1. Bajo el Código Administrativo de Arizona, un corredor de bienes raíces que administra una cuenta de fideicomiso y descubre que un cheque girado contra dicha cuenta fue devuelto por fondos insuficientes debe notificar al Departamento de Bienes Raíces de Arizona:
- A. Dentro de los 3 días hábiles siguientes a la recepción del aviso del banco sobre el cheque devuelto ✓
- B. En la próxima renovación anual de licencia, divulgando el cheque devuelto en la solicitud de renovación
- C. Solo si el cheque devuelto resulta en un déficit que no se subsana dentro de los 30 días
- D. No existe ningún requisito de notificación al ADRE; únicamente debe notificarse al cliente cuyos fondos se vieron afectados
El Código Administrativo de Arizona R4-28-1101 exige que un corredor notifique al Departamento dentro de los 3 días hábiles a partir del momento en que tenga conocimiento de que un cheque de la cuenta de fideicomiso fue devuelto por fondos insuficientes. Este requisito de notificación oportuna permite al ADRE investigar con rapidez posibles infracciones relacionadas con la cuenta de fideicomiso y protege a los clientes de daños continuos. Esperar hasta la renovación o condicionar la notificación a si el déficit es subsanado no constituye una respuesta conforme a la normativa.
2. Según la ley de Arizona, una persona que ejerce la actividad de corredor de bienes raíces sin licencia está sujeta a cuál de las siguientes clasificaciones penales por una PRIMERA infracción?
- A. Un delito menor de clase 1.
- B. Un delito grave de clase 6. ✓
- C. Un delito menor de clase 3.
- D. Una infracción leve sancionable únicamente con una multa civil.
De conformidad con A.R.S. § 32-2165, el ejercicio de actividades inmobiliarias sin la licencia requerida se clasifica como un delito grave de clase 6 en Arizona. No se trata simplemente de un delito menor o una infracción civil. La clasificación como delito grave refleja la firme postura legislativa de Arizona en contra del ejercicio inmobiliario sin licencia, distinguiéndola de las sanciones administrativas que el ADRE también puede imponer por separado.
3. Bajo la ley de Arizona, cuando un vendedor celebra un contrato de listado con un corredor de bienes raíces, ¿cuál de las siguientes opciones describe mejor el deber de divulgación independiente del corredor de listado con respecto a los defectos materiales conocidos del inmueble?
- A. El deber de divulgación del corredor de listado se canaliza únicamente a través del vendedor; el corredor no tiene ningún deber independiente de revelar a los compradores los defectos materiales conocidos.
- B. El corredor de listado tiene un deber legal independiente conforme al A.R.S. § 32-2153 de divulgar los hechos materiales conocidos a todas las partes, y no puede ampararse en el silencio del vendedor ni en las omisiones del SPDS para eludir su responsabilidad. ✓
- C. El deber de divulgación del corredor de listado se limita a los hechos incluidos específicamente en el formulario SPDS; cualquier otro hecho conocido queda fuera de su obligación legal.
- D. El corredor de listado debe revelar los defectos materiales conocidos únicamente al agente del comprador, quien asume entonces la plena responsabilidad de informar al comprador.
El A.R.S. § 32-2153 impone a los licenciatarios de bienes raíces de Arizona un deber independiente —separado del deber del vendedor— de divulgar todos los hechos materiales conocidos a todas las partes en una transacción. Un corredor de listado que tenga conocimiento personal de un defecto material no puede invocar la omisión del vendedor en el SPDS para evitar su responsabilidad. El deber del licenciatario existe de forma independiente y no puede delegarse al agente del comprador.
4. Bajo el Contrato de Compraventa de Reventa Residencial AAR (AAR Residential Resale Purchase Contract), ¿cuál de las siguientes opciones describe correctamente la disposición de «Garantía de Ocupación del Vendedor» al momento del cierre del fideicomiso?
- A. El vendedor garantiza que la propiedad ha sido ocupada continuamente por su propietario durante al menos un año antes del cierre
- B. El vendedor garantiza que la propiedad será entregada desocupada y libre de todos los bienes personales no incluidos en la venta, a menos que se acuerde lo contrario por escrito ✓
- C. El vendedor garantiza que todos los inquilinos han recibido los avisos legales de desalojo de 30 días antes de la aceptación del contrato
- D. No existe ninguna garantía de ocupación ni de condición de entrega en el contrato AAR; los términos de posesión quedan enteramente a la negociación de las partes fuera del formulario
El Contrato de Compraventa de Reventa Residencial AAR incluye una disposición mediante la cual el vendedor garantiza que la propiedad será entregada al comprador al cierre del fideicomiso (o al momento de la toma de posesión, si fuera diferente) en condiciones sustancialmente iguales a las existentes en la fecha de aceptación del contrato, limpia y libre de todos los bienes personales y escombros no incluidos en la venta, salvo que las partes hayan acordado lo contrario por escrito. Esta es una garantía estándar sobre la condición de entrega de la propiedad, y no una declaración sobre la ocupación previa por parte del propietario ni sobre el estado de los inquilinos.
5. Conforme a la ley de Arizona, si un corredor empleador se entera durante una transacción interna de que el agente designado del vendedor ha estado brindando asesoramiento al comprador que va más allá de los actos ministeriales, la acción inmediata más apropiada del corredor empleador es:
- A. Rescindir la licencia del agente designado del vendedor por actuar fuera del alcance de su representación.
- B. Permitir que la transacción se cierre y abordar el problema únicamente mediante medidas disciplinarias posteriores al cierre.
- C. Tomar medidas correctivas aclarando el rol del agente y asegurando que se mantengan los límites adecuados de representación, y evaluar si se requiere la divulgación y el consentimiento de doble agencia. ✓
- D. Nombrarse inmediatamente a sí mismo como agente dual sin notificar a las partes.
Conforme a la ley de agencia de Arizona y las reglas del ADRE, el corredor empleador tiene responsabilidad de supervisión sobre los agentes designados. Si un agente designado del vendedor está brindando defensa de los intereses del comprador más allá de los actos ministeriales permitidos, el corredor debe tomar medidas correctivas para restablecer los límites adecuados de representación. Si la conducta alcanza el nivel de representar a ambas partes, el corredor debe asegurarse de que se obtengan las divulgaciones escritas de doble agencia o agencia designada, así como los consentimientos correspondientes. El nombramiento unilateral del corredor como agente dual sin el consentimiento de las partes no está permitido.