1. Isang broker sa New York ang nakatanggap ng $12,000 na deposito sa pamamagitan ng certified check. Ang kontrata ng pagbebenta ay naglalaman ng sugnay na nagsasaad na ang deposito ay 'itatago sa escrow ng listing broker.' Pagkatapos nito, nagpadala ng sulat ang abogado ng bumibili na humihiling sa broker na itago ang mga pondo sa escrow account ng isang abogado. Sa ilalim ng mga regulasyon ng New York DOS, ano ang dapat gawin ng broker:
- A. Agad na ilipat ang mga pondo sa escrow account ng abogado ng bumibili sa pagtanggap ng nakasulat na kahilingan
- B. Ilipat ang mga pondo tanging kung pumayag din nang nakasulat ang abogado ng nagbebenta sa pagpapalit ng escrow holder
- C. Tanggihan ang paglipat at ipagpatuloy ang pag-iingat ng mga pondo sa escrow account ng broker ayon sa mga tuntunin ng kontrata, maliban kung sumang-ayon nang nakasulat ang lahat ng partido sa ibang kaayusan ✓
- D. Makipag-ugnayan sa DOS para sa pagpapasya kung sino ang tamang escrow holder bago kumilos
Ang kaayusan ng escrow ay pinamamahalaan ng kontrata ng pagbebenta. Kung itinakda ng kontrata ang listing broker bilang escrow holder, hindi maaaring mag-isa na ilipat ng broker ang mga pondo sa ibang partido — kasama na ang isang abogado — batay lamang sa isang panig na kahilingan mula sa abogado ng bumibili. Ang anumang pagbabago sa escrow holder ay nangangailangan ng nakasulat na pahintulot mula sa lahat ng partido sa transaksyon. Dapat ipagpatuloy ng broker ang pag-iingat ng mga pondo ayon sa kontrata hanggang makuha ang nasabing mutual na pahintulot.
2. Sa ilalim ng batas ng New York, kapag naisara na ang isang residential real estate transaction at natapos na ang agency relationship, alin sa mga sumusunod na obligasyon ang PATULOY na dapat tuparin ng dating ahente ng nagbebenta para sa nagbebenta?
- A. Ang tungkulin ng pagsunod (duty of obedience), na nangangailangan sa ahente na sundin ang anumang post-closing na tagubilin mula sa dating nagbebenta
- B. Ang tungkulin ng pagiging kumpidensyal (duty of confidentiality), na pumipigil sa ahente na ibunyag ang impormasyong ibinahagi ng nagbebenta nang may tiwala sa panahon ng agency ✓
- C. Ang tungkulin ng katapatan (duty of loyalty), na nangangailangan sa ahente na unahin ang mga interes ng nagbebenta kaysa sa mga interes ng mga susunod pang kliyente
- D. Ang tungkulin ng aktibong pagsisiwalat (duty of active disclosure), na nangangailangan sa ahente na ipaalam sa dating nagbebenta ang anumang pagbabago sa merkado na nakakaapekto sa halaga ng ari-arian
Sa ilalim ng batas ng ahensya ng New York, ang tungkulin ng pagiging kumpidensyal ay nananatili kahit pagkatapos ng pagsasara ng transaksyon at pagwawakas ng agency relationship. Ang dating ahente ng nagbebenta ay hindi maaaring ibunyag ang impormasyong ipinagkatiwala ng nagbebenta — tulad ng pinakamababang katanggap-tanggap na presyo ng nagbebenta o mga personal na pangyayari — kahit natapos na ang transaksyon. Ang iba pang mga tungkulin tulad ng pagsunod, aktibong katapatan, at patuloy na pagsisiwalat ay nagtatapos kapag natapos na ang agency.
3. Sa ilalim ng New York Banking Law Section 6-l na namamahala sa mga high-cost home loan, alin sa mga sumusunod na gawi ng isang nagpapahiram ang hayagang ipinagbabawal kaugnay ng isang high-cost home loan?
