1. طبق قانون کالیفرنیا، مجوز فروشندگی املاک و مستغلات به چه کسی صادر می‌شود؟
- A. شخصاً به فروشنده، که به او اجازه میدهد به‌طور مستقل فعالیت کند
- B. شخصاً به فروشنده، اما او باید توسط یک کارگزار دارای مجوز استخدام شده و زیر نظر او کار کند ✓
- C. به کارگزار کارفرما از طرف فروشنده
- D. به اداره کل املاک کالیفرنیا از طرف کارگزار فروشنده
طبق بخش‌های ۱۰۱۳۲ و ۱۰۱۶۰ قانون کسب‌وکار و مشاغل، مجوز فروشندگی به شخص حقیقی صادر می‌شود، اما یک فروشنده دارای مجوز تنها زمانی می‌تواند فعالیت‌های مرتبط با املاک را انجام دهد که توسط یک کارگزار مجاز استخدام شده و تحت نظارت او کار کند. یک فروشنده نمی‌تواند به‌طور مستقل فعالیت کند.
2. مجوز فروشندگی املاک کالیفرنیا، در صورت عدم تمدید، چند سال پس از تاریخ صدور منقضی می‌شود؟
- A. یک سال
- B. دو سال
- C. چهار سال ✓
- D. پنج سال
طبق بخش ۱۰۲۰۰ قانون کسب‌وکار و مشاغل، مجوز فروشندگی املاک کالیفرنیا به مدت چهار سال معتبر است. دارندگان مجوز باید قبل از تاریخ انقضا، آموزش‌های مستمر مورد نیاز (۴۵ ساعت برای اولین تمدید فروشنده) را تکمیل کرده و هزینه تمدید را پرداخت کنند تا از ابطال مجوز جلوگیری شود.
3. کدام یک از فعالیت‌های زیر مستلزم داشتن مجوز املاک کالیفرنیا است؟
- A. مدیریت ملک اجاری که شخصاً در مالکیت خود دارد
- B. فروش خانه شخصی بدون کمک یک نماینده
- C. جذب مستأجران بالقوه برای آپارتمان‌های متعلق به شخص دیگری در ازای دریافت حق‌الزحمه ✓
- D. معرفی یک دوست به یک نماینده دارای مجوز به عنوان لطف شخصی بدون دریافت هیچ‌گونه حق‌الزحمه‌ای
بخش ۱۰۱۳۱ قانون تجارت و مشاغل مستلزم دریافت مجوز برای هر کسی است که در ازای حق‌الزحمه، از طرف دیگری اقدام به جذب مستأجران یا اجاره‌کنندگان بالقوه میکند. مدیریت یا فروش ملک شخصی از این قانون مستثنا است. معرفی بدون حق‌الزحمه به یک نماینده دارای مجوز، به عنوان فعالیت در مقام دلال یا فروشنده محسوب نمی‌شود.
4. اداره املاک کالیفرنیا اختیار دارد به دلیل «ارائه اطلاعات نادرست» علیه دارنده پروانه اقدام انضباطی انجام دهد. طبق قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها، این اختیار بخشی از مجموعه گسترده‌تری از موجبات انضباطی است که کدام‌یک از موارد زیر را نیز شامل می‌شود؟
- A. عضو نشدن در انجمن مشاوران املاک کالیفرنیا
- B. آمیختن وجوه موکلان با وجوه شخصی ✓
- C. دریافت کمیسیونی کمتر از نرخ بازار
- D. خودداری از همکاری با یک کارگزار همکار مشخص
ماده ۱۰۱۷۶ قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها موجبات مشخص اقدام انضباطی اداره املاک علیه دارندگان پروانه را فهرست میکند، از جمله آمیختن وجوه موکلان با وجوه شخصی. اداره املاک اختیاری برای اعمال انضباطی به دلیل عضو نشدن در یک انجمن صنفی، تعیین کمیسیون پایین، زیرا کمیسیون‌ها طبق قانون قابل مذاکره‌اند، یا صرف خودداری از همکاری با یک کارگزار مشخص ندارد.
5. طبق قانون کالیفرنیا، چه کسی اختیار تعلیق یا لغو پروانه کارگزار املاک را دارد؟
- A. کمیسر اداره املاک کالیفرنیا ✓
- B. دادستان کل کالیفرنیا
- C. مدیر اداره امور مصرف‌کنندگان کالیفرنیا
- D. وزیر امور خارجه کالیفرنیا
طبق ماده ۱۰۱۰۰ و مواد پس از آن در قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها، کمیسر املاک که ریاست اداره املاک کالیفرنیا را بر عهده دارد، اختیار انحصاری تعلیق یا لغو پروانه‌های املاک در کالیفرنیا را دارد. کمیسر توسط فرماندار منصوب می‌شود و قانون املاک را اجرا و اداره میکند.
