1. Theo luật Tennessee, cơ quan nhà nước nào chịu trách nhiệm cấp phép và quản lý các nhà môi giới bất động sản và nhà môi giới liên kết?
- A. Tennessee Department of Commerce and Insurance
- B. Tennessee Real Estate Commission ✓
- C. Tennessee Department of Financial Institutions
- D. Tennessee Secretary of State
Ủy ban Bất động sản Tennessee (TREC) là cơ quan quản lý được thành lập theo T.C.A. § 62-13-201, có nhiệm vụ cấp phép, xử lý kỷ luật và giám sát các nhà môi giới bất động sản và nhà môi giới liên kết tại Tennessee. Cơ quan này hoạt động dưới sự bảo trợ của Tennessee Department of Commerce and Insurance nhưng là một ủy ban độc lập với thẩm quyền riêng.
2. Tại Tennessee, một cá nhân có giấy phép bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện để hoạt động độc lập và phải làm việc dưới sự giám sát của một môi giới chính được gọi là:
- A. Associate broker
- B. Provisional broker
- C. Affiliate broker ✓
- D. Designated agent
Tennessee sử dụng thuật ngữ "affiliate broker" (T.C.A. § 62-13-102) để chỉ người được cấp phép làm việc dưới sự giám sát của một môi giới chính. Đây là thuật ngữ đặc thù của Tennessee; nhiều tiểu bang khác dùng "salesperson" hoặc "sales associate" cho cùng cấp độ giấy phép này.
3. Tennessee yêu cầu mỗi công ty bất động sản phải có một cá nhân được cấp phép, người chịu trách nhiệm cuối cùng trong việc giám sát tất cả các người được cấp phép liên kết. Người này giữ danh hiệu nào?
- A. Managing broker
- B. Principal broker ✓
- C. Supervising broker
- D. Responsible broker
Theo T.C.A. § 62-13-102, mỗi công ty phải chỉ định một “principal broker” (môi giới chính) chịu trách nhiệm về các hoạt động bất động sản do tất cả các môi giới liên kết và môi giới thuộc công ty đó thực hiện. Principal broker phải có giấy phép môi giới Tennessee đang còn hiệu lực.
4. Có bao nhiêu thành viên phục vụ trong Ủy ban Bất động sản Tennessee?
- A. Năm thành viên
- B. Bảy thành viên
- C. Chín thành viên ✓
- D. Mười một thành viên
Ủy ban Bất động sản Tennessee được cấu thành bởi chín thành viên do Thống đốc bổ nhiệm theo T.C.A. § 62-13-201. Bảy thành viên phải là môi giới bất động sản hoặc môi giới liên kết được cấp phép với kinh nghiệm theo yêu cầu, và hai thành viên còn lại là thành viên công chúng hoặc người tiêu dùng không hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
5. Theo quy định của TREC, số giờ tối thiểu về giáo dục sau cấp phép mà một affiliate broker tại Tennessee phải hoàn thành trong năm đầu tiên sau khi nhận được giấy phép ban đầu là bao nhiêu?
- A. 16 giờ
- B. 30 giờ ✓
- C. 60 giờ
- D. 90 giờ
Tại Tennessee, người nộp đơn xin cấp phép affiliate broker phải hoàn thành khóa học nguyên tắc cơ bản 60 giờ và khóa học riêng biệt 30 giờ dành cho New Affiliates liên quan đến việc cấp phép ban đầu. Giáo dục gia hạn liên tục thường là 16 giờ cho mỗi chu kỳ gia hạn. Yêu cầu 60 giờ sau cấp phép trong năm đầu được đề cập không phải là quy định áp dụng cho affiliate broker tại Tennessee.
6. Một người được cấp phép hoạt động bất động sản tại Tennessee muốn nâng cấp từ môi giới liên kết lên môi giới phải giữ giấy phép môi giới liên kết đang hoạt động trong ít nhất bao lâu?
- A. Một năm
- B. Hai năm
- C. Ba năm ✓
- D. Năm năm
T.C.A. § 62-13-303 quy định rằng người nộp đơn xin cấp giấy phép môi giới phải giữ giấy phép môi giới liên kết đang hoạt động tối thiểu ba năm trước khi nộp đơn xin giấy phép môi giới. Ngoài ra, cũng cần phải hoàn thành các khóa học bổ sung về môi giới và vượt qua kỳ thi.