- A. Pag-aatas sa nanghihiram na magpanatili ng patakaran sa insurance ng may-ari ng tahanan na may pinakamababang saklaw na katumbas ng halaga ng pagpapalit ng tirahan
- B. Pag-finance ng anumang credit life, credit disability, credit unemployment, o credit property insurance bilang bahagi ng pangunahing halaga ng utang ✓
- C. Pagsasama ng due-on-sale clause na nagpapabilis sa pagbabayad ng utang sa paglipat ng ari-arian sa ikatlong partido
- D. Pag-aatas ng independiyenteng pagtatasa ng ari-arian ng isang state-certified na appraiser bago isagawa ang underwriting ng utang
Ang New York Banking Law Section 6-l ay hayagang nagbabawal, kaugnay ng isang high-cost home loan, ng pag-finance ng single-premium credit life, credit disability, credit unemployment, o credit property insurance sa pangunahing halaga ng utang. Ang gawaing ito ay artipisyal na nagpapalaki ng halaga ng utang, nagpapataas ng gastos sa kredito, at isang katangian ng predatory lending. Ang iba pang mga opsyon — mga kinakailangan sa pagpapanatili ng insurance, mga due-on-sale clause, at mga independiyenteng pagtatasa — ay mga karaniwang, pinahihintulutang gawi sa pagpapahiram.
4. Sa ilalim ng New York Property Condition Disclosure Act, alin sa mga sumusunod na nagbebenta ay hayagang exempt sa kinakailangang magbigay ng Property Condition Disclosure Statement sa bumibili?
- A. Isang nagbebenta na naglilipat ng isang-pamilyang tahanan na hindi pa nanirahan sa ari-arian
- B. Isang receiver na hinirang ng korte na nagbebenta ng isang-pamilyang tahanan bilang bahagi ng isang foreclosure action ✓
- C. Isang nagbebenta ng dalawang-pamilyang tahanan na naninirahan sa isang unit
- D. Isang nagbebenta ng tatlong-pamilyang tahanan na nagmamay-ari nito nang wala pang isang taon
Sa ilalim ng New York Real Property Law §463(2), ang ilang mga paglilipat ay exempt sa Property Condition Disclosure Act, kabilang ang mga paglilipat sa pamamagitan ng utos ng korte, mga paglilipat sa pamamagitan ng foreclosure, at mga paglilipat ng mga fiduciary tulad ng mga executor, administrator, at receiver. Ang isang receiver na hinirang ng korte na nagbebenta ng ari-arian ayon sa isang foreclosure action ay nahuhulog sa loob ng statutory exemption. Ang isang nagbebenta na hindi pa nanirahan sa isang-pamilyang tahanan, o mga nagbebenta ng dalawa- at tatlong-pamilyang tahanan na tinitirhan ng may-ari, ay karaniwang kailangang magbigay ng disclosure statement.
5. Sa ilalim ng New York Real Property Law, kung ang bumibili ng isang tahanan na may isa hanggang apat na pamilya ay hindi kailanman natanggap ang Property Condition Disclosure Statement mula sa nagbebenta — kahit sa oras ng pagsasara ng transaksyon — at hindi nagbigay ang nagbebenta ng $500 na kredito, ano ang legal na kahihinatnan para sa nagbebenta?
- A. Ang transaksyon ay walang bisa at hindi mailipat ang titulo hanggang sa maihatid ang PCDS.
- B. Ang nagbebenta ay sasailalim sa $500 na multa sa sibil na babayaran sa estado.
- C. Ang bumibili ay may karapatang makatanggap ng $500 na kredito laban sa presyo ng pagbili, at ang pagkabigo na maihatid ang PCDS ay maaaring maging batayan para sa bumibili na humingi ng rescission o danyos para sa anumang hindi ipinahayag na depekto. ✓
- D. Ang lisensya sa real estate ng nagbebenta ay awtomatikong sinuspinde ng DOS habang isinasagawa ang imbestigasyon.
Sa ilalim ng dating bersyon ng NY RPL § 465, kung nabigo ang nagbebenta na maihatid ang Property Condition Disclosure Statement bago pumirma ang bumibili sa kontrata, ang bumibili ay may karapatang makatanggap ng $500 na kredito laban sa presyo ng pagbili sa pagsasara ng transaksyon; ang paglipat ay hindi walang bisa at hindi naapektuhan ang titulo. Gayunpaman, ang hindi paghahatid ng PCDS sa sarili nito ay hindi awtomatikong lumilikha ng mga remedyo para sa rescission o danyos para sa mga hindi ipinahayag na depekto; ang mga ito ay nakasalalay sa hiwalay na patunay tulad ng pandaraya, aktibong pagtatago, o isang sinadyang paglabag sa batas na nagdulot ng aktwal na pinsala. Sa ilalim ng kasalukuyang batas ng New York, ang opsyon sa $500 na kredito ay inalis na, kaya ang mga nagbebenta ay karaniwang dapat magbigay ng disclosure statement, at ang mga remedyo ay nakasalalay sa batas at anumang independiyenteng paghahabol.