1. ओहायो कानून के अंतर्गत, यदि किसी दर्ज भूमि किस्त अनुबंध (recorded land installment contract) के अंतर्गत एक क्रेता (vendee) अपनी क्रेता-हित (vendee interest) किसी तृतीय पक्ष को बेचना या हस्तांतरित करना चाहता है, तो ORC अध्याय 5313 के तहत कानूनी आवश्यकताओं का सबसे सटीक वर्णन कौन सा कथन करता है?
- A. क्रेता विक्रेता (vendor) को सूचित किए बिना अपनी क्रेता-हित स्वतंत्र रूप से हस्तांतरित कर सकता है, क्योंकि क्रेता की हित व्यक्तिगत संपत्ति है जिसे स्वतंत्र रूप से अंतरित किया जा सकता है
- B. ORC 5313 के अंतर्गत क्रेता-हित का कोई भी हस्तांतरण प्रभावी होने से पहले क्रेता को विक्रेता से लिखित सहमति प्राप्त करनी होगी
- C. क्रेता-हित को हस्तांतरित किया जा सकता है, किंतु हस्तांतरिती (assignee) मूल अनुबंध की सभी शर्तों के अधीन हित ग्रहण करता है, और मूल क्रेता सामान्यतः द्वितीयक रूप से उत्तरदायी बना रहता है, जब तक कि विक्रेता द्वारा स्पष्ट रूप से मुक्त न किया जाए ✓
- D. एक बार भूमि किस्त अनुबंध दर्ज हो जाने के बाद, क्रेता की हित स्वतः एक पूर्ण स्वामित्व संपदा (fee simple estate) में परिवर्तित हो जाती है जिसे बिना किसी प्रतिबंध के बेचा जा सकता है
ओहायो भूमि किस्त अनुबंध कानून के अंतर्गत, क्रेता की न्यायसम्मत हित (equitable interest) को सामान्यतः किसी तृतीय पक्ष को हस्तांतरित किया जा सकता है, किंतु हस्तांतरिती मूल अनुबंध की सभी नियमों और शर्तों के अधीन हित ग्रहण करता है। जब तक विक्रेता मूल क्रेता को दायित्व से स्पष्ट रूप से मुक्त नहीं करता, मूल क्रेता अनुबंध पर द्वितीयक रूप से बाध्य रह सकता है। क्रेत�� के पास कानूनी स्वामित्व (legal title) नहीं होता और वह पूर्ण स्वामित्व संपदा (fee simple estate) हस्तांतरित नहीं कर सकता; अनुबंध का पंजीकरण क्रेता की न्यायसम्मत हित को पूर्ण स्वामित्व में परिवर्तित नहीं करता।
2. ओहायो में एक खरीदार और विक्रेता एक क्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं जिसमें एक खंड है जिसमें कहा गया है कि अर्नेस्ट मनी (बयाना राशि) से संबंधित किसी भी विवाद का समाधान बाध्यकारी मध्यस्थता द्वारा किया जाएगा, और यह कि ब्रोकर किसी भी मध्यस्थता पुरस्कार के अनुसार धनराशि वितरित करने के लिए अधिकृत है। खरीदार डिफ़ॉल्ट करता है, और एक मध्यस्थ विक्रेता को अर्नेस्ट मनी प्रदान करता है। ओहायो कानून के तहत, क्या ब्रोकर केवल मध्यस्थता पुरस्कार के आधार पर धनराशि वितरित कर सकता है?