7. Theo luật Tennessee, khi một người được cấp phép chuyển sang công ty liên kết mới, điều nào sau đây là ĐÚNG về giấy phép của họ?
- A. Giấy phép của người được cấp phép sẽ tự động chuyển sang công ty mới khi ký hợp đồng lao động.
- B. Người được cấp phép phải nộp lại giấy phép hiện tại và nộp đơn xin cấp giấy phép mới.
- C. Giấy phép phải được môi giới chính hiện tại giải phóng trước khi TREC kích hoạt giấy phép đó dưới môi giới chính mới. ✓
- D. Người được cấp phép có thể bắt đầu làm việc tại công ty mới ngay lập tức mà không cần thông báo cho TREC.
Theo quy định của TREC, giấy phép của người được cấp phép do môi giới chính nắm giữ. Khi chuyển công ty, môi giới chính hiện tại phải giải phóng giấy phép thông qua hệ thống TREC trước khi người được cấp phép có thể liên kết và được kích hoạt dưới môi giới chính mới. Người được cấp phép không được phép hoạt động nếu chưa liên kết đúng quy định.
8. Luật cấp phép bất động sản của Tennessee cấm người không có giấy phép thực hiện hoạt động nào sau đây?
- A. Giới thiệu một người bạn đến một đại lý có giấy phép mà không nhận thù lao
- B. Thực hiện công việc văn thư tại một văn phòng bất động sản
- C. Đàm phán việc bán bất động sản thay mặt cho người khác để nhận phí ✓
- D. Tham dự buổi xem nhà mở với tư cách là người mua tiềm năng
T.C.A. § 62-13-301 quy định rằng bất kỳ người nào, vì thù lao, đàm phán hoặc cố gắng đàm phán việc mua bán, cho thuê hoặc trao đổi bất động sản thay mặt cho người khác đều phải có giấy phép. Công việc văn thư và việc cá nhân tham dự các buổi xem nhà mở không yêu cầu giấy phép; việc giới thiệu không có giấy phép và không có thù lao cũng thường được cho phép.
9. Một người được cấp phép tại Tennessee bị kết án về tội hình sự liên quan đến gian lận. Theo T.C.A. § 62-13-312, TREC có thể áp dụng biện pháp kỷ luật nào?
- A. TREC chỉ có thể ban hành cảnh cáo bằng văn bản đối với lần vi phạm đầu tiên.
- B. TREC có thể đình chỉ, thu hồi hoặc từ chối gia hạn giấy phép. ✓
- C. TREC phải thu hồi giấy phép ngay lập tức mà không cần phiên điều trần.
- D. TREC chỉ được phép chuyển giấy phép sang trạng thái không hoạt động trong một năm.
Theo T.C.A. § 62-13-312, TREC có thẩm quyền đình chỉ, thu hồi hoặc từ chối gia hạn giấy phép vì các lý do bao gồm bị kết án về tội hình sự liên quan đến gian lận hoặc đồi bại về đạo đức. Phải có quy trình điều trần trước khi áp dụng kỷ luật; việc thu hồi tự động mà không qua thủ tục tố tụng hợp lệ không được quy định trong luật.
10. Quỹ Giáo dục và Phục hồi Bất động sản Tennessee chủ yếu tồn tại để:
- A. Tài trợ học bổng giáo dục liên tục cho các đại lý được cấp phép tại Tennessee
- B. Bồi thường cho các thành viên công chúng bị tổn thất tài chính do hành vi gian lận hoặc không trung thực của một đại lý bất động sản được cấp phép ✓
- C. Thanh toán chi phí hành chính cho hoạt động của TREC
- D. Hoàn tiền cho các môi giới chính có khách hàng vi phạm hợp đồng bất động sản
Quỹ Giáo dục và Phục hồi Bất động sản Tennessee (T.C.A. § 62-13-501 et seq.) là quỹ giải pháp cuối cùng nhằm bồi thường cho người tiêu dùng đã có được phán quyết tòa án cuối cùng chưa được thực thi chống lại người được cấp phép vì hành vi gian lận, trình bày sai sự thật hoặc hành vi không trung thực trong một giao dịch bất động sản. Quỹ này không dành cho học bổng, hoạt động của TREC hay hoàn tiền cho môi giới.