6. یک فروشنده املاک در کالیفرنیا می‌خواهد هم‌زمان برای یک کارگزار استخدام‌کننده دوم نیز کار کند. طبق قانون املاک کالیفرنیا، این امر:
- A. مجاز است، اگر هر دو کارگزار رضایت کتبی بدهند و اداره املاک مطلع شود
- B. ممنوع است؛ فروشنده در هر زمان فقط می‌تواند تحت پروانه یک کارگزار استخدام‌کننده فعالیت کند ✓
- C. مجاز است، اگر فروشنده هم پروانه فروشنده و هم پروانه کارگزار وابسته داشته باشد
- D. بدون محدودیت مجاز است، به شرط آنکه فروشنده این ترتیب را به مشتریان افشا کند
طبق ماده ۱۰۱۶۰ قانون کسب‌وکار و حرفه‌های کالیفرنیا، پروانه فروشنده به نام کارگزار استخدام‌کننده صادر و نزد او نگهداری می‌شود. فروشنده در هر زمان فقط می‌تواند با یک کارگزار دارای پروانه وابسته باشد. اشتغال هم‌زمان نزد دو کارگزار جداگانه طبق قانون کالیفرنیا مجاز نیست.
7. طبق قانون کالیفرنیا، کدام‌یک از اشخاص زیر هنگام انجام اعمالی که معمولاً مستلزم داشتن پروانه املاک است، از الزام داشتن پروانه املاک معاف است؟
- A. مدیر ملکی که مالک برای وصول اجاره‌بها از چندین واحد مسکونی استخدام کرده است
- B. مدیر مقیم یک مجتمع آپارتمانی که در همان محل زندگی میکند و از طرف مالک مدیریت میکند ✓
- C. پیمانکار دارای پروانه‌ای که املاک را از طرف مشتریان برای فروش عرضه میکند
- D. مشاور کسب‌وکاری که در ازای دریافت حق‌الزحمه درباره شرایط اجاره برای مستأجران تجاری مذاکره میکند
طبق ماده ۱۰۱۳۱.۰۱ قانون کسب‌وکار و حرفه‌های کالیفرنیا، مدیر مقیمی که در ساختمان آپارتمانی زندگی میکند و از طرف مالک آن را مدیریت میکند، از الزامات اخذ پروانه املاک معاف است. این معافیت به طور مشخص در قانون کالیفرنیا آمده و شامل مدیران املاک خارج از محل یا مشاورانی که در برابر دریافت حق‌الزحمه مذاکره می‌کنند نمی‌شود.
8. متقاضیان پروانه فروشنده املاک در کالیفرنیا پیش از شرکت در آزمون ایالتی باید چند ساعت آموزش پیش از اخذ پروانه را تکمیل کنند؟
- A. ۹۰ ساعت در سه درس الزامی
- B. ۱۵۰ ساعت در پنج درس الزامی
- C. ۱۳۵ ساعت در سه درس الزامی ✓
- D. ۶۰ ساعت در دو درس الزامی
متقاضیان آزمون فروشنده املاک در کالیفرنیا باید با تکمیل سه درس قانونی پیش از اخذ پروانه در سطح کالج واجد شرایط شوند: اصول املاک، رویه املاک، و یک درس اختیاری مورد تأیید. هر درس ۴۵ ساعت است و مجموعاً ۱۳۵ ساعت پیش از احراز شرایط شرکت در آزمون ایالتی فروشنده لازم است، مگر در موارد معافیت محدود قانونی مانند وضعیت وکالت.
9. متقاضی دریافت پروانه کارگزاری املاک در کالیفرنیا باید در پنج سال بلافاصله پیش از ارائه درخواست کارگزاری، حداقل چند سال سابقه تمام‌وقت به‌عنوان فروشنده دارای پروانه داشته باشد؟
- A. یک سال
- B. سه سال
- C. دو سال ✓
- D. چهار سال
بر اساس بخش ۱۰۱۵۰٫۶ قانون کسب‌وکار و حرفه‌های کالیفرنیا، متقاضی پروانه کارگزاری املاک باید در پنج سال بلافاصله پیش از ارائه درخواست، دست‌کم دو سال سابقه تمام‌وقت به‌عنوان فروشنده دارای پروانه، یا معادل آن، داشته باشد. این یکی از الزامات قانونی اصلی و ویژه کالیفرنیاست که شرایط کارگزار را از شرایط فروشنده متمایز میکند.
10. بر اساس قانون کالیفرنیا، اگر کارگزار استخدام‌کننده یک فروشنده املاک فوت کند یا پروانه او لغو شود، وضعیت پروانه فروشنده چگونه می‌شود؟
- A. به‌طور خودکار باطل می‌شود و امکان انتقال وجود ندارد
- B. تا زمانی که فروشنده در آزمون جدید قبول شود، تعلیق می‌شود
- C. به‌طور خودکار در وضعیت غیرفعال قرار می‌گیرد و به فروشنده مهلتی داده می‌شود تا با کارگزار جدید وابسته شود ✓
- D. برای ۹۰ روز به پروانه کارگزاری موقت تبدیل می‌شود
بر اساس بخش ۱۰۱۶۱٫۸ قانون کسب‌وکار و حرفه‌های کالیفرنیا، هنگامی که پروانه کارگزار لغو یا تسلیم شود، یا کارگزار فوت کند، پروانه فروشنده به‌طور خودکار در وضعیت غیرفعال قرار می‌گیرد. سپس فروشنده می‌تواند پروانه خود را به یک کارگزار واجد شرایط جدید منتقل کند. او ملزم به شرکت دوباره در آزمون نیست و پروانه‌اش به‌طور کامل باطل نمی‌شود.