- A. हाँ, क्योंकि अनुबंध ने स्पष्ट रूप से ब्रोकर को मध्यस्थता पुरस्कार के अनुसार वितरित करने के लिए अधिकृत किया था, जो दोनों पक्षों से लिखित निर्देश का गठन करता है। ✓
- B. नहीं, क्योंकि ओहायो कानून आवासीय रियल एस्टेट क्रय अनुबंधों में मध्यस्थता खंडों को प्रतिबंधित करता है।
- C. नहीं, क्योंकि ब्रोकर केवल न्यायालय के आदेश या वितरण अनुरोध के समय हस्ताक्षरित पारस्परिक लिखित सहमति के अनुसार ट्रस्ट फंड वितरित कर सकता है, न कि पूर्व-हस्ताक्षरित संविदात्मक प्राधिकरण के आधार पर।
- D. हाँ, लेकिन केवल तभी जब मध्यस्थता ओहायो डिवीजन ऑफ रियल एस्टेट एंड प्रोफेशनल लाइसेंसिंग द्वारा लाइसेंस प्राप्त मध्यस्थ द्वारा आयोजित की गई हो।
जब दोनों पक्षों ने लिखित रूप में — एक बाध्यकारी अनुबंध खंड के माध्यम से — पूर्व-अधिकृत किया हो कि ब्रोकर मध्यस्थता पुरस्कार के अनुसार अर्नेस्ट मनी वितरित करेगा, तो वह संविदात्मक प्रावधान दोनों पक्षों से वह लिखित निर्देश माना जाता है जिसकी ओहायो कानून को ब्रोकर द्वारा विवादित ट्रस्ट फंड वितरित करने से पहले आवश्यकता होती है। ऐसे खंड के अनुसार मध्यस्थता पुरस्कार ब्रोकर को वितरण के समय अतिरिक्त लिखित सहमति के बिना वितरित करने का स्पष्ट कानूनी अधिकार प्रदान करता है। ओहायो ऐसे खंडों को प्रतिबंधित नहीं करता, और डिवीजन-लाइसेंस प्राप्त मध्यस्थ की कोई आवश्यकता भी नहीं है।
3. ओहायो प्रशासनिक संहिता के नियमों के अंतर्गत, जो रियल एस्टेट लाइसेंसधारियों पर लागू होते हैं, खरीदार के एजेंट का ओहायो आवासीय संपत्ति प्रकटीकरण फॉर्म के संबंध में सकारात्मक कर्तव्य निम्नलिखित में से किसे सबसे अच्छी तरह दर्शाता है, जो खरीदार की ओर से प्राप्त हुआ हो?
- A. खरीदार के एजेंट को प्रकटीकरण फॉर्म की समीक्षा करनी चाहिए और खरीदार को किसी भी ऐसी जानकारी के बारे में सलाह देनी चाहिए जो खरीदार के खरीद निर्णय के लिए प्रासंगिक हो सकती है ✓
- B. खरीदार के एजेंट का विक्रेता के प्रकटीकरण फॉर्म के संबंध में कोई कर्तव्य नहीं है क्योंकि यह विक्रेता का कानूनी दस्तावेज़ है
- C. खरीदार के एजेंट को प्रकटीकरण फॉर्म की प्रत्येक मद को स्वतंत्र रूप से सत्यापित करना होगा, इससे पहले कि खरीदार क्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर करे
- D. खरीदार के एजेंट का एकमात्र कर्तव्य फॉर्म को खरीदार तक पहुँचाना है; विश्लेषण पूरी तरह से खरीदार के वकील पर छोड़ा जाता है
ओहायो प्रशासनिक संहिता धारा 1301:5-1-02 और ORC अध्याय 4735 के अंतर्गत खरीदार के एजेंट के कर्तव्यों के अनुसार, खरीदार का प्रतिनिधित्व करने वाले लाइसेंसधारी को खरीदार के हितों को बढ़ावा देना होता है, जिसमें प्रकटीकरण फॉर्म की समीक्षा करना और खरीदार को उसकी सामग्री एवं निहितार्थों के बारे में सलाह देना शामिल है। यद्यपि एजेंट को प्रत्येक मद को स्वतंत्र रूप से सत्यापित करना आवश्यक नहीं है, फिर भी एजेंट को उचित कौशल का उपयोग करके खरीदार को यह समझने में सहायता करनी चाहिए कि क्या प्रकट क��या गया है और उन मुद्दों की पहचान करनी चाहिए जिनके लिए आगे जाँच की आवश्यकता हो सकती है।
4. ओहायो कानून के तहत, समाप्ति तिथि से पहले विक्रेता की एजेंसी (लिस्टिंग) समझौते को समाप्त करने के बारे में निम्नलिखित में से कौन सा कथन सत्य है?
