Pennsylvania 房地产 模拟考试 中文

1. 根据宾夕法尼亚州《房地产许可与注册法》（RELRA），哪个州级机构负责颁发和监管宾夕法尼亚州的房地产经纪人执照？

RELRA 将权力赋予州房地产委员会（SREC），该委员会隶属于宾夕法尼亚州国务部专业与职业事务局。所列其他机构对房地产许可事务均无管辖权。

2. 一位宾夕法尼亚州房地产销售员的执照将于本偶数年5月31日到期，在本次续期周期内他已完成8小时经委员会批准的继续教育。根据《房地产执照与注册法》，该销售员在续期前还需完成多少额外小时数？

宾夕法尼亚州《房地产执照与注册法》第404.1条（63 P.S. § 455.404a）以及州房地产委员会法规49 Pa. Code § 35.382规定，每位销售员（及经纪人）在每个两年执照期内必须完成14小时经委员会批准的继续教育，该期限于偶数年5月31日结束。已完成8小时，该持证人还需再完成6小时才能达到14小时总数。12小时和24小时是其他州常见的要求，而非宾夕法尼亚州的规定，仅8小时是不够的。

3. 一名宾夕法尼亚州房地产销售员执照的考生通过了执照考试的全国部分，但未通过宾夕法尼亚州特定部分。根据州房地产委员会的规定，以下哪项陈述正确描述了该考生的情况？

根据49 Pa. Code § 35.271（规范销售员考试的SREC规定），考试由全国部分和州内部分组成；考生通过其中一个部分但未通过另一个部分时，只需重新参加未通过的部分。考试成绩有效期为三年：考生必须在通过后三年内通过剩余部分并申请执照，否则已通过部分的成绩失效，必须重新参加两个部分。宾夕法尼亚州对重考次数没有上限，没有强制等待期，也没有为重新参加未通过部分而设的额外教育要求；考生只需重新报名并再次支付考试费。

4. 根据《房地产许可与注册法》（RELRA），宾夕法尼亚州持照房产销售员如希望更换雇主经纪人，须：

宾夕法尼亚州房产销售员的执照须依托雇主经纪人持有。如需转移，销售员必须向委员会提出转移申请、缴纳相应费用，并获得新经纪人的书面授权。在转移获批之前，销售员不得为新经纪人从事任何持照业务。

5. 宾夕法尼亚州房地产追偿基金向因持牌房地产专业人员的欺诈或不诚实行为而遭受经济损失的公众成员提供补偿。当法院裁定从追偿基金中代为支付款项时，该持牌人的执照将会如何处理？

根据宾夕法尼亚州《房地产许可及注册法》（RELRA），当房地产追偿基金代持牌人支付款项后，该持牌人的执照将被自动暂停。持牌人须将从基金中支付的全部金额连同每年10%的利息悉数偿还后，方可申请恢复执照。

6. 根据《房地产许可与注册法》（RELRA），以下哪类人员在从事房地产活动时明确豁免于持有宾夕法尼亚州房地产执照的要求？

RELRA豁免了直接受雇于房产所有者、管理该雇主所拥有房产的员工，前提是管理职责属于其正常雇佣工作的一部分，且不另行收取佣金。其他情形均涉及为他人提供服务并收取报酬，不符合法定的雇员豁免条件。

7. 宾夕法尼亚州房地产经纪人执照要求在销售员要求之外完成多少小时的预执照教育，以及最低多长时间的持牌主动从业经验？

宾夕法尼亚州经纪人申请人必须完成州批准的经纪人预执照课程，共240小时（超出销售员执照所需课时），并且须以销售员或准经纪人身份持有有效执照至少3年。其他组合均不符合RELRA及SREC的相关规定。

8. 一名在与宾夕法尼亚州房地产委员会（Pennsylvania State Real Estate Commission）签有互惠协议的州持有执照的销售人员，申请宾夕法尼亚州互惠销售人员执照。以下哪项要求适用于该申请人？

根据《房地产许可与注册法》（Real Estate Licensing and Registration Act）63 P.S. § 455.602 以及委员会规章49 Pa. Code § 35.223的规定，持有与宾夕法尼亚州有互惠协议的州的现行执照的销售人员，可在无需完成宾夕法尼亚州预备教育或参加宾夕法尼亚州考试的情况下获得互惠执照。相反，申请人必须提交原执照所在州出具的证明（良好信誉证明），提交一份不可撤销的同意书，同意在宾夕法尼亚州对其提起诉讼，并受雇于持有现行宾夕法尼亚州标准或互惠经纪人执照的经纪人。互惠执照的有效性取决于原执照州执照的持续有效及良好信誉，因此放弃原执照并非要求，反而会危及互惠执照。选项B描述的是标准（非互惠）途径；选项C错误，因为销售人员绝不能在无监督经纪人的情况下独立执业；选项D与需保持州外执照有效的要求相矛盾。

9. 宾夕法尼亚州一名房地产销售人员发现其执照已因未能按时续期而失效。根据 SREC 规定，在执照失效期间继续从事须持牌活动会有什么后果？

根据 RELRA，在无有效执照的情况下从事房地产业务——包括在续期执照失效期间——均构成无牌执业。销售人员及允许该活动的经纪人均可能面临 SREC 的纪律处分，包括罚款。逾期缴费不存在自动宽限期，也不能追溯性地消除违规行为。

10. 宾夕法尼亚州房地产委员会有权对被认定违反《房地产执照与注册法》（RELRA）的持证人施加以下哪种纪律处分？

根据《房地产执照与注册法》（RELRA），宾夕法尼亚州房地产委员会（SREC）拥有广泛的行政纪律权力，包括吊销或暂停执照、对持证人实施缓刑、发出警告、征收民事行政罚款以及要求完成补救性继续教育。委员会不负责处以刑事监禁（该职能属于法院权限），但其处分权限并不局限于单一类型的制裁措施。