نیز دریافت درخواست اعتباری خریدار به عنوان یک سند قانونی مجزا ضروری نیست. سند الزامی قانونی، یک بیانیه افشای قانونی تأمین مالی فروشنده است که حاوی اطلاعات مورد نیاز باشد.
5. طبق قانون کالیفرنیا، نماینده خریداری که رضایت معتبر نمایندگی دوگانه را از هر دو طرف دریافت کرده، در طول معامله همچنان مشمول کدامیک از محدودیتهای زیر است؟
- A. نماینده دوگانه نمیتواند حداقل قیمت قابل قبول فروشنده را به خریدار فاش کند، و نمیتواند حداکثر تمایل خریدار به پرداخت را به فروشنده فاش کند، مگر با اجازه صریح طرف مربوطه ✓
- B. نماینده دوگانه باید از نمایندگی خریدار کنارهگیری کند و برای بقیه دوره امانتداری (اسکرو) تنها نماینده فروشنده باشد
- C. نماینده دوگانه میتواند آزادانه تمام اطلاعات محرمانه را بین طرفین به اشتراک بگذارد، زیرا هر دو طرف به نمایندگی دوگانه رضایت دادهاند
- D. وظایف امانتداری نماینده دوگانه بهطور کامل حذف میشود و صرفاً با وظیفه رفتار صادقانه با هر دو طرف جایگزین میگردد
بخش 2079.21 قانون مدنی کالیفرنیا مقرر میدارد که حتی با وجود رضایت به نمایندگی دوگانه، نماینده دوگانه از فاش کردن حداقل قیمت قابل قبول فروشنده به خریدار، یا حداکثر تمایل خریدار به پرداخت به فروشنده، بدون اجازه کتبی صریح طرف مربوطه منع شده است. رضایت به نمایندگی دوگانه، افشای این اطلاعات محرمانه مشخص مربوط به مذاکره را مجاز نمیسازد.