- A. कोई भी पक्ष बिना किसी परिणाम के किसी भी समय लिस्टिंग समझौते को समाप्त कर सकता है, क्योंकि ओहायो कानून समय से पहले समाप्ति के लिए दंड को प्रतिबंधित करता है।
- B. विक्रेता लिस्टिंग समझौते को समाप्त कर सकता है, लेकिन ब्रोकर को मुआवजे का अधिकार तब भी बना रह सकता है यदि समझौते में उल्लिखित सुरक्षा अवधि के भीतर कोई प्रोक्योरिंग कॉज़ बिक्री होती है। ✓
- C. ब्रोकर एकतरफा लिस्टिंग समझौते को समाप्त कर सकता है और अपने कमीशन हित की रक्षा के लिए इसे तुरंत किसी अन्य ब्रोकरेज में स्थानांतरित कर सकता है।
- D. एक बार हस्ताक्षरित होने के बाद, ओहायो में लिस्टिंग समझौता ORC अध्याय 4735 के तहत अपनी स्वाभाविक समाप्ति तिथि तक अपरिवर्तनीय होता है।
ओहायो कानून विक्रेता को लिस्टिंग समझौते को समय से पहले समाप्त करने की अनुमति देता है, लेकिन समझौते में आमतौर पर एक "सुरक्षा अवधि" (जिसे एक्सटेंडर या कैरीओवर क्लॉज़ भी कहा जाता है) होती है। यदि लिस्टिंग अवधि के दौरान संपत्ति से परिचित कराया गया कोई खरीदार समाप्ति के बाद उस सुरक्षा विंडो के भीतर इसे खरीदता है, तो ब्रोकर अभी भी मुआवजे का हकदार हो सकता है। ओहायो कानून लिस्टिंग समझौतों को अपरिवर्तनीय नहीं बनाता, और न ही यह ब्रोकरों को एकतरफा समझौते हस्तांतरित करने की अनुमति देता है।
5. ओहायो कानून के तहत, रियल एस्टेट और व्यावसायिक लाइसेंसिंग प्रभाग के अधीक्षक को निम्नलिखित में से कौन सा कार्य ओहायो रियल एस्टेट आयोग को मामला संदर्भित किए बिना करने का अधिकार है?
- A. धोखाधड़ीपूर्ण गलत बयानी के एक पैटर्न के लिए किसी दलाल का लाइसेंस रद्द करना।
- B. पहली बार विज्ञापन उल्लंघन के लिए किसी विक्रेता के विरुद्ध नागरिक जुर्माना जारी करना।
- C. आपातकालीन न्यायिक निर्णय आदेश के तहत जनता को तत्काल और गंभीर खतरे की स्थिति में किसी भी लाइसेंस को निलंबित करना। ✓
- D. दूसरे अनुशासनात्मक अपराध के बाद किसी लाइसेंसधारी को पुनः आवेदन से स्थायी रूप से प्रतिबंधित करना।
ORC 4735.051 और ओहायो की प्रशासनिक प्रक्रिया के ढांचे के तहत, अधीक्षक एक आपातकालीन न्यायिक निर्णय आदेश जारी कर सकते हैं, जिससे किसी लाइसेंस को तत्काल निलंबित किया जा सकता है, यदि लाइसेंस जारी रखना जनता के लिए तत्काल और गंभीर खतरा उत्पन्न करता हो। इस कार्रवाई के लिए आयोग की पूर्व सुनवाई आवश्यक नहीं है, हालांकि लाइसेंसधारी निलंबन के बाद शीघ्र सुनवाई का हकदार है। लाइसेंस रद्द करना, नागरिक जुर्माना और स्थायी प्रतिबंध, ये सभी औपचारिक सुनवाई के बाद आयोग के कार्य हैं।