1. एक टेक्सास ब्रोकर को आवासीय बिक्री लेनदेन के बजाय एक व्यावसायिक लीज लेनदेन में अर्नेस्ट मनी प्राप्त होती है। TREC नियम 535.146 के तहत, ब्रोकर को इन निधियों को कैसे संभालना चाहिए?
- A. व्यावसायिक लीज जमा TREC ट्रस्ट खाता नियमों से मुक्त हैं; ब्रोकर उन्हें किसी भी खाते में रख सकता है
- B. ब्रोकर को निधियों को उसी ट्रस्ट खाते में जमा करना होगा जो आवासीय बिक्री की अर्नेस्ट मनी के लिए उपयोग किया जाता है
- C. ब्रोकर को निधियों को TREC नियम 535.146 के अनुसार बनाए गए ट्रस्ट खाते में जमा करना होगा, उचित क्लाइंट लेजर रिकॉर्ड का उपयोग करते हुए, चाहे लेनदेन व्यावसायिक हो या आवासीय ✓
- D. ब्रोकर को 24 घंटे के भीतर निधियों को एक लाइसेंस प्राप्त टाइटल कंपनी को अग्रेषित करना होगा क्योंकि ब्रोकर व्यावसायिक एस्क्रो फंड नहीं रख सकते
TREC नियम 535.146 एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर द्वारा किसी भी रियल एस्टेट लेनदेन के संबंध में प्राप्त सभी क्लाइंट निधियों पर लागू होता है — यह केवल आवासीय बिक्री तक सीमित नहीं है। चाहे लेनदेन आवासीय बिक्री, व्यावसायिक बिक्री, या व्यावसायिक लीज से संबंधित हो, ब्रोकर को क्लाइंट निधियों को व्यक्तिगत क्लाइंट लेजर के साथ उचित रूप से बनाए गए ट्रस्ट खाते में जमा करना होगा। व्यावसायिक लेनदेन के लिए कोई छूट नहीं है, और ब्रोकरों को ऐसी निधियों को टाइटल कंपनी को अग्रेषित करना आवश्यक नहीं है।
2. टेक्सास प्रॉपर्टी कोड धारा 5.062 के अंतर्गत, निम्नलिखित में से कौन सा आवासीय लेनदेन उपअध्याय D की एग्जीक्यूटरी कॉन्ट्रैक्ट (कॉन्ट्रैक्ट फॉर डीड) प्रकटीकरण आवश्यकताओं से छूट प्राप्त है?
- A. एकल परिवार के घर की बिक्री के लिए एक अनुबंध जहाँ खरीदार संपत्ति को अपने प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग करेगा और खरीद मूल्य $50,000 से कम है।
- B. डीड-प्रतिबंधित उपखंड में स्थित एक कॉन्डोमिनियम इकाई की बिक्री के लिए एक अनुबंध।
- C. आवासीय संपत्ति की बिक्री के लिए एक अनुबंध जहाँ एग्जीक्यूटरी कॉन्ट्रैक्ट की अवधि तीन वर्ष या उससे कम है और खरीदार ने खरीद मूल्य का कम से कम 40% भुगतान किया है।
- D. खरीद का विकल्प सहित एक लीज जहाँ लीज की अवधि 180 दिनों से अधिक नहीं है और विकल्प को अन्यथा किसी खरीद अनुबंध के साथ संयुक्त नहीं किया गया है। ✓
टेक्सास प्रॉपर्टी कोड धारा 5.062 यह प्रावधान करती है कि उपअध्याय D की एग्जीक्यूटरी कॉन्ट्रैक्ट आवश्यकताएँ, अन्य बातों के साथ-साथ, उस लीज पर लागू नहीं होती हैं जो खरीद के विकल्प के साथ संयुक्त हो, यदि लीज की अवधि 180 दिन या उससे कम हो और लीज को अन्यथा किसी खरीद अनुबंध में शामिल न किया गया हो। यह संकीर्ण छूट इस बात को मान्यता देती है कि अत्यंत अल्पकालिक लीज-ऑप्शन व्यवस्थाएँ कार्यात्मक रूप से दीर्घकालिक किस्त बिक्री अनुबंधों से भिन्न होती हैं, जिनके लिए वैधानिक उपभोक्ता संरक्षणों का पूरा सेट आवश्यक होता है।
3. TRELA के तहत, यदि किसी लेनदेन के दौरान खरीदार के एजेंट को पता चलता है कि खरीदार खरीदी गई संपत्ति का उपयोग किसी अवैध उद्देश्य के लिए करना चाहता है, तो लाइसेंस धारक का क्या दायित्व है?
