1. Sa ilalim ng Arizona Administrative Code, ang isang broker sa real estate na namamahala ng trust account at natuklasan na ang isang tseke na kinuha mula sa trust account ay ibinalik dahil sa kakulangan ng pondo ay dapat abisuhan ang Arizona Department of Real Estate:
- A. Sa loob ng 3 araw ng negosyo mula sa pagtanggap ng abiso ng ibinalik na aytem mula sa bangko ✓
- B. Sa susunod na taunang pag-renew ng lisensya, sa pamamagitan ng pagsisiwalat ng ibinalik na aytem sa aplikasyon ng pag-renew
- C. Tanging kung ang ibinalik na tseke ay nagresulta sa kakulangan na hindi naayos sa loob ng 30 araw
- D. Walang kinakailangang abiso sa ADRE; ang kliyente lamang na apektado ang pondo ay kailangang abisuhan
Ang Arizona Administrative Code R4-28-1101 ay nag-aatas sa broker na abisuhan ang Departamento sa loob ng 3 araw ng negosyo pagkaalam na ang isang tseke mula sa trust account ay ibinalik dahil sa kakulangan ng pondo. Ang agarang pangangailangan sa abiso ay nagbibigay-daan sa ADRE na mabilis na imbestigahan ang mga potensyal na paglabag sa trust account at pinoprotektahan ang mga kliyente mula sa patuloy na pinsala. Ang paghihintay hanggang sa pag-renew o pag-kondisyon ng abiso batay sa kung ang kakulangan ay naayos na ay hindi mga naaayon na tugon.
2. Sa ilalim ng batas ng Arizona, ang isang taong nagnenegosyo bilang isang real estate broker nang walang lisensya ay napapailalim sa alin sa mga sumusunod na kriminal na klasipikasyon para sa UNANG pagkakataon?
- A. Isang class 1 misdemeanor.
- B. Isang class 6 felony. ✓
- C. Isang class 3 misdemeanor.
- D. Isang petty offense na parurusahan lamang ng sibil na multa.
Sa ilalim ng A.R.S. § 32-2165, ang pakikisangkot sa mga aktibidad sa real estate nang walang kinakailangang lisensya ay inuuri bilang isang class 6 felony sa Arizona. Hindi ito basta misdemeanor o sibil na paglabag lamang. Ang klasipikasyong felony ay sumasalamin sa matibay na pananaw ng batas ng Arizona laban sa pagsasanay ng real estate nang walang lisensya, na nagtatangi rito mula sa mga administratibong parusa na maaari ring ipataw ng ADRE nang hiwalay.
3. Sa ilalim ng batas ng Arizona, kapag ang isang nagbebenta ay pumasok sa isang kasunduan sa listahan kasama ang isang broker sa real estate, alin sa mga sumusunod ang pinakamahusay na naglalarawan sa independyenteng tungkulin ng listing broker na magbunyag ng mga kilalang materyal na depekto sa ari-arian?
- A. Ang tungkulin ng listing broker na magbunyag ay dumadaan lamang sa nagbebenta; walang independyenteng tungkulin ang broker na ibunyag ang mga kilalang materyal na depekto sa mga mamimili.
- B. Ang listing broker ay may independyenteng tungkuling istatutaryo sa ilalim ng A.R.S. § 32-2153 na ibunyag ang lahat ng kilalang materyal na katotohanan sa lahat ng partido, at hindi maaaring umasa sa katahimikan ng nagbebenta o sa mga pagkukulang sa SPDS upang maprotektahan ang broker mula sa pananagutan. ✓
- C. Ang tungkulin ng listing broker na magbunyag ay limitado lamang sa mga katotohanang partikular na kasama sa form ng SPDS; ang anumang karagdagang kilalang katotohanan ay nasa labas ng legal na obligasyon ng broker.
- D. Ang listing broker ay dapat na ibunyag ang mga kilalang materyal na depekto sa ahente ng mamimili lamang, na pagkatapos ay aako ng buong responsibilidad sa pagpapaalam sa mamimili.
Ang A.R.S. § 32-2153 ay nagtatakda ng independyenteng tungkulin sa mga lisensyado ng real estate sa Arizona — hiwalay sa tungkulin ng nagbebenta — na ibunyag ang lahat ng kilalang materyal na katotohanan sa lahat ng partido sa isang transaksyon. Ang isang listing broker na may personal na kaalaman tungkol sa isang materyal na depekto ay hindi maaaring umasa sa pagkukulang ng nagbebenta sa SPDS upang maiwasan ang pananagutan. Ang tungkulin ng lisensyado ay nagsasarili at hindi maaaring ilipat sa ahente ng mamimili.
4. Sa ilalim ng AAR Residential Resale Purchase Contract, alin sa mga sumusunod ang tamang paglalarawan sa probisyon na 'Seller Warranty of Occupancy' sa pagsasara ng escrow?
- A. Ginagarantiyahan ng nagbebenta na patuloy na inookupahan ng may-ari ang ari-arian nang hindi bababa sa isang taon bago ang pagsasara
- B. Ginagarantiyahan ng nagbebenta na maihahatid ang ari-arian nang bakante at walang anumang personal na ari-ariang hindi kasama sa pagbebenta, maliban kung napagkasunduan sa sulat ✓
- C. Ginagarantiyahan ng nagbebenta na natanggap ng lahat ng nangungupahan ang statutory na 30-araw na abiso ng pagpapaalis bago tanggapin ang kontrata
- D. Walang warranty ng occupancy o kondisyon ng paghahatid sa AAR contract; ang mga tuntunin ng pagmamay-ari ay ganap na iniiwan sa mga partido upang makipag-ayos sa labas ng form
Ang AAR Residential Resale Purchase Contract ay may kasamang probisyon kung saan ginagarantiyahan ng nagbebenta na maihahatid ang ari-arian sa bumibili sa pagsasara ng escrow (o sa pagmamay-ari, kung naiiba) sa halos parehong kondisyon tulad ng petsa ng pagtanggap ng kontrata — malinis at walang lahat ng personal na ari-arian at basura na hindi kasama sa pagbebenta — maliban kung napagkasunduan ng mga partido sa sulat. Ito ay isang karaniwang warranty ng kondisyon ng paghahatid, at hindi isang pahayag tungkol sa nakaraang pagmamay-ari ng may-ari o katayuan ng nangungupahan.
5. Sa ilalim ng batas ng Arizona, kung ang isang employing broker ay nalaman sa loob ng isang in-house na transaksyon na ang itinalagang ahente ng nagbebenta ay nagbibigay ng payo sa bumibili na lumagpas sa mga ministerial acts, ang pinaka-angkop na agarang aksyon ng employing broker ay:
- A. Wakasan ang lisensya ng itinalagang ahente ng nagbebenta dahil sa pagkilos na lampas sa saklaw ng representasyon.
- B. Hayaang matapos ang transaksyon at tugunan ang isyu sa pamamagitan ng mga disciplinary measures pagkatapos ng pagsasara.
- C. Magsagawa ng corrective action sa pamamagitan ng paglilinaw ng papel ng ahente at pagtitiyak na mapanatili ang tamang hangganan ng ahensya, at isaalang-alang kung kinakailangan ang dual agency disclosure at pahintulot. ✓
- D. Agad na italagang ang employing broker mismo bilang dual agent nang hindi inaabisuhan ang mga partido.
Sa ilalim ng batas ng ahensya ng Arizona at mga patakaran ng ADRE, ang employing broker ay may responsibilidad sa pangangasiwa sa mga itinalagang ahente. Kung ang itinalagang ahente ng nagbebenta ay nagbibigay ng adbokasiya para sa bumibili na lumagpas sa mga pinahintulutang ministerial acts, ang broker ay dapat magsagawa ng corrective action upang maibalik ang tamang hangganan ng ahensya. Kung ang gawi ay umabot sa antas ng pagkatawan sa magkabilang partido, dapat tiyakin ng broker na nakuha ang nakasulat na dual agency o designated agency disclosures at mga pahintulot. Hindi pinapayagan ang unilateral na paghirang sa broker bilang dual agent nang walang pahintulot ng mga partido.