1. طبق آییننامه اداری آریزونا، یک کارگزار املاک و مستغلات که حساب امانی را مدیریت میکند و متوجه میشود که چکی که از حساب امانی صادر شده به دلیل کمبود موجودی برگشت خورده است، باید اداره املاک و مستغلات آریزونا را مطلع کند:
- A. ظرف ۳ روز کاری پس از دریافت اطلاعیه برگشت چک از بانک ✓
- B. در زمان تمدید سالانه مجوز، با افشای چک برگشتی در فرم درخواست تمدید
- C. تنها در صورتی که چک برگشتی منجر به کسری شود که ظرف ۳۰ روز جبران نشده باشد
- D. هیچ الزامی برای اطلاعرسانی به ADRE وجود ندارد؛ فقط باید به مشتری که وجوهش تحت تأثیر قرار گرفته اطلاع داده شود
آییننامه اداری آریزونا R4-28-1101 از کارگزار میخواهد که ظرف ۳ روز کاری پس از اطلاع از برگشت چک حساب امانی به دلیل کمبود موجودی، مراتب را به اداره اطلاع دهد. این الزام اطلاعرسانی فوری به ADRE اجازه میدهد تا تخلفات احتمالی حساب امانی را به سرعت بررسی کند و از آسیب مداوم به مشتریان جلوگیری نماید. انتظار تا زمان تمدید مجوز یا مشروط کردن اطلاعرسانی به جبران کسری، پاسخهایی هستند که با مقررات همخوانی ندارند.
2. طبق قوانین ایالت آریزونا، شخصی که بدون داشتن مجوز به عنوان دلال املاک فعالیت میکند، در صورت ارتکاب برای اولین بار مشمول کدام یک از دستهبندیهای جزایی زیر میشود؟
- A. جنحه درجه ۱.
- B. جنایت درجه ۶. ✓
- C. جنحه درجه ۳.
- D. تخلف جزئی که فقط مشمول جریمه مدنی میشود.
طبق A.R.S. § 32-2165، فعالیت در حوزه املاک و مستغلات بدون داشتن مجوز لازم در ایالت آریزونا به عنوان جنایت درجه ۶ طبقهبندی میشود. این تخلف صرفاً یک جنحه یا تخلف مدنی محسوب نمیشود. این طبقهبندی جنایی نشاندهنده موضع قانونی سختگیرانه آریزونا در برابر فعالیت بدون مجوز در حوزه املاک است و مستقل از جریمههای اداریای است که ADRE نیز میتواند بهطور جداگانه اعمال کند.
3. طبق قوانین ایالت آریزونا، هنگامی که فروشندهای قرارداد لیستینگ با یک کارگزار املاک و مستغلات منعقد میکند، کدامیک از گزینههای زیر بهترین توصیف را از وظیفه افشای مستقل کارگزار لیستینگ در مورد عیوب شناختهشده مادی ملک ارائه میدهد؟
- A. تنها وظیفه افشای کارگزار لیستینگ از طریق فروشنده جریان مییابد؛ کارگزار هیچ وظیفه مستقلی برای افشای عیوب مادی شناختهشده به خریداران ندارد.
- B. کارگزار لیستینگ بر اساس A.R.S. § 32-2153 دارای وظیفه قانونی مستقلی است که تمام واقعیتهای مادی شناختهشده را به همه طرفین افشا کند و نمیتواند برای فرار از مسئولیت به سکوت فروشنده یا حذفیات SPDS متکی باشد. ✓
- C. وظیفه افشای کارگزار لیستینگ محدود به واقعیتهایی است که بهطور خاص در فرم SPDS درج شدهاند؛ هرگونه واقعیت شناختهشده اضافی خارج از تعهد قانونی کارگزار است.
- D. کارگزار لیستینگ موظف است عیوب مادی شناختهشده را تنها به نماینده خریدار افشا کند، که پس از آن مسئولیت کامل اطلاعرسانی به خریدار را بر عهده میگیرد.
A.R.S. § 32-2153 وظیفهای مستقل بر دارندگان پروانه املاک و مستغلات آریزونا تحمیل میکند — جدا از وظیفه فروشنده — مبنی بر اینکه تمام واقعیتهای مادی شناختهشده را به همه طرفین یک معامله افشا کنند. کارگزار لیستینگی که از یک عیب مادی آگاهی شخصی دارد، نمیتواند برای فرار از مسئولیت به حذف آن از SPDS توسط فروشنده تکیه کند. وظیفه دارنده پروانه بهصورت مستقل وجود دارد و قابل واگذاری به نماینده خریدار نیست.
4. طبق قرارداد خرید مسکونی دست دوم AAR، کدام یک از موارد زیر به درستی مفاد «ضمانت تصرف فروشنده» را در زمان بستن اسکرو توصیف میکند؟
- A. فروشنده ضمانت میدهد که ملک حداقل یک سال پیش از بستن معامله به طور مستمر در تصرف مالک بوده است
- B. فروشنده ضمانت میدهد که ملک خالی از سکنه و عاری از تمام اموال شخصی که در فروش گنجانده نشده تحویل داده میشود، مگر آنکه به صورت کتبی خلاف آن توافق شده باشد ✓
- C. فروشنده ضمانت میدهد که پیش از پذیرش قرارداد، اخطاریه قانونی تخلیه ۳۰ روزه به تمام مستاجران ابلاغ شده است
- D. در قرارداد AAR هیچ ضمانتی برای تصرف یا وضعیت تحویل وجود ندارد؛ شرایط تصرف کاملاً به توافق طرفین خارج از فرم واگذار میشود
قرارداد خرید مسکونی دست دوم AAR شامل مفادی است که بر اساس آن فروشنده ضمانت میدهد که ملک در زمان بستن اسکرو (یا در زمان تحویل تصرف، در صورت متفاوت بودن) در وضعیتی اساساً مشابه با تاریخ پذیرش قرارداد، تمیز، و عاری از تمام اموال شخصی و نخالههایی که در فروش گنجانده نشدهاند به خریدار تحویل داده خواهد شد — مگر آنکه طرفین به صورت کتبی خلاف آن توافق کرده باشند. این یک ضمانت استاندارد وضعیت تحویل است و نه اظهاری درباره تصرف قبلی مالک یا وضعیت مستاجران.
5. طبق قانون ایالت آریزونا، اگر یک کارگزار کارفرما در جریان یک معامله داخلی متوجه شود که نماینده تعیینشده فروشنده مشاورههایی فراتر از اقدامات وزارتی به خریدار ارائه داده است، مناسبترین اقدام فوری کارگزار کارفرما کدام است؟
- A. لغو پروانه نماینده تعیینشده فروشنده به دلیل عمل خارج از حدود نمایندگی.
- B. اجازه دادن به بسته شدن معامله و رسیدگی به موضوع تنها از طریق اقدامات انضباطی پس از بسته شدن معامله.
- C. انجام اقدام اصلاحی از طریق شفافسازی نقش نماینده و اطمینان از رعایت مرزهای صحیح نمایندگی، و بررسی اینکه آیا افشا و رضایت برای نمایندگی دوگانه لازم است یا خیر. ✓
- D. تعیین فوری کارگزار کارفرما به عنوان نماینده دوگانه بدون اطلاعرسانی به طرفین.
طبق قانون نمایندگی ایالت آریزونا و مقررات ADRE، کارگزار کارفرما مسئولیت نظارت بر نمایندگان تعیینشده را بر عهده دارد. اگر نماینده تعیینشده فروشنده فراتر از اقدامات وزارتی مجاز، از خریدار حمایت کند، کارگزار موظف است اقدام اصلاحی انجام دهد تا مرزهای صحیح نمایندگی بازگردانده شود. اگر رفتار به سطح نمایندگی از هر دو طرف برسد، کارگزار باید اطمینان حاصل کند که افشانامههای کتبی نمایندگی دوگانه یا نمایندگی تعیینشده و رضایتنامههای لازم اخذ شدهاند. تعیین یکجانبه کارگزار به عنوان نماینده دوگانه بدون کسب رضایت طرفین مجاز نیست.