- A. लाइसेंस धारक को खरीदार का वफादारी से प्रतिनिधित्व जारी रखना चाहिए क्योंकि प्रत्ययी कर्तव्य अन्य सभी विचारों से ऊपर है
- B. लाइसेंस धारक को कोई भी अन्य कार्रवाई करने से पहले तुरंत स्थानीय कानून प्रवर्तन को खरीदार की रिपोर्ट करनी चाहिए
- C. लाइसेंस धारक प्रतिनिधित्व से हट सकता है और उसे खरीदार की किसी अवैध उद्देश्य की पूर्ति में सहायता करना आवश्यक नहीं है, भले ही ऐसा करने से प्रतिनिधित्व समझौते का उल्लंघन हो ✓
- D. लाइसेंस धारक को खरीदार के इरादे का खुलासा विक्रेता को करना चाहिए ताकि विक्रेता अनुबंध से हट सके
TRELA और सामान्य टेक्सास एजेंसी कानून के तहत, लाइसेंस धारक का प्रत्ययी कर्तव्य उन्हें किसी ग्राहक को अवैध कार्य करने में सहायता करने के लिए बाध्य नहीं करता। लाइसेंस धारक अवैध गतिविधि में भागीदारी से बचने के लिए प्रतिनिधित्व से हट सकता है। हालांकि TRELA ग्राहक के प्रति निष्ठा और आज्ञाकारिता के कर्तव्य अधिरोपित करता है, वे कर्तव्य गैरकानूनी आचरण को सुगम बनाने तक नहीं फैलते। लाइसेंस धारक को कानून प्रवर्तन को रिपोर्ट करने का अधिदेश नहीं है, लेकिन वह अवैध उद्देश्य को सुगम बनाना जारी नहीं रख सकता।
4. TREC नियमों के अंतर्गत, किसी रियल एस्टेट लेन-देन के संबंध में एक सेल्सपर्सन द्वारा प्राप्त अर्नेस्ट मनी के उचित संचालन का वर्णन निम्नलिखित में से कौन सा करता है?
- A. सेल्सपर्सन को अर्नेस्ट मनी तुरंत स्पॉन्सरिंग ब्रोकर को सौंपनी होगी, जो TREC नियमों के अनुसार इसे ट्रस्ट या एस्क्रो खाते में जमा करेगा; एक सेल्सपर्सन अपना स्वयं का ट्रस्ट खाता नहीं रख सकता। ✓
- B. सेल्सपर्सन अर्नेस्ट मनी को ब्रोकर को सौंपने से पहले पाँच व्यावसायिक दिनों तक अपने व्यक्तिगत खाते में रख सकता है।
- C. सेल्सपर्सन अर्नेस्ट मनी को सीधे ब्रोकरेज के ऑपरेटिंग खाते में जमा कर सकता है, बशर्ते उसे सही तरीके से दर्ज किया गया हो।
- D. सेल्सपर्सन अर्नेस्ट मनी अपने स्वयं के ट्रस्ट खाते में रख सकता है, बशर्ते वह 24 घंटों के भीतर ब्रोकर को लिखित रूप में सूचित करे।
22 TAC 535.146 और Texas Occupations Code §1101.652 के अंतर्गत, एक सेल्सपर्सन को ट्रस्ट या एस्क्रो खाता रखने का कोई अधिकार नहीं है। प्राप्त किसी भी अर्नेस्ट मनी को तुरंत स्पॉन्सरिंग ब्रोकर को सौंपा जाना चाहिए ताकि उसे विधिवत रखरखाव वाले ट्रस्ट खाते में जमा किया जा सके। व्यक्तिगत या ऑपरेटिंग खाते के साथ धनराशि मिलाना (कमिंगलिंग) एक उल्लंघन है जो अनुशासनात्मक कार्रवाई के अधीन है।
5. TREC नियमों और TREC वन टू फोर फैमिली रेजिडेंशियल कॉन्ट्रैक्ट के अंतर्गत, यदि कोई संपत्ति होमओनर्स एसोसिएशन (HOA) के अधीन है, तो निम्नलिखित में से कौन सा दस्तावेज़ HOA विक्रेता को विशेष रूप से प्रदान करना आवश्यक है, और यह दायित्व किस ढांचे के तहत उत्पन्न होता है?
- A. विक्रेता को अनुबंध की प्रभावी तिथि के 5 दिनों के भीतर HOA के ऑडिटेड वित्तीय विवरण प्रदान करने होंगे
- B. विक्रेता को HOA दस्तावेज़ों सहित सबडिवीजन की जानकारी प्रदान करनी होगी, और यदि समय पर नहीं दी गई, तो खरीदार HOA एडेंडम के तहत अनुबंध समाप्त कर सकता है ✓
- C. विक्रेता केवल HOA के डीड रिस्ट्रिक्शन प्रदान करने के लिए बाध्य है; अन्य सभी HOA दस्तावेज़ खरीदार को स्वतंत्र रूप से प्राप्त करने होंगे
- D. विक्रेता को ऑप्शन पीरियड के भीतर HOA दस्तावेज़ प्रदान करने होंगे; यदि ऑप्शन पीरियड समाप्त हो गया है, तो आगे कोई प्रकटीकरण आवश्यक नहीं है
TREC के प्रॉपर्टी ओनर्स एसोसिएशन में अनिवार्य सदस्यता के अधीन संपत्ति के लिए एडेंडम के तहत, विक्रेता को सबडिवीजन की जानकारी प्रदान करना आवश्यक है — जिसमें HOA के बायलॉज़, नियम, विनियम और वर्तमान शुल्क जैसे दस्तावेज़ शामिल हैं। यदि विक्रेता निर्धारित समय के भीतर ये दस्तावेज़ उपलब्ध कराने में विफल रहता है, तो खरीदार को अनुबंध समाप्त करने और अर्नेस्ट मनी की वापसी प्राप्त करने का अधिकार है। यह दायित्व केवल मुख्य अनुबंध से नहीं, बल्कि HOA एडेंडम से उत्पन्न